Prestito vitalizio ipotecario: che cosa stai davvero vendendo

Senza rata, gli interessi non hanno dove andare

Un mutuo ordinario addebita interessi ogni mese e riceve una rata ogni mese, e la rata è maggiore degli interessi, quindi il debito cala. Un prestito vitalizio ipotecario addebita interessi ogni mese e non riceve nulla, quindi gli interessi si sommano al debito e a loro volta producono interessi il mese dopo. Quest'unica differenza strutturale è tutto l'articolo. Trasforma una serie decrescente in una che capitalizza, e capitalizzare vicino al sette per cento non è un processo dolce: il nostro debito raddoppia ogni 9,93 anni, cioè circa il doppio della cifra iniziale al decimo anno, il quadruplo al ventesimo e l'ottuplo al trentesimo.

Il tasso di crescita non è solo il tasso di interesse. Nel programma americano il debito accumula il tasso nominale più il premio assicurativo annuo, ed entrambi capitalizzano. A un tasso nominale ipotizzato del 6,5 per cento e un premio dello 0,5 per cento, il debito cresce al 7 per cento nominale, cioè al 7,23 per cento l'anno con capitalizzazione mensile. Il tasso conta enormemente qui perché non c'è rata che assorba la differenza: al 5 per cento il debito a vent'anni sarebbe 530 403 € invece di 714 857 €, e all'8 per cento 963 100 €. Chiedi sempre il tasso complessivo di accumulo invece di quello di copertina, e che cosa gli succede se il prestito è a tasso variabile.

L'incrocio, tracciato per bene

Metti due curve sugli stessi assi. Il debito parte da 177 000 € e cresce al 7,23 per cento, in modo deterministico. La casa parte da 400 000 € e cresce come fa il mercato. Dove si incrociano, il capitale della famiglia nella propria casa diventa zero. In un mercato piatto ciò accade dopo 11,68 anni. Se i prezzi calano dell'uno per cento l'anno, dopo 10,21 anni. Se salgono del due per cento l'anno, dopo 16,31 anni, e persino al tre per cento l'anno — un ritmo che pochi mercati reggono in termini reali su due decenni — dopo 20,26 anni. Non esiste praticamente alcun percorso di prezzo plausibile in cui l'incrocio non avvenga entro una pensione ordinaria.

L'incrocio è così difficile da evitare perché le due curve non corrono ad armi pari. Il debito capitalizza al 7,23 per cento su un numero che solo cresce. La casa si rivaluta su un numero molto più grande, ed è questo a dare tempo al mutuatario all'inizio, ma la rivalutazione non è garantita né di norma così rapida in termini reali. Confronta i due tassi: perché il debito non raggiunga mai il valore, i prezzi dovrebbero salire di più del 7,23 per cento l'anno finché il mutuatario abita l'immobile, e a partire da un punto in cui il debito è già il 44 per cento del valore.

Vale la pena dire con chiarezza che cosa la famiglia ha ricevuto in cambio. Il mutuatario ha prelevato 160 000 € in contanti. Al ventesimo anno gli interessi e i premi accumulati ammontano a 537 857 €, e la posizione dell'eredità in un mercato piatto è zero. Se sia un cattivo esito dipende interamente da che cosa hanno fatto quei 160 000 €. Vent'anni passati in casa propria, cure pagate, o il non aver dovuto vendere in un mese sbagliato, sono beni reali che un foglio di calcolo non prezza. Quello che il foglio può fare — ed è il suo unico compito qui — è assicurarsi che al dodicesimo anno nessuno resti sorpreso.

Senza rivalsa: che cosa garantisce e che cosa no

La protezione centrale è reale e non va sminuita. Nel programma americano il mutuatario o la sua eredità non deve mai più del saldo del prestito o del valore dell'immobile, il minore dei due, e nessun bene diverso dalla casa può essere aggredito per la differenza. Il diritto francese enuncia lo stesso principio in una frase: il debito del mutuatario o dei suoi aventi diritto non può mai eccedere il valore dell'immobile stimato alla scadenza del termine. Nel nostro caso a mercato piatto al ventesimo anno il debito è 714 857 € e l'immobile vale 400 000 €; l'eredità consegna l'immobile e lo scarto di 314 857 € è sopportato dall'assicurazione o dal finanziatore, non dalla famiglia.

Ciò che non fa è conservare alcunché. L'assenza di rivalsa limita la perdita a zero; non pone alcun pavimento sopra lo zero. In tre dei nostri quattro percorsi la famiglia eredita l'obbligo di consegnare una casa e nient'altro. Non garantisce neppure che il mutuatario conservi l'abitazione: regola ciò che è dovuto alla fine, non se la fine arriva presto. E non protegge dal rischio che il mutuatario sopravviva all'utilità del denaro — prelevare un capitale a settant'anni e averne bisogno di un altro a ottantacinque è una sequenza frequente e infelice, perché a quel punto la capacità di credito è stata consumata dalla capitalizzazione.

Gli obblighi che possono ancora chiuderlo prima

Non c'è rata mensile, il che non equivale ad assenza di obblighi. Nel programma americano il mutuatario deve mantenere l'immobile come residenza principale, pagare le imposte sull'immobile e l'assicurazione, e conservarlo in condizioni ragionevoli. Venire meno a uno di questi obblighi è un caso di decadenza dal beneficio del termine che rende il prestito esigibile, e gli oneri sull'immobile sono la causa più frequente. La risposta del programma stesso a quel rischio è una valutazione finanziaria preliminare, che può imporre di accantonare parte della somma per pagare imposte e assicurazione — denaro che il mutuatario non può più spendere per altro.

La condizione di residenza è quella che coglie impreparate le famiglie. Un mutuatario che entra in una struttura di cura oltre un periodo definito di norma non occupa più l'immobile come residenza principale, e il prestito diventa esigibile — proprio nel momento in cui la famiglia è meno in grado di gestire una vendita. Collegata a essa è la posizione di un coniuge o convivente che non sia mutuatario: le regole su se un coniuge superstite non mutuatario possa restare nella casa sono cambiate nel tempo e sono molto specifiche, ed è la domanda più importante da farsi rispondere per iscritto prima di firmare qualsiasi cosa. Non accettare rassicurazioni verbali su questo.

Gli eredi, e dove vanno le spese

Quando il prestito diventa esigibile, gli eredi hanno una serie definita di scelte: pagare il saldo e tenere la casa, venderla e trattenere quanto eccede il saldo, oppure consegnarla. Nel programma americano, gli eredi che vogliano tenere la casa quando il saldo supera il valore possono acquistarla per il 95 per cento del valore peritale invece che per l'intero saldo — una previsione che opera solo dopo l'incrocio. Nel nostro caso a mercato piatto il saldo supera il 95 per cento del valore all'anno 10,95, poco prima di superare il valore stesso a 11,68. I termini per decidere sono brevi e decorrono dall'evento che li innesca, non da quando la famiglia trova le carte.

La struttura delle spese va vista nell'insieme e non voce per voce. Nel nostro caso il premio assicurativo iniziale è di 8 000 €, la commissione di istruttoria 6 000 € e le spese di stipula 3 000 €, cioè 17 000 € — il 4,25 per cento del valore della casa e il 10,63 per cento del contante che il mutuatario ha davvero ricevuto. Poiché tutto è finanziato, comincia anche a capitalizzare al 7,23 per cento dal primo giorno: quei 17 000 € diventano da soli 68 659 € di debito al ventesimo anno. Poi il premio annuo aggiunge mezzo punto al tasso di accumulo per tutta la vita del prestito. Nessuna di queste voci è nascosta — sono comunicate — ma sono espresse sul valore della casa, dove sembrano modeste, mentre il loro peso ricade sul denaro che ricevi, dove non lo sono.

I mercati non hanno lo stesso strumento

La Home Equity Conversion Mortgage americana è un programma assicurato dal governo federale, con una sessione di consulenza indipendente obbligatoria prima della domanda, un'età minima di 62 anni, una garanzia di legge senza rivalsa e i premi assicurativi che la finanziano. Quella combinazione — assicurazione pubblica più consulenza obbligatoria — è inusuale, ed è ciò che rende il prodotto diffuso là invece che di nicchia.

La Francia dispone di uno strumento diverso con la stessa economia. Il prêt viager hypothécaire è definito nel codice del consumo come un prestito a una persona fisica, garantito da ipoteca su un immobile a uso abitativo, il cui capitale e i cui interessi capitalizzati annualmente possono essere richiesti solo alla morte o in caso di vendita o smembramento del bene. Il limite senza rivalsa è esplicito nel codice. Dietro non c'è alcuno schema assicurativo pubblico né obbligo di consulenza all'americana, e il mercato è rimasto piccolo. La Spagna disciplina la hipoteca inversa con una legge del 2007 che richiede che il mutuatario abbia 65 anni o più, o si trovi in situazione di non autosufficienza o disabilità riconosciuta, e — è il tratto notevole — rende obbligatoria la consulenza indipendente prima della firma. Il prestito vitalizio ipotecario italiano, riservato ai proprietari oltre i 60 anni, è stato rimodellato da una legge del 2015 e da un decreto attuativo dello stesso anno che fissano l'informativa e la procedura di chiusura.

Germania e Portogallo sono i due mercati in cui il lettore deve essere più prudente, perché in nessuno dei due esiste un prodotto di legge diffuso di questo tipo e ciò che viene offerto al suo posto può essere strutturalmente diverso — una vendita con riserva di abitazione, una vendita parziale, una formula di rendita. Non sono prestiti vitalizi ipotecari: trasferiscono la proprietà, o una sua parte, invece di creare un debito su di essa, e le tutele descritte in questo articolo non si trasferiscono. Se ti viene proposto di monetizzare la casa in un mercato senza una cornice normativa dedicata, la prima domanda non è quanto costa ma che cosa sto esattamente cedendo, e la risposta va verificata nel contratto e con un consulente che non sia pagato dal venditore.

Domande frequenti

Una linea di credito è più prudente di un'erogazione unica?

Aritmeticamente, prelevare più tardi significa meno capitalizzazione, quindi sì, in quel senso ristretto. Prelevare 1 000 € al mese per vent'anni invece di 160 000 € subito — 240 000 € di contante in totale — produce un debito di 589 585 € al ventesimo anno contro 714 857 € dell'erogazione unica, pur consegnando metà in più di contante, perché sono i primi prelievi a capitalizzare più a lungo. In cambio, una linea può essere ridotta o congelata nei casi previsti dal contratto, mentre un capitale già incassato no. Leggi che cosa il finanziatore può fare a una linea non utilizzata prima di trattarla come una riserva su cui contare.

Il finanziatore può prendersi la casa mentre il mutuatario è in vita?

Non perché il debito è cresciuto — la crescita da sola non è mai un inadempimento — ma sì, se viene violato uno degli obblighi continuativi. Non pagare le imposte sull'immobile o l'assicurazione, lasciare che la casa scenda sotto lo stato richiesto, o cessare di occuparla come residenza principale possono rendere il prestito esigibile mentre il mutuatario è in vita. Per questo la consulenza obbligatoria del programma americano dedica tempo agli oneri sull'immobile e per questo può essere richiesto un accantonamento. Se il denaro è così stretto da mettere a rischio le imposte, un prestito vitalizio ipotecario non elimina quel rischio: lo converte nel rischio di perdere la casa.

Che succede se i prezzi delle case calano molto?

Per il mutuatario e per l'eredità nulla cambia sul piano finanziario, ed è qui che il limite senza rivalsa si guadagna davvero il suo premio: il debito è limitato al valore per quanto il valore scenda, e la perdita ricade sull'assicuratore o sul finanziatore. Nel nostro percorso con prezzi in calo dell'uno per cento l'anno, al ventesimo anno il debito è 714 857 € contro un valore di 327 163 €, e l'ammanco di 387 694 € non è un problema della famiglia. Ciò che cambia è il calendario: un mercato in calo anticipa l'incrocio — 10,21 anni invece di 11,68 — quindi ogni piano che contasse su una vendita con capitale residuo va abbandonato prima del previsto.

C'è un modo più economico per avere gli stessi soldi?

Spesso sì, e le alternative vanno prezzate prima del prodotto. Vendere e passare a qualcosa di più piccolo realizza l'intero capitale netto invece di una frazione e non avvia alcuna capitalizzazione, al prezzo di lasciare la casa. Un mutuo ordinario o una linea garantita sull'immobile costa meno per unità presa a prestito ma richiede reddito per essere servita e può essere revocata. L'aiuto della famiglia, un programma locale per proprietari anziani, o un meccanismo di differimento dell'imposta sull'immobile dove esista, possono coprire il bisogno specifico a una frazione del costo. La domanda che conta è a che cosa serve il denaro, perché rispondere a un bisogno temporaneo con uno strumento permanente è il modo più comune in cui tutto questo va storto.

Perché la consulenza è obbligatoria in alcuni mercati e in altri no?

Perché il prodotto è venduto a persone la cui situazione rende difficile una decisione senza fretta, e in alcuni mercati i legislatori hanno concluso che la sola informativa non bastava. Il programma americano richiede una sessione con un consulente accreditato prima della domanda; la legge spagnola richiede consulenza indipendente prima di firmare una hipoteca inversa. Dove tale obbligo non esiste — Francia e Italia hanno cornici normative senza un mandato di consulenza all'americana — l'onere di procurarsi un secondo parere davvero indipendente ricade sul mutuatario e sulla famiglia. Procuratelo lo stesso. Il costo di un'ora con un consulente che non guadagna nulla dall'esito è irrisorio rispetto ai numeri di questo articolo.