Quale casa puoi permetterti davvero?

Tre vincoli, e solo uno è quello della banca

Chiedi che cosa puoi permetterti e quasi ogni risposta è un rapporto: una percentuale del reddito, applicata a una rata, riportata all'indietro fino a un prezzo. È uno di tre vincoli, e per moltissimi acquirenti non è quello che decide alcunché. Gli altri due sono il denaro che hai e la rata con cui accetti di convivere. Tutti e tre producono un prezzo massimo. Quello che produce il massimo più piccolo è la risposta, e quale sia cambia da famiglia a famiglia senza alcun rapporto con il reddito.

Impostiamo il caso una volta e riusiamolo. Reddito familiare di 90 000 € l'anno, cioè 7 500 € al mese lordi. Un mutuo trentennale al 6,5 per cento. IMU all'1,2 per cento del prezzo d'acquisto, assicurazione casa 1 200 € l'anno, nessuna spesa condominiale. Costi d'acquisto pari al 3 per cento del prezzo, pagati con i risparmi. Anticipo minimo del 10 per cento. Tutti i risparmi entrano, quindi il mutuo vale 1,03 volte il prezzo meno i risparmi — quel 3 per cento in più sono i costi che i risparmi devono coprire. È questa sola equazione a rendere confrontabili i tre vincoli: ciascuno limita lo stesso prezzo, da un lato diverso.

Due acquirenti, stesso reddito, e il vincolo cambia

L'acquirente A ha risparmiato 30 000 €. Il vincolo di anticipo è aritmetico e brutale: i risparmi devono coprire il 10 per cento di anticipo e il 3 per cento di costi, quindi il prezzo non può superare 30 000 € diviso 0,13, cioè 230 769 €. A quel prezzo la rata complessiva — capitale, interessi, IMU e assicurazione — è di 1 644 €, il 21,9 per cento del reddito lordo. Il test al 43 per cento della banca avrebbe consentito 441 343 €. Quello di comfort a 2 200 € al mese avrebbe consentito 304 864 €. L'acquirente A non è limitato dal reddito, per nulla. È limitato dall'avere 30 000 € invece di 60 000 €, e nessuna caccia al tasso migliore lo cambia.

L'acquirente B ha risparmiato 90 000 € con lo stesso reddito, e tutto si rovescia. L'anticipo consente ora 692 308 € — una cifra che con questo reddito nessuno dovrebbe guardare due volte. Il test della banca consente 491 839 €. Ma l'acquirente B ha deciso che 2 200 € al mese è il massimo che consegnerà, e quella decisione limita il prezzo a 355 360 €. Il vincolo che morde è quello che l'acquirente B ha scelto. Non è una debolezza del metodo: è il metodo che funziona. Chi ha risparmi si è comprato l'uscita dai due vincoli esterni e ora tratta soltanto con sé stesso.

L'acquirente C completa il quadro. Stesso reddito di 90 000 €, stessi risparmi di 90 000 €, ma un prestito auto da 450 € e una tolleranza di 3 200 € al mese. L'anticipo consente 692 308 €, il comfort consente 488 511 €, e il test al 43 per cento della banca — ridotto dall'auto a un budget abitativo di 2 775 € — morde a 431 922 €. Tre acquirenti, tre vincoli operativi, un solo reddito. Se un calcolatore restituisce un numero unico senza dire quale dei tre lo ha prodotto, ha nascosto l'unico fatto che ti serviva.

Front-end e back-end sono due test diversi

La convenzione americana usa due rapporti che misurano cose diverse. Il rapporto front-end riguarda la sola abitazione — capitale, interessi, imposte, assicurazione e spese condominiali — sul reddito lordo. Il back-end aggiunge ogni altra obbligazione ricorrente: prestito auto, prestito studentesco, rate minime di carta, assegni. I riferimenti pubblicati dalla FHA sono 31 per cento front e 43 per cento back, superabili con fattori compensativi documentati, e i due non mordono insieme. Sul nostro acquirente con 90 000 € di reddito e 90 000 € risparmiati, la convenzione front-end al 28 per cento consente 342 045 € mentre il back-end al 43 per cento consente 491 839 € — uno scarto di 149 794 € a seconda del test che ti hanno mostrato.

È nel test back-end che il debito esistente fa danno, e il danno è più grande di quanto sembri perché il rapporto è una sottrazione sulla rata e la rata è un moltiplicatore sul prezzo. Sul nostro acquirente, una rata auto di 450 € al mese riduce il budget abitativo da 3 225 € a 2 775 € e il prezzo massimo da 491 839 € a 431 922 € — una perdita di 59 918 € di capacità. Per unità sono circa 133 € di prezzo per ogni euro di rata mensile, cioè 13 315 € ogni 100 € al mese. È il numero più utile di questo articolo: prima di indebitarti per qualsiasi cosa con una rata mensile nell'anno che precede una domanda di mutuo, moltiplica quella rata per 133 e chiediti se l'oggetto vale tutta quella casa.

Il rapporto non è la stessa regola in sei mercati

La Francia è la più severa e la più esplicita. Il Haut Conseil de stabilité financière fissa un tasso di sforzo non superiore al 35 per cento del reddito e — questo è il punto che sorprende chi traduce il rapporto americano — l'assicurazione del mutuo rientra dentro quel 35 per cento. La durata è limitata a 25 anni, estendibile a 27 quando un preammortamento è legato a un acquisto sulla carta o a lavori pari ad almeno il 10 per cento dell'operazione. Gli erogatori possono derogare a entrambi i criteri entro una quota di flessibilità fino al 20 per cento delle nuove erogazioni di ciascun trimestre solare, e quella quota è a sua volta indirizzata: la grande maggioranza è riservata a chi acquista l'abitazione principale, con una parte definita per chi compra per la prima volta.

Gli Stati Uniti hanno fatto il percorso opposto. Il limite del 43 per cento di debito su reddito che definiva la General Qualified Mortgage è stato rimosso dalla regola finale del CFPB del 2020 e sostituito da soglie basate sul prezzo, legate a quanto il TAEG del mutuo supera il tasso medio offerto ai migliori profili, con obbligo di conformità dal 1° ottobre 2022. Ciò che resta al 31 e al 43 per cento sono i riferimenti di erogazione della FHA, politica di programma e apertamente superabile con fattori compensativi. Il numero che tutti citano come regola americana, dunque, non è più la regola americana: è il punto di partenza di un programma.

Germania e Italia non hanno alcun rapporto di reddito vincolante. In Germania l'Ausschuss für Finanzstabilität e la Bundesbank raccolgono ora dati operazione per operazione sulle nuove erogazioni: per il quarto trimestre 2025 un LTV medio dell'83 per cento, un servizio del debito sul reddito di poco meno del 38 per cento e un indebitamento delle famiglie pari a 6,3 volte il reddito annuo — cifre pubblicate come monitoraggio, non come limiti, con gli strumenti basati sul reddito raccomandati e non introdotti. In Italia la Banca d'Italia dispone degli strumenti macroprudenziali ma non ha attivato misure sul mutuatario; il noto 80 per cento viene dalla delibera CICR attuativa dell'articolo 38 del testo unico bancario, che definisce il credito fondiario e può salire al 100 per cento con garanzie integrative. È una regola sul mutuo rispetto all'immobile, non rispetto al reddito.

Spagna e Portogallo stanno fra i due poli e differiscono fra loro. La Spagna non ha un rapporto di legge: la Ley 5/2019 obbliga l'erogatore a valutare e documentare il merito creditizio, l'informativa del Banco de España per i consumatori indica una rata dell'ordine del 30-35 per cento del reddito netto, e l'80 per cento del valore di perizia è il tetto pratico per come si finanzia il credito ipotecario, non perché una norma vieti di più. Il Portogallo è l'unico mercato qui con una raccomandazione numerica esplicita, e quest'anno è stata inasprita: la Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026, applicabile alle valutazioni di solvibilità dal 1° agosto 2026, limita il servizio del debito al 45 per cento del reddito calcolato dopo uno shock di tasso e sul reddito atteso, ammette un LTV fino al 90 per cento per l'abitazione propria permanente e 80 per cento negli altri casi, e una durata fino a 40 anni. È una raccomandazione comply-or-explain, non una legge, che in pratica le banche seguono.

Che cosa fa la regola francese al nostro acquirente

Fai passare l'acquirente B per la regola francese invece che per quella americana e due cose cambiano insieme: il tetto sale al 35 per cento del reddito e la durata scende da trenta a venticinque anni. Aggiungi l'assicurazione del mutuo a un ipotizzato 0,36 per cento annuo del capitale iniziale — un'ipotesi, perché il premio dipende da età, salute e coperture — e l'intero 35 per cento, cioè 2 625 € al mese, deve contenere rata e assicurazione insieme. La risposta è un prezzo massimo di 448 768 €, di cui 112 € al mese di assicurazione. La durata più breve costa capacità, il tetto più alto la restituisce abbondantemente; l'assicurazione dentro il rapporto ne riprende in silenzio una parte.

La lezione più ampia è che un rapporto significa qualcosa solo insieme a tre definizioni: che cosa conta come reddito, che cosa conta come onere e su quanti anni si calcola la rata. Cambiane una e la stessa percentuale di copertina produce un prezzo diverso. Reddito lordo o netto; dodici, tredici o quattordici rate; assicurazione dentro o fuori; tasso sottoposto a shock o tasso di contratto; reddito atteso o reddito attuale. Il 45 per cento portoghese si calcola dopo uno shock di tasso, il che lo rende più severo di un 45 per cento calcolato al tasso di oggi. Il 35 per cento francese include l'assicurazione, il che lo rende più severo di un 35 per cento che non la includa. Confrontare i numeri senza le definizioni è il modo in cui si conclude che gli erogatori di un paese sono generosi quando in realtà stanno misurando un'altra cosa.

Il vincolo che ti dai da solo è quello che regge

Il vincolo di anticipo si muove sulla scala del risparmio, cioè in anni. Il rapporto della banca si muove sulla scala dei tassi e delle revisioni normative, cioè in trimestri. Il vincolo di comfort si muove quando cambi idea, cioè mai, se lo scrivi prima di iniziare a visitare. Questa asimmetria spiega perché il terzo vincolo merita più rispetto di quanto ne riceva: è l'unico dei tre che dice qualcosa sulla vita che vuoi, invece che sul denaro che esiste.

Da tutto questo esce un ordine pratico delle operazioni. Prima il tetto di anticipo, perché è una divisione e richiede dieci secondi. Poi la rata con cui saresti contento in un anno cattivo — non in uno buono — convertita in prezzo. E solo allora chiedi alla banca che cosa concede, e tratta la risposta come un limite superiore che non sei tenuto a raggiungere. Se il numero della banca è il più piccolo dei tre, hai un problema di debito da risolvere prima di avere un problema di casa, e il rimedio più rapido è di norma estinguere l'impegno con la rata mensile più alta, non quello con il saldo più alto. Quella distinzione — rata, non saldo — è tutto il rapporto back-end in una frase.

Domande frequenti

L'anticipo è davvero il vincolo che morde per la maggior parte di chi compra la prima casa?

Molto spesso sì, e l'aritmetica dice perché. Il vincolo di anticipo è una divisione: i risparmi sulla somma della percentuale di anticipo minimo e della percentuale di costi. Poiché il divisore è piccolo — 0,13 nel nostro caso — il risultato è molto sensibile al numeratore. Raddoppiare i risparmi raddoppia esattamente il tetto. Nel frattempo il vincolo di reddito quasi non si muove. L'acquirente A di questo articolo potrebbe aumentare il reddito della metà e non cambierebbe di un euro il prezzo massimo, perché il reddito non è mai stato ciò che lo fermava. Per questo i programmi rivolti a chi compra la prima casa attaccano quasi sempre l'anticipo e non il rapporto.

Devo estinguere il prestito auto prima di fare domanda?

Dipende da quanto costa estinguerlo. Nel nostro caso una rata di 450 € costa 59 918 € di capacità, quindi se il debito residuo è ben inferiore, rimborsarlo converte contante in capacità di credito a buon prezzo — ma solo se quel contante non faceva parte dell'anticipo, perché toglierlo dai risparmi stringe il vincolo di anticipo di circa 7,69 € di prezzo per ogni euro tolto. Il test giusto è ricalcolare entrambi i vincoli con il denaro spostato e vedere quale tetto scende. Se il vincolo di anticipo mordeva già, estinguere altri debiti non ti dà proprio nulla.

Perché una durata più lunga non sempre aiuta?

Perché allenta solo i vincoli di rata, e i vincoli sono tre. Passare da venticinque a trent'anni abbassa la rata e quindi alza il tetto fissato dal rapporto e dal comfort — ma non fa assolutamente nulla al tetto di anticipo, che è pura divisione. Per l'acquirente A, a cui morde l'anticipo, allungare la durata cambia il prezzo massimo di esattamente zero. È inoltre limitata per regola in alcuni mercati: la Francia limita la durata a 25 anni, il Portogallo a 40. E ovunque la rata più bassa si compra con più interessi totali, come il nostro articolo sull'estinzione anticipata sviluppa in dettaglio.

Le ipotesi su IMU e assicurazione pesano molto?

Più di quanto si creda, perché scalano con il prezzo e quindi competono con il mutuo per lo stesso budget mensile. All'1,2 per cento del prezzo, l'imposta su un immobile da 400 000 € è di 400 € al mese prima di un solo euro di interessi — circa il 15 per cento di un budget da 2 625 €. Le aliquote locali variano di un fattore di diverse volte fra comuni, e in certi mercati l'onere ricorrente è molto minore delle imposte di trasferimento all'ingresso. Metti i tuoi numeri: un calcolatore che applichi un'aliquota di default a un comune che ne preleva la metà o il doppio sbaglierà il tetto di decine di migliaia.

Un erogatore può superare il limite pubblicato?

In tutti i mercati qui descritti sì, ma da porte diverse. In Francia lo sforamento è quantitativo: gli erogatori hanno una quota di flessibilità fino al 20 per cento delle erogazioni trimestrali, indirizzata all'abitazione principale e a chi compra per la prima volta, quindi una pratica oltre il 35 per cento è possibile ma concorre per una dotazione scarsa. In Portogallo la raccomandazione è comply-or-explain e porta con sé le proprie tolleranze. Negli Stati Uniti superare un riferimento è un esercizio di documentazione con fattori compensativi. In Germania, Spagna e Italia non c'è alcun rapporto vincolante da superare, solo la politica interna dell'erogatore e il dovere generale di valutare il merito creditizio. Stare dentro un limite non ha mai significato potersi permettere la spesa.