Rimodulare il mutuo: l'opzione di cui nessuno parla

Che cosa fa davvero la rimodulazione al piano

Tre grandezze definiscono un mutuo con ammortamento: il debito residuo, il tasso e il numero di rate che restano. La rata non è un quarto ingresso: è il risultato, e il nostro articolo sulla formula della rendita lo ricava. Una rimodulazione cambia esattamente una delle tre — riduce il debito — e poi ricalcola il risultato. Il tasso resta dov'era, il che conta enormemente quando il tuo tasso è migliore di quello offerto dal mercato. La data di scadenza resta dov'era, ed è questo che distingue la rimodulazione da qualunque rifinanziamento.

Poiché tasso e durata residua non cambiano, l'aritmetica ha una proprietà elegante: la rata scende in proporzione esatta al capitale estinto. I nostri 60 000 € sono il 16,02 per cento del debito di 374 443,91 €, e la rata scende del 16,02 per cento, da 2 528,27 € a 2 123,15 €. Anche il risparmio di interessi è proporzionale: 20 000 € avrebbero risparmiato 20 512,43 €, 60 000 € ne risparmiano 61 537,29 € e 100 000 € ne risparmiano 102 562,15 €, sempre poco più di 1,0256 volte il versamento. Se conosci quel moltiplicatore per il tuo mutuo, puoi valutare a mente qualunque versamento.

Perché tenere la rata fa risparmiare quasi il triplo

Entrambe le opzioni partono dagli stessi 314 443,91 € allo stesso 6,5 per cento. La differenza sta in che cosa fai dello spazio creato dal versamento. La rimodulazione lo spende in una rata più piccola: il mutuo dura ancora 300 mesi, e ognuno di quei mesi porta interessi su un debito che non scende più in fretta di prima. Tenere la rata lo spende in tempo: gli stessi 2 528,27 € coprono ora più capitale ogni mese, il debito cala più rapidamente, e il mutuo si estingue in 207,3 mesi. Gli interessi sono un onere per unità di tempo su un debito, quindi togliere 92,7 mesi toglie molto più che abbassare l'onere lasciando intatto il tempo.

Il prezzo della rimodulazione, detto onestamente, è 112 821,95 € — gli interessi in più rispetto al tenere la rata. Ciò che quel denaro compra sono 405,12 € al mese per 300 mesi, cioè 121 537,29 € di liquidità liberata prima nelle tue mani. Detto così non è ovviamente un cattivo scambio: è uno scambio di liquidità, e se valga 112 821,95 € dipende interamente da a che cosa serva quella liquidità. Se finisce su un conto di risparmio che rende meno del 6,5 per cento, lo scambio è pessimo. Se è la differenza fra onorare gli impegni e non onorarli, lo scambio è ottimo e gli interessi sono il prezzo di non andare in default.

Contro un rifinanziamento, la risposta dipende dalla scadenza

Rifinanziare cambia due cose insieme, e di solito se ne discute solo una. Cambia il tasso — qui dal 6,5 al 6,0 per cento, un miglioramento reale — e azzera il numero delle rate, ed è lì che si nasconde il danno. Rifinanzia i 314 443,91 € su venticinque anni nuovi, con la scadenza invariata, e ottieni una rata di 2 066,49 € e un risparmio di 78 535,87 €: meglio della rimodulazione su entrambi i fronti. Rifinanzia lo stesso importo su trent'anni nuovi e la rata scende ancora, a 1 922,96 €, mentre il risparmio crolla a 6 217,79 €. Stesso tasso, stesso capitale, stessi oneri. Cinque anni di interessi in più si sono mangiati il 92 per cento del beneficio.

Quindi l'ordine onesto non è unico. Contro le due opzioni che conservano la scadenza — rimodulazione e rifinanziamento a pari scadenza — e contro il tenere la rata, la rimodulazione risparmia meno di tutte. Contro un rifinanziamento che riparte da trent'anni, risparmia dieci volte di più. La variabile che decide è quella che non compare quasi mai sul foglio di confronto: quanti mesi di interessi accetti di pagare. Ogni volta che ti mostrano una rata più bassa, la prima domanda è su quale durata, e la seconda quanto costa in totale.

La commissione, e perché le banche la offrono

Una rimodulazione costa una commissione di gestione — di solito qualche centinaio, un ordine di grandezza sotto le diverse migliaia che un rifinanziamento costa in istruttoria e oneri di chiusura. Nel nostro caso una commissione di 300 € è lo 0,5 per cento del versamento, contro il 2 per cento del nuovo debito, cioè 6 288,88 €, ipotizzati per il rifinanziamento. Non c'è nuova domanda, né interrogazione delle banche dati, né perizia, né nuova iscrizione ipotecaria, ed è tutta qui la ragione per cui la commissione è piccola: il mutuo non viene sostituito, solo ricalcolato. Le regole di servicing di Fannie Mae descrivono esattamente questo — un riammortamento del debito residuo al tasso in essere sulla durata residua, dopo un versamento significativo in conto capitale, formalizzato su un atto standard.

Le banche la offrono perché non costa loro quasi nulla ed evita qualcosa di costoso. Un mutuatario la cui rata è diventata insostenibile è un mutuatario che può portare il mutuo altrove — con tutto il flusso di interessi — o, peggio, andare in ritardo. La rimodulazione conserva il mutuo al tasso e alla durata originari togliendo la pressione, e il gestore mantiene un attivo in bonis. Nota che l'incentivo gioca a favore della banca quando il tasso di mercato è superiore al tuo: preferisce di gran lunga riammortizzare un mutuo al 6,5 per cento che perderlo verso un concorrente al 6,0. Non è una ragione per diffidare dell'offerta, ma è una ragione per verificare se un rifinanziamento a pari scadenza ti sarebbe servito meglio.

Quando è la risposta giusta

Due situazioni rendono la rimodulazione chiaramente giusta, e hanno la stessa forma: un'entrata di denaro proprio mentre c'è un problema di cassa. La prima è il classico ponte. Hai comprato prima di vendere, quindi porti due oneri abitativi; quando la vendita del vecchio immobile si perfeziona arriva una somma grande, e l'impegno che vuoi alleggerire è quello del mutuo nuovo. La rimodulazione converte il ricavato direttamente in una rata più bassa su un mutuo già concesso, in settimane e per qualche centinaio, senza una seconda istruttoria in un momento in cui la tua pratica — con due mutui — sembrerebbe pessima.

La seconda è un cambiamento di reddito con il mutuo già in essere: pensionamento, passaggio al part-time, una famiglia che da due redditi passa a uno. Qui il problema è la rata e rifare l'istruttoria è esattamente ciò a cui non sopravvivresti, perché il nuovo reddito non sosterrebbe il mutuo che hai già. La rimodulazione non chiede nulla sul tuo reddito. Chiede solo il denaro. È questo il pregio, ed è per questo che l'opzione merita di stare nella conversazione benché il suo risparmio di interessi sia il più piccolo.

Non tutti i mutui lo consentono. Molti programmi con garanzia pubblica lo escludono, i mutui a tasso variabile spesso pure, e i gestori impongono di frequente un versamento minimo e una riduzione minima della rata prima di procedere. Nell'Europa continentale il prodotto quasi non esiste con quel nome, perché l'equivalente è incorporato nel diritto all'estinzione anticipata: effettua un rimborso parziale e il contratto di norma ti lascia scegliere fra ridurre la rata e accorciare la durata, che sono esattamente le nostre prime due opzioni. Ciò che cambia non è il meccanismo ma il pedaggio — il diritto francese limita l'indennizzo di estinzione anticipata a sei mesi di interessi sulla somma rimborsata o al 3 per cento del capitale residuo, il minore dei due, e il diritto tedesco prevede un compenso entro limiti di legge. Fai tre domande alla tua banca: la rimodulazione è ammessa, qual è il minimo, e quanto mi costa prima un rimborso parziale.

Domande frequenti

La rimodulazione cambia il mio tasso?

No, ed è tutto il suo senso. Il contratto non viene sostituito, quindi il tasso, l'indice se c'è, la data di scadenza e ogni altra condizione restano invariati. Si muovono solo il capitale e quindi la rata. Questo la rende strettamente migliore di un rifinanziamento quando il tuo tasso è sotto il mercato — conservi un tasso che oggi non otterresti — e strettamente peggiore quando il mercato è sceso ben sotto il tuo tasso, perché rinunci a catturare il miglioramento. La soglia non è un numero fisso di punti: calcola entrambe e confronta il totale, non la rata.

Posso rimodulare più di una volta?

A volte, e decide il gestore. Dove è ammessa, ogni rimodulazione porta la propria commissione e il proprio versamento minimo, quindi una serie di operazioni piccole è di solito antieconomica — la commissione è fissa mentre il beneficio scala con l'importo. L'alternativa che non costa nulla è fare versamenti in conto capitale man mano che il denaro arriva senza chiedere un ricalcolo: la durata si accorcia da sola, catturi il risparmio di interessi maggiore, e potrai chiedere una sola rimodulazione più avanti se le circostanze cambiano. Quella sequenza ti dà il meglio di entrambe, al prezzo di non avere la rata ridotta nel frattempo.

La rimodulazione è la stessa cosa di una modifica del mutuo?

No, e la differenza conta per come viene trattata. Una rimodulazione è un riammortamento volontario che paghi con denaro tuo mentre il mutuo è in bonis; le condizioni diverse dal capitale non si toccano, e il gestore la tratta come atto amministrativo. Una modifica è un intervento sul contratto stesso — tasso, durata, a volte capitale — concessa di norma perché il mutuatario è in difficoltà o vicino a esserlo, e può essere segnalata diversamente e portare conseguenze che la rimodulazione non ha. Se un gestore qualifica la tua richiesta come modifica, chiedi perché e che cosa verrà segnalato.

E se voglio la rata più bassa e anche il risparmio di interessi?

Puoi avere entrambe, in sequenza, e il trucco è che la rimodulazione abbassa la rata dovuta senza impedirti di pagare di più. Rimodula per portare l'obbligo a 2 123,15 €, poi versa quello che puoi in più nei mesi in cui puoi. Nei mesi in cui paghi i vecchi 2 528,27 € ottieni esattamente la stessa riduzione di capitale che avresti senza rimodulare; nei mesi in cui non puoi, devi solo 2 123,15 €. Il pavimento più basso è l'assicurazione e l'extra volontario è il risparmio, e non si perde nulla oltre alla commissione ad avere entrambe.

Il versamento deve proprio andare sul mutuo?

È una decisione a parte e va presa per prima. Estinguere un mutuo ti rende il suo tasso, senza rischio e fiscalità a parte — qui il 6,5 per cento — ma converte denaro liquido in capitale che raggiungi solo vendendo o indebitandoti di nuovo entro un tetto di LTV, come espone il nostro articolo sul capitale nella casa. Prima di destinare 60 000 € a un mutuo, verifica che ti resti contante sufficiente per gli imprevisti che altrimenti finanzieresti al tasso di una carta, ed estingui ogni debito più caro del mutuo. Solo ciò che sopravvive a quei due test ha posto in questo confronto.