I punti sul mutuo: quando comprare un tasso più basso conviene davvero

Un punto è l'1 per cento del mutuo, non del prezzo

Il lessico fa inciampare prima dell'aritmetica. Un punto di sconto è l'uno per cento del capitale finanziato, pagato una volta sola alla stipula. Su una casa da 375 000 € comprata con il 20 per cento di anticipo il mutuo è di 300 000 €, quindi un punto vale 3 000 € — non 3 750 €. Sbaglia la base e ogni numero successivo è sbagliato della misura del tuo anticipo. I finanziatori quotano anche frazioni: mezzo punto, un quarto di punto, o una cifra storta come 0,875 punti che esce dal loro motore di pricing e non da un menù.

Un punto non è nemmeno una commissione di istruttoria, anche quando entrambi si quotano nella stessa unità. L'istruttoria paga il finanziatore per aver montato l'operazione e non ti compra nulla; un punto di sconto compra un tasso contrattuale più basso che segue il mutuo per tutta la sua vita. Entrambi entrano nel TAEG, ed è proprio per questo che il TAEG di un mutuo con punti sta più vicino al tasso nominale di quanto ci si aspetti, e per questo confrontare due offerte solo sul tasso nominale è il modo di finire a pagare un tasso di cui non avevi bisogno.

Esiste anche lo specchio, e vale la pena conoscerlo: il credito del finanziatore, a volte chiamato punto negativo. Accetti un tasso più alto e il finanziatore si fa carico di parte delle tue spese. È lo stesso scambio al contrario — liquidità subito contro un tasso peggiore poi — ed è la scelta giusta esattamente per il mutuatario a cui i punti non servono: quello che pensa di traslocare o surrogare presto. L'aritmetica del pareggio qui sotto funziona identica, con i segni invertiti.

Il pareggio che calcolano tutti e quello che andrebbe calcolato

Prendiamo il caso lavorato: 300 000 € a 30 anni, 6,00 per cento senza punti, 5,75 per cento con uno. La rata esce dalla formula di rendita classica, dimostrata per intero nel nostro articolo sulla formula della rata; qui ci limitiamo a usarla. Al 6,00 per cento dà 1 798,65 €, al 5,75 per cento dà 1 750,72 €. Il risparmio è di 47,93 € al mese, il costo di 3 000 €, e il conto che scrivono tutti è 3 000 € ÷ 47,93 € = 62,6, arrotondato a 63 mesi — cinque anni e tre mesi.

Quel numero è sbagliato, e lo è in modo istruttivo. Somma un risparmio del mese 60 e uno del mese 1 come se fossero intercambiabili, mentre i 3 000 € sono usciti per intero al mese 0. Il denaro ha un prezzo. Se l'uso alternativo di quei 3 000 € rendeva il 4 per cento, la domanda onesta è quando il valore attuale del flusso di risparmi da 47,93 € raggiunge 3 000 €. Attualizzando ogni risparmio mensile al 4 per cento nominale — cioè dividendo il risparmio del mese k per 1,003333 elevato a k — il cumulato supera i 3 000 € al mese 71. Non 63: 71, cinque anni e undici mesi. Otto mesi di scarto, solo per un passaggio che la scorciatoia salta.

C'è una seconda correzione, e spinge nel verso opposto. Un tasso più basso non riduce solo la rata; ne cambia la composizione. Al 5,75 per cento una fetta più grande di ogni rata va a capitale, quindi il debito scende più in fretta. Dopo 63 mesi il mutuo senza punti deve 920 € in più di quello con un punto. Se vendi o surroghi, quel capitale lo estingui: quei 920 € sono denaro vero, a quella data. Contando entrambi gli effetti — risparmio di rata e divario di capitale, ciascuno attualizzato al 4 per cento — il punto si è ripagato al mese 54, quattro anni e sei mesi.

Tre numeri, un solo mutuo: 63, 71 e 54 mesi. Non sono tre stime rivali della stessa grandezza. Rispondono a tre domande diverse — quante rate servono perché il risparmio lordo pareggi l'esborso, quanto tempo impiega il risparmio attualizzato a restituirlo, e quanto tempo prima di essere in guadagno se vendo a quella data. L'ultima è quella che un compratore affronta davvero, ed è per questo che il numero ingenuo è meno impreciso che fuori tema.

Tre cose che azzerano il cronometro: vendere, surrogare, estinguere in anticipo

I punti si comprano su un'ipotesi sul futuro quasi mai detta ad alta voce: che il mutuo ci sarà ancora tra cinque o sei anni. Ogni pareggio pubblicato è in realtà una scommessa sulla tua permanenza. Vendi casa al mese 36 e il punto avrà restituito 1 725 € di risparmio di rata più 527 € di capitale in più — 2 252 € contro 3 000 € spesi. Sei sotto di 748 €, e nessun risparmio futuro arriverà mai, perché il mutuo non c'è più.

Surrogare fa lo stesso, più in fretta. I tassi scendono di un punto, cambi banca al mese 30, e il punto avrà restituito 1 438 € in rate e 439 € in capitale, 1 877 € in tutto — restano 1 123 € non recuperati. La parte crudele è la correlazione: il contesto che rende attraente la surroga è quello dei tassi in discesa, e il mutuatario più tentato di comprare un taglio di tasso è quello che ha firmato con tassi alti, cioè proprio quello che più probabilmente surrogherà entro tre anni.

Estinguere in anticipo è il più sottile dei tre, e qui l'idea corrente va corretta. Anticipare non allontana la data di pareggio — l'abbiamo calcolata: con 200 € in più al mese sopra la rata dovuta, il pareggio in caso di vendita passa dal mese 54 al 53, che è rumore. Ciò che l'anticipo distrugge è la coda. Senza versamenti extra, un punto risparmia 17 256 € di interessi sui 30 anni. Aggiungi 200 € al mese a ciascun mutuo e quello base finisce in 279 mesi con 256 341 € di interessi mentre quello con punto finisce in 280 mesi con 244 892 € — il punto vale ora 11 449 €, un terzo in meno. Il tasso ridotto si applica a meno mesi, quindi la lunga coda di risparmi che giustificava la commissione semplicemente non si verifica.

Il taglio di tasso per punto è un listino, non una legge di natura

La regola del pollice dice che un punto compra un quarto di punto di tasso. È una regola sul listino di un finanziatore in un dato momento, e cambia con il tipo di finanziamento, la durata, il tuo profilo, il rapporto fra mutuo e valore e lo stato del mercato secondario quella settimana. Il listino della tabella qui sopra è realistico, e non è lineare: il primo punto compra 0,25, il secondo 0,20, il terzo 0,15. I rendimenti decrescenti sono la norma, perché il finanziatore ti vende sconti sempre più profondi da un margine che si restringe.

La conseguenza è che il pareggio si allunga quanto più compri. Nella tabella mezzo punto e un punto pareggiano entrambi a 63 mesi in lordo e 71 attualizzato, perché costo e beneficio scalano insieme. Due punti portano quei valori a 70 e 80; tre punti a 79 e 92. Uno sconto profondo è quindi una scommessa su una permanenza molto più lunga di uno leggero — il contrario dell'intuizione che se un punto è buono, tre sono meglio. Chiedi sempre il listino intero, non la sola riga scelta dal consulente, e calcola ogni riga.

Dove i punti non esistono, e che cosa li sostituisce

I punti di sconto, come prodotto con un nome e una riga propria, sono una convenzione statunitense e canadese. Esistono perché il mutuo americano viene ceduto a un mercato secondario che prezza tasso e commissione come due manopole dello stesso strumento, e perché il mutuo a tasso fisso trentennale è abbastanza lungo perché lo scambio abbia senso. Nella maggior parte dell'Europa continentale non troverai una riga chiamata punti su un'offerta di mutuo, e chiederla ti procurerà uno sguardo perplesso. Non significa che lo scambio non sia disponibile: è impacchettato diversamente, e l'imballaggio cambia i conti.

La Germania ha l'equivalente strutturale più vicino nel Disagio, detto anche Damnum: il contratto è scritto per un importo nominale, la banca eroga meno di quello — poniamo il 95 per cento — e in cambio il tasso nominale è più basso. La differenza è un interesse pagato in anticipo, esattamente come un punto, e si ammortizza sul periodo di tasso fisso e non sull'intero mutuo, il che accorcia l'orizzonte che lo scambio deve raggiungere. In Francia le leve analoghe sono il tasso negoziato, le spese di istruttoria e soprattutto il premio dell'assicurazione sul mutuo, che dalla riforma Lemoine può cambiare assicuratore in qualsiasi momento e rende spesso più di ogni trattativa sul tasso. In Spagna e Portogallo il meccanismo standard è lo sconto legato ai prodotti: lo spread scende se accrediti lo stipendio e sottoscrivi la polizza casa e quella vita con la stessa banca, cioè comprare un taglio di tasso in natura, mese dopo mese, invece che una volta in contanti.

La seconda metà della divergenza pesa più della prima: quanto costa uscire. In Italia la surroga introdotta dalla legge Bersani del 2007 consente di portare il mutuo a un'altra banca senza spese, il che rende strutturalmente poco attraente qualsiasi pagamento iniziale rilevante per un tasso più basso — stai pagando in anticipo un tasso che puoi sostituire gratis. La Francia limita l'indennizzo per estinzione anticipata al minore fra sei mesi di interessi sul capitale rimborsato e il 3 per cento del debito residuo. La Spagna lo limita dalla legge ipotecaria del 2019, a livelli che scendono a zero dopo i primi anni. La Germania permette di recedere da un mutuo a tasso fisso dopo dieci anni con sei mesi di preavviso e senza penale, ma prima di allora addebita una Vorfälligkeitsentschädigung. Negli Stati Uniti le penali sui mutui prima casa sono diventate rare. Ognuna di queste regole cambia la probabilità che il mutuo arrivi vivo alla data di pareggio, e quindi cambia se comprare punti abbia senso.

Una breve lista prima di pagare un punto

Primo, scrivi l'orizzonte prima di guardare il pareggio, non dopo. Se la risposta onesta è meno di cinque anni, l'aritmetica è già decisa e nessun listino la cambierà. Secondo, verifica che quel denaro non abbia un impiego migliore: pagare un punto è un rendimento garantito pari al tasso del mutuo, eccellente se l'alternativa è un conto deposito e scarso se l'alternativa è chiudere una carta di credito o completare l'anticipo che ti porterebbe sotto la soglia oltre la quale servono garanzie costose. Terzo, chiedi il listino intero e calcola il pareggio attualizzato di ogni riga, perché si allunga scendendo. Quarto, leggi la clausola di estinzione anticipata: è lei a decidere quanto costerà uscire prima che il punto si sia ripagato.

Domande frequenti

I punti sul mutuo sono deducibili fiscalmente?

Negli Stati Uniti i punti pagati su un mutuo per comprare o costruire l'abitazione principale possono spesso essere dedotti per intero nell'anno di pagamento, se è soddisfatto un elenco di condizioni; quelli pagati in una surroga vanno di norma ripartiti sulla vita del mutuo. La pubblicazione 936 dell'IRS ne fissa i criteri. Fuori dagli Stati Uniti la domanda di solito non si pone allo stesso modo, perché il prodotto non esiste e perché gli interessi sulla casa in cui si abita in genere non sono deducibili in Francia, Germania, Spagna, Portogallo o Italia — lì la deducibilità resta confinata quasi solo agli immobili locati, dove il costo del finanziamento è un onere. Non contare mai un beneficio fiscale dentro il pareggio prima di aver verificato che si applichi al tuo caso.

Meglio pagare un punto o mettere gli stessi soldi nell'anticipo?

Confronta il comparabile: entrambi sono liquidità spesa alla stipula per ridurre un costo futuro. Un punto compra un taglio di tasso su tutto il capitale; un anticipo maggiore riduce il capitale stesso e, se scavalca una soglia di rapporto fra mutuo e valore, può anche abbassare il tasso o eliminare del tutto una garanzia costosa. Quell'effetto soglia di solito vince, perché è discontinuo — poche migliaia che ti portino dall'81 al 79 per cento possono valere diverse volte ciò che la stessa somma compra come punto. Lontano da una soglia i due si equivalgono, e a decidere torna la permanenza: l'anticipo in più conserva il suo valore se vendi l'anno prossimo, un punto no.

Che tasso di attualizzazione uso per il pareggio attualizzato?

Usa il rendimento che il denaro avrebbe davvero prodotto altrove, al netto delle imposte. Per la maggior parte dei compratori è il tasso di un deposito sicuro o di titoli di Stato brevi, ed è per questo che il 4 per cento è un'ipotesi di lavoro ragionevole in un contesto di tassi normale. Non usare il tasso del mutuo stesso: presupporrebbe che l'uso alternativo del denaro fosse rimborsare proprio questo mutuo, che è un altro confronto. La scelta non è comunque molto sensibile — nel nostro esempio il pareggio è a 69 mesi con attualizzazione al 3 per cento, 71 al 4, 73 al 5 e 76 al 6. Ognuno di questi è più vicino al vero dei 63 non attualizzati.

I punti si negoziano o sono fissi?

Il listino esce dal motore di pricing del finanziatore e di solito non si negozia riga per riga, ma la riga su cui ti collochi sì, eccome, e così la scelta della banca. Due istituti che prezzano lo stesso mutuatario lo stesso giorno offriranno quantità di tasso per punto nettamente diverse, perché si finanziano e si coprono in modo differente. La mossa pratica è chiedere a ciascuno il listino completo — tasso a zero punti, a mezzo, a uno, a due — e confrontare il pareggio attualizzato allo stesso orizzonte anziché i tassi da vetrina. Quel confronto smaschera anche l'offerta che ha infilato in silenzio una commissione di istruttoria dentro ciò che chiama punto.

I punti hanno senso su un mutuo a tasso variabile?

Molto meno, e spesso per niente. Su un mutuo a tasso variabile o rivedibile, quello che compri è di solito il tasso iniziale o lo spread, e il tasso iniziale dura solo fino alla prima revisione. Se il periodo fisso è di cinque anni e il pareggio attualizzato è a 71 mesi, il punto scade prima di essersi ripagato. Quando lo sconto riduce lo spread in modo permanente lo scambio può ancora reggere, ma occorre leggere il contratto per sapere quale dei due stai comprando — l'offerta non segnalerà la distinzione da sola, e in essa sta l'intera decisione.