Confrontare bene due offerte di mutuo

Impostare il caso perché le due offerte siano davvero confrontabili

Due offerte sono confrontabili solo se importo e durata coincidono, perché entrambi spostano la rata assai più di qualsiasi differenza di tasso plausibile. Fissiamoli: 400 000 € a trent'anni. L'offerta A dichiara il 6,25 per cento e 2 000 € di spese. L'offerta B dichiara il 5,875 e 12 000 €, con l'eccedenza che assume di solito la forma di punti di sconto più una commissione di istruttoria più grassa. La formula dell'annualità — ricavata nell'articolo su come si costruisce una rata, e qui non ripetuta — dà 2 462,87 € per A e 2 366,15 € per B. B risparmia 96,72 € al mese e costa 10 000 € in più il primo giorno.

La prima cosa da notare è quanto sia piccola la differenza di tasso rispetto a quella di costi. Tre ottavi di punto comprano 96,72 € al mese. Su un anno intero fanno 1 160,64 €, mentre il divario di costi è di 10 000 € — quasi nove anni di risparmio mensile. Cercare il tasso e cercare le commissioni non sono la stessa attività, e un intermediario che ha abbassato il tasso alzando le commissioni non ti ha per forza fatto un favore. Se l'abbia fatto è una domanda cui non si risponde senza decidere per quanto terrai il mutuo.

La misura giusta: costo totale del credito su un orizzonte di detenzione dichiarato

Quasi nessuno tiene per trent'anni un mutuo trentennale. Le case si vendono, il lavoro si sposta, le famiglie cambiano dimensione, e i tassi scendono abbastanza da giustificare una surroga. Il confronto onesto non riguarda quindi la durata contrattuale ma il periodo in cui pensi davvero di tenere il mutuo, e la misura ha tre parti. Prendi i costi pagati all'inizio. Aggiungi tutte le rate versate fino alla fine del periodo. Aggiungi il debito residuo a quel momento, perché dovrai restituirlo vendendo o surrogando. Sottrai l'importo erogato. Ciò che resta è quanto il credito ti è costato in quella finestra.

Fallo a cinque anni. Offerta A: 2 000 € di costi, sessanta rate da 2 462,87 € e un debito residuo di 373 348,97 €, meno i 400 000 € erogati, fa 123 121,09 €. Offerta B: 12 000 € di costi, sessanta rate da 2 366,15 € e un debito residuo di 371 637,76 €, meno 400 000 €, fa 125 606,83 €. A è più conveniente di 2 485,73 €. Fallo a vent'anni e B è più conveniente di 18 225,42 €. Fallo a scadenza e B lo è di 24 818,39 €. Il confronto non è cambiato: è cambiata solo la finestra.

Il calcolo di rientro semplice è sbagliato, e sempre nella stessa direzione

Dividi i costi in più per il risparmio mensile e ottieni 10 000 € diviso 96,72 €, cioè 103,4 mesi: otto anni e sette mesi. Quella cifra compare in moltissimi consigli sui mutui ed è sistematicamente troppo lunga. Conta solo la cassa in uscita e ignora che cosa i due mutui fanno al debito residuo. Poiché B ha il tasso più basso, in ogni rata c'è più capitale, quindi il debito si riduce più in fretta. Dopo sessanta rate B deve 1 711,21 € meno di A, e quel divario è denaro vero che finisce alla banca se vendi.

Rimetti il debito residuo nel confronto e l'incrocio passa dal mese 103 al mese 80 — sei anni e otto mesi, ventitré mesi prima. In altre parole l'offerta a costi alti comincia a vincere quasi due anni prima di quanto dica la regola empirica. Conta, perché la decisione sta di solito proprio in quella fascia: chi prevede di traslocare fra tre o quattro anni prenda senza esitare l'offerta a costi bassi, chi prevede di restare dieci prenda quella a tasso basso, e sono gli acquirenti della zona fra sei e otto anni ad avere bisogno che il conto sia fatto e non indovinato.

A che cosa serve il tasso pubblicato, e l'ipotesi da cui non può liberarsi

I regolatori hanno visto il problema molto prima di te, ed è per questo che ogni mercato ipotecario sviluppato impone di pubblicare una cifra unica di confronto accanto al tasso nominale: annual percentage rate negli Stati Uniti, taux annuel effectif global in Francia, effektiver Jahreszins in Germania, tasa anual equivalente in Spagna, taxa anual efetiva global in Portogallo, tasso annuo effettivo globale in Italia. La costruzione è ovunque la stessa. Prendi tutti i flussi che il mutuatario versa, costi iniziali compresi, e cerca il tasso che ne eguaglia il valore attuale alla somma erogata. Comprime tasso e costi in un solo numero proprio perché non possano essere scambiati di nascosto.

Il limite è strutturale e nessuna norma lo cancella: il tasso pubblicato è calcolato assumendo che il mutuo arrivi a scadenza. Risponde all'ultima riga della tabella sopra e a nessun'altra. Sulle nostre due offerte dirà che B è più conveniente, il che è vero dal settimo anno in poi e falso prima. Non è un difetto dell'informativa: è l'informativa che risponde alla domanda per cui è stata costruita. Leggila per quello che è — una graduatoria comprensiva di costi per chi non trasloca mai — e fornisci tu l'orizzonte di detenzione.

La stessa sigla non contiene gli stessi costi sulle due sponde dell'Atlantico

È qui che il confronto transfrontaliero si rompe in silenzio. Secondo la direttiva europea sul credito immobiliare, il costo totale del credito comprende quello dei servizi accessori — l'assicurazione anzitutto — quando la loro sottoscrizione è obbligatoria per ottenere il credito alle condizioni pubblicizzate. In Francia questo tira dentro il tasso pubblicato due voci pesanti che un mutuatario americano non troverà nel proprio: l'assicurazione vita e invalidità del mutuatario e il costo della garanzia, ipoteca o società di fideiussione. Le spese notarili dell'acquisto restano fuori, come le penali di estinzione anticipata.

La normativa statunitense va in senso opposto su un'intera classe di costi. In un'operazione garantita da immobile, le spese in buona fede e di importo ragionevole sono escluse dal costo del credito, e quindi dal tasso pubblicato, in cinque categorie elencate: esame del titolo, estratto, assicurazione sul titolo e rilievo; redazione degli atti di mutuo; onorari notarili e visure creditizie; perizie e ispezioni prima del rogito; e somme versate in deposito fiduciario. Sono esattamente i costi di terzi che un acquirente incontra al closing americano, il che significa che la cifra americana ordina bene il prezzo della banca e per nulla i costi di trasferimento.

Una conseguenza merita di essere scritta per esteso perché schiaccia tutto il resto dell'articolo. Dove l'assicurazione del mutuatario sta dentro il tasso pubblicato, il suo prezzo diventa una variabile di confronto — e grande. Sul nostro mutuo da 400 000 €, un'assicurazione allo 0,34 per cento del capitale iniziale all'anno costa 1 360 € l'anno, cioè 40 800 € in trent'anni. Allo 0,10 per cento costa 12 000 €. La differenza, 28 800 €, vale quasi il triplo dell'intero divario di costi fra le due offerte che stiamo confrontando. Nei mercati in cui quella copertura può essere presa altrove rispetto alla banca, questa sola sostituzione è la leva più grande a disposizione di un mutuatario.

Un confronto che puoi fare in venti minuti

Scrivi prima un orizzonte di detenzione, prima di guardare l'una o l'altra offerta, così che il numero non sia scelto per giustificare una decisione già presa. Tre-cinque anni per un primo appartamento che ti starà stretto, sette-dieci per una casa di famiglia, di più solo se ne sei davvero certo. Poi prendi da ciascuna offerta quattro dati e nessun altro: la somma erogata, la durata, il tasso periodico e ogni spesa che devi pagare per ottenere il mutuo. Le spese che pagheresti comunque — una perizia che avresti commissionato lo stesso, un'imposta di trasferimento — appartengono al costo di comprare casa, non al confronto fra i due mutui.

Calcola poi il totale in tre parti per entrambe le offerte al tuo orizzonte e, visto che non costa nulla, anche a metà e al doppio di quell'orizzonte. Se la graduatoria è la stessa in tutti e tre i casi, la decisione è solida e puoi fermarti. Se si ribalta, hai imparato l'unica cosa che conta: la risposta dipende da un fatto della tua vita che nessuna banca conosce, e devi scegliere in base a quanto sei sicuro di quel fatto, non in base a quale tasso è più piccolo.

Domande frequenti

Perché un tasso più basso dovrebbe mai essere l'affare peggiore?

Perché il tasso si paga poco per volta e i costi tutti insieme. Un vantaggio di tasso si accumula mese dopo mese lungo la vita del mutuo; uno svantaggio di costi è completo il primo giorno. Tieni il mutuo abbastanza a lungo e l'accumulo lento supera il costo immediato — è esattamente ciò che accade al mese 80 nel nostro caso. Tienilo meno e non recupera mai. L'errore non è preferire un tasso più basso, ma trattare i due prezzi come se fossero la stessa specie di cosa.

Il tasso di confronto pubblicato è dunque inutile?

No, e sarebbe una cattiva lettura di questo articolo concluderlo. Fa benissimo una cosa: impedisce a una banca di pubblicizzare un tasso nominale basso e recuperare la differenza in spese che non noteresti. Usalo come filtro di selezione — un'offerta il cui tasso pubblicato superi di molto quello nominale contiene costi su cui conviene fare domande — e poi fai il conto dell'orizzonte sulle due o tre offerte sopravvissute. Ciò che non può fare è dirti quale fra due offerte onestamente quotate convenga a chi trasloca fra quattro anni, perché non stava calcolando quello.

Come scelgo onestamente un orizzonte di detenzione?

Scegli l'orizzonte prima di vedere le offerte, e ricavalo dalla tua vita e non dal mutuo. Le domande giuste sono se l'immobile va bene per il nucleo che ti aspetti fra cinque anni, se il tuo lavoro è spostabile e se in passato hai traslocato più o meno spesso di ogni sette anni. Poi, siccome sbaglierai, prova la graduatoria a metà e al doppio della tua stima. Se la vincitrice è la stessa su tutto l'intervallo, la stima non doveva essere esatta. Se non lo è, preferisci l'offerta che vince nella finestra breve, perché sbagliare costa meno in quella direzione: un trasloco imprevisto con un mutuo a costi bassi costa poco, lo stesso con uno a costi alti costa i costi.

La possibilità di surrogare cambia la risposta?

Accorcia l'orizzonte effettivo di detenzione, il che spinge il confronto verso l'offerta a costi bassi. Una surroga chiude il mutuo con la stessa nettezza di una vendita, e lo fa in un momento che non scegli tu: quando i tassi scendono abbastanza. Chi ha pagato molto in anticipo per un tasso basso è quindi esposto due volte, prima al trasloco e poi alla possibilità che il tasso comprato diventi ordinario. È un argomento reale per considerare l'offerta a costi alti e tasso basso come la meno flessibile delle due, e vale con particolare forza dove le penali di estinzione anticipata sono piccole o assenti, perché lì la surroga è facile e dunque probabile.

I due elenchi di spese non contengono le stesse voci. Come li allineo?

Smista ogni riga in uno di due secchi e ignora del tutto le etichette. Secchio uno: denaro che non pagheresti scegliendo l'altra offerta. Secchio due: denaro che pagheresti comunque. Solo il secchio uno entra nel confronto. Un'imposta di trasferimento, una certificazione richiesta dal venditore, il furgone del trasloco, il prezzo dell'immobile — tutto questo è identico sotto entrambe le offerte, e sommarlo a entrambi i totali non cambia nulla se non la tua fiducia in una cifra sbagliata. Quando una spesa è inevitabile ma prezzata diversamente, come una perizia che una banca fa internamente e l'altra affida fuori, la differenza va nel secchio uno e la parte comune nel due. Smistati così, i due elenchi sono confrontabili anche se nessuna voce condivide il nome.