I mutui a tasso variabile e i tetti che li limitano

Indice più spread: solo uno dei due si muove

Ogni tasso variabile è costruito allo stesso modo. Il finanziatore sceglie un indice pubblicato che riflette il costo del denaro — negli Stati Uniti oggi in genere una media SOFR prodotta dalla Federal Reserve Bank of New York, che ha sostituito i vecchi indici legati al LIBOR; nell'area euro, di solito una scadenza dell'Euribor. A quell'indice il contratto somma uno spread, un numero fisso di punti percentuali stabilito il giorno della firma e che non cambia per tutta la vita del mutuo. Tasso = indice + spread. È tutta la formula.

Lo spread è la parte che il mutuatario negozia e poi dimentica, ed è quella che lo accompagna per trent'anni. Due offerte con lo stesso tasso iniziale e spread diversi non sono lo stesso mutuo: sono identiche oggi e permanentemente diverse dalla prima revisione in poi. Fatti dare lo spread per iscritto, insieme al nome dell'indice e a dove è pubblicato, perché un tasso annunciato senza questi due elementi non è un'offerta.

La convenzione di denominazione dice quando il tasso si muove. Una struttura 5/1 significa cinque anni fissi e poi revisioni annuali; una 5/6 significa cinque anni fissi e poi revisioni ogni sei mesi, che è la forma che oggi assumono la maggior parte dei prestiti americani indicizzati al SOFR, perché indice e frequenza di revisione sono stati cambiati insieme al ritiro del LIBOR. Un 7/6 o un 10/6 allontana la prima revisione. Il primo numero è l'unica parte davvero fissa dell'accordo; il secondo dice con che frequenza il rischio ritorna.

Tre tetti, tre funzioni diverse

Scritti 2/2/5, i tetti significano questo. Il tetto iniziale limita la primissima revisione: qualunque cosa abbia fatto l'indice, il tasso non può muoversi di più di 2 punti a quella prima scadenza. Il tetto periodico limita ogni revisione successiva con lo stesso tipo di vincolo, qui altri 2 punti per revisione. Il tetto a vita limita l'intero mutuo: il tasso non può mai superare quello iniziale più 5, quindi una partenza al 5,00 per cento ha un soffitto rigido al 10,00 per cento qualunque cosa accada. Alcuni contratti prevedono anche un pavimento, spesso pari allo spread, che limita la discesa.

Due dettagli della notazione fanno inciampare ed entrambi vanno confermati sul proprio documento. Primo, il tetto periodico è a volte più piccolo di quello iniziale, ed ecco perché 2/1/5 è comune quanto 2/2/5: un primo passo più grande, poi passi più piccoli. Secondo, su un mutuo rivisto ogni sei mesi il tetto periodico si applica per revisione, non per anno, quindi un tetto periodico di 1 punto su cadenza semestrale consente 2 punti l'anno. Leggi il tetto come una regola sulle revisioni, non sui calendari.

Un avvertimento che merita il grassetto: un tetto sulla rata non è un tetto sul tasso. Un limite a quanto la rata può salire, imposto mentre il tasso sottostante sale liberamente, produce una rata che non copre più gli interessi — e la mancanza si somma al capitale. È l'ammortamento negativo, ed è così che si può pagare ogni rata puntualmente per anni e dovere più di quanto si è preso. Se un documento limita la rata e non il tasso, fermati e scopri che fine fa la differenza.

Il caso peggiore, applicato in sequenza

Prendiamo la struttura da cima a fondo: 300 000 € su 30 anni, un variabile 5/1 con partenza al 5,00 per cento, spread 2,75 per cento, tetti 2/2/5. La rata iniziale, dalla formula di rendita, è 1 610,46 € — 188,19 € sotto i 1 798,65 € di un fisso al 6,00 per cento, che è tutto il fascino del prodotto e vale 11 291,20 € sui cinque anni fissi. Notiamo di passaggio che il tasso più basso ammortizza anche più in fretta: al mese 60 il variabile deve 275 486,20 € contro 279 163,07 € del fisso, quindi è avanti anche di 3 676,87 € sul capitale.

Ora saliamo la scala che il contratto consente. Al mese 61 il tetto iniziale permette un salto di 2 punti: il tasso diventa 7,00 per cento e il debito di 275 486,20 € è ricalcolato sui 300 mesi che restano, dando una rata di 1 947,08 €. Dodici mesi dopo il tetto periodico permette altri 2 punti: il 9,00 per cento su un capitale di 271 271,77 € in 288 mesi dà 2 302,19 €. Dodici mesi più tardi morde il tetto a vita — 5,00 più 5 fanno 10,00 per cento, mentre 9,00 più 2 avrebbero fatto 11,00 — quindi il tasso si ferma al 10,00 per cento, e 267 924,14 € in 276 mesi danno 2 484,14 €. È la rata soffitto, raggiunta al mese 85, sette anni e un mese dopo il rogito.

Leggi quel numero due volte, perché è quello su cui la decisione dovrebbe girare. 2 484,14 € superano del 54,3 per cento la rata di partenza e del 38,1 per cento la rata fissa che hai rifiutato. Non è una previsione e nessuno la sta annunciando; è semplicemente la rata più alta che il contratto che ti chiedono di firmare consente, e ogni famiglia che non potrebbe sopravvivervi sta correndo un rischio che non sa prezzare. Sull'intera durata quel percorso costa 833 242,67 € contro 647 514,57 € a tasso fisso — 185 728,10 € in più.

La variante semestrale non è più dolce, solo più rapida. Con tetti 2/1/5 su un mutuo rivisto ogni sei mesi, il tasso raggiunge il 7,00 per cento al mese 61, l'8,00 al 67, il 9,00 al 73 e il soffitto del 10,00 per cento al 79 — la cima arriva mezzo anno prima, la rata massima è 2 489,22 € e il totale di durata 836 843,09 €. Un tetto periodico più piccolo su una cadenza più frequente non è la protezione che sembra; moltiplica il tetto per il numero di revisioni annue prima di concludere che lo sia.

Contro il mutuo fisso: dove sta davvero il pareggio

Il confronto onesto non oppone il caso peggiore al migliore; copre l'intera gamma. Tieni il tasso al 5,00 per cento per tutta la durata e il variabile costa 579 767,35 € — 67 747,22 € meno del fisso. Lascialo assestare al 6,00 per cento dall'anno sei e costa 629 116,32 €, ancora 18 398,25 € in meno, perché i cinque anni economici sono incassati e non si restituiscono. Lascialo assestare al 7,00 per cento e costa 680 751,63 €, cioè 33 237,06 € in più. Fra 6,00 e 7,00 esiste dunque un tasso di equivalenza, e risolvendo si ottiene il 6,36 per cento: tieni il tasso post-revisione sotto quella soglia per i venticinque anni restanti e il variabile vince sulla cassa totale versata.

Traducilo nell'indice, perché è l'indice che davvero osserveresti. Con uno spread del 2,75 per cento, un tasso totale del 6,36 per cento corrisponde a un indice del 3,61 per cento. Quindi la domanda a cui il mutuatario risponde davvero non è se i tassi saliranno, ma se l'indice resterà in media sotto il 3,61 per cento per venticinque anni. È una domanda su un quarto di secolo di politica monetaria, e chi ti dice di conoscere la risposta ha qualcosa da vendere.

Accorcia l'orizzonte e l'aritmetica diventa molto più amichevole: è questo l'argomento legittimo del prodotto. Se venderai o surrogherai a dieci anni, il confronto è rate versate più capitale estinto a quella data. Il mutuo fisso costa così 466 895,36 €, e il variabile lo pareggia solo se il tasso post-revisione arriva al 7,17 per cento — comodamente sopra il 7,00 per cento che il tetto iniziale consente alla prima revisione. In altre parole, su un orizzonte di dieci anni la prima revisione da sola non può farti perdere l'operazione; ne serve una seconda. Se il tuo orizzonte è davvero di cinque-dieci anni, un variabile il cui periodo fisso lo copre non è una scommessa, è un abbinamento sensato fra strumento e durata di possesso. Se l'orizzonte è di trent'anni, è una scommessa.

La trappola: il tuo tasso può salire con l'indice fermo

Confronta due numeri prima di firmare: il tasso che ti offrono oggi e il tasso pienamente indicizzato — l'indice corrente più il tuo spread. Se il secondo è più alto del primo, la differenza è uno sconto a scadenza, e il tuo tasso salirà alla prima revisione anche se l'indice non si muove di un punto base. Nella struttura lavorata, uno spread del 2,75 per cento su un indice al 4,25 per cento dà un tasso pienamente indicizzato del 7,00 per cento, contro il 5,00 per cento offerto. La prima revisione porta dunque la rata da 1 610,46 € a 1 947,08 € in un mondo in cui non è successo assolutamente nulla.

Ecco perché il tetto a vita da solo è una magra consolazione e il tetto iniziale è spesso quello che morde per primo. Spiega anche uno schema che sembra sfortuna e non lo è: chi è partito da un tasso civetta scopre che la prima revisione è la più grande che vedrà mai. Il tasso d'ingresso non è mai stato un tasso di mercato; era un tasso commerciale, e il tetto ha solo limitato la velocità con cui arrivava la verità. Negli Stati Uniti i finanziatori devono consegnare il manuale del Consumer Financial Protection Bureau sui mutui a tasso variabile, che espone esplicitamente indice, spread e tetti — leggilo e riconcilialo con i numeri della tua offerta.

Il fisso trentennale è un prodotto locale, non universale

La pubblicistica americana tende a trattare la scelta come un duello fra fisso trentennale e variabile, perché negli Stati Uniti coesistono entrambi: un tasso fissato per l'intera durata, liberamente estinguibile in anticipo sulla maggior parte dei prestiti conformi, il cui prezzo è seguito ogni settimana dalla rilevazione di Freddie Mac, reso possibile da una macchina di cartolarizzazione che pochi paesi hanno costruito. Quel prodotto è l'eccezione a livello internazionale, non il riferimento, e tradurre un consiglio americano in un altro mercato è il modo migliore per far confrontare al lettore strumenti che dove vive non esistono.

La Francia sta al polo opposto. Il fisso per l'intera durata è lì la norma più che una scelta, e la meccanica che lo circonda differisce per natura: un'indennità di estinzione anticipata il cui massimo è fissato dal Code de la consommation e non negoziato, e condizioni vincolanti su rata-reddito e durata massima poste dall'Haut Conseil de stabilité financière e modificate più di una volta. Non c'è cultura dei tetti perché c'è poco volume a tasso variabile da limitare. La rinegoziazione, quando avviene, prende di solito la forma di un nuovo mutuo presso un'altra banca anziché di un aggiustamento di quello esistente, con i propri costi di garanzia e istruttoria.

La Germania funziona su un terzo modello, senza equivalente americano, che merita di essere capito per sé. Il tasso è fissato per un periodo di vincolo — comunemente cinque, dieci, quindici o vent'anni — più breve del tempo che il mutuo impiega ad ammortizzarsi, quindi un capitale residuo sopravvive al periodo fisso e va rifinanziato ai tassi allora vigenti. Il rischio non è né annuale né assente; è concentrato su una singola data nota. Due elementi lo attutiscono: il codice civile dà al mutuatario il diritto di recedere da un finanziamento a tasso fisso dieci anni dopo l'erogazione integrale, con sei mesi di preavviso, e i prestiti forward consentono di bloccare il tasso di seguito con anni di anticipo pagando una maggiorazione. Nessuno dei due è un tetto; entrambi sono opzioni con un prezzo.

Spagna, Portogallo e Italia condividono una tradizione legata all'Euribor con differenze nazionali importanti. Il credito spagnolo è stato a lungo prevalentemente variabile, indicizzato a una scadenza dell'Euribor e rivisto a un intervallo contrattuale; la legge ipotecaria del 2019 ne ha rifatto l'economia limitando i compensi per estinzione anticipata e rendendo economico il passaggio da variabile a fisso — da allora l'erogazione a tasso fisso è cresciuta molto. Il Portogallo resta fortemente indicizzato all'Euribor, con prodotti misti che fissano un tasso per un tratto iniziale e poi fluttuano, e con commissioni di rimborso anticipato i cui massimi sono fissati per decreto-legge e sono stati oggetto di misure temporanee: leggi la cifra vigente e non un vecchio articolo. L'Italia offre sia un tasso fisso prezzato sulla curva degli swap sia un variabile legato all'Euribor, oltre a prodotti variabili con cap, e la portabilità del mutuo verso un altro istituto senza costi per il mutuatario è un diritto di legge, non una cortesia commerciale.

La conclusione pratica per chi legge fuori dagli Stati Uniti sta in una frase: non dare per scontato che il tuo tasso variabile abbia dei tetti. La struttura 2/2/5 è una convenzione americana di mercato e di informativa, non una legge di natura, e un finanziamento a tasso variabile nell'area euro è spesso indice più spread senza alcun soffitto periodico o a vita, a meno che tu non abbia comprato esplicitamente un prodotto con cap. Cerca nel tuo contratto le parole che limitano il tasso. Se non le trovi, non ci sono, e il caso peggiore non è 2 484,14 €: è illimitato.

Domande frequenti

Che cosa significano davvero i numeri di 2/2/5?

Il primo è il tetto iniziale: il massimo movimento del tasso alla primissima revisione. Il secondo è il tetto periodico, il massimo a ogni revisione successiva. Il terzo è il tetto a vita, la distanza massima del tasso sopra quello iniziale. Con una partenza al 5,00 per cento e 2/2/5 la scala dà 7,00, poi 9,00, poi un soffitto rigido al 10,00 per cento, perché 5,00 più 5 morde prima che si applichi 9,00 più 2. Due cose da confermare sui propri documenti: il tetto periodico è spesso più piccolo di quello iniziale, e su un mutuo rivisto due volte l'anno si applica per revisione, non per anno.

Come calcolo la peggior rata che il mio contratto consente?

Applica i tetti in sequenza e ricalcola il piano a ogni passo. Ammortizza al tasso iniziale fino alla prima revisione e annota il debito residuo. Aggiungi il tetto iniziale al tasso, rispettando il soffitto a vita, e calcola una nuova rata su quel capitale per i mesi restanti. Ripeti con il tetto periodico a ogni data di revisione finché il tetto a vita non morde; la rata smette allora di salire. Su 300 000 € al 5,00 per cento con 2/2/5 la sequenza dà 1 610,46 €, poi 1 947,08 €, poi 2 302,19 €, poi 2 484,14 € — raggiunta al mese 85 e invariata dopo. Se quella cifra massima non è pagabile in un mese cattivo, il mutuo non è sostenibile, qualunque cosa dica la rata iniziale.

Il mio tasso può salire anche se l'indice non si muove?

Sì, ed è la sorpresa sgradevole più comune del prodotto. Confronta il tasso offerto con il tasso pienamente indicizzato — l'indice di oggi più il tuo spread contrattuale. Se quello pienamente indicizzato è più alto, il tuo tasso d'ingresso è uno sconto che scade alla prima revisione, e il tasso salirà al livello pienamente indicizzato, con il solo freno del tetto iniziale. Nel caso lavorato, uno spread del 2,75 per cento su un indice del 4,25 per cento dà un 7,00 per cento pienamente indicizzato contro un 5,00 per cento offerto, quindi la rata passa da 1 610,46 € a 1 947,08 € senza che sul mercato sia accaduto nulla. Chiedi entrambi i numeri prima di firmare.

A quale tasso il variabile smette di costare meno del fisso?

Dipende interamente da quanto a lungo tieni il mutuo, ed è per questo che una sola cifra di pareggio non basta mai. Sui trent'anni pieni, un variabile al 5,00 per cento con cinque anni fissi batte un fisso al 6,00 per cento finché il tasso post-revisione resta in media sotto il 6,36 per cento — con uno spread del 2,75 per cento, un indice sotto il 3,61 per cento. Su un orizzonte di dieci anni, contando le rate versate più il capitale estinto a quella data, il fisso costa 466 895,36 € e il variabile lo pareggia solo a un tasso post-revisione del 7,17 per cento, fuori portata del solo tetto iniziale. Gli orizzonti brevi perdonano la prima revisione; quelli trentennali non perdonano nulla.

I mutui a tasso variabile in Europa hanno gli stessi tetti?

Di solito no, ed è la cosa più importante da non trasportare oltre confine. La struttura a tre tetti è una convenzione americana di mercato e di informativa; un finanziamento a tasso variabile nell'area euro è spesso indice più spread senza alcun soffitto periodico né a vita, salvo l'acquisto deliberato di un prodotto con cap, che per esempio i finanziatori italiani offrono come strumento distinto. Anche i prodotti differiscono per natura: la Francia è in larghissima parte fissa per l'intera durata, la Germania vincola il tasso per un periodo più breve dell'ammortamento e lascia un capitale residuo da rifinanziare, e Spagna, Portogallo e Italia lavorano su scadenze Euribor con regole nazionali molto diverse su cambio di tasso ed estinzione anticipata. Cerca la clausola di soffitto nel tuo contratto; se non c'è, non c'è soffitto.

Il tasso variabile è mai la scelta più sicura?

Può essere quello meglio abbinato, che non è la stessa cosa di più sicuro ma è spesso ciò che si intende. Se sai con ragionevole fiducia che il mutuo finirà entro il periodo fisso — un trasferimento all'estero, una vendita programmata, una posizione ponte — allora un periodo fisso che copre il tuo orizzonte ti dà un tasso più basso per tutto il tempo in cui porti davvero il debito, e la revisione non arriva mai. Lo strumento combacia con la durata di possesso: è questa la buona ragione per sceglierlo. Ciò che non è mai sicuro è sceglierlo perché la rata iniziale è l'unica che puoi pagare; è lo stesso errore di scegliere un mutuo a soli interessi per la stessa ragione, e finisce sullo stesso precipizio.