Il prestito con maxi-rata: la rata è bassa perché il debito resta

Due durate, un solo contratto

Un prestito ordinario ha una sola durata, e con essa fa due cose: fissa l'entità della rata e fissa la data in cui il debito sparisce. Un prestito con maxi-rata affida quelle due funzioni a due numeri diversi. La rata si calcola su un periodo di ammortamento lungo — di norma 20 o 30 anni su un immobile, 8 o 10 su un'auto — e il contratto nomina poi una data molto più vicina in cui ciò che resta diventa esigibile in un colpo solo. Nient'altro è insolito. Gli interessi maturano normalmente, il piano è un piano normale, e stampando la tabella di ammortamento non la distingueresti da nessun altro prestito, fino alla riga in cui si ferma.

Ecco perché questo strumento vale esattamente una cosa e costa esattamente una cosa. Vale la differenza fra due rate: 314,73 € invece di 613,00 €, cioè 298,27 € al mese che restano in tasca tua nell'esempio. Costa l'obbligo di produrre 16 201,40 € in una data nominata, in denaro o in credito. Entrambe le metà sono conoscibili il giorno della firma, e un prestito con maxi-rata va male solo quando qualcuno firma dopo averne guardata una sola.

Perché sparisce così poco capitale

In un prestito ammortizzato ogni rata paga gli interessi maturati dalla precedente, e quel che avanza riduce il capitale. All'inizio il capitale è al massimo, quindi la fetta di interessi è al massimo e quella di capitale al minimo. Nell'esempio la prima rata di 314,73 € contiene 134,33 € di interessi e 180,40 € di capitale; su un mutuo trentennale la proporzione sarebbe ben più sfavorevole. Una maxi-rata esigibile a quattro anni incassa tutto il periodo caro dell'inizio e nulla di quello a buon mercato della fine: ecco perché 15 106,91 € versati hanno estinto solo 9 798,60 € di debito.

La formula del capitale residuo vale la pena tenerla, perché chiude le discussioni. Dopo k rate di m su un capitale P al tasso mensile r, il saldo vale P(1 + r)^k − m·((1 + r)^k − 1)/r. Il primo termine è ciò che dovresti se non avessi pagato nulla; il secondo è ciò in cui le tue rate si sono trasformate. Il residuo è la differenza fra due serie capitalizzate, non la sottrazione di due somme piatte, ed è tutta qui la ragione per cui la scorciatoia fallisce. E fallisce di una quantità annunciabile in anticipo: lo scarto fra il residuo vero e «preso meno versato» vale esattamente gli interessi pagati, perché le rate sono interessi più capitale rimborsato.

La variante a soli interessi, dove il residuo è tutto il prestito

C'è un caso limite che rende impossibile fraintendere il meccanismo. Se la rata copre solo gli interessi, non si rimborsa mai capitale e la maxi-rata vale esattamente la somma presa. Su 500 000 € al 7,25 per cento la rata mensile è di 3 020,83 €, dieci anni fanno 362 500 € versati, e all'ultimo giorno devi 500 000 € — gli stessi, intatti dopo un decennio di pagamenti. È la forma standard del credito immobiliare professionale e del prestito ponte, ed è onesta proprio perché nessuno può fingere che il debito se ne vada.

Fra i due estremi c'è tutto il resto, e il modo onesto di leggere un'offerta è chiedersi quale percentuale del capitale sopravvive alla data della maxi-rata. Novanta per cento, come nell'esempio americano, significa che il prestito è di fatto quasi a soli interessi. Sessantadue per cento, come nell'esempio italiano, significa che più di un terzo se n'è andato davvero. È quella percentuale, non la rata, a dirti quale parte dell'affare hai effettivamente concluso.

Le tre uscite, e quale di esse è una promessa

Ogni contratto con maxi-rata finisce in uno di tre modi: paghi la somma, vendi o restituisci il bene, oppure rifinanzi. I venditori presentano tutte e tre come opzioni. Solo le prime due ti spettano di diritto. Rifinanziare è una nuova decisione di credito presa da un altro, in una data che non scegli, a un tasso che nessuno conosce e contro una perizia che nessuno ha fatto. Se il tuo reddito è calato, se i criteri si sono irrigiditi o se il bene vale meno del residuo, la terza uscita semplicemente non c'è, e restano le prime due.

L'uscita tramite il bene merita un esame a parte, perché è lì che lavora il marketing. Un valore futuro garantito, una promessa di ritiro o un diritto di restituzione vale quanto valgono le condizioni che lo accompagnano, e quelle condizioni riguardano quasi sempre chilometraggio e stato. Leggi il tariffario dei danni prima del tasso. Un'auto restituita con 40 000 chilometri in più di quanti il contratto consentisse non salda un residuo: genera una fattura in aggiunta. E se l'uscita è una vendita e non una restituzione, ricorda che venderai nel mercato di quell'anno, non in quello ipotizzato dal dépliant.

Come mettere alla prova un'offerta in quattro righe

Riga uno: il residuo, in euro e in percentuale del capitale preso. Riga due: la rata che pagheresti se la stessa somma fosse davvero rimborsata nell'orizzonte della maxi-rata — il calcolatore la dà, e la differenza è ciò che la struttura ti compra davvero. Riga tre: l'esborso totale, rate più maxi-rata, contro il capitale preso. Nell'esempio italiano 31 308,31 € contro 26 000 €, cioè 5 308,31 € di interessi per quattro anni di rata alleggerita. Riga quattro: che cosa farai alla scadenza, scritto come una frase con dentro una fonte di fondi.

Se la quarta riga dice «rifinanzierò», non è ancora una risposta: è una speranza con una data. Trasformala in risposta aggiungendo che cosa succede se non ci riesci: quanto dovresti trovare, che cosa venderesti e quanto tempo avresti. Un prestito con maxi-rata sottoscritto con quel paragrafo scritto è un legittimo strumento di cassa, usato di proposito. Sottoscritto senza, è una decisione rinviata a interesse composto.

Domande frequenti

Un prestito con maxi-rata è la stessa cosa di uno a soli interessi?

No, ma quello a soli interessi ne è il caso estremo. Lì la rata copre gli interessi e nulla più: il residuo vale esattamente la somma presa. In un prestito con maxi-rata la rata si calcola su un ammortamento lungo, quindi un po' di capitale rientra: il 37,7 per cento dopo quattro anni di un piano di nove nell'esempio, o solo il 9,6 per cento dopo sette anni di un piano di trenta. Ogni prestito con maxi-rata sta da qualche parte fra l'ammortamento completo e i soli interessi, e l'unico numero che lo colloca è il residuo in percentuale del capitale.

Posso versare di più per ridurre la maxi-rata?

Di solito sì, ed è la cosa più efficace che puoi fare, perché un rimborso anticipato precoce toglie capitale che altrimenti avrebbe prodotto interessi per tutta la durata residua. Due cautele. Primo: verifica se i versamenti extra riducono il saldo o si limitano ad anticipare il piano; il contratto deve dirlo. Secondo: verifica la penale di estinzione anticipata — negli Stati Uniti il 12 CFR 1026.43(g) la consente solo su certi prestiti a tasso fisso, la limita al 2 per cento dell'importo estinto nei primi due anni e all'1 per cento nel terzo, e poi la vieta; nel diritto europeo dei consumatori regole e tetti sono diversi e vanno letti nel contratto.

Perché sceglierlo invece di un prestito normale?

Perché a volte il vincolo è la cassa e l'uscita è davvero nota. Un costruttore che venderà l'edificio fra tre anni non vuole ammortizzarlo; un'impresa il cui macchinario si rinnova ogni cinque anni non vuole pagare dieci anni di una proprietà che non avrà; una famiglia il cui reddito salirà molto — un medico in formazione, per dire — può ragionevolmente scegliere una rata bassa ora e un rifinanziamento poi. Ciò che i tre hanno in comune è un piano datato e finanziato per il residuo. La maxi-rata va storta quando si sceglie solo perché la rata sta nel bilancio: è scegliere uno strumento per l'unica caratteristica progettata per farlo sembrare sostenibile.

Che succede se semplicemente non riesco a pagare la maxi-rata?

Il prestito va in default alla scadenza, e il rimedio del finanziatore è quello che la garanzia consente: ripresa del veicolo, esecuzione sull'immobile, o credito chirografario contro di te. In pratica la maggior parte preferisce ristrutturare che escutere, quindi la risposta utile è aprire il discorso mesi prima e non il giorno stesso: prima dell'inadempimento negozi, dopo vieni processato. Qualunque cosa si concordi, tieni presente che una ristrutturazione a quel punto è prezzata sul rischio che presenti a quel punto, che di solito è proprio la ragione per cui ti serviva.

Il residuo del calcolatore coincide con quello che chiederà la mia banca?

Coinciderà con l'aritmetica e potrebbe non coincidere con la fattura, e la differenza sta sempre negli stessi punti. Il calcolatore usa un tasso nominale annuo diviso per dodici, la convenzione dei prestiti a rata costante; se il tuo contratto capitalizza diversamente, i numeri si spostano un poco. Esclude inoltre spese di istruttoria, polizze abbinate, eventuali contributi del concessionario e penali di estinzione anticipata: denaro vero, e niente di tutto ciò è interesse. Chiedi al finanziatore un conteggio scritto alla data della maxi-rata, confrontalo con il calcolatore e, se differisce più di un arrotondamento, chiedi quale voce spiega lo scarto: quella risposta è spesso la cosa più utile della pratica.