Il PMI americano: quanto costa e come liberarsene

Assicura il finanziatore. Tutto il resto discende da lì

Il Consumer Financial Protection Bureau lo dice in una riga: il PMI protegge il finanziatore, non te, se smetti di pagare. Non sei l'assicurato in nessun senso utile. Sei il pagatore. L'assicuratore copre il rischio di perdita del finanziatore in un pignoramento, ti addebita un premio ogni mese per farlo, e se accade il peggio paga il finanziatore e può rivalersi su di te per quanto versato. Capito questo, il prodotto smette di essere misterioso.

Spiega l'innesco. I finanziatori pretendono il PMI sopra l'80 per cento di rapporto prestito-valore perché è più o meno lì che il cuscinetto dell'anticipo smette di assorbire una vendita forzata: i costi del pignoramento e un prezzo svenduto si mangiano il 20 per cento di una casa senza fatica. Spiega il prezzo: il premio sale con il rapporto e con la probabilità di insolvenza, ed è per questo che il punteggio di credito lo muove quanto l'anticipo. E spiega il problema di incentivi che la legge ha dovuto risolvere. Nessuno nell'operazione aveva motivo di accorgersi che l'assicurazione non serviva più, perché chi la pagava non era chi ne beneficiava.

Vale la pena dire chiaramente un'altra conseguenza, perché i mutuatari ci cascano di continuo: il PMI non è un'assicurazione sulla vita, non è una copertura invalidità, non è una protezione delle rate. Se perdi il lavoro, non fa nulla per te. Se muori, non fa nulla per i tuoi. Prodotti che fanno quelle cose esistono e si vendono a parte. Questo esiste perché il finanziatore possa dire di sì a un anticipo piccolo, e il prezzo di quel sì è sul tuo estratto mensile.

Quanto costa: due variabili, una griglia

Prendi un mutuo e tienilo fermo: un acquisto da 400 000 dollari con il 5 per cento di anticipo, quindi un prestito di 380 000 dollari al 6,50 per cento nominale su 30 anni. Capitale e interessi fanno 2 401,86 dollari al mese secondo la formula della rendita — la derivazione sta nel nostro articolo sulla formula della rata e qui viene solo applicata. Il PMI si siede sopra quella rata, e la sua dimensione viene da due ingressi: la fascia di rapporto prestito-valore e la fascia di punteggio. La tabella sopra incrocia entrambe sullo stesso prestito.

Quel che va notato è l'ampiezza. Al 95 per cento di rapporto prestito-valore lo stesso prestito da 380 000 dollari costa 107,67 dollari al mese a chi sta da 760 in su e 490,83 a chi sta nella fascia 620-639 — un fattore 4,6, su un pagamento che al mutuatario non compra nulla in nessuno dei due casi. Sugli anni in cui di solito corre, quella differenza vale decine di migliaia di dollari. È anche l'argomento più forte di tutto l'esercizio per passare tre mesi a sistemare la propria storia creditizia prima di chiedere, perché un punteggio guadagnato con tre mesi di estratti puliti viene riprezzato su tutta la vita dell'assicurazione.

Accanto al premio mensile standard convivono due strutture, ed entrambe cambiano l'aritmetica di uscita: leggi l'offerta con attenzione. Il premio unico si paga al rogito, spesso finanziato dentro il mutuo, e cancella la riga mensile — ma non offre nemmeno una logica di rimborso su cui contare se vendi o rifinanzi presto. L'assicurazione pagata dal finanziatore non è gratis: il finanziatore compra la polizza e la mette dentro un tasso nominale stabilmente più alto, il che significa che non si cancella mai al 78 per cento né altrove, perché sul tuo estratto non c'è nulla da cancellare. Entrambe possono essere la risposta giusta; nessuna è il trucco gratuito che a volte viene venduto.

Le due uscite che la legge scrive nel mutuo

L'Homeowners Protection Act del 1998 definisce due date e ne impone una terza. La data di cancellazione è quella in cui il piano iniziale prevede per la prima volta che il debito residuo tocchi l'80 per cento del valore originario — o la data in cui lo tocca davvero, se ci arrivi prima pagando di più. Quel giorno puoi chiedere la cancellazione per iscritto, e il gestore deve concederla se la tua storia di pagamento è buona, sei in regola, il valore non è sceso sotto quello originario e non esistono gravami di grado inferiore. La data di cessazione è quella in cui quello stesso piano iniziale prevede che il debito raggiunga il 78 per cento del valore originario, e lì il gestore deve agire da sé: nessuna richiesta, nessuna perizia, nessuna conversazione, purché tu sia in regola. E in ogni caso la legge vieta di portare l'assicurazione oltre il primo giorno del mese successivo alla metà del periodo di ammortamento, per un mutuatario in regola.

Applica queste definizioni al mutuo e le date escono da sole. Nel piano iniziale di un prestito da 380 000 dollari al 6,50 per cento su 30 anni, contro un valore originario di 400 000 dollari, il debito scende per la prima volta sotto 320 000 dollari — l'80 per cento — al mese 124, e sotto 312 000 dollari — il 78 per cento — al mese 135. Cioè dieci anni e quattro mesi, poi undici anni e tre mesi: undici mesi di distanza, non il baratro pluriennale che i due numeri suggeriscono a prima vista. La ragione è semplice. Due punti percentuali di una casa da 400 000 dollari sono 8 000 dollari, e al decimo anno questo mutuo rimborsa circa 740 dollari di capitale al mese: ottomila dollari richiedono quindi circa undici mesi. Il divario si allarga a rapporti più bassi, dove l'ammortamento è più lento rispetto alla distanza: 14 mesi al 90 per cento, 19 mesi all'85 per cento.

Quindi l'inquadramento diffuso — che il diritto di richiesta e quello automatico distino anni — è falso quando entrambi si leggono dallo stesso piano. Ciò che dista davvero anni è un'altra cosa, ed è l'argomento della sezione seguente: il diritto all'80 per cento si esercita sul debito effettivo, non su quello previsto, e a condizioni che possono far contare capitale che non hai versato. Allo 0,72 per cento illustrativo, gli undici mesi di piano fra le due date costano 2 508 dollari. I mesi persi perché del diritto all'80 per cento non si sapeva nulla possono costarne otto volte tanto.

Rivalutazione, capitale extra e che cosa compra davvero una nuova perizia

L'orologio di legge gira sul valore originario, definito come il minore fra il prezzo di vendita del contratto e il valore di perizia al momento dell'operazione. Non si muove quando si muove la tua casa. È questa l'asimmetria decisiva: il tuo capitale può crescere per rivalutazione, ma la data di cessazione automatica non può accorgersene. Se questa casa si rivaluta del 3 per cento l'anno, il debito scende sotto l'80 per cento del valore corrente al mese 49 — quattro anni e un mese — mentre la cessazione prevista al 78 per cento aspetta ancora il mese 135. A 228 dollari al mese quel divario vale 86 mesi e circa 19 600 dollari. Al 2 per cento l'anno, 72 mesi e circa 16 400 dollari; al 5 per cento, 101 mesi e circa 23 000 dollari.

È qui che la precisione conta, perché questo punto viene riportato male ovunque. L'Homeowners Protection Act non dà il diritto di cancellare grazie a una perizia corrente più alta. Il suo diritto di cancellazione è ancorato al valore originario, e la perizia che prevede serve a provare che il valore non è sceso sotto quella cifra originaria. Cancellare sulla forza di un valore in aumento è una via distinta e discrezionale, offerta dall'investitore che possiede il mutuo: il Servicing Guide di Fannie Mae, per esempio, fissa propri periodi di anzianità e proprie soglie di rapporto prestito-valore per una cancellazione su iniziativa del mutuatario basata su una perizia corrente, e quelle condizioni sono più severe di un semplice 80 per cento. L'istruzione onesta è: chiedi al tuo gestore che cosa consente il suo investitore, aspettati di pagare tu la perizia, e aspettati una soglia più dura di quella di legge.

Il capitale extra funziona in modo diverso e più affidabile, perché la legge lo contempla esplicitamente. La data di cancellazione è la prima fra la data prevista dell'80 per cento e la data in cui il debito tocca davvero l'80 per cento del valore originario. Aggiungi 200 dollari al mese a questo mutuo e il debito effettivo scende sotto 320 000 dollari al mese 87 anziché al 124 — trentasette mesi prima, circa 8 400 dollari di premi, oltre agli interessi che quel capitale risparmia di suo. Ma attenzione alla trappola: la cessazione automatica al 78 per cento è definita solo sul piano iniziale, a prescindere dal debito residuo. I tuoi versamenti extra non la spostano. Spostano solo la data in cui hai diritto a chiedere — ed è esattamente per questo che chiedere è tutta l'abilità.

I mutui a cui niente di tutto questo si applica

Tutto quanto sopra descrive mutui convenzionali con assicurazione ipotecaria privata. I mutui garantiti dallo Stato hanno la propria assicurazione e le proprie regole, e la differenza non è cosmetica. Un mutuo FHA porta un premio iniziale finanziato dentro il capitale più un premio annuo, e se quel premio annuo finisca mai dipende dal rapporto prestito-valore all'origine, non dal debito di oggi — con l'anticipo minimo non finisce affatto, che è un animale economico ben diverso da una polizza che si chiude all'undicesimo anno. Il nostro articolo sull'FHA svolge quell'aritmetica e trova il punto di pareggio contro un convenzionale con PMI.

Un mutuo VA sta all'estremo opposto: nessuna assicurazione ipotecaria, a qualunque rapporto prestito-valore, sostituita da una commissione una tantum che varia con l'anticipo e con il fatto che il diritto sia già stato usato. È davvero una struttura diversa, non uno sconto sulla stessa, e per questo conviene fare l'aritmetica sul serio e non a occhio. Il nostro articolo sul VA lo fa. E nessuno dei tre ha a che vedere con una linea di credito garantita dal valore della casa, che è un'ipoteca di secondo grado a tasso variabile la cui rata cambia forma a metà strada — trattata a parte.

Che cosa fa invece l'Europa, paese per paese

Un PMI europeo non esiste, e la ragione merita di essere detta: il rischio che il PMI assicura c'è dappertutto, ma ogni mercato ha scelto una persona diversa per portarlo. In grandi linee ci sono tre risposte. Metterlo dentro il tasso di interesse. Farlo garantire da un organismo mutualistico o pubblico. Oppure rifiutare del tutto quel rapporto prestito-valore. Quasi ogni mercato europeo sceglie una delle tre, e nessuna produce l'assetto americano in cui il mutuatario compra una polizza che paga il finanziatore.

La Francia è il contrasto più netto, perché ha due cose che si confondono spesso con il PMI e nessuna delle due lo è. La garanzia del finanziatore è di solito una caution — una garanzia comprata da una società di garanzia mutualistica invece di un'ipoteca iscritta sull'immobile — per la quale il mutuatario paga una commissione e un contributo a un fondo mutualistico, in parte restituibile alla fine di un mutuo senza incidenti. Quella è davvero la protezione del finanziatore pagata dal mutuatario, cioè il mansionario del PMI; ma è una garanzia, non una polizza, e si paga una volta sola, non come premio mensile legato a una soglia di rapporto prestito-valore che scade. A parte questo, l'assurance emprunteur che quasi ogni mutuo francese porta con sé assicura morte, invalidità e inabilità del mutuatario — indennizza cioè eventi che accadono a te, che è esattamente ciò che il PMI non fa. La loi Lemoine del 2022 consente di disdirla e sostituirla in qualsiasi momento senza spese, così si comporta come un mercato concorrenziale e non come un mobile. I limiti di erogazione fissati dall'Haut Conseil de stabilité financière fanno buona parte del resto del lavoro che negli Stati Uniti svolge un premio da alta percentuale di finanziamento.

La Germania prende la prima via, e la prende allo stato puro. Non esiste un equivalente tedesco corrente del PMI ai rapporti abituali; esiste invece il Beleihungsauslauf, il rapporto fra il prestito e il valore cauzionale prudenzialmente stimato dalla banca, e il tasso sale a scalini man mano che quello sale. Il quadro regolamentare rafforza l'abitudine: secondo il Pfandbriefgesetz solo la parte del prestito compresa entro il 60 per cento del Beleihungswert può garantire un'obbligazione coperta, il che spinge le banche a trattare la tranche superiore come un credito davvero diverso e più caro. Chi in Germania ha poco capitale paga quindi il rischio nel tasso, per tutto il periodo a tasso fisso, senza una soglia oltre la quale qualcosa sparisce — e la Restschuldversicherung talvolta venduta insieme al mutuo è un prodotto facoltativo che copre i rischi propri del mutuatario, non una polizza di perdita per il finanziatore, ed è stata oggetto di attenzione consumeristica più che di diritti legali di cancellazione.

Spagna, Portogallo e Italia hanno preso la seconda via e, soprattutto, hanno messo lo Stato e non il mutuatario davanti al premio. La linea di garanzie ICO spagnola copre fino al 20 per cento del prestito — fino al 25 per cento per case con buon certificato energetico — per acquirenti under 35 e famiglie con minori a carico, permettendo alla banca di finanziare l'intero prezzo invece del consueto 80 per cento, ed è gratuita per l'acquirente. La garanzia personale pubblica portoghese, creata dal Decreto-Lei n.º 44/2024, copre fino al 15 per cento del capitale inizialmente contratto per chi compra la prima casa fra i 18 e i 35 anni, per dieci anni, con un tetto sul valore della transazione; gli stessi mutuatari rientrano nella raccomandazione macroprudenziale della Banco de Portugal, che consente di finanziare fino al 90 per cento per l'abitazione propria permanente e l'80 per cento negli altri casi. Il Fondo di garanzia prima casa italiano, gestito da Consap per il Ministero dell'Economia e delle Finanze, garantisce una quota del capitale — la copertura ordinaria è la metà, di più per le categorie prioritarie — entro un importo di mutuo con tetto. Guarda questi tre e il disegno americano diventa visibilmente una scelta e non una necessità: stesso rischio di credito, stessa linea dell'80 per cento, e costo messo sulle casse pubbliche anziché su un premio mensile che l'acquirente paga per anni. Se sia meglio dipende da chi pensi debba pagare; quel che non è in dubbio è che è diverso, e che le percentuali esatte e i requisiti dei tre schemi vengono rivisti abbastanza spesso da doverli verificare alla fonte prima di farci affidamento.

Due mercati fuori dai sei hanno davvero qualcosa di vicino al PMI, e vale la pena conoscerli perché mostrano il meccanismo in abito europeo o quasi. Nei Paesi Bassi la Nationale Hypotheek Garantie è una garanzia comprata con un premio una tantum sul mutuo, entro un prezzo d'acquisto massimo; il fondo di garanzia sta dietro al finanziatore, e la ricompensa del mutuatario è un tasso più basso — lo stesso baratto del PMI, ma strutturato come costo unico con vantaggio di tasso anziché come premio mensile senza alcun vantaggio. In Canada l'assicurazione contro l'insolvenza ipotecaria è obbligatoria sopra l'80 per cento di rapporto prestito-valore, è emessa da assicuratori pubblici e privati, la paga il mutuatario e di solito si aggiunge al capitale. Entrambe sono riconoscibilmente l'idea americana. Nessuna delle due è un motivo per dare per scontato che il proprio mercato ne abbia una: l'ipotesi di lavoro più sicura in tutta l'Europa continentale è che non ce l'abbia, e che la domanda equivalente da fare alla banca sia che cosa fa il tasso quando il rapporto prestito-valore supera l'80 per cento.

Domande frequenti

Il PMI paga il mio mutuo se perdo il lavoro?

No. Paga il finanziatore dopo che tu sei già andato in default e la perdita è stata realizzata, e l'assicuratore può poi rivalersi su di te per quanto versato. Nulla in esso protegge la tua famiglia. Prodotti che coprono perdita del lavoro, invalidità o morte esistono e si comprano a parte — in Francia l'assurance emprunteur ne fa una parte — ma il PMI non è uno di quelli, e prenderlo per una rete di sicurezza è il fraintendimento più costoso che lo accompagna.

Il mio gestore ha rifiutato la cancellazione all'80 per cento. Può farlo?

A volte, e sono le condizioni il punto da guardare. Il diritto legale di cancellazione è condizionato: devi chiedere per iscritto, essere in regola, avere una buona storia di pagamento come la legge la definisce, dimostrare che il valore non è sceso sotto quello originario e certificare che nessun altro gravame pesa sull'immobile. Un secondo mutuo o una linea di credito utilizzata sulla casa può quindi bloccare del tutto la cancellazione. Se soddisfi ogni condizione e ti rifiutano lo stesso, il rifiuto va messo per iscritto e motivato, e un reclamo al Consumer Financial Protection Bureau è la normale escalation.

Vale la pena rifinanziare solo per togliersi il PMI?

Solo se tasso e costi del nuovo mutuo battono il premio da cui stai scappando, che è una questione aritmetica, non di preferenza. Sul mutuo qui sopra il premio è 228 dollari al mese; se rifinanziare alza il tasso nominale di mezzo punto su un debito di 340 000 dollari, hai pagato circa 140 dollari al mese per risparmiarne 228, più diverse migliaia di dollari di spese da recuperare. Se i tassi sono scesi dall'acquisto, rifinanziare di solito vince due volte. Se sono saliti, chiedere la cancellazione all'80 per cento — gratuita, e sul debito effettivo — è quasi sempre la mossa migliore.

Posso dedurre i premi PMI dalle tasse?

Non darlo per scontato. La deduzione federale per i premi di assicurazione ipotecaria è stata istituita, lasciata scadere e ripristinata più volte, ed è sempre stata limitata dal reddito. È esattamente il tipo di cifra che questo articolo si rifiuta di dare come vigente: consulta le istruzioni dell'Internal Revenue Service per l'anno d'imposta in questione, o chiedi a un professionista, prima di contarci. E nota che, anche quando esiste, una deduzione riduce il costo del premio — non rende mai sbagliato cancellarlo.

Esiste un equivalente del PMI dove vivo in Europa?

Quasi certamente non nella forma americana, e conviene verificare invece di supporre. In Francia la protezione del finanziatore è di solito una caution comprata da una società di garanzia, pagata una volta sola, e l'assurance emprunteur che l'accompagna copre te, non la banca. In Germania non c'è alcun premio — il rischio compare come un tasso più alto man mano che sale il Beleihungsauslauf. Spagna, Portogallo e Italia gestiscono schemi di garanzia pubblica per giovani e primi acquirenti che permettono alla banca di superare il consueto limite di finanziamento senza costo per l'acquirente. La domanda giusta alla tua banca non è se devi comprare un'assicurazione, ma che cosa succede al tasso, e all'importo massimo, man mano che il tuo anticipo si riduce.

Ho un mutuo FHA. Quando finisce la mia assicurazione ipotecaria?

Non secondo le regole qui descritte — l'Homeowners Protection Act governa l'assicurazione ipotecaria privata dei mutui convenzionali, non il premio assicurativo di un mutuo FHA. Il premio FHA corre per una durata fissata all'origine dal rapporto prestito-valore di quel momento, e con l'anticipo minimo corre per tutta la durata. Rimborsare capitale non lo accorcia. Il nostro articolo sull'FHA espone entrambi i premi, le regole di durata e l'uscita per rifinanziamento, che è la via consueta.