Che cos'è il rapporto prestito-valore (LTV) e quali soglie cambiano davvero qualcosa
Pubblicato il 07/07/2026 · 6 min di lettura · Calcolatrici immobiliari
Il rapporto prestito-valore è il finanziamento diviso per il valore dell'immobile, in percentuale — e le banche usano il minore tra prezzo d'acquisto e perizia, mai il maggiore. Compri a 400 000 € con un mutuo di 340 000 € e il rapporto è dell'85 per cento. Se la perizia torna a 385 000 €, lo stesso mutuo dà 340 000 ÷ 385 000 = 88,3 per cento, senza che il tuo anticipo sia cambiato di un centesimo. Le soglie che contano sono 80, 90 e 95 per cento, perché lì la tariffa e l'accesso ai prodotti fanno uno scalino invece di scorrere. Sugli stessi 340 000 € presi a prestito, un quarto di punto di tasso significa 1 842 € al mese invece di 1 795 € su 25 anni, cioè 47 € al mese e circa 14 180 € sull'intera durata. Poi il rapporto scende per due vie insieme: dopo tre anni il capitale residuo è 315 559 €, il 78,9 per cento del prezzo iniziale, e se l'immobile ha guadagnato il 2 per cento l'anno vale 424 483 €, il che porta lo stesso residuo al 74,3 per cento.
Il finanziamento diviso per il minore tra prezzo e perizia. Le soglie dell'80, 90 e 95 per cento sono quelle in cui la tariffa fa uno scalino — e una perizia bassa ti fa superare una soglia senza che l'anticipo sia cambiato.
Il denominatore non è il prezzo pattuito
Ogni banca calcola il rapporto sul minore tra prezzo pattuito e propria perizia. Questa sola regola spiega perché una proposta accettata può bloccarsi sul finanziamento. Sull'acquisto da 400 000 € qui sopra, un mutuo di 340 000 € è l'85 per cento del prezzo ma l'88,3 per cento di una perizia da 385 000 €, e la banca userà 88,3. Se la pratica era costruita per stare appena sotto il 90 per cento, ora non ci sta più.
La soluzione è aritmetica, non diplomatica. Per restare all'80 per cento contro una perizia da 385 000 €, il mutuo non può superare 308 000 €: mancano 32 000 € rispetto al piano iniziale — dai risparmi, da una rinegoziazione del prezzo, o accettando la fascia superiore. Sapere quale delle tre strade è aperta prima che arrivi la perizia è la differenza tra un ritardo e una vendita che salta.
Quanto vale una soglia, in denaro
I listini dei tassi salgono a gradini, non in pendenza. Passare da appena sopra l'80 per cento ad appena sotto vale di norma circa un quarto di punto. Su 340 000 € a 25 anni sono 1 795 € al mese al 4,00 per cento contro 1 842 € al 4,25 — 47 € al mese e 14 180 € sull'intera durata. Dove alla stessa soglia sparisce anche un premio assicurativo, la fascia vale ancora di più.
È questo a rendere le ultime migliaia di euro di anticipo il denaro più produttivo dell'intera operazione, ed è il motivo per cui conviene calcolare l'importo esatto che ti porta sotto la soglia invece di risparmiare verso una cifra tonda. Sotto la soglia, più anticipo aiuta ancora un poco; sopra, lo stesso denaro non compra nulla fino alla fascia successiva.
Il rapporto scende in due modi — e sale in uno
Il numeratore scende mentre rimborsi, e l'ammortamento dei primi anni è più lento di quanto si creda: dopo tre anni di un mutuo a 25 anni al 4,25 per cento, 340 000 € sono diventati 315 559 €, cioè il 78,9 per cento dei 400 000 € iniziali. Il denominatore si muove da solo. Con una rivalutazione del 2 per cento annuo l'immobile vale 424 483 € dopo quegli stessi tre anni, e lo stesso capitale residuo pesa solo il 74,3 per cento — il mercato ha fatto all'incirca il lavoro di trentasei rate.
Il meccanismo funziona all'inverso con la stessa rigidità. Se lo stesso immobile perdesse il 10 per cento e valesse 360 000 €, quel residuo di 315 559 € sarebbe l'87,7 per cento, e una surroga costruita sulla fascia dell'80 per cento verrebbe ritariffata. Per questo un rapporto iniziale alto è un rischio e non solo un costo: toglie il cuscinetto che permette di rifinanziare secondo il tuo calendario e non quello del mercato.
| Fascia di rapporto | Che cosa cambia | Anticipo necessario |
|---|---|---|
| 60 per cento o meno | La migliore fascia di tasso offerta, la scelta più ampia di banche e il minor numero di condizioni allegate all'offerta. | 160 000 € o più |
| 60-80 per cento | Tariffa standard. È la fascia che la maggior parte dei tassi pubblicati presuppone, e di norma non si richiede assicurazione del creditore né garanzia aggiuntiva. | 80 000-160 000 € |
| 80-90 per cento | Una maggiorazione di tasso di circa un quarto di punto e, in vari mercati, un premio assicurativo o una commissione di garanzia che la fascia dell'80 per cento evita del tutto. | 40 000-80 000 € |
| 90-95 per cento | Molte meno banche arrivano a fare un'offerta, la maggiorazione di tasso si allarga e l'esame del reddito si irrigidisce, perché non resta quasi cuscinetto di capitale se i prezzi scendono. | 20 000-40 000 € |
| Oltre il 95 per cento | Raro e di norma condizionato: una garanzia pubblica, un garante familiare o un secondo immobile in pegno. Diverse autorità di vigilanza pongono un tetto netto a questa fascia. | meno di 20 000 € |
Esempio calcolato con il nostro strumento
Calcolatrice loan-to-value (LTV)
Dati
- Importo del prestito
- 120.000,00 €
- Valore di perizia
- 150.000,00 €
- Prezzo d'acquisto (vuoto se rifinanziamento)
- 150.000,00 €
- Soglia di confronto
- 80 % — Stati Uniti: l'assicurazione ipotecaria può essere annullata (HPA)
Risultato
- Rapporto loan-to-value
- 80%
- Da rimborsare in più per raggiungerla
- 0,00 €
- Oppure il valore che l'immobile deve raggiungere
- 150.000,00 €
- La tua quota sull'immobile
- 30.000,00 €
Queste cifre sono prodotte dal calcolatore qui sotto, non digitate a mano — vengono ricalcolate a ogni modifica dello strumento.
Rifarlo con i tuoi numeri →Domande frequenti
- L'anticipo conta se è una donazione familiare?
- Sì per il calcolo del rapporto — che guarda solo quanto viene preso a prestito contro l'immobile. Le banche chiedono di norma una dichiarazione scritta che si tratti di una donazione e non di un secondo prestito, perché un prestito familiare rimborsabile cambia il tuo rapporto rata-reddito pur lasciando invariato il rapporto prestito-valore.
- I costi d'acquisto entrano nel rapporto?
- Solo se li finanzi. Il denominatore è il valore dell'immobile, e imposte di trasferimento e onorari non gli aggiungono nulla, quindi finanziarli alza il numeratore senza spostare il denominatore. È esattamente così che un acquirente convinto di stare all'80 per cento arriva in banca sopra l'85.
- Si può uscire da una fascia alta senza aspettare anni?
- A volte. Un rimborso parziale sposta subito il numeratore, e una nuova perizia sposta il denominatore se il mercato locale è salito o se hai completato lavori che aggiungono superficie misurabile. Entrambi richiedono di norma che la banca riesamini la pratica, e alcune fanno pagare la nuova perizia: confronta quel costo con il risparmio di tasso prima di ordinarla.
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