Zwei Kreditangebote richtig vergleichen

Den Fall so aufsetzen, dass die Angebote wirklich vergleichbar sind

Zwei Angebote lassen sich nur vergleichen, wenn Darlehenssumme und Laufzeit identisch sind, denn beide verschieben die Rate weit stärker als jede plausible Zinsdifferenz. Also festlegen: 400 000 € über dreißig Jahre. Angebot A nennt 6,25 Prozent und 2 000 € an Bankkosten. Angebot B nennt 5,875 Prozent und 12 000 €, wobei der Aufschlag typischerweise als Disagio plus fettere Bearbeitungsgebühr auftritt. Die Annuitätenformel — hergeleitet im Artikel darüber, wie eine Rate entsteht, und hier nicht wiederholt — ergibt 2 462,87 € für A und 2 366,15 € für B. B spart 96,72 € im Monat und kostet am ersten Tag 10 000 € mehr.

Das Erste, was auffällt, ist, wie klein die Zinsdifferenz neben der Kostendifferenz ist. Drei Achtel Prozentpunkt kaufen 96,72 € im Monat. Über ein ganzes Jahr sind das 1 160,64 €, während die Kostenlücke 10 000 € beträgt — fast neun Jahre der monatlichen Ersparnis. Zinsjagd und Gebührenjagd sind nicht dieselbe Tätigkeit, und wer den Zins gesenkt und die Gebühren angehoben hat, hat dir nicht zwangsläufig einen Gefallen getan. Ob doch, lässt sich nicht beantworten, ohne zu entscheiden, wie lange du das Darlehen behältst.

Das richtige Maß: Gesamtkreditkosten über eine offengelegte Haltedauer

Fast niemand behält ein dreißigjähriges Darlehen dreißig Jahre. Häuser werden verkauft, Stellen wechseln den Ort, Familien ändern ihre Größe, und Zinsen fallen weit genug für eine Umschuldung. Der ehrliche Vergleich läuft deshalb nicht über die Laufzeit, sondern über den Zeitraum, in dem du das Darlehen wirklich zu halten gedenkst, und das Maß hat drei Teile. Nimm die anfangs gezahlten Kosten. Addiere alle bis zum Ende des Zeitraums geleisteten Raten. Addiere die dann noch offene Restschuld, denn die musst du beim Verkauf oder bei der Umschuldung herausgeben. Ziehe die Darlehenssumme ab. Was bleibt, sind die Kreditkosten in diesem Fenster.

Rechne es auf fünf Jahre. Angebot A: 2 000 € Kosten, sechzig Raten zu 2 462,87 € und eine Restschuld von 373 348,97 €, abzüglich der geliehenen 400 000 €, macht 123 121,09 €. Angebot B: 12 000 € Kosten, sechzig Raten zu 2 366,15 € und eine Restschuld von 371 637,76 €, abzüglich 400 000 €, macht 125 606,83 €. A ist um 2 485,73 € günstiger. Rechne es auf zwanzig Jahre, und B ist um 18 225,42 € günstiger. Rechne es bis zum Ende, und B ist um 24 818,39 € günstiger. Der Vergleich hat sich nicht geändert, nur das Fenster.

Die einfache Amortisationsrechnung irrt — und immer in dieselbe Richtung

Teile die Mehrkosten durch die Monatsersparnis, und du erhältst 10 000 € geteilt durch 96,72 €, also 103,4 Monate: acht Jahre und sieben Monate. Diese Zahl steht in sehr vielen Baufinanzierungsratgebern und ist systematisch zu lang. Sie zählt nur den abfließenden Zahlungsstrom und ignoriert, was die beiden Darlehen mit der Restschuld machen. Weil B den niedrigeren Zins trägt, steckt in jeder Rate mehr Tilgung, die Schuld schrumpft also schneller. Nach sechzig Raten schuldet B 1 711,21 € weniger als A, und diese Lücke ist echtes Geld, das beim Verkauf an die Bank geht.

Nimm die Restschuld wieder in den Vergleich, und der Schnittpunkt wandert von Monat 103 auf Monat 80 — sechs Jahre und acht Monate, dreiundzwanzig Monate früher. Anders gesagt: Das teure Angebot gewinnt fast zwei Jahre eher, als die Faustregel behauptet. Das zählt, weil die Entscheidung meist genau in diesem Band liegt: Wer in drei oder vier Jahren umziehen will, nimmt ohne Zögern das kostengünstige Angebot; wer zehn Jahre bleiben will, das zinsgünstige; und es sind die Käufer im Bereich von sechs bis acht Jahren, die die Rechnung brauchen statt einer Vermutung.

Wozu der ausgewiesene Satz dient — und die eine Annahme, der er nicht entkommt

Die Aufsicht hat dieses Problem lange vor dir gesehen, weshalb jeder entwickelte Hypothekenmarkt neben dem Nominalzins eine einzige Vergleichszahl vorschreibt: annual percentage rate in den Vereinigten Staaten, taux annuel effectif global in Frankreich, effektiver Jahreszins in Deutschland, tasa anual equivalente in Spanien, taxa anual efetiva global in Portugal, tasso annuo effettivo globale in Italien. Die Konstruktion ist überall dieselbe. Nimm alle Zahlungen der Kreditnehmerin, einschließlich der Anfangskosten, und suche den Satz, bei dem ihr Barwert der ausgezahlten Summe entspricht. Sie presst Zins und Kosten in eine Zahl, gerade damit man beide nicht unsichtbar gegeneinander tauschen kann.

Die Grenze ist strukturell, und keine Regulierung hebt sie auf: Der ausgewiesene Satz wird unter der Annahme berechnet, dass das Darlehen bis zum Ende läuft. Er beantwortet die letzte Zeile der obigen Tabelle und keine andere. Bei unseren beiden Angeboten wird er sagen, B sei günstiger — was ab dem siebten Jahr stimmt und davor falsch ist. Das ist kein Mangel der Angabe, sondern die Angabe, die genau ihre Frage beantwortet. Lies sie als das, was sie ist — eine kosteninklusive Rangfolge für jemanden, der nie umzieht — und liefere die Haltedauer selbst.

Dieselbe Abkürzung enthält beiderseits des Atlantiks nicht dieselben Kosten

Hier bricht der grenzüberschreitende Vergleich still zusammen. Nach der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie umfassen die Gesamtkreditkosten die Kosten von Nebenleistungen — vor allem Versicherungen —, wenn deren Abschluss zwingend ist, um den Kredit zu den beworbenen Bedingungen zu erhalten. In Frankreich holt das zwei schwere Posten in den ausgewiesenen Satz, die eine amerikanische Kreditnehmerin im ihren nicht findet: die Restschuldversicherung für Tod und Invalidität und die Kosten der Sicherheit, sei es Grundpfandrecht oder Bürgschaftsgesellschaft. Notarkosten des Kaufs bleiben draußen, ebenso Vorfälligkeitsentschädigungen.

Die amerikanische Regelung geht bei einer ganzen Klasse von Kosten den umgekehrten Weg. Bei einem grundpfandrechtlich gesicherten Geschäft bleiben Gebühren, die gutgläubig und der Höhe nach angemessen sind, aus den Kreditkosten und damit aus dem ausgewiesenen Satz ausgeschlossen, und zwar in fünf aufgezählten Kategorien: Titelprüfung, Titelauszug, Titelversicherung und Vermessung; Erstellung der Darlehensurkunden; Notar- und Auskunfteikosten; Wertgutachten und Zustandsprüfungen vor Abschluss; sowie Zahlungen auf Treuhandkonten. Genau das sind die Drittkosten, die eine Käuferin am amerikanischen Abschlusstisch trifft — die amerikanische Zahl ordnet also die Bankkonditionen gut und die Abschlusskosten gar nicht.

Eine Folge verdient es, ausgeschrieben zu werden, denn sie überragt alles andere in diesem Artikel. Wo die Restschuldversicherung im ausgewiesenen Satz steckt, wird ihr Preis zu einer Vergleichsgröße — und zu einer großen. Bei unserem Darlehen über 400 000 € kostet eine Versicherung von 0,34 Prozent des Anfangskapitals im Jahr 1 360 € jährlich, also 40 800 € über dreißig Jahre. Bei 0,10 Prozent kostet sie 12 000 €. Die Differenz von 28 800 € ist fast das Dreifache der gesamten Kostenlücke zwischen den beiden Angeboten, die wir hier vergleichen. In Märkten, in denen dieser Schutz auch außerhalb der Bank eingekauft werden darf, ist dieser eine Wechsel der größte Hebel, den eine Kreditnehmerin hat.

Ein Vergleich, den du in zwanzig Minuten schaffst

Schreibe zuerst eine Haltedauer auf, bevor du eines der Angebote ansiehst, damit die Zahl nicht gewählt wird, um eine schon getroffene Entscheidung zu rechtfertigen. Drei bis fünf Jahre für eine erste Wohnung, aus der du herauswächst, sieben bis zehn für ein Familienhaus, länger nur bei echter Gewissheit. Nimm dann aus jedem Angebot vier Eingaben und keine weiteren: die ausgezahlte Summe, die Laufzeit, den Periodenzins und jede Gebühr, die du zahlen musst, um das Darlehen zu bekommen. Kosten, die ohnehin anfielen — ein Gutachten, das du so oder so beauftragt hättest, eine Erwerbsteuer —, gehören zu den Kosten des Hauskaufs, nicht in den Vergleich der beiden Darlehen.

Rechne dann für beide Angebote die dreiteilige Summe zu deinem Horizont — und, weil es nichts kostet, auch zum halben und zum doppelten. Ist die Rangfolge in allen drei Fällen gleich, ist die Entscheidung robust und du kannst aufhören. Kippt sie, hast du das Einzige gelernt, worauf es ankommt: Die Antwort hängt an einer Tatsache deines Lebens, die keine Bank kennt, und du solltest danach entscheiden, wie sicher du dir dieser Tatsache bist, nicht danach, welcher Zins kleiner ist.

Häufige Fragen

Warum sollte ein niedrigerer Zins je das schlechtere Geschäft sein?

Weil der Zins nach und nach gezahlt wird und die Gebühren auf einmal. Ein Zinsvorteil summiert sich Monat für Monat über die Laufzeit; ein Gebührennachteil ist am ersten Tag vollständig. Hältst du das Darlehen lange genug, überholt die langsame Summe die Sofortkosten — genau das geschieht in unserem Fall im Monat 80. Hältst du es kürzer, holt sie nie auf. Der Fehler liegt nicht darin, einen niedrigeren Zins zu bevorzugen, sondern darin, beide Preise als dieselbe Art von Sache zu behandeln.

Ist der ausgewiesene Vergleichssatz dann nutzlos?

Nein, und es wäre eine schlechte Lesart dieses Artikels, das zu folgern. Er leistet eine Sache sehr gut: Er verhindert, dass eine Bank mit einem niedrigen Nominalzins wirbt und die Differenz über Gebühren hereinholt, die dir sonst entgehen. Nutze ihn als Vorfilter — ein Angebot, dessen ausgewiesener Satz deutlich über dem Nominalzins liegt, enthält Kosten, nach denen du fragen solltest — und rechne dann für die zwei, drei überlebenden Angebote die Haltedauer durch. Was er nicht kann: sagen, welches von zwei ehrlich kalkulierten Angeboten zu jemandem passt, der in vier Jahren umzieht — das hat er nie berechnet.

Wie wähle ich eine Haltedauer ehrlich?

Wähle sie, bevor du die Angebote siehst, und leite sie aus deinem Leben ab, nicht aus dem Darlehen. Die passenden Fragen sind, ob die Immobilie zu dem Haushalt passt, den du in fünf Jahren erwartest, ob dein Beruf ortsungebunden ist und ob du in der Vergangenheit häufiger oder seltener als alle sieben Jahre umgezogen bist. Weil du dich irren wirst, prüfe die Rangfolge danach beim halben und beim doppelten Wert. Ist die Siegerin über die ganze Spanne dieselbe, musste die Schätzung nicht stimmen. Sonst nimm das Angebot, das im kurzen Fenster gewinnt, denn dort kostet der Irrtum weniger: Ein unerwarteter Umzug mit einem gebührenarmen Darlehen kostet wenig, derselbe mit einem gebührenreichen kostet die Gebühren.

Ändert die Möglichkeit einer Umschuldung die Antwort?

Sie verkürzt die effektive Haltedauer, was den Vergleich zum gebührenarmen Angebot schiebt. Eine Umschuldung beendet das Darlehen ebenso endgültig wie ein Verkauf, und zwar zu einem Zeitpunkt, den du nicht wählst: wenn die Zinsen weit genug fallen. Wer also viel im Voraus für einen niedrigen Zins gezahlt hat, ist doppelt ausgesetzt — erst dem Umzug, dann der Möglichkeit, dass der gekaufte Zins unauffällig wird. Das ist ein echtes Argument, das teure Niedrigzinsangebot als das weniger flexible zu behandeln, und es wiegt besonders in Märkten mit geringer oder fehlender Vorfälligkeitsentschädigung, denn dort ist die Umschuldung leicht und damit wahrscheinlich.

Die beiden Kostenlisten enthalten nicht dieselben Posten. Wie richte ich sie aus?

Sortiere jede Zeile in einen von zwei Eimern und ignoriere die Bezeichnungen vollständig. Eimer eins: Geld, das du beim anderen Angebot nicht zahlen würdest. Eimer zwei: Geld, das du ohnehin zahlst. Nur Eimer eins gehört in den Vergleich. Eine Erwerbsteuer, ein vom Verkäufer verlangter Nachweis, der Umzugswagen, der Kaufpreis selbst — all das ist unter beiden Angeboten gleich, und es beiden Summen zuzuschlagen ändert nichts außer deinem Vertrauen in eine falsche Zahl. Ist eine Gebühr unvermeidlich, aber verschieden bepreist — etwa ein Wertgutachten, das eine Bank intern erstellt und die andere vergibt —, gehört die Differenz in Eimer eins und der gemeinsame Teil in Eimer zwei. So sortiert sind beide Listen vergleichbar, auch wenn keine zwei Positionen denselben Namen tragen.