Die zwei Uhren des 1031-Tauschs: 45 Tage, 180 Tage — und was § 6b EStG stattdessen tut

Die Uhren laufen gleichzeitig, und die zweite hat eine versteckte Obergrenze

Beide Fristen beginnen mit dem Tag, an dem du das aufgegebene Objekt überträgst. Beurkundest du am 15. März, ist Tag 45 der 29. April und Tag 180 der 11. September. Ist das Benennungsfenster zu, bleiben dir 135 Tage bis zum Abschluss, nicht 180, und die Differenz sind genau die bereits verbrauchten 45. Man liest die beiden Zahlen als Abfolge, weil Fristen sich sonst so verhalten, und landet beim 29. Oktober — sechseinhalb Wochen nachdem der Tausch längst gescheitert ist. Für keine der beiden Fristen gibt es einen Verlängerungsmechanismus, das Gesetz kennt keine Härtefallregel, und es gibt kein Teilergebnis: ein Abschluss an Tag 181 ist ein Verkauf und wird voll versteuert.

Die zweite Uhr hat einen Halbsatz, den fast niemand zitiert. § 1031(a)(3)(B) bestimmt, dass das Ersatzobjekt nicht nach dem früheren der beiden Termine erlangt werden darf: Tag 180 oder der Abgabetermin der Steuererklärung des Übertragenden für das Übertragungsjahr, Fristverlängerungen eingerechnet. Überträgst du am 20. November 2027, fällt Tag 180 auf den 18. Mai 2028 — die Erklärung für 2027 ist aber Mitte April 2028 fällig. Ohne Fristverlängerung endet der Tauschzeitraum im April, und rund ein Monat deiner 180 Tage verdampft. Die Abhilfe ist trivial, das Versäumnis ist es nicht: stelle den Verlängerungsantrag vor dem Termin, und stelle ihn auch dann, wenn du früher abzuschließen gedenkst, denn er ist es, der den Kalender zurückkauft.

Drei Wege zu benennen, und du bekommst nur einen

Die Benennung ist ein von dir unterzeichnetes Schriftstück, das vor Ablauf von Tag 45 einer am Tausch beteiligten Person zugeht, die weder du noch eine disqualifizierte Person ist — in der Praxis der qualifizierte Intermediär. Ein Vermerk in der eigenen Akte ist keine Benennung. Innerhalb dieses Schriftstücks gibt die Verordnung dir drei einander ausschließende Grenzen. Die Drei-Objekte-Regel erlaubt bis zu drei Objekte, gleich welchen Werts. Die 200-Prozent-Regel erlaubt beliebig viele, sofern ihr Verkehrswert am Ende des Benennungszeitraums das Doppelte des Werts des Aufgegebenen nicht übersteigt — bei einem Verkauf über 700 000 € also eine Grenze von 1,4 Millionen. Verfehlst du beide, bleibt eine Rettung: die 95-Prozent-Ausnahme erhält den Tausch, wenn du tatsächlich benannte Objekte im Wert von mindestens 95 Prozent aller benannten Objekte erlangst — praktisch musst du dann fast alles kaufen.

Praktisch gelesen: die Drei-Objekte-Regel ist die zu benutzende, die 200-Prozent-Regel eine Falle für Ehrgeizige. Acht Gebäude zu benennen wirkt umsichtig — mehr Versuche — bis man merkt, dass ihr Gesamtwert unter der Grenze bleiben muss, was einen zwingt, billige Objekte zu benennen, die man gar nicht will, und dass ein misslungener 200-Prozent-Test einen auf die 95-Prozent-Rettung wirft, die man nur besteht, wenn man fast die ganze Liste kauft. Benenne drei, ordne sie, und verhandle über alle drei parallel. Und weil die Benennung ein unterschriebenes, datiertes Dokument ist: hebe den Zustellnachweis auf. Im Streit lautet die Frage nicht, was du entschieden hast, sondern was du beweisen kannst versandt zu haben, an wen, vor Mitternacht an Tag 45.

Boot ist alles, was nicht das neue Gebäude ist — und die Abschreibung kommt zuerst zurück

Boot ist der Sammelname für erhaltenen Wert, der kein gleichartiges Objekt ist: behaltenes Bargeld, eine Nettominderung der getragenen Schulden, in den Handel geworfene bewegliche Sachen, sogar ein Verkäuferkredit bei Beurkundung. Der Gewinn wird bis zur Höhe des erhaltenen Boot realisiert und nie über den tatsächlich erzielten Gewinn hinaus — Boot kann einen Tausch also teilweise steuerpflichtig machen, nie stärker als ein schlichter Verkauf. In unserem Beispiel lässt eine Ersatzbeschaffung von 640 000 € aus 700 000 € genau 60 000 € Boot gegen 400 000 € realisierten Gewinn: 60 000 € werden versteuert, 340 000 € gestundet. Die Basis verhält sich genau so, wie das Gesetz es ansagt: alte Basis 300 000 €, minus die entnommenen 60 000 €, plus die realisierten 60 000 €, was wieder auf 300 000 € führt — dasselbe Ergebnis wie über den anderen Weg, 640 000 € Kosten minus 340 000 € gestundeter Gewinn.

Teuer wird Boot durch seine Art, nicht durch seine Größe. Zehn Jahre Gebäudeabschreibung haben 120 000 € aus deiner Basis genommen und dein zu versteuerndes Einkommen unterwegs um ebenso viel gesenkt. Wird ein Gewinn realisiert, wird der auf diese Abschreibung entfallende Teil zuerst erfasst und mit einer höheren Obergrenze belegt als ein gewöhnlicher langfristiger Gewinn. Die Logik ist universell: der Fiskus holt zuerst zurück, was er dich abziehen ließ. In Deutschland ist das Gegenstück kein erhöhter Satz, sondern die schlichte Systematik des Buchwerts — die AfA hat den Buchwert gesenkt, also ist der Veräußerungsgewinn um genau die Summe der AfA größer, und er unterliegt im Betriebsvermögen dem normalen Tarif. Im Privatvermögen kommt derselbe Effekt über § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG, der die in Anspruch genommenen Abschreibungen den Anschaffungskosten wieder hinzurechnet. In beiden Fällen lautet die Frage nicht „wie viel Gewinn“, sondern „welcher Gewinn“, und die Antwort verändert die Rechnung, bevor überhaupt ein Satz gewählt wird.

Der Abschreibungsplan zerfällt in zwei, und nur eine Hälfte ist neu

Die häufigste Überraschung nach einem gelungenen Tausch ist, dass das neue Gebäude nicht wie ein neues Gebäude abgeschrieben wird. Die Verordnung teilt die Basis des Ersatzobjekts. Die übertragene Basis — der vom alten Objekt herübergetragene Teil — läuft auf Nutzungsdauer, Methode und Konvention des alten Objekts weiter, als wäre nichts geschehen. Nur die Überschussbasis, das über diesen Übertrag hinaus eingesetzte Geld, gilt als neu in Betrieb genommen. Der Aufstieg auf 900 000 € ergibt in unserem Beispiel eine Gesamtbasis von 500 000 €: 300 000 € übertragene Basis, die den Rest des alten Plans weiter abarbeitet, und 200 000 € Überschussbasis, die eine volle Nutzungsdauer beginnt — rund 7 273 € pro Jahr über siebenundzwanzigeinhalb Jahre.

Deshalb ist ein Tausch kein Weg, die Abschreibungsuhr zurückzustellen, und deshalb sammeln Tauschketten einen immer unangenehmeren Rest an: Pläne mit niedriger Basis, fast erschöpft, aufgepfropft auf immer teurere Gebäude. Und deshalb rechnet man den Aufstieg vorher durch, nicht hinterher. 200 000 € frisches Geld in ein Gebäude für 900 000 € kaufen rund 7 273 € neue Jahresabschreibung; die bereits übertragenen 300 000 € kaufen gar keine. Wenn dein Motiv der Abzug und nicht die Stundung ist, tragen dich die Zahlen nicht.

Was Deutschland stattdessen tut

§ 1031 ist im internationalen Vergleich ungewöhnlich großzügig, und das deutsche Gegenstück ist enger zugeschnitten. § 6b EStG erlaubt es, stille Reserven aus der Veräußerung von Grund und Boden, Aufwuchs, Gebäuden und Binnenschiffen auf neue Wirtschaftsgüter zu übertragen — aber nur, wenn das veräußerte Gut mindestens sechs Jahre ununterbrochen zum Anlagevermögen einer inländischen Betriebsstätte gehört hat. Statt sofort zu übertragen, darf eine Rücklage gebildet werden; sie ist binnen vier Jahren aufzulösen, bei einem neu hergestellten Gebäude binnen sechs, sofern vor Ablauf des vierten Jahres mit dem Bau begonnen wurde. Kommt keine Reinvestition, erhöht § 6b Abs. 7 EStG den Gewinn um 6 Prozent des aufgelösten Rücklagenbetrags für jedes volle Wirtschaftsjahr des Bestehens — eine Verzinsung der Stundung, die es im amerikanischen Recht nicht gibt. Im Privatvermögen braucht man das alles gar nicht: nach § 23 EStG ist der Gewinn aus einem Grundstück nach zehn Jahren Haltedauer schlicht steuerfrei, und bei durchgehender Eigennutzung sofort.

Der Vergleich lohnt Sorgfalt, weil die beiden Konstruktionen verschiedene Probleme lösen. Eine Übertragung amerikanischer Art unterstellt, dass du weiter umschichten wirst, und weigert sich schlicht, die Umschichtung zu besteuern; sie schiebt den gesamten Gewinn in die Basis dessen, was du am Ende hältst — und in den Vereinigten Staaten kann dieses Ende ein Todesfall sein, bei dem die Basis aufgestockt wird und der gestundete Gewinn nie versteuert wird. Eine Haltefrist deutscher Art unterstellt, dass du aufhören wirst umzuschichten, und belohnt genau das, besteuert dich aber voll, wenn du dich bewegst. Keine ist abstrakt großzügiger; sie belohnen entgegengesetztes Verhalten. Wer Rechtsordnungen vergleicht, fragt nicht, welcher Satz niedriger ist, sondern welche das besteuert, was er tatsächlich vorhat.

Häufige Fragen

Laufen die 45 und die 180 Tage nacheinander?

Nein. Beide werden vom selben Ereignis aus gemessen — dem Tag, an dem du das aufgegebene Objekt überträgst — und überlappen sich daher. Übertrag am 15. März: die Benennung schließt am 29. April, der Abschluss am 11. September; wer das Benennungsfenster ausschöpft, behält 135 Tage, nicht 180. Liest man sie als Abfolge, landet der Termin am 29. Oktober, sechseinhalb Wochen nach dem Scheitern des Tauschs und lange nachdem der Intermediär das Geld freigeben musste. Auf den 180 liegt eine zweite, leisere Grenze: das Gesetz beendet den Tauschzeitraum am früheren der beiden Termine, Tag 180 oder Abgabetermin der Erklärung für das Übertragungsjahr, Verlängerungen eingerechnet. Ein Übertrag am 20. November 2027 ergibt nominal Tag 180 am 18. Mai 2028, aber die Erklärung für 2027 ist Mitte April fällig: ohne Verlängerungsantrag verlierst du rund einen Monat.

Kann ich eine Maschine, einen Lkw oder Kryptowerte tauschen?

Seit 2018 nicht mehr. Das Gesetz von 2017 hat § 1031 für nach dem 31. Dezember 2017 abgeschlossene Tausche auf Grundstücke verengt, und der Titel der Vorschrift sagt das inzwischen auch. Maschinen, Fahrzeuge, Flugzeuge, Vieh, Sammlerstücke, Patente und Kryptowerte fallen heraus, was zählt, weil viel Material aus der Zeit vor 2018 weiter zirkuliert und Inzahlungnahmen von Maschinen immer noch als gleichartigen Tausch beschreibt. Eine endgültige Verordnung von 2020 bestimmt, was für diesen Zweck als Grundstück gilt, und lässt zu, mitübertragenes bewegliches Zubehör innerhalb einer Grenze zu ignorieren, sodass die festen Einbauten eines Gebäudes den Tausch nicht sprengen — das ist eine Toleranz für das Beiwerk, keine Rückkehr für Maschinen. Zwei weitere gesetzliche Grenzen gelten: ein Grundstück in den Vereinigten Staaten ist nie gleichartig mit einem außerhalb, und ein Tausch mit einer nahestehenden Person wird rückabgewickelt, wenn eine der Seiten das Objekt binnen zwei Jahren veräußert.

Kann ich Steuern schulden, obwohl ich gar kein Geld nehme?

Ja, und genau hier laufen die meisten Teiltausche schief. Boot ist nicht nur Bargeld. Trug das aufgegebene Objekt ein Darlehen von 250 000 €, das bei Beurkundung abgelöst wurde, und trägt das Ersatzobjekt nur 150 000 €, bist du von 100 000 € Schulden befreit worden, und Schuldbefreiung gilt als erhaltener Wert. Nichts hat dein Konto berührt, und dennoch werden 100 000 € Gewinn realisiert. Die Ausgleichsregel lautet: eingebrachtes eigenes Geld mindert die Nettoschuldbefreiung — 100 000 € aus eigener Tasche bringen das Boot also auf null zurück. Die praktische Anweisung ist deshalb, beide Bilanzseiten zu ersetzen, nicht nur die Aktivseite: den Preis erreichen oder übertreffen, die Schuld erreichen oder übertreffen, oder die Differenz bar mitbringen.

Darf ich den Verkaufserlös selbst halten, während ich suche?

Nein, und das Geld anzufassen ist bei weitem die häufigste Art, einen gut geplanten Tausch zu töten. Hast du tatsächliche oder wirtschaftliche Verfügungsmacht über den Erlös — kannst du ihn erreichen, lenken oder verpfänden —, wird der Vorgang zum Verkauf im Jahr des Verkaufs, was auch immer die Papiere danach sagen. Die Verordnung stellt einen sicheren Hafen bereit: ein qualifizierter Intermediär hält die Mittel aufgrund einer Vereinbarung, die dein Recht, sie zu erhalten, zu verpfänden, zu beleihen oder sonst zu nutzen, bis zum Ende des Tauschzeitraums ausdrücklich beschränkt. Zwei Folgen erwischen die Leute. Dein eigener Anwalt, Steuerberater, Makler oder Banker, der dich in den letzten zwei Jahren betreut hat, ist eine disqualifizierte Person und kann nicht Intermediär sein. Und du kannst mitten im Tausch keine Teilentnahme für eine Anzahlung anderswo machen; brauchst du Bargeld, plane das Boot bewusst und beziffere die Steuer, statt sie zu entdecken.

Wird die gestundete Steuer je bezahlt?

Nur, wenn du irgendwann verkaufst, ohne erneut zu tauschen. Der Gewinn steckt in der Basis des Ersatzobjekts, sodass ein späterer Verkauf alles auf einmal einholt: verkaufst du das für 900 000 € erworbene Objekt für 1,1 Millionen bei einer Basis von 500 000 €, beträgt der Gewinn 600 000 €, darin die gestundeten 400 000 €. Verkette drei Tausche, und die aufgelaufene Stundung trägt, was du am Ende hältst. Das berühmte Ende: in den Vereinigten Staaten erhält ein bis zum Tod gehaltenes Objekt eine aufgestockte Basis, die Erben treten zum Verkehrswert ein, und der gestundete Gewinn erlischt, statt gezahlt zu werden — daher der Spitzname der Strategie und die wiederkehrenden Reformvorschläge. Zwei Vorbehalte. Diese Aufstockung beruht auf Erbschaftsteuerregeln, die selbst wandelbar sind, und ein Übertragungsregime anderswo kennt einen solchen Ausgang womöglich nicht: die deutsche § 6b-Rücklage kostet 6 Prozent pro Jahr auf den übertragenen Betrag, wenn sie ohne Reinvestition aufgelöst wird. Dort hat die Stundung einen ausdrücklichen Preis.

Qualifiziert sich ein Ferienhaus oder ein zeitweise selbst genutztes Objekt?

Nur, wenn es wirklich zu Anlagezwecken gehalten wird, und darüber entscheidet die Eigennutzung. Das Gesetz verlangt, dass das Objekt betrieblich genutzt oder als Anlage gehalten wird; eine selbst bewohnte Wohnung ist beides nicht, und ein gelegentlich vermietetes Ferienhaus liegt dazwischen. Die Behörde hat einen sicheren Hafen veröffentlicht: eine Besitzdauer, eine Mindestzahl zu marktüblicher Miete vermieteter Tage in jedem der Vorjahre und eine Obergrenze für die Eigennutzung — erfülle ihn für das aufgegebene wie für das erworbene Objekt, und die Zweckbestimmung wird nicht angegriffen. Außerhalb zu liegen ist nicht tödlich, verweist dich aber auf eine Gesamtwürdigung, in der dein eigener Kalender das Beweismittel ist. Und weil dieselbe Absichtsfrage das Ersatzobjekt regiert, lädt es genau zu dem Streit ein, den du vermeiden wolltest, wenn du eine getauschte Mietwohnung kurz nach Erwerb selbst beziehst.