Möbliert oder unmöbliert in Frankreich: der echte Abstand nach Steuern

Zwei Vermietungen, zwei Steuerregime — und die Möbel entscheiden

Am Gebäude ändert sich nichts, wenn der Vermieter ein Bett und einen Tisch hineinstellt — die Steuerkategorie schon. Unmöblierte Miete fällt unter revenus fonciers, die Einkunftsart für Vermietung. Möblierte Miete fällt unter bénéfices industriels et commerciaux, die Einkunftsart für gewerbliche Gewinne, weil das Vermieten einer möblierten Wohnung als gewerbliche Tätigkeit eingestuft wird. Alles Weitere folgt aus dieser einen Einstufung: der Abzugssatz, die Abschreibungsmöglichkeit, die Verlustregeln, die kommunale Gewerbesteuer, sogar das Formular.

Die vereinfachten Regime machen den Unterschied ohne Steuerberater lesbar. Micro-foncier gewährt 30 % und steht offen, solange die Bruttomieten des Haushalts über alle unmöblierten Objekte 15 000 € im Jahr nicht übersteigen. Micro-BIC gewährt 50 % für eine gewöhnliche möblierte Langzeitvermietung und steht bis 77 700 € ohne Steuern offen, gemessen über sämtliche möblierten Vermietungen des Vermieters zusammen und nicht je Wohnung. Beide sind insofern optional, als man stattdessen das volle Regime wählen kann, aber keines lässt sich oberhalb seiner Schwelle beanspruchen.

Der Abstand bei 12 000 € Miete, durchgerechnet

Nimm einen Vermieter in der 30-%-Stufe, der eine Wohnung für 1 000 € im Monat vermietet. Sozialabgaben von 17,2 % kommen in beiden Fällen hinzu, macht kombiniert 47,2 % auf das Steuerpflichtige. Unmöbliert lässt das micro-foncier 8 400 € steuerpflichtig: 3 965 € gehen an Steuer, 8 035 € bleiben. Möbliert lässt das micro-BIC 6 000 € steuerpflichtig: 2 832 € gehen weg, 9 168 € bleiben. Der Abstand beträgt bei identischer Miete 1 133 € im Jahr — 14 % mehr Nettoertrag für den Preis eines Betts, eines Tischs und eines etwas anderen Mietvertrags.

Der Haken: die beiden Regime gelten nicht für dasselbe Produkt. Ein unmöblierter Hauptwohnsitz-Mietvertrag läuft drei Jahre und verlängert sich; ein möblierter läuft ein Jahr, für Studierende neun Monate. Der möbliert vermietende Eigentümer tauscht also Steuereffizienz gegen Fluktuation, Leerstand, Möbelverschleiß und den Verwaltungsaufwand der Neuvermietung. Ob 1 133 € das decken, hängt ganz vom lokalen Markt ab: in einer Universitätsstadt meist ja, in einem ruhigen Vorort meist nein.

Das volle Regime, die Abschreibung und die Tür, die am 15. Februar 2025 zufiel

Der eigentliche Reiz des möblierten Vermietens war nie der 50-%-Pauschalabzug; es war das volle Regime, in dem der Vermieter tatsächliche Kosten abzieht und, als Einziger, Gebäude und Mobiliar abschreibt. Abschreibung ist ein Buchaufwand — es fließt kein Geld ab —, weshalb ein möbliert vermietender Eigentümer jahrelang ein steuerpflichtiges Ergebnis von null auf einer Wohnung ausweisen konnte, die realen Cashflow abwarf, und das unbegrenzt.

Diese Konstruktion hatte einen stillen Ausgang: beim Verkauf wurde der Gewinn auf den ursprünglichen Kaufpreis berechnet, als wären die Abschreibungen nie vorgenommen worden — sie wurden also nie nachversteuert. Das Haushaltsgesetz 2025 schloss ihn. Bei Verkäufen ab dem 15. Februar 2025 werden im vollen Regime abgezogene Abschreibungen bei der Ermittlung des privaten Veräußerungsgewinns vom Anschaffungspreis abgezogen, mit einer Ausnahme für bestimmte betreute Wohnanlagen wie Studenten- und Seniorenresidenzen. Die Vermieter-Information der Steuerverwaltung sagt genau das.

Zahlen dazu. Eine Wohnung für 250 000 € gekauft, über fünfzehn Vermietungsjahre um 100 000 € abgeschrieben und für 350 000 € verkauft: nach alter Behandlung beträgt der Gewinn 100 000 € und die Rechnung mit fünfzehn Jahren Haltefrist-Ermäßigung 21 962 €. Nach neuer Behandlung wird der Anschaffungspreis auf 150 000 € herabgesetzt, der Gewinn beträgt 200 000 € und die Rechnung 43 924 € — vor dem zusätzlichen Zuschlag, den der höhere Betrag nun auslösen kann. Die jährliche Ersparnis von rund 1 100 € ist echt; ebenso echt ist, dass fünfzehn Jahre davon am Beurkundungstag zurückgegeben werden können.

Was der Status als gewerbliche Vermietung kostet

Möbliertes Vermieten ist im Rechtssinn ein Gewerbe, mit den Pflichten eines Gewerbes. Der Vermieter muss sich binnen fünfzehn Tagen nach Beginn der Vermietung über den zentralen Unternehmensschalter anmelden und eine Betriebsnummer erhalten. Die kommunale Unternehmensabgabe fällt an, in einer von der Gemeinde abhängigen Höhe. Im vollen Regime ist eine ordentliche Buchführung Pflicht, und die Ergebnisse werden über ein Unternehmenskonto auf einer betrieblichen Erklärung eingereicht, ob der Vermieter in Frankreich lebt oder nicht.

Drei Details erwischen so viele, dass man sie nennen sollte. Verluste bei nichtgewerblicher möblierter Vermietung lassen sich nur zehn Jahre gegen gleichartige Einkünfte vortragen, während ein gewerblicher möbliert Vermietender — Einnahmen über 23 000 € brutto und über den sonstigen Erwerbseinkünften des Haushalts — Verluste unbegrenzt gegen das Gesamteinkommen abzieht. Eine in ungeteilter Miteigentümerschaft gehaltene Immobilie ist vom micro-BIC ausgeschlossen und wird im vollen Regime besteuert, außer in Sonderfällen. Und eine société civile immobilière, die regelmäßig möbliert vermietet, wird automatisch körperschaftsteuerpflichtig — was ihre Gesellschafter bei der Gründung fast nie im Sinn hatten.

Das dritte Regime, mit dem niemand rechnete: die Ferienvermietung

Für 2025 erzielte und 2026 erklärte Einkünfte fiel der Pauschalabzug für nicht klassifizierte Ferienwohnungen von 50 % auf 30 % und die Obergrenze von 77 700 € auf 15 000 €. Klassifizierte Ferienwohnungen und Gästezimmer gingen von 71 % und 188 700 € auf 50 % und 77 700 € zurück. Die gewöhnliche möblierte Langzeitvermietung blieb bei 50 % und 77 700 € unberührt. Das ist keine Feinjustierung: für einen Vermieter mit 40 000 € Umsatz aus Kurzzeitvermietung hat sich die Bemessungsgrundlage mehr als verdoppelt und das volle Regime wurde zwingend.

Ein Verfahrenspunkt zählt so viel wie die Sätze. Das Überschreiten einer Micro-Schwelle in einem einzigen Jahr beendet das vereinfachte Regime nicht; der Wechsel ins volle Regime wird erst nach zwei aufeinanderfolgenden Jahren über der Grenze zwingend. Und ein Ferienhaus erhält die Werte für klassifizierte Objekte nur, wenn es die amtliche Tourismus-Klassifizierung tatsächlich erhalten hat — ein von einem Netzwerk vergebenes Qualitätssiegel ist nicht dasselbe, und die Verwaltung sagt das ausdrücklich.

Häufige Fragen

Kann ich eine Wohnung mitten im Mietvertrag von unmöbliert auf möbliert umstellen?

Nicht einseitig. Es sind zwei verschiedene Vertragsarten mit unterschiedlichen Kündigungsfristen und Mieterschutzregeln; der Wechsel erfolgt also am Ende eines Mietverhältnisses, nicht während, und verlangt einen neuen Vertrag und ein ordentliches Inventar der gestellten Möbel. Behandle den Wechsel als Geschäftsänderung, nicht als Umdekoration: Anmeldung, Gewerbeabgabe und Buchführungspflichten beginnen damit.

Zahle ich Sozialabgaben doppelt, wenn ich schon im Ausland Beiträge leiste?

Französische Mieteinkünfte aus einer französischen Immobilie unterliegen den Sozialabgaben, gleich in welcher Einkunftsart. Bist du dem Sozialversicherungssystem eines anderen EWR-Staats oder der Schweiz angeschlossen, hält die Information der Verwaltung für Gebietsfremde fest, dass du weiterhin die Solidaritätsabgabe von 7,5 % schuldest und nicht die vollen 17,2 % einschließlich der allgemeinen Sozialbeiträge. Das ist auf lange Sicht ein großer Unterschied und hängt an einer Mitgliedsbescheinigung, die du vorlegen können musst.

Gilt die Abschreibungsnachversteuerung auch für eine seit Jahren vermietete Wohnung?

Die Regel knüpft an das Verkaufsdatum an, nicht an den Beginn der Vermietung. Verkäufe ab dem 15. Februar 2025 fallen darunter, gleich welche Abschreibungshistorie vorausgeht — deshalb traf es langjährige Vermieter am stärksten. Für bestimmte betreute Wohnanlagen gibt es Ausnahmen; die ehrliche Antwort für eine konkrete Wohnung ist daher, die Lage anhand der genauen Residenzart vor der Unterzeichnung bestätigen zu lassen, nicht danach.

Ist die Verlustverrechnung bei unmöblierter Vermietung noch etwas wert?

Ja, und es ist der einzige strukturelle Vorteil, den die unmöblierte Vermietung behält. Im vollen Regime ist der Teil eines Vermietungsverlusts, der aus anderen Kosten als Darlehenszinsen stammt, vom Gesamteinkommen des Vermieters abziehbar, bis zu einer jährlichen Grenze von 10 700 €, der Rest wird gegen künftige Mieteinkünfte vorgetragen. Für einen Eigentümer vor einer großen Sanierung wirkt diese Entlastung im Jahr der Zahlung gegen das Gehalt — mehr wert als eine Abschreibung, die immer nur Miete abschirmen kann.

Welches Regime ist besser, wenn ich in einer niedrigen Steuerstufe bin?

Der Abstand schrumpft mit deinem Grenzsteuersatz, denn beide Abzüge sind den Satz wert, den du sonst gezahlt hättest. Ein Vermieter mit 11 % Grenzsatz plus 17,2 % Sozialabgaben steht bei kombiniert 28,2 %: bei 12 000 € Miete ist derselbe Unterschied von 2 400 € Bemessungsgrundlage rund 677 € im Jahr wert statt 1 133 €. Das rechtfertigt womöglich nicht den kürzeren Mietvertrag, die Gewerbeanmeldung und die kommunale Unternehmensabgabe. Rechne mit deinem eigenen Grenzsatz, bevor du annimmst, möbliert sei die richtige Antwort.