Mietrendite berechnen: der Cashflow und die Bruttorendite für die schwarze Null

Die Kosten, die vergessen werden

Drei Rückstellungen trennen eine optimistische von einer realistischen Kalkulation, und keine taucht in einem guten Jahr auf dem Kontoauszug auf. Leerstand ist die erste: Ein leerer Monat im Jahr sind 8 Prozent der Miete, und ein Monat zwischen zwei Mietern ist üblich. Instandhaltung die zweite: Heizung, Dach oder Küche kommen irgendwann, und nur die Verteilung dieser Kosten auf jedes Jahr macht sie vorhersehbar.

Die dritte ist die Verwaltung, ob du einem Verwalter rund 7 Prozent zahlst oder es selbst machst. Selbst machen macht es nicht kostenlos, sondern verwandelt die Kosten in deine Zeit — und die Zahl, die du mit einer anderen Anlage vergleichst, ist dann durch unbezahlte Arbeit geschönt. Behalte die Position in der Rechnung, auch wenn das Geld in deiner Tasche bleibt.

Negativer Cashflow ist nicht automatisch ein schlechtes Geschäft

Ein Teil jeder Rate tilgt Kapital, und dieser Teil ist keine Ausgabe — er verwandelt Liquidität in Eigentum. Im Beispiel tilgt das erste Jahr eines 25-jährigen Darlehens zu 3,5 Prozent knapp 4 000 € Kapital, ein Cashflow von −3 066 € erhöht das Reinvermögen also dennoch. Was er nicht leistet: sich selbst zu tragen. Du musst diese Lücke jeden Monat schließen können, auch in den Monaten, in denen zusätzlich die Heizung ausfällt.

Lies also beide Zahlen zusammen. Der Cashflow sagt, ob die Anlage Monat für Monat tragbar ist; Kapitalisierungsrate und Eigenkapitalaufbau sagen, ob sie es wert ist. Ein leicht negatives Geschäft in einer teuren Stadt bei niedrigen Zinsen kann völlig rational sein, ein positives in einem Markt ohne Mieter ist es nicht.

Was den Break-even verschiebt

Die Tabelle zeigt, dass der Zinssatz die meiste Arbeit leistet: Die nötige Bruttorendite klettert von 6,2 Prozent bei 2 Prozent Zins auf 8,1 Prozent bei 5 Prozent, bei gleicher Laufzeit und gleichem Eigenkapital. Die Laufzeit wiegt fast ebenso schwer — von 25 auf 20 Jahre zu verkürzen hebt die Anforderung von 7,1 auf 8,0 Prozent, weil dasselbe Kapital schneller getilgt wird.

Der Hebel, den du am direktesten steuerst, ist das Eigenkapital. Jeder Beleihungspunkt weniger schneidet ein Stück aus der Jahresrate, mehr Eigenkapital macht also einen negativen Cashflow positiv, ohne an der Immobilie etwas zu ändern. Das ist ein echter Zielkonflikt, kein Gratisgewinn: Das eingesetzte Geld ist anderswo nicht angelegt, und die Rendite darauf im Geschäft ist nur der vermiedene Kreditzins.

Häufige Fragen

Gehören Steuern in den Cashflow?

Rechne die Zahl zuerst vor Steuern, denn nur sie lässt sich zwischen Objekten und Ländern vergleichen. Lege danach deine eigene Lage darüber, denn die Besteuerung von Mieteinnahmen hängt von Steuersatz, Regime und Abzugsfähigkeit ab — in vielen Ländern auch vom Zinsanteil des Darlehens.

Ist die Bruttorendite dann nutzlos?

Nicht nutzlos, nur unzureichend. Die Bruttorendite ist ein schneller Filter zum Sortieren von Inseraten, und die Tabelle oben nutzt sie gerade deshalb, weil jedes Inserat sie nennt. Irreführend wird sie, sobald du zwei Objekte mit unterschiedlichen Nebenkosten, Steuern oder Leerstandsrisiken vergleichst — also die meisten Paare.

Wie viel Liquiditätspuffer braucht eine Mietwohnung?

Genug, um mehrere Monate Raten und Kosten ganz ohne Miete zu tragen, plus die größte Reparatur, die das Gebäude plausibel braucht. Mietinvestitionen scheitern weit häufiger an Liquidität als an Rendite: Das Geschäft, das kippt, ist meist jenes, das auf dem Papier passte und für drei Leerstandsmonate plus eine neue Heizung im selben Jahr nichts zurückgelegt hatte.