Leerstand ist kein Prozentsatz, den man verliert — es ist ein Monat, den man nicht kassiert

Eine Quote ist ein Ergebnis, keine Eingabe

Frag einen Vermieter nach seiner Leerstandsquote und du bekommst einen Prozentsatz: fünf, acht, zehn. Frag, woher er stammt, und die Antwort ist meist eine Faustregel oder ein Marktbericht. Niemand aber erlebt eine Leerstandsquote. Was tatsächlich passiert: Ein Mieter kündigt, die Wohnung wird an einem Samstag frei, sie wird drei Wochen lang gereinigt und gestrichen, inseriert, besichtigt, und sechs Wochen später zieht jemand ein. Die Quote ist das, was herauskommt, wenn man dieses Ereignis durch den Abstand zwischen zwei solchen teilt. Sie ist das Ergebnis eines physischen Vorgangs, und sie als Eingabe zu behandeln macht sie für Entscheidungen unbrauchbar.

Die Formel ist so einfach, wie sie aussieht. Ist V der Leerstand in Monaten und T die Dauer des vorangegangenen Mietverhältnisses, beträgt die effektive Leerstandsquote über den Zyklus V ÷ (T + V). Der Nenner ist der ganze Zyklus, nicht nur der vermietete Teil — das ist der Fehler der meisten Tabellen: Teilt man nur durch T, überschätzt man die Quote, denn die Leermonate liegen innerhalb des Zeitraums und werden ihm nicht hinzugefügt. Sechs Wochen nach einem Einjahresmietverhältnis sind 1,5 ÷ 13,5 = 11,11 Prozent, nicht 1,5 ÷ 12 = 12,5 Prozent.

So geschrieben hört die Quote auf, eine Marktstatistik zu sein, und wird zu zwei Größen, auf die du einwirken kannst: wie lange Leute bleiben und wie schnell du neu vermietest. Alles, was ein Vermieter gegen Leerstand tatsächlich tun kann, wirkt auf einen dieser beiden Terme. Ein Marktbericht kann dir keinen davon für deine eigene Wohnung nennen — und deshalb importiert man mit seinem Prozentsatz das Mietverhalten fremder Leute in das eigene Modell.

Derselbe Leerstand, drei Mietdauern, drei verschiedene Quoten

Halte den Leerstand bei sechs Wochen fest — ein unauffälliger Wert für eine Wohnung, die gestrichen werden muss und über einen Makler vermietet wird — und variiere nur die Verweildauer der Mieter. Nach zwölf Monaten Mietdauer beträgt der Zyklus 13,5 Monate und die Quote 11,11 Prozent, also 40,6 leere Tage in einem Durchschnittsjahr. Nach vierundzwanzig Monaten sind es 25,5 und 5,88 Prozent, 21,5 Tage. Nach sechsunddreißig Monaten 37,5 und 4,00 Prozent, 14,6 Tage. Nach fünf Jahren 2,44 Prozent, weniger als neun Tage im Jahr.

Der interessante Vergleich ist das Paar, das über zwei entgegengesetzte Wege bei derselben Zahl landet. Ein Einjahresmietverhältnis mit zwei Wochen Leerstand ergibt exakt 4,00 Prozent, und ein Dreijahresmietverhältnis mit sechs Wochen Leerstand ebenfalls. Gleiche Quoten, gegensätzliche Betriebsweisen: Der eine Vermieter fährt eine gut geölte Neuvermietungsmaschine auf einem Objekt mit hoher Fluktuation; der andere lässt die Wohnung sechs Wochen leer stehen und stört sich nicht daran, weil es alle drei Jahre einmal vorkommt. Beide meldeten der Bank dieselbe Zahl — und betreiben nicht dasselbe Geschäft.

Unter all dem liegt ein Boden, den kein Können beseitigt. Selbst eine perfekte Übergabe kostet Tage: Kündigungsfristen fallen selten mit Einzugsterminen zusammen, Kautionen müssen abgerechnet, Übergabeprotokolle erstellt werden, und in den meisten Rechtsordnungen darf der ausziehende Mieter bis zu einem Termin bleiben, der nichts damit zu tun hat, wann der nächste einziehen will. Ein Vermieter, der über viele Jahre null Leerstand meldet, hat entweder großes Glück, vermietet nahtlos mit überlappender Miete oder zählt die Tage nicht richtig.

Der Leerstand ist nur ein Teil dessen, was ein Wechsel kostet

Eine Leerstandsquote zählt nicht vereinnahmte Miete und hört dort auf, was das Ereignis stark unterschätzt. Ein Wechsel kostet auch Geld aus der Tasche. Bei 1 500 € Miete sind sechs leere Wochen 2 250 € Miete, die nie eingeht. Mach die Wohnung fertig — Reinigung, Flur streichen, ersetzen, was die Kaution nicht deckt — und rechne 900 €. Zahl einem Makler eine Monatsmiete dafür, den nächsten Mieter zu finden und zu prüfen, und das sind weitere 1 500 €. Summe: 4 650 €, wovon weniger als die Hälfte der Leerstand ist, den alle messen.

Verteilt man das über den Zyklus, ändert sich die Gestalt. Beim Zyklus von dreizehneinhalb Monaten beträgt die mögliche Miete 13,5 × 1 500 € = 20 250 €, und der Wechsel verzehrt davon 4 650 €: ein effektiver Verlust von 22,96 Prozent, mehr als doppelt so viel wie die Leerstandsquote von 11,11 Prozent. Beim Zyklus von siebenunddreißigeinhalb Monaten beträgt die mögliche Miete 56 250 €, und dieselben 4 650 € sind 8,27 Prozent — weiterhin das Doppelte der 4,00 Prozent, aber auf viel größerer Basis. Auf das Jahr gerechnet verliert das fluktuationsstarke Objekt 4 133,33 € und das fluktuationsarme 1 488 €.

Wer die Vermittlungsgebühr zahlt, ist nicht universell geregelt, und in mehreren Märkten ist es gar nicht der Vermieter. In Deutschland gilt seit 2015 für Mietwohnungen das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt hat, zahlt — in der Praxis der Vermieter — und einem Mieter darf für eine vom Eigentümer beauftragte Vermietung keine Provision berechnet werden. Andere Märkte lassen geteilte oder vom Mieter getragene Gebühren innerhalb von Obergrenzen zu. Wo die Gebühr wirklich beim Mieter landet, sinken die Wechselkosten des Vermieters auf Leerstand plus Herrichtung, aber die Umzugskosten des Mieters steigen, was in dieselbe Richtung drückt: längere Mietverhältnisse.

Die Break-even-Mieterhöhung — die Zahl, für die dieser Artikel existiert

Hier ist die Entscheidung, die tatsächlich einmal im Jahr in einem Umschlag ankommt. Dein Mieter zahlt 1 500 €. Der Markt sagt 1 650 €. Erhöhst du? Die Erhöhung bringt dir die Differenz, solange der Mieter bleibt. Sie erhöht aber auch die Wahrscheinlichkeit, dass er auszieht, und dann zahlst du Leerstand und Wechselkosten. Der Break-even ist der Punkt, an dem sich beides genau aufhebt.

Schreiben wir es auf. Über einen Horizont von H Monaten bringt eine Erhöhung g auf eine Miete R den Betrag H·R·g. Löst die Erhöhung einen Auszug aus, kosten der Leerstand zur neuen Miete, V·R·(1+g), plus die Barkosten C des Wechsels. Gleichsetzen und auflösen ergibt g = (V·R + C) ÷ (H·R − V·R). Mit R = 1 500 €, V = 1,5 Monaten und C = 2 400 € beträgt der Zähler 2 250 € + 2 400 € = 4 650 € und der Nenner auf Jahressicht 18 000 € − 2 250 € = 15 750 €. Also g = 29,52 Prozent, auf 1 500 € gerechnet 442,86 € im Monat. So groß muss die Erhöhung aus Jahresperspektive sein, damit sechs Wochen Leerstand das Risiko wert sind — und kein normaler Markt steigt so stark.

Dehnt man den Horizont, bricht die Schwelle ein, denn der Ertrag wiederholt sich, die Kosten nicht. Auf vierundzwanzig Monate liegt der Break-even bei 13,78 Prozent, auf sechsunddreißig bei 8,99 Prozent (134,78 € im Monat), auf sechzig bei 5,30 Prozent (79,49 €). Deshalb kann dieselbe Erhöhung offensichtlich richtig und offensichtlich falsch sein, abhängig von nichts als der erwarteten Verweildauer des neuen Mieters — und deshalb lautet die ehrliche Fassung der Frage nie, ob man erhöhen soll, sondern wie sicher man ist, dass dieser Mieter ohnehin bleibt. Bist du sicher, dass er zu 1 650 € verlängert, erhöhe: Der Leerstand tritt nicht ein und die Schwelle ist bedeutungslos. Die Rechnung beißt nur, wenn die Erhöhung selbst den Auszug auslöst.

Zwei Verfeinerungen zählen in der Praxis. Erstens unterstellt die Formel oben, dass der Auszug bei einer Erhöhung sicher ist; schätzt du die Wahrscheinlichkeit auf p, multipliziere die Kostenseite mit p, und die Schwelle sinkt entsprechend — bei p = 0,3 über drei Jahre auf rund 2,62 Prozent, weshalb maßvolle jährliche Erhöhungen den Test meist bestehen und große Nachholerhöhungen meist nicht. Zweitens: In Märkten mit gesetzlichen Anpassungsformeln oder Kappungsgrenzen bestimmst du die Höhe nicht selbst, und die Rechnung wird zur Prüfung, ob die zulässige Erhöhung überhaupt geltend gemacht werden soll, nicht wie viel man verlangt.

Eine Portfolioquote verbirgt die Verteilung

Zehn Wohnungen, eine ein ganzes Jahr leer, neun durchgehend vermietet. Die Portfolio-Leerstandsquote beträgt 12 von 120 Monaten, also 10 Prozent. Keine dieser zehn Wohnungen erlebte 10 Prozent Leerstand: neun erlebten null und eine hundert. Wer die neunte auf Basis der Portfoliozahl kauft, kauft eine Wohnung mit 90 Prozent Wahrscheinlichkeit, dass nichts passiert, und 10 Prozent Wahrscheinlichkeit einer Katastrophe — bepreist, als hätte sie ein kleines, stetiges Leck.

Dieselbe Einebnung trifft städtische Statistiken. Eine veröffentlichte Mietleerstandsquote ist eine Bestandsgröße zu einem Stichtag: zur Vermietung angebotene Einheiten geteilt durch den Mietbestand. Sie beantwortet eine Frage zur Marktanspannung, nicht dazu, wie lange ausgerechnet deine Wohnung leer steht. Zwei Viertel mit derselben Quote können sich in der Verteilung völlig unterscheiden — eine Handvoll unvermietbarer Einheiten im einen, eine allgemeine Zwei-Wochen-Reibung über alles im anderen — und nur das zweite sagt dir etwas über deine eigene Wiedervermietungszeit.

Die Saisonalität ist das Letzte, was ein Jahresdurchschnitt tilgt. Vermietungen ballen sich: Studierende ziehen im Spätsommer um, Familien rund um das Schuljahr, und in den meisten europäischen Städten sind die Wochen um die Feiertage der schlechteste Zeitpunkt, eine Wohnung zu inserieren. Ein Mietverhältnis, das im November endet, trägt daher einen längeren erwarteten Leerstand als dasselbe im Juni — allein wegen des Termins. Das lässt sich genau dort nutzen, wo es nichts kostet: Wähle beim Abschluss oder bei der Verlängerung ein Enddatum in der Vermietungssaison, notfalls um den Preis einer krummen Laufzeit. Ein erstes Mietverhältnis über fünfzehn Monate mit Ende im Juni kann günstiger sein als eines über zwölf mit Ende im März.

Was mit der Zahl anzufangen ist, wenn man sie hat

Setze die effektive Quote, nicht eine Marktquote, in die Objektrechnung ein. Im Begleitartikel darüber, was eine Vermietung wirklich einbringt, nimmt Leerstand von 6 Prozent 1 980 € von 33 000 € Bruttomiete und mindert die Verwaltungsgebühr mit. Ersetzt man dort 6 durch 11,11 Prozent, sind es 3 666,30 €, und der Überschuss sinkt um rund 1 550 € — mehr als der gesamte Erstjahresüberschuss von 1 392,56 €. Leerstand ist in dieser Rechnung kein Rundungsposten; er ist eine von zwei oder drei Eingaben, die das Ergebnis im Alleingang negativ machen können.

Greife dann beide Terme getrennt an, denn sie reagieren auf Verschiedenes. Der Leerstand schrumpft durch Logistik: Inseriere während der Kündigungsfrist statt nach Schlüsselrückgabe, erledige die Herrichtung im Kündigungsfenster, wo das Mietverhältnis Besichtigungen zulässt, halte einen kurzfristig buchbaren Maler bereit, und setze die Neuvermietungsmiete aufs Füllen an, nicht aufs Gewinnen. Die Mietdauer verlängert sich durch Bindung: repariere schnell, treibe Erhöhungen nicht bis zum letzten Euro, und mach die Verlängerung zur bequemen Option. Der zweite Hebel ist deutlich größer als der erste, und ihn ignorieren die meisten Vermieter, weil ihm keine Rechnung anhängt.

Häufige Fragen

Warum durch Mietdauer plus Leerstand teilen und nicht durch zwölf Monate?

Weil der Leerstand innerhalb des Zyklus liegt und nicht obendrauf. Zwölf Monate Miete plus sechs Wochen leer decken 13,5 Kalendermonate ab, und während dieser ganzen Strecke gehört dir die Wohnung und du trägst ihre Fixkosten. 1,5 durch 12 beantwortet eine andere Frage — welchen Anteil der vermieteten Zeit der Leerstand ausmacht — das ist keine Leerstandsquote und immer höher. Der Zwölfmonatsnenner bricht ohnehin völlig zusammen, sobald das Mietverhältnis kein Jahr dauert: Bei drei Jahren ergäbe er wieder 12,5 Prozent, was offensichtlich falsch ist.

Ist eine niedrige Leerstandsquote immer gut?

Nein, und das Gegenbeispiel ist verbreitet — es hält aber einer vollständigen Rechnung nicht stand, und darin liegt die eigentliche Lehre. Eine Wohnung, die nie leer steht, ist sehr oft unter Marktniveau vermietet, und dieser Abschlag wird jeden Monat gezahlt, während der vermiedene Leerstand alle paar Jahre einmal eintritt. Vergleiche: Eine Miete von 1 500 € bei 4 Prozent Leerstand bringt 17 280 € im Jahr, eine von 1 650 € bei 11,11 Prozent effektiver Quote 17 600 € — allein an der vereinnahmten Miete gewinnt die höhere Miete trotz hässlicherer Quote. Zieh nun die annualisierten Wechselkosten ab, 768 € gegen 2 266,67 €, und die Reihenfolge kehrt sich um: 16 512 € gegen 15 333,33 €. Leerstand ist eine zu optimierende Kostengröße, keine zu minimierende Kennzahl, und zu maximieren ist die vereinnahmte Miete abzüglich Wechselkosten — genau die Größe, die eine Leerstandsquote allein nicht zeigen kann.

Heißt die Break-even-Erhöhung, dass ich die Miete nie erhöhen soll?

Es heißt das Gegenteil dessen, was die meisten daraus mitnehmen. Die Schwelle ist gerade deshalb hoch, weil sie unterstellt, dass die Erhöhung den Auszug auslöst — dass der Mieter zur alten Miete geblieben und zur neuen gegangen wäre. Die meisten Mieter ziehen aus Gründen um, die nichts mit dir zu tun haben: Job, Partnerin, Kind, Hauskauf. Wo der Auszug ohnehin gekommen wäre, kostet die Erhöhung nichts und du solltest sie nehmen. Die Rechnung prüft eine bestimmte Hypothese, sie ist kein allgemeines Argument gegen höhere Forderungen. Wogegen sie argumentiert, ist die große Nachholerhöhung nach Jahren eingefrorener Miete, die die gesamte Anpassung auf eine einzige Verlängerungsentscheidung stapelt und die Auslösewahrscheinlichkeit maximiert.

Welche Leerstandsquote setze ich für ein noch nicht gekauftes Objekt an?

Bau sie, schlag sie nicht nach. Schätze zwei Dinge über das Objekt: wie lange ein Mieter in genau dieser Art Wohnung wahrscheinlich bleibt und wie viele Wochen die Neuvermietung in genau dieser Straße dauert. Ein Familienhaus mit Garten nahe guter Schulen erzeugt lange Mietverhältnisse; ein Studio im Studentenviertel erzeugt fast bauartbedingt Zwölfmonatsverträge. Setz beides in V ÷ (T + V) ein. Als Belastungsprobe rechne den Kauf mit doppeltem Leerstand nach und sieh, ob er noch trägt — ein Objekt, das nur bei zwei Wochen Leerstand aufgeht, hat keine Reserve für eine einzige schlechte Vermietung.

Deckt die Kaution die Herrichtungskosten?

Nur den Teil, der auf Schäden entfällt, und fast nie den, der auf Abnutzung entfällt. Alle hier betrachteten Rechtsordnungen unterscheiden zwischen vom Mieter verursachten Schäden und der gewöhnlichen Abnutzung des Wohnens, und ein Neuanstrich nach drei Jahren normaler Nutzung trifft praktisch überall den Vermieter. Deshalb bleibt die Herrichtungsposition im Modell, selbst wenn die Kaution vollständig zurückgezahlt wird: Sie ist eine Wechselkostenposition, keine Forderung gegen den Mieter. Sie als erstattungsfähig einzuplanen ist der kürzeste Weg zu einer unerwarteten Rechnung und einem Kautionsstreit.