1031-Exchange-Rechner (US-Steueraufschub)

Der US-1031-Tausch erlaubt Immobilieninvestoren, die Steuer auf Veräußerungsgewinne aufzuschieben, indem der Verkaufserlös in ein Ersatzobjekt fließt. Das Tool berechnet die bereinigte Basis, den realisierten Gewinn und den steuerpflichtigen „Boot“ aus nicht reinvestiertem Geld oder Schulden — und zeigt den aufgeschobenen Gewinn und die Steuer bei einfachem Verkauf.

Das interaktive Tool braucht JavaScript. Alles andere auf dieser Seite — wie es funktioniert, ein durchgerechnetes Beispiel und die Antworten auf die üblichen Fragen — steht weiter unten und braucht nichts.

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Du brauchst Bereinigte Basis, Realisierter Gewinn, Barausgleich (Cash-Boot), Hypotheken-Boot (Schuldenerlass), Anerkannter Gewinn (steuerbarer Boot), Aufgeschobener Gewinn, Steuer bei Verkauf (ohne Tausch), Steuer auf Boot (mit Tausch), Aufgeschobene Steuer (Ersparnis)? Der 1031-Exchange-Rechner (US-Steueraufschub) leitet es in einem Schritt aus Verkaufspreis (abgegeben), Verkaufskosten (Provision, Abschluss), Ursprünglicher Kaufpreis, Wertsteigernde Investitionen, Kumulierte Abschreibung, Getilgte Hypothek (abgegeben), Preis Ersatzobjekt, Neue Hypothek (Ersatz), Bundes-Kapitalertragsteuersatz, Bundesstaatlicher Steuersatz, 3,8 % NIIT einbeziehen? ab. Zum Beispiel liefert er mit Verkaufspreis (abgegeben) = 700.000,00 €, Verkaufskosten (Provision, Abschluss) = 42.000,00 €, Ursprünglicher Kaufpreis = 400.000,00 €, Wertsteigernde Investitionen = 50.000,00 €, Kumulierte Abschreibung = 90.000,00 €, Getilgte Hypothek (abgegeben) = 250.000,00 €, Preis Ersatzobjekt = 800.000,00 €, Neue Hypothek (Ersatz) = 350.000,00 €, Bundes-Kapitalertragsteuersatz = 20 %, Bundesstaatlicher Steuersatz = 5 % und 3,8 % NIIT einbeziehen? = Ja (3,8 %) Bereinigte Basis = 360.000,00 €, Realisierter Gewinn = 298.000,00 € und Barausgleich (Cash-Boot) = 0,00 €.

So funktioniert's

Gib deine Werte ein: Verkaufspreis (abgegeben), Verkaufskosten (Provision, Abschluss), Ursprünglicher Kaufpreis, Wertsteigernde Investitionen, Kumulierte Abschreibung, Getilgte Hypothek (abgegeben), Preis Ersatzobjekt, Neue Hypothek (Ersatz), Bundes-Kapitalertragsteuersatz, Bundesstaatlicher Steuersatz, 3,8 % NIIT einbeziehen?.
Lies das Ergebnis sofort ab: Bereinigte Basis, Realisierter Gewinn, Barausgleich (Cash-Boot), Hypotheken-Boot (Schuldenerlass), Anerkannter Gewinn (steuerbarer Boot), Aufgeschobener Gewinn, Steuer bei Verkauf (ohne Tausch), Steuer auf Boot (mit Tausch), Aufgeschobene Steuer (Ersparnis).

Häufige Fragen

Wie funktioniert der 1031-Exchange-Rechner (US-Steueraufschub)?

Er nimmt Verkaufspreis (abgegeben), Verkaufskosten (Provision, Abschluss), Ursprünglicher Kaufpreis, Wertsteigernde Investitionen, Kumulierte Abschreibung, Getilgte Hypothek (abgegeben), Preis Ersatzobjekt, Neue Hypothek (Ersatz), Bundes-Kapitalertragsteuersatz, Bundesstaatlicher Steuersatz und 3,8 % NIIT einbeziehen? und leitet daraus Bereinigte Basis, Realisierter Gewinn, Barausgleich (Cash-Boot), Hypotheken-Boot (Schuldenerlass), Anerkannter Gewinn (steuerbarer Boot), Aufgeschobener Gewinn, Steuer bei Verkauf (ohne Tausch), Steuer auf Boot (mit Tausch) und Aufgeschobene Steuer (Ersparnis) ab. Gerechnet wird direkt während der Eingabe, das Ergebnis aktualisiert sich bei jeder Änderung.

Welche Werte verlangt der Rechner?

11 Werte: Verkaufspreis (abgegeben) (€), Verkaufskosten (Provision, Abschluss) (€), Ursprünglicher Kaufpreis (€), Wertsteigernde Investitionen (€), Kumulierte Abschreibung (€), Getilgte Hypothek (abgegeben) (€), Preis Ersatzobjekt (€), Neue Hypothek (Ersatz) (€), Bundes-Kapitalertragsteuersatz (%), Bundesstaatlicher Steuersatz (%) und 3,8 % NIIT einbeziehen?. Mehr ist nicht nötig — kein Konto, kein Datei-Upload.

Wie sieht eine typische Berechnung aus?

Mit Verkaufspreis (abgegeben) = 700.000,00 €, Verkaufskosten (Provision, Abschluss) = 42.000,00 €, Ursprünglicher Kaufpreis = 400.000,00 €, Wertsteigernde Investitionen = 50.000,00 €, Kumulierte Abschreibung = 90.000,00 €, Getilgte Hypothek (abgegeben) = 250.000,00 €, Preis Ersatzobjekt = 800.000,00 €, Neue Hypothek (Ersatz) = 350.000,00 €, Bundes-Kapitalertragsteuersatz = 20 %, Bundesstaatlicher Steuersatz = 5 % und 3,8 % NIIT einbeziehen? = Ja (3,8 %) liefert der Rechner Bereinigte Basis = 360.000,00 €, Realisierter Gewinn = 298.000,00 € und Barausgleich (Cash-Boot) = 0,00 €. Diese Zahlen stammen aus genau diesem Tool — gib dieselben Werte ein, um sie nachzurechnen.

Wie stark ändert sich das Ergebnis bei anderen Werten?

Deutlich. Mit Verkaufspreis (abgegeben) = 1.400.000,00 €, Verkaufskosten (Provision, Abschluss) = 46.200,00 €, Ursprünglicher Kaufpreis = 800.000,00 €, Wertsteigernde Investitionen = 100.000,00 €, Kumulierte Abschreibung = 180.000,00 €, Getilgte Hypothek (abgegeben) = 500.000,00 €, Preis Ersatzobjekt = 1.600.000,00 €, Neue Hypothek (Ersatz) = 700.000,00 €, Bundes-Kapitalertragsteuersatz = 22 %, Bundesstaatlicher Steuersatz = 6 % und 3,8 % NIIT einbeziehen? = Nein geht Bereinigte Basis von 360.000,00 € auf 720.000,00 € — deshalb lohnt es sich, mehrere Szenarien zu testen statt einer einzigen Zahl zu vertrauen.

Welche „3,8 % NIIT einbeziehen?“-Option soll ich wählen?

Du kannst zwischen « Ja (3,8 %) » und « Nein » wählen. Jede Option ändert, was der Rechner ermittelt — wechsle und vergleiche; Standard ist « Ja (3,8 %) ».

In welchen Einheiten gebe ich die Werte ein?

Gib Bundes-Kapitalertragsteuersatz in % und Bundesstaatlicher Steuersatz in % ein.

Was ergibt sich bei kleineren Werten?

Auf Verkaufspreis (abgegeben) = 350.000,00 €, Verkaufskosten (Provision, Abschluss) = 37.800,00 €, Ursprünglicher Kaufpreis = 200.000,00 €, Wertsteigernde Investitionen = 25.000,00 €, Kumulierte Abschreibung = 45.000,00 €, Getilgte Hypothek (abgegeben) = 125.000,00 €, Preis Ersatzobjekt = 400.000,00 €, Neue Hypothek (Ersatz) = 175.000,00 €, Bundes-Kapitalertragsteuersatz = 18 %, Bundesstaatlicher Steuersatz = 5 % und 3,8 % NIIT einbeziehen? = Ja (3,8 %) reduziert, ergibt Bereinigte Basis 180.000,00 €. Es lohnt sich, beide Enden zu prüfen, bevor man sich auf ein einzelnes Ergebnis verlässt.

Wann brauche ich das konkret?

Ausrechnen, was ein Kauf über den Kaufpreis hinaus kostet: Grunderwerbsteuer, Notar- und Abwicklungskosten, Eintragung — und die Stundungsregeln, die die Rechnung verändern können.

Was ist der häufigste Fehler?

Den Kaufpreis budgetieren und diese vergessen. Die Erwerbsnebenkosten liegen je nach Land und je nachdem, ob Neubau oder Bestand, bei etwa 2 % bis 15 % des Preises und sind bei Beurkundung bar fällig — ein Eigenkapital ohne sie reicht nicht.

Wie genau ist er, und wo sind die Grenzen?

Vereinfachte Schätzung nur zur Orientierung, ohne die strengen 45/180-Tage-Fristen, die Abschreibungs-Rückrechnung und die Regeln für qualifizierte Intermediäre. Ziehe einen Steuerberater hinzu.

Zum Weiterlesen

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