Wann sich eine Umschuldung wirklich rechnet: Frankreich, Deutschland, Italien

Die Ersparnis ist die Differenz mal dem noch nicht gezahlten Zins

Ein Annuitätendarlehen lädt den Zins konstruktionsbedingt nach vorn. Die Rate ist konstant, ihre Aufteilung wandert: im ersten Jahr fast nur Zins, im letzten fast nur Tilgung. Das ist keine Gestaltungsentscheidung der Bank, sondern was geschieht, wenn ein fester Satz auf einen schrumpfenden Saldo läuft. Die Folge für die Umschuldung ist direkt und unintuitiv — die mögliche Ersparnis ist nicht proportional zur Restlaufzeit, sondern zu dem Zins, der in den Restraten noch steckt, und diese Menge fällt weit schneller als die Laufzeit.

Die konkrete Fassung, an einem Darlehen gerechnet. Ein Darlehen über 250.000 € auf 20 Jahre zu 3,90 Prozent nominal hat eine Monatsrate von 1.501,81 €. Senke den Satz zu verschiedenen Zeitpunkten um 0,80 Punkte bei gleicher Restlaufzeit, und die Gesamtersparnis beträgt 20.307 €, wenn du nach zwei Jahren handelst, 14.455 € nach fünf, 9.487 € nach acht, 5.477 € nach elf, 2.504 € nach vierzehn und 650 € nach siebzehn. Gleicher Darlehensnehmer, gleiches Darlehen, gleiche Zinssenkung; die einzige Variable ist der Zeitpunkt. Wer eine feste Zinsdifferenz als Faustregel nennt, nennt eine Zahl, die an einem Punkt der Darlehenslaufzeit stimmt und sonst überall falsch ist.

Frankreich: zwei verschiedene Operationen mit zwei verschiedenen Kostenstrukturen

Mit der eigenen Bank nachzuverhandeln und zu einem neuen Darlehensgeber zu wechseln sieht ähnlich aus und ist rechtlich nicht dasselbe. Bei der Nachverhandlung läuft das Darlehen unter einer Vertragsänderung weiter: es findet keine vorzeitige Rückzahlung statt, also kann auch keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet werden, und die Kosten beschränken sich auf eine Änderungsgebühr und mitunter eine neu gefasste Sicherheit. Beim Wechsel wird das alte Darlehen vom neuen Geber vollständig zurückgezahlt, was eine vorzeitige Rückzahlung ist, und Artikel L313-47 des Verbrauchergesetzbuchs gewährt sowohl dieses Recht jederzeit als auch eine gedeckelte Entschädigung für den entgangenen Zins.

Die Grenze steht in Artikel R313-25 und ist doppelt: die Entschädigung darf weder den Wert von sechs Monatszinsen auf das zurückgezahlte Kapital zum Durchschnittssatz des Darlehens noch 3 Prozent des vor der Rückzahlung offenen Kapitals übersteigen. Beide Grenzen gelten, der Darlehensnehmer zahlt also die niedrigere — und welche greift, hängt vom Zinssatz ab. Bei 3,90 Prozent sind sechs Monatszinsen 1,95 Prozent des Saldos, bequem unter der 3-Prozent-Grenze; im Beispiel oben 3.786,59 € gegen 5.825,52 € nach der 3-Prozent-Regel. Bei einem Satz über 6 Prozent wird die 3-Prozent-Grenze zur bindenden. Artikel L313-48 streicht die Entschädigung ganz, wenn die vorzeitige Rückzahlung dem Verkauf der Immobilie wegen eines Arbeitsortwechsels, eines Todesfalls oder einer erzwungenen Aufgabe der beruflichen Tätigkeit des Darlehensnehmers oder seines Ehegatten folgt, und Artikel L313-49 verbietet, ihm darüber hinaus etwas anzulasten.

Deutschland: eine Uhr statt einer Obergrenze, und eine Immobilienentschädigung ohne Deckel

Deutsche Festzinsdarlehen sind nicht beliebig kündbar, und das ist das Erste, was man verinnerlichen sollte: innerhalb der Zinsbindung hat der Darlehensnehmer kein ordentliches Recht auf vorzeitige Rückzahlung, sodass die Frage nach der Höhe der Entschädigung oft gar nicht entsteht, weil es keinen Ausstieg zu bepreisen gibt. Was § 489 BGB stattdessen gibt, ist ein unbedingtes Recht, das an einem Datum eintritt. Bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzins kann der Darlehensnehmer zehn Jahre nach vollständigem Empfang ganz oder teilweise mit sechs Monaten Frist kündigen — und § 489 Absatz 4 bestimmt, dass dieses Recht vertraglich weder ausgeschlossen noch erschwert werden kann. Eine zwanzigjährige Zinsbindung ist damit praktisch eine Bindung von zehneinhalb Jahren, danach hält der Darlehensnehmer eine Option.

Vor diesem Datum verlangt ein Ausstieg meist die Zustimmung des Darlehensgebers oder ein berechtigtes Interesse wie einen Verkauf, und er zieht eine Vorfälligkeitsentschädigung nach sich. Hier liegt der Punkt, den die meisten Zusammenfassungen verfehlen: die Prozentgrenzen des § 502 Absatz 3 — 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags, oder 0,5 Prozent bei weniger als einem Jahr Restzeit — sind für Allgemein-Verbraucherdarlehensverträge geschrieben, nicht für Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge. Bei einem Immobiliendarlehen kann der Darlehensgeber seinen angemessenen, unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden verlangen, auf Wiederanlagebasis berechnet, und bei großem Saldo in einem Umfeld fallender Zinsen kann diese Zahl ein Vielfaches von 1 Prozent betragen. § 502 Absatz 2 gibt dem Darlehensnehmer dafür eine echte Verteidigung: der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn die Vertragsangaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung unzureichend sind — ein dokumentierter Grund, der schon vielen aufmerksamen Vertragslesern Geld zurückgebracht hat.

Italien: die Umschuldung ist gesetzlich kostenlos, was die ganze Rechnung ändert

Artikel 120-quater des italienischen Bankengesetzes regelt die Umschuldung durch Gläubigereintritt und ist darauf angelegt, Reibung zu beseitigen statt sie zu bepreisen. Jede Vereinbarung, auch eine nach Vertragsschluss getroffene, die den Schuldner an der Ausübung des Eintrittsrechts hindert oder es verteuert, ist nichtig. Der eintretende Darlehensgeber rückt in die bestehenden persönlichen und dinglichen Sicherheiten ein, sodass die Hypothekeneintragung erhalten bleibt statt gelöscht und neu bestellt zu werden. Die Operation ist binnen dreißig Werktagen abzuschließen, gerechnet ab dem Moment, in dem der Kunde den neuen Geber bittet, die genaue Restschuld beim bisherigen einzuholen. Und Artikel 7 des Gesetzes 40/2007 macht unabhängig davon Vorfälligkeitsstrafen für natürliche Personen nichtig, bei Darlehen zum Erwerb oder zur Sanierung von Wohnraum oder von Räumen für die eigene wirtschaftliche oder berufliche Tätigkeit, für Verträge ab Inkrafttreten des Dekrets am 2. Februar 2007.

Ist die Operation kostenlos, fällt der Break-even auf null, und die einzige verbleibende Frage lautet, ob der neue Satz niedriger ist — jede noch so kleine Differenz zahlt sich ab dem ersten Monat aus. Das ist eine wirklich andere Entscheidung als die französische oder deutsche, und deshalb reagiert das Umschuldungsverhalten in Italien auf kleine Zinsbewegungen, die anderswo den Papierkram nicht wert wären. Auch die Grenzen sind wissenswert: ein Gläubigereintritt überträgt die Restschuld, er leiht dir nicht mehr, also ist er nicht der Weg, um Eigenkapital freizusetzen oder andere Kredite zusammenzulegen. Dafür braucht es ein neues Darlehen mit eigenen Kosten, eigener Bewertung und eigener Eintragung — eine andere Operation mit einer anderen Rechnung.

Drei Zahlen, in dieser Reihenfolge

Fang mit der Restlaufzeit an, denn sie deckelt alles andere. Unter etwa sieben Jahren deckt selbst ein voller Prozentpunkt Differenz auf einem mittleren Saldo selten ein vollständiges Umschuldungspaket, und die ehrliche Antwort lautet meist: nichts tun. Nimm dann die Differenz zwischen deinem Satz und dem, den du heute tatsächlich bekommst, auf dieselbe Laufzeit gerechnet — kein Schaufenstersatz für einen neuen Darlehensnehmer mit anderem Profil. Lass dir dann die Gesamtkosten schriftlich geben, vollständig: Entschädigung, falls fällig, Bearbeitungsgebühr, Sicherheit oder Grundbucheintragung, Vermittlerhonorar und jede vom neuen Angebot verlangte Versicherung. Teile diese Summe durch die Monatsersparnis, und du hast den Break-even in Monaten. Vergleiche ihn damit, wie lange du das Darlehen tatsächlich zu halten erwartest — bei den meisten kürzer, als der Vertrag sagt.

Eine Falle verdient einen eigenen Satz: die Laufzeitverlängerung. Ein neues Angebot mit niedrigerem Satz über einen längeren Zeitraum zeigt immer eine kleinere Monatsrate und kostet insgesamt oft mehr als das Darlehen, das du verlässt. Verlängert der neue Vorschlag den Plan, rechne die gesamten Restkosten auf beiden Seiten, statt Monatsraten zu vergleichen — die Rate ist die Zahl, die der Verkäufer steuert, die Summe ist die Zahl, die du zahlst. Verlängern ist eine legitime Wahl, wenn die Liquidität die Grenze ist — dann sag es aber laut und nenne es nicht länger eine Ersparnis.

Häufige Fragen

Ist ein Prozentpunkt Differenz die richtige Faustregel?

Es ist eine Faustregel, die die einzige entscheidende Variable ignoriert. Bei dem oben gerechneten Darlehen ist eine Senkung um 0,80 Punkte nach zwei Jahren 20.307 € wert und nach siebzehn 650 € — Faktor dreißig bei gleicher Differenz. Eine Differenz von 0,30 Punkten nach sechs Jahren ist bei diesem Darlehen 4.808 € wert und schlägt damit deutlich einen vollen Punkt in den letzten Jahren. Ersetze die Regel durch eine Division: Gesamtkosten der Operation geteilt durch die Monatsersparnis ergibt den Break-even in Monaten, und diese Zahl vergleichst du damit, wie lange du das Darlehen behältst.

Frankreich: Ist es günstiger, mit der eigenen Bank nachzuverhandeln als zu wechseln?

Bei den Kosten meist ja, beim Zinssatz meist schlechter — deshalb lohnt es, beides nebeneinanderzulegen. Eine Nachverhandlung ist eine Änderung des bestehenden Vertrags: es gibt keine vorzeitige Rückzahlung, also keine Entschädigung, und die Gebühr ist typischerweise bescheiden — im obigen Beispiel ein Break-even von rund dreizehn Monaten bei 1.000 € Gebühr. Ein Wechsel trägt die Entschädigung nach Artikel R313-25 plus Bearbeitungs- und Sicherungskosten, wird aber gegen ein Konkurrenzangebot verhandelt statt gegen die Bereitschaft der eigenen Bank, freiwillig Marge abzugeben. Praktisch holt man zuerst ein verbindliches Konkurrenzangebot und legt es dann vor, denn eine Nachverhandlung ohne schriftliche Alternative ist eine Bitte, keine Verhandlung.

Deutschland: Ich bin im achten Jahr einer fünfzehnjährigen Zinsbindung. Komme ich raus?

Nach dem ordentlichen Recht noch nicht, aber bald und zu einem bekannten Datum. § 489 BGB lässt dich zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, und dieses Recht kann der Vertrag nicht ausschließen — in deinem Fall kann die Kündigung im zehnten Jahr erklärt werden und das Darlehen endet sechs Monate später. Davor braucht ein Ausstieg die Zustimmung des Darlehensgebers oder ein berechtigtes Interesse wie den Verkauf der Immobilie, und er trägt eine Entschädigung, die nicht der für den allgemeinen Verbraucherkredit geschriebenen 1-Prozent-Grenze unterliegt. Ist der Zehnjahrestermin in Reichweite und sind die Sätze heute attraktiv, ist das Forward-Darlehen der Blick wert: es sichert den heutigen Satz für eine Auszahlung an jenem künftigen Datum, mit einem Aufschlag für die Wartezeit.

Italien: Kostet eine Umschuldung wirklich nichts, auch nicht den Notar?

Genau das soll Artikel 120-quater des italienischen Bankengesetzes leisten: jede Vereinbarung, die die Ausübung des Eintrittsrechts verhindert oder für den Schuldner verteuert, ist nichtig, unabhängig vom Zeitpunkt. Der eintretende Darlehensgeber übernimmt die bestehenden persönlichen und dinglichen Sicherheiten, die Hypothek wird also nicht gelöscht und neu eingetragen, und die Urkundenkosten trägt nicht der Darlehensnehmer. Die Frist beträgt dreißig Werktage ab dem Moment, in dem der Kunde den neuen Geber bittet, die genaue Restschuld beim bisherigen einzuholen. Nicht erfasst ist alles, was über die Ersetzung der Restschuld hinausgeht — ein höherer Betrag, eine andere Immobilie, zusätzlicher Kredit —, denn dann ist es ein neues Darlehen und kein Gläubigereintritt, mit dessen üblichen Kosten.

Das neue Angebot senkt meine Rate, verlängert aber um vier Jahre. Ist das eine Ersparnis?

Es ist eine Liquiditätsverbesserung und in fast allen Fällen ein höherer Gesamtaufwand. Zinsen laufen auf den Restsaldo, solange dieser besteht, also verschlingen vier weitere Jahre meist mehr als der Vorteil eines niedrigeren Satzes. Um es klar zu sehen, rechne die Summe aller Restraten je Option und vergleiche diese beiden Zahlen — genau die Gegenüberstellung, die die Monatsrate verdecken soll. Verlängern ist vertretbar, wenn die Rate den Haushalt wirklich belastet — nenne es aber beim Namen, und prüfe dann, ob der neue Vertrag kostenlose Sondertilgungen zulässt, damit du später wieder verkürzen kannst.