Wie viel Eigenkapital brauchst du für einen Hauskauf?

Was eine normale Anzahlung ist

Das Eigenkapital ist der Teil des Preises, den du bar zahlst; der Rest wird finanziert. Die meisten liegen zwischen 5 % und 20 %. Mehr Eigenkapital verkleinert Kredit und Rate und senkt das Risiko für die Bank — oft mit besserem Zins.

Bei einer Immobilie von 400 000 € sind 5 % gleich 20 000 €, 10 % gleich 40 000 € und 20 % gleich 80 000 €. Die Differenz ist genau das, was du auf der Bank behältst oder in einen kleineren, günstigeren Kredit umwandeln.

Die 20-%-Schwelle und die Versicherung

In den USA löst eine Anzahlung unter 20 % meist eine private Hypothekenversicherung (PMI) aus, die den Kreditgeber schützt. In Deutschland ist der Mechanismus anders: Banken finanzieren selten über 80–90 % des Werts, doch 20 % Eigenkapital bleibt die Marke für bessere Konditionen.

Die Lehre ist überall gleich: 20 % ist die Marke, ab der Kreditgeber lockerer werden. Darunter zahlst du Versicherung, akzeptierst einen höheren Zins oder eine geringere Beleihung. Über 20 % fallen diese Reibungen weg.

Wie das Eigenkapital die Rate ändert

Jeder Euro Eigenkapital ist ein Euro weniger Kredit: Er senkt Restschuld und Zinsen. Bei 30 Jahren Laufzeit senkt der Sprung von 10 % auf 20 % bei 400 000 € die Kreditsumme von 360 000 € auf 320 000 € — spürbar weniger Rate und Gesamtzins.

Es gibt aber einen Zielkonflikt. Mehr Eigenkapital bindet Geld, das du für Nebenkosten, Umzug, Reparaturen oder eine Rücklage brauchst. Das richtige Maß wägt eine bequeme Rate gegen genügend Liquidität nach der Schlüsselübergabe ab.

Häufige Fragen

Sind 20 % Eigenkapital Pflicht?

Nein. 20 % ist eine Schwelle für bessere Konditionen, aber es geht mit deutlich weniger. Sie leihen dann mehr und zahlen eine höhere Rate.

Zählen die Kaufnebenkosten zur Anzahlung?

Nein. Die Kaufnebenkosten sind getrennt und kommen zur Anzahlung hinzu. Plane beide: Eigenkapital ist dein Einsatz, die Nebenkosten decken Steuern und Gebühren.

Senkt mehr Eigenkapital meinen Zins?

Oft ja. Mehr Eigenkapital senkt die Beleihung, was als geringeres Risiko gilt und mit einem etwas besseren Zins belohnt werden kann — plus geringerer Restschuld.

Soll ich mein ganzes Erspartes einbringen?

Meist nicht. Halt einen Puffer für Nebenkosten, Umzug, Reparaturen und eine Rücklage. Alles ins Eigenkapital zu stecken kann dich liquide arm machen.