Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?

Brutto teilt die Jahresmiete durch den Preis, ohne Kosten. Netto zieht zuerst die Kosten ab — Steuer, Versicherung, Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand — für den echten Ertrag.

Nehme ich den Preis oder das Gesamtinvestment?

Das Gesamtinvestment ist ehrlicher: Nebenkosten und Renovierung zum Preis addieren. Es senkt die Rendite leicht, spiegelt aber das echte Kapital — fairer für Vergleiche.

Enthält die Mietrendite die Kreditrate?

Nein. Die Standard-Mietrendite wird vor Finanzierung berechnet und misst die Immobilie. Für die Rendite auf dein Eigenkapital nach Kredit betrachtest du die Cash-on-Cash-Rendite.

Ist eine höhere Rendite immer besser?

Nicht unbedingt. Sehr hohe Renditen bergen oft mehr Risiko — schwächere Lagen, mehr Leerstand, hohe Instandhaltung. Wäge Rendite gegen Mietstabilität und Wertzuwachs ab.

Mietrendite berechnen (brutto und netto)

Veröffentlicht am 24.4.2026 · 3 Min. Lesezeit · Immobilien-Rechner

Camille Laurent — Redakteurin Finanzen bei OneKitly

Steuern · Privatfinanzen

Anhand von 2 Quellen geprüft

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Kurz gesagt

Die Mietrendite ist die Jahresmiete einer Immobilie als Prozentsatz ihres Preises. Bruttorendite = (Jahresmiete ÷ Preis) × 100. Beispiel: eine Wohnung für 300 000 €, vermietet für 1 000 € im Monat, bringt 12 000 € im Jahr — 4 % brutto. Die Nettorendite zieht zuerst die Kosten ab — Steuer, Versicherung, Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand.

Wie man die Mietrendite berechnet: die Bruttoformel (Jahresmiete ÷ Preis), die Nettoversion nach Kosten, und was eine gute Rendite ist.

Bruttorendite: der schnelle Filter

Die Bruttorendite ist die schnelle erste Zahl zum Vergleichen. Monatsmiete mal 12, durch den Preis, mal 100. Eine Wohnung für 300 000 €, vermietet für 1 000 €, ergibt 12 000 € ÷ 300 000 € × 100 = 4 % brutto.

Da sie Kosten ignoriert, überschätzt die Bruttorendite den Ertrag stets. Sie eignet sich zum schnellen Vorsortieren, nicht zum Entscheiden — zwei Wohnungen mit gleicher Brutto- können sehr unterschiedliche Nettorenditen haben.

Nettorendite: die entscheidende Zahl

Die Nettorendite zieht die echten Haltekosten ab, bevor durch den Preis geteilt wird. Zieh Grundsteuer, Versicherung, Verwaltung, Instandhaltung und eine Rücklage für Leerstand und Ausfall ab. Bei 12 000 € Miete und 3 200 € Kosten im Jahr sind es 8 800 € netto und 8 800 € ÷ 300 000 € × 100 = 2,9 %.

Netto ist, was du vor Finanzierung und Steuer wirklich behältst — die Zahl zum Vergleich mit Alternativen. Ein brutto attraktives Objekt kann netto gewöhnlich werden, wenn Verwaltung und Instandhaltung ehrlich einfließen.

Was eine gute Rendite ist

Es gibt kein universelles Ziel; eine gute Rendite schlägt sichere Anlagen genug, um Aufwand und Risiko zu lohnen. In teuren Städten sind Preise hoch relativ zur Miete: niedrige Renditen, aber Wette auf Wertzuwachs. In günstigen Lagen höhere Renditen, aber mehr Leerstandsrisiko.

Der disziplinierte Weg: Nettorendite mit realistischen Kosten berechnen, mit anderen Anlagen vergleichen und erst dann das Wertsteigerungspotenzial abwägen.

Mit unserem eigenen Rechner durchgerechnet

Mietrendite-Rechner

Eingaben

Immobilienpreis: 100.000,00 €
Erwerbsnebenkosten (% des Preises): 4
Arbeiten vor der Vermietung: 1,00 €
Monatsmiete: 425,00 €
Leerstand und Mietausfall (% des Jahres): 2
Grundsteuer (Jahr): 1.080,00 €
Versicherung des Eigentümers (Jahr): 125,00 €
Nicht umlagefähige Hausgeldkosten (Jahr): 300,00 €
Hausverwaltung (% der eingenommenen Miete): 3,5
Instandhaltungsrücklage (% der Miete): 2,5

Ergebnis

Bruttorendite: 5,1 %
Nettorendite: 3,07 %
Nettobetriebsertrag (Jahr): 3.190,57 €
Eingesetztes Kapital: 104.001,00 €

Diese Zahlen stammen aus dem Rechner unten, sie sind nicht von Hand eingetragen — sie werden bei jeder Änderung des Tools neu berechnet.

Mit eigenen Zahlen nachrechnen →

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?: Brutto teilt die Jahresmiete durch den Preis, ohne Kosten. Netto zieht zuerst die Kosten ab — Steuer, Versicherung, Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand — für den echten Ertrag.
Nehme ich den Preis oder das Gesamtinvestment?: Das Gesamtinvestment ist ehrlicher: Nebenkosten und Renovierung zum Preis addieren. Es senkt die Rendite leicht, spiegelt aber das echte Kapital — fairer für Vergleiche.
Enthält die Mietrendite die Kreditrate?: Nein. Die Standard-Mietrendite wird vor Finanzierung berechnet und misst die Immobilie. Für die Rendite auf dein Eigenkapital nach Kredit betrachtest du die Cash-on-Cash-Rendite.
Ist eine höhere Rendite immer besser?: Nicht unbedingt. Sehr hohe Renditen bergen oft mehr Risiko — schwächere Lagen, mehr Leerstand, hohe Instandhaltung. Wäge Rendite gegen Mietstabilität und Wertzuwachs ab.

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Quellen

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