Mieten oder kaufen: Was ist besser?

Die Break-even-Grenze

Kaufen bündelt große Einmalkosten: Eigenkapital, Kaufnebenkosten und später Verkaufskosten. Sie amortisieren sich nur über Jahre durch Eigenkapitalaufbau und gesparte Miete. Die Break-even-Grenze ist die Haltedauer, ab der Kaufen das Mieten schlägt — oft etwa fünf Jahre, länger bei hohen Preisen relativ zur Miete.

Die praktische Regel folgt direkt: Je kürzer die geplante Wohndauer, desto eher lohnt Mieten, da du vor Amortisation der Kosten verkaufst könnten. Bleib weit über den Break-even, gewinnt meist Kaufen.

Opportunitätskosten des Eigenkapitals

Ein fairer Vergleich stellt nicht nur Miete gegen Rate. Das Eigenkapital ließe sich anlegen — Aktien, Anleihen — und würde Rendite bringen. Es im Haus zu binden heißt, auf diese Rendite zu verzichten: die Opportunitätskosten. Der ehrliche „Mietfall“ ist mieten und Eigenkapital plus monatliche Ersparnis anlegen.

Deshalb ist Kaufen nicht automatisch „Eigenkapital aufbauen“ gegen „Geld für Miete verschwenden“. Wächst die angelegte Ersparnis schneller als Eigenkapital und Preis, kann Mieten dich wohlhabender machen — vor allem kurzfristig.

Wann welche Option gewinnt

Mieten gewinnt bei kurzem Horizont, wenn Job oder Leben dich umziehen lassen könnten, bei überzogenen Preisen relativ zur Miete, oder wenn du die Differenz anlegen und Liquidität und Flexibilität willst. Es schützt zudem vor Instandhaltung, Grundsteuer und fallenden Preisen.

Kaufen gewinnt bei vielen Jahren Wohndauer, vernünftigem lokalem Preis-Miet-Verhältnis, wenn du Stabilität und Gestaltungsfreiheit schätzt, und wenn ein Festzinskredit deine Wohnkosten in eine planbare Rate verwandelt, die die Inflation entwertet. Rechne selbst mit einem Rechner, da die Antwort von Horizont und Markt abhängt.

Häufige Fragen

Ist Kaufen langfristig immer besser?

Nicht immer. Langfristig gewinnt oft Kaufen, doch es hängt vom lokalen Preis-Miet-Verhältnis und vom Ertrag deines angelegten Eigenkapitals ab. Rechnen statt annehmen.

Was ist das Preis-Miet-Verhältnis?

Es ist der Kaufpreis geteilt durch eine Jahresmiete für ein vergleichbares Objekt. Ein hoher Wert heißt, Kaufen ist teuer gegenüber Mieten und begünstigt Mieten; ein niedriger begünstigt Kaufen.

Ist Mieten Geldverschwendung?

Nein. Miete kauft Wohnen und Flexibilität und vermeidet Instandhaltung, Steuern und Preisrisiko. Leg das sonst Gebundene an, kann auch Mieten Vermögen bilden — der Vergleich ist nicht einseitig.

Wie entscheide ich für meine Lage?

Schätze deine Wohndauer, sammle lokale Preise und Mieten und nutze einen Miet-Kauf-Rechner für dein Break-even-Jahr inkl. Opportunitätskosten des Eigenkapitals. Dann mit deinen Plänen abgleichen.