Zinsrabatt gegen Vorabgebühr: wann sich der Kauf eines niedrigeren Zinses wirklich lohnt

Ein Punkt ist 1 Prozent des Darlehens, nicht des Kaufpreises

Das Vokabular bringt einen früher zu Fall als die Arithmetik. Ein Zinsrabattpunkt ist ein Prozent der Darlehenssumme, einmalig bei Abschluss gezahlt. Bei einem Haus für 375 000 € mit 20 Prozent Eigenkapital beträgt das Darlehen 300 000 €, ein Punkt also 3 000 € — nicht 3 750 €. Nimmt man die falsche Bezugsgröße, ist jede Folgezahl um die Höhe des Eigenkapitals falsch. Anbieter nennen auch Bruchteile: einen halben Punkt, einen Viertelpunkt oder eine krumme Zahl wie 0,875 Punkte, die aus ihrer Preismaschine stammt und nicht aus einer Karte.

Ein Punkt ist auch keine Bearbeitungsgebühr, selbst wenn beide in derselben Einheit genannt werden. Die Bearbeitungsgebühr bezahlt den Anbieter für die Abwicklung und kauft dir nichts; ein Rabattpunkt kauft einen niedrigeren Vertragszins, der dem Darlehen sein ganzes Leben folgt. Beide gehören in den effektiven Jahreszins, und genau deshalb liegt der Effektivzins eines Darlehens mit Punkten näher am Nominalzins, als man erwarten würde — und deshalb ist der Vergleich zweier Angebote allein am Nominalzins der sicherste Weg, einen Zins zu bezahlen, den man nicht gebraucht hätte.

Auch das Spiegelbild gibt es, und es lohnt sich zu kennen: die Anbietergutschrift, manchmal negativer Punkt genannt. Du akzeptierst einen höheren Zins, und der Anbieter übernimmt einen Teil deiner Abschlusskosten. Es ist derselbe Tausch rückwärts — Liquidität jetzt gegen einen schlechteren Zins später — und er passt genau zu dem Kreditnehmer, für den Punkte falsch sind: dem, der bald umziehen oder umschulden will. Die Amortisationsrechnung unten funktioniert identisch, nur mit umgekehrten Vorzeichen.

Die Amortisation, die alle rechnen — und die, die man rechnen müsste

Nehmen wir den durchgerechneten Fall: 300 000 € über 30 Jahre, 6,00 Prozent ohne Punkte, 5,75 Prozent mit einem. Die Rate stammt aus der üblichen Annuitätenformel, die in unserem Artikel zur Annuitätenformel vollständig hergeleitet wird; hier wird sie nur angewandt. Bei 6,00 Prozent ergibt sie 1 798,65 €, bei 5,75 Prozent 1 750,72 €. Die Ersparnis beträgt 47,93 € im Monat, die Kosten 3 000 €, und die Rechnung, die jeder aufschreibt, lautet 3 000 € ÷ 47,93 € = 62,6, aufgerundet 63 Monate — fünf Jahre und drei Monate.

Diese Zahl ist falsch, und zwar auf lehrreiche Weise. Sie addiert eine im 60. Monat gesparte Zahlung und eine im 1. Monat gesparte, als wären sie austauschbar, während die 3 000 € vollständig im Monat 0 abflossen. Geld hat einen Preis. Brachte die Alternativverwendung der 3 000 € 4 Prozent, lautet die ehrliche Frage: Wann erreicht der Barwert des Stroms von 47,93 € erstmals 3 000 €? Zinst man jede Monatsersparnis mit 4 Prozent nominal ab — die Ersparnis in Monat k also geteilt durch 1,003333 hoch k —, überschreitet die Summe die 3 000 € im Monat 71. Nicht 63: 71, fünf Jahre und elf Monate. Acht Monate Unterschied, allein durch einen Schritt, den die Faustformel überspringt.

Es gibt eine zweite Korrektur, und sie wirkt in die andere Richtung. Ein niedrigerer Zins verkleinert nicht nur die Rate; er verändert ihre Aufteilung. Bei 5,75 Prozent geht ein größerer Teil jeder Rate in die Tilgung, die Restschuld sinkt also schneller. Nach 63 Monaten schuldet das Darlehen ohne Punkte 920 € mehr als das mit Punkt. Bei Verkauf oder Umschuldung wird diese Restschuld beglichen — jene 920 € sind an diesem Tag also echtes Geld. Rechnet man beide Effekte mit — Ratenersparnis und Restschuldlücke, je mit 4 Prozent abgezinst —, hat sich der Punkt bereits im Monat 54 bezahlt gemacht, nach vier Jahren und sechs Monaten.

Drei Zahlen, ein Darlehen: 63, 71 und 54 Monate. Das sind keine konkurrierenden Schätzungen derselben Größe. Sie beantworten drei verschiedene Fragen — wie viele Raten braucht die rohe Ersparnis, um den Einsatz zu erreichen; wie lange dauert es, bis die abgezinste Ersparnis ihn zurückzahlt; und wie lange, bis ich im Plus bin, wenn ich an diesem Tag verkaufe. Die letzte ist die Frage, vor der ein Käufer tatsächlich steht — weshalb die naive Zahl weniger ungenau als schlicht am Thema vorbei ist.

Drei Dinge, die die Uhr zurückstellen: verkaufen, umschulden, sondertilgen

Punkte werden auf eine Zukunftsannahme gekauft, die fast nie ausgesprochen wird: dass es das Darlehen in fünf oder sechs Jahren noch gibt. Jede genannte Amortisationsdauer ist in Wahrheit eine Wette auf die eigene Haltedauer. Verkaufst du das Haus im Monat 36, hat der Punkt 1 725 € Ratenersparnis plus 527 € zusätzliches Eigenkapital gebracht — 2 252 € gegen 3 000 € Einsatz. Du liegst 748 € hinten, und keine künftige Ersparnis kommt mehr, denn das Darlehen ist weg.

Umschulden erledigt dasselbe schneller. Die Zinsen fallen um einen Punkt, du wechselst im Monat 30 den Anbieter, und der Punkt hat 1 438 € an Raten und 439 € an Eigenkapital gebracht, zusammen 1 877 € — 1 123 € bleiben verloren. Grausam ist die Korrelation: Das Umfeld, das Umschulden attraktiv macht, ist ein Umfeld fallender Zinsen, und wer am ehesten einen Zins herunterkauft, ist der, der bei hohen Zinsen abgeschlossen hat — also genau der, der binnen drei Jahren am wahrscheinlichsten umschuldet.

Sondertilgung ist der feinste der drei Fälle, und hier gehört die verbreitete Behauptung korrigiert. Sondertilgen verschiebt den Amortisationszeitpunkt nicht nach hinten — wir haben es gerechnet: mit 200 € zusätzlich pro Monat über der Sollrate wandert die Verkaufs-Amortisation von Monat 54 auf Monat 53, also Rauschen. Was Sondertilgung zerstört, ist der lange Schwanz. Ohne Zusatzzahlungen spart ein Punkt über die vollen 30 Jahre 17 256 € an Zinsen. Legt man auf jedes Darlehen 200 € im Monat drauf, endet das Basisdarlehen nach 279 Monaten mit 256 341 € Zinsen, das Punktdarlehen nach 280 Monaten mit 244 892 € — der Punkt ist nur noch 11 449 € wert, ein Drittel weniger. Der niedrigere Zins wirkt auf weniger Monate, und der lange Ersparnisschwanz, der die Gebühr rechtfertigte, entsteht schlicht nie.

Der Zinsabschlag je Punkt ist eine Preisliste, kein Naturgesetz

Die Faustregel sagt, ein Punkt kaufe einen Viertelprozentpunkt. Sie beschreibt die Konditionen eines Anbieters zu einem Zeitpunkt und ändert sich mit Darlehensart, Laufzeit, Bonität, Beleihungsauslauf und dem Stand des Sekundärmarkts in dieser Woche. Die Liste in der Tabelle oben ist realistisch und keineswegs linear: Der erste Punkt kauft 0,25, der zweite 0,20, der dritte 0,15. Abnehmende Erträge sind der Normalfall, weil der Anbieter immer tiefere Rabatte aus einer schrumpfenden Marge verkauft.

Die Folge: Je mehr du kaufst, desto länger dauert die Amortisation. In der Tabelle amortisieren sich ein halber und ein ganzer Punkt beide nach 63 Monaten naiv und 71 abgezinst, weil Kosten und Nutzen gemeinsam skalieren. Zwei Punkte schieben das auf 70 und 80, drei auf 79 und 92. Ein tiefer Zinskauf ist also eine Wette auf eine sehr viel längere Haltedauer als ein flacher — das Gegenteil der Intuition, dass drei Punkte besser seien, wenn einer gut ist. Lass dir immer die ganze Liste geben, nicht die eine Zeile, die der Berater ausgesucht hat, und rechne jede Zeile durch.

Wo es keine Punkte gibt — und was an ihre Stelle tritt

Zinsrabattpunkte als benanntes, eigens ausgewiesenes Produkt sind eine US-amerikanische und kanadische Konvention. Es gibt sie, weil das amerikanische Hypothekendarlehen an einen Sekundärmarkt verkauft wird, der Zins und Gebühr als zwei Regler desselben Instruments bepreist, und weil das dreißigjährige Festzinsdarlehen lang genug ist, damit sich der Tausch lohnt. In weiten Teilen Kontinentaleuropas findest du auf einem Kreditangebot keine Zeile „Punkte“, und die Nachfrage danach erntet einen ratlosen Blick. Das heißt nicht, dass es den Tausch nicht gibt: Er ist anders verpackt, und die Verpackung ändert die Arithmetik.

Deutschland hat mit dem Disagio, auch Damnum genannt, das nächste strukturelle Gegenstück: Der Vertrag lautet auf einen Nennbetrag, die Bank zahlt weniger aus — etwa 95 Prozent — und dafür ist der Nominalzins niedriger. Die Differenz ist vorausgezahlter Zins, genau wie ein Punkt, und sie verteilt sich über die Zinsbindung und nicht über die gesamte Laufzeit, was den Horizont verkürzt, den der Tausch überstehen muss. In Frankreich sind die entsprechenden Hebel der ausgehandelte Zins selbst, die Bearbeitungsgebühr und vor allem die Restschuldversicherung, die seit der Lemoine-Reform jederzeit zu einem anderen Versicherer wechseln kann und oft mehr bringt als jedes Zinsfeilschen. In Spanien und Portugal ist der Standardmechanismus der Bündelrabatt: Der Aufschlag sinkt, wenn Gehaltskonto, Wohngebäude- und Risikolebensversicherung bei derselben Bank liegen — ein Zinskauf, monatlich in Naturalien statt einmalig in bar bezahlt.

Die zweite Hälfte der Divergenz wiegt schwerer als die erste: was das Aussteigen kostet. In Italien erlaubt die mit dem Bersani-Gesetz von 2007 geschaffene surroga, ein Darlehen kostenlos zu einer anderen Bank zu tragen — was jede große Vorabzahlung für einen niedrigeren Zins strukturell unattraktiv macht: Du zahlst im Voraus für einen Zins, den du gratis ersetzen kannst. Frankreich deckelt die Vorfälligkeitsentschädigung auf den niedrigeren Wert aus sechs Monatszinsen auf das zurückgezahlte Kapital und 3 Prozent der Restschuld. Spanien deckelt sie seit dem Hypothekengesetz von 2019 ebenfalls, auf Sätze, die nach den ersten Jahren auf null fallen. Deutschland lässt die Kündigung eines Festzinsdarlehens nach zehn Jahren mit sechs Monaten Frist und ohne Strafe zu, verlangt davor aber eine Vorfälligkeitsentschädigung. In den Vereinigten Staaten sind Strafgebühren bei selbstgenutztem Wohneigentum selten geworden. Jede dieser Regeln verändert die Wahrscheinlichkeit, dass das Darlehen bis zum Amortisationszeitpunkt überlebt — und damit die Frage, ob sich Punkte überhaupt lohnen.

Eine kurze Liste, bevor du einen Punkt zahlst

Erstens: Schreib den Horizont auf, bevor du auf die Amortisation schaust, nicht danach. Lautet die ehrliche Antwort unter fünf Jahre, ist die Rechnung bereits entschieden, und keine Konditionsliste ändert das. Zweitens: Prüfe, ob das Geld keine bessere Aufgabe hat. Einen Punkt zu zahlen ist eine garantierte Rendite in Höhe des Kreditzinses — hervorragend, wenn die Alternative ein Tagesgeldkonto ist, dürftig, wenn die Alternative eine Kreditkartenschuld oder das Eigenkapital ist, das dich unter die Grenze für eine teure Zusatzbesicherung brächte. Drittens: Verlange die ganze Preisliste und rechne die abgezinste Amortisation für jede Zeile, denn sie wird nach unten hin länger. Viertens: Lies die Vorfälligkeitsklausel, denn sie entscheidet, was ein Ausstieg kostet, bevor der Punkt sich bezahlt gemacht hat.

Häufige Fragen

Sind Zinsrabattpunkte steuerlich absetzbar?

In den Vereinigten Staaten lassen sich Punkte auf ein Darlehen zum Kauf oder Bau des Hauptwohnsitzes häufig im Zahlungsjahr voll absetzen, sofern eine Reihe von Bedingungen erfüllt ist; Punkte bei einer Umschuldung müssen normalerweise über die Laufzeit verteilt werden. Die IRS-Publikation 936 nennt die Kriterien. Außerhalb der USA stellt sich die Frage meist nicht in dieser Form, weil es das Produkt nicht gibt und weil Zinsen auf selbstgenutztes Wohneigentum in Frankreich, Deutschland, Spanien, Portugal und Italien in aller Regel gar nicht absetzbar sind — dort beschränkt sich die Absetzbarkeit weitgehend auf vermietete Objekte, wo Finanzierungskosten Werbungskosten sind. Rechne einen Steuervorteil nie in die Amortisation ein, bevor du bestätigt hast, dass er für dich gilt.

Lieber einen Punkt zahlen oder dasselbe Geld ins Eigenkapital stecken?

Vergleiche Gleiches mit Gleichem: Beides ist Geld, das bei Abschluss fließt, um künftige Kosten zu senken. Ein Punkt kauft einen Zinsabschlag auf die gesamte Schuld; mehr Eigenkapital senkt die Schuld selbst und kann, wenn es eine Beleihungsgrenze unterschreitet, zusätzlich den Zins drücken oder eine teure Zusatzbesicherung ganz entfallen lassen. Dieser Schwelleneffekt gewinnt meist, weil er sprunghaft ist — ein paar Tausend, die dich von 81 auf 79 Prozent Beleihung bringen, können ein Vielfaches dessen wert sein, was dieselbe Summe als Punkt kauft. Fern einer Schwelle liegen beide nahe beieinander, und den Ausschlag gibt wieder die Haltedauer: Zusätzliches Eigenkapital behält seinen Wert, wenn du nächstes Jahr verkaufst, ein Punkt nicht.

Welchen Abzinsungssatz nehme ich für die abgezinste Amortisation?

Nimm die Rendite, die das Geld anderweitig tatsächlich gebracht hätte, nach Steuern. Für die meisten Käufer ist das der Zins einer sicheren Anlage oder kurzlaufender Staatsanleihen, weshalb 4 Prozent in einem normalen Zinsumfeld eine vernünftige Arbeitsannahme ist. Nimm nicht den Kreditzins selbst: Das unterstellte, die Alternative des Geldes wäre die Tilgung genau dieses Darlehens gewesen — ein anderer Vergleich. Sehr empfindlich ist die Wahl ohnehin nicht: In unserem Beispiel liegt die Amortisation bei 69 Monaten mit 3 Prozent Abzinsung, 71 mit 4, 73 mit 5 und 76 mit 6 Prozent. Jede davon ist näher an der Wahrheit als die nicht abgezinsten 63.

Lassen sich Punkte verhandeln, oder sind sie fest?

Die Liste stammt aus der Preismaschine des Anbieters und ist meist nicht zeilenweise verhandelbar — sehr wohl aber, auf welcher Zeile du landest, und ebenso die Wahl des Anbieters. Zwei Banken, die denselben Kreditnehmer am selben Tag bepreisen, bieten deutlich unterschiedlich viel Zins je Punkt, weil sie sich anders refinanzieren und absichern. Praktisch heißt das: von jedem Anbieter die vollständige Liste verlangen — Zins bei null, einem halben, einem, zwei Punkten — und die abgezinste Amortisation beim gleichen Horizont vergleichen statt der Schaufensterzinsen. Dieser Vergleich entlarvt auch das Angebot, das still eine Bearbeitungsgebühr in das gepackt hat, was es Punkt nennt.

Sind Punkte bei einem variablen Darlehen sinnvoll?

Deutlich seltener, oft gar nicht. Bei einem variablen oder regelmäßig angepassten Darlehen kaufst du meist den Anfangszins oder den Aufschlag herunter, und der Anfangszins gilt nur bis zur ersten Anpassung. Beträgt die Festperiode fünf Jahre und die abgezinste Amortisation 71 Monate, verfällt der Punkt, bevor er sich bezahlt gemacht hat. Senkt der Kauf den Aufschlag dauerhaft, kann der Tausch weiter aufgehen — aber du musst den Vertrag lesen, um zu wissen, welches von beidem du kaufst. Das Angebot weist den Unterschied nicht von selbst aus, und genau darin steckt die ganze Entscheidung.