Variable Darlehen und die Grenzen, die sie beschränken

Referenzsatz plus Marge: nur eines von beiden bewegt sich

Jeder variable Zins ist gleich gebaut. Der Anbieter wählt einen veröffentlichten Referenzsatz, der den Preis des Geldes abbildet — in den USA heute meist ein SOFR-Durchschnitt der Federal Reserve Bank of New York, der die älteren LIBOR-Indizes ersetzt hat; im Euroraum in der Regel eine Euribor-Laufzeit. Zu diesem Referenzsatz addiert der Vertrag eine Marge, eine feste Zahl von Prozentpunkten, die am Tag der Unterschrift festgelegt wird und sich über die gesamte Laufzeit nie ändert. Zins = Referenzsatz + Marge. Das ist die ganze Formel.

Die Marge ist der Teil, den Kreditnehmer verhandeln und dann vergessen — und der Teil, der sie dreißig Jahre begleitet. Zwei Angebote mit gleichem Startzins und unterschiedlicher Marge sind nicht dasselbe Darlehen: Sie sind heute identisch und ab der ersten Anpassung dauerhaft verschieden. Lass dir die Marge schriftlich geben, samt Namen des Referenzsatzes und Fundstelle seiner Veröffentlichung — denn ein Zins ohne diese beiden Angaben ist kein Angebot.

Die Namenskonvention sagt, wann sich der Zins bewegt. Eine 5/1-Struktur heißt fünf Jahre fest, danach jährliche Anpassungen; 5/6 heißt fünf Jahre fest, danach halbjährliche Anpassungen — die Form, die die meisten SOFR-indexierten US-Darlehen heute haben, weil Index und Anpassungsrhythmus beim Ende des LIBOR gemeinsam geändert wurden. 7/6 oder 10/6 schieben die erste Anpassung weiter hinaus. Die erste Zahl ist der einzige wirklich feste Teil des Geschäfts; die zweite sagt, wie oft das Risiko wiederkehrt.

Drei Kappungsgrenzen, drei verschiedene Aufgaben

Als 2/2/5 geschrieben bedeuten die Grenzen Folgendes. Die Erstkappung begrenzt die allererste Anpassung: Was der Referenzsatz auch getan hat, der Zins darf sich bei diesem ersten Termin um höchstens 2 Prozentpunkte bewegen. Die periodische Kappung begrenzt jede weitere Anpassung mit derselben Art Schranke, hier weitere 2 Punkte je Anpassung. Die Lebensgrenze begrenzt das gesamte Darlehen: Der Zins darf den Anfangszins plus 5 nie überschreiten, ein Start bei 5,00 Prozent hat also eine harte Decke bei 10,00 Prozent, was auch geschieht. Manche Verträge kennen zudem einen Boden, häufig in Höhe der Marge, der den Fall begrenzt.

Zwei Details der Schreibweise bringen Leute zu Fall, und beide gehören im eigenen Dokument geprüft. Erstens ist die periodische Kappung mitunter kleiner als die erste, weshalb 2/1/5 ebenso häufig ist wie 2/2/5: ein größerer erster Schritt, danach kleinere. Zweitens gilt die periodische Kappung bei halbjährlicher Anpassung je Anpassung, nicht je Jahr — eine Kappung von 1 Punkt bei halbjährlichem Rhythmus erlaubt also 2 Punkte im Jahr. Lies die Grenze als Regel über Anpassungen, nicht über Kalender.

Eine Warnung gehört fett gedruckt: Eine Ratenkappung ist keine Zinskappung. Eine Grenze dafür, wie stark die Rate steigen darf, während der zugrunde liegende Zins frei steigt, erzeugt eine Rate, die die Zinsen nicht mehr deckt — und die Lücke wird der Restschuld zugeschlagen. Das ist negative Tilgung, und so kann jemand jahrelang pünktlich zahlen und mehr schulden als aufgenommen. Kappt ein Dokument die Rate statt des Zinses, halte an und finde heraus, wohin die Differenz geht.

Der schlimmste Fall, der Reihe nach angewandt

Nimm die Struktur von Anfang bis Ende: 300 000 € über 30 Jahre, ein 5/1-Variables mit Start bei 5,00 Prozent, Marge 2,75 Prozent, Grenzen 2/2/5. Die Anfangsrate aus der Annuitätenformel beträgt 1 610,46 € — 188,19 € unter den 1 798,65 € eines Festdarlehens zu 6,00 Prozent, worin der ganze Reiz des Produkts liegt und was über die fünf festen Jahre 11 291,20 € ausmacht. Nebenbei: Der niedrigere Zins tilgt auch schneller — im Monat 60 schuldet das variable Darlehen 275 486,20 € gegen 279 163,07 € beim festen, liegt also auch bei der Restschuld 3 676,87 € vorn.

Nun die Leiter hinauf, die der Vertrag erlaubt. In Monat 61 lässt die Erstkappung 2 Punkte zu, der Zins wird also 7,00 Prozent, und die Restschuld von 275 486,20 € wird über die verbleibenden 300 Monate neu gerechnet: Die Rate wird 1 947,08 €. Zwölf Monate später erlaubt die periodische Kappung weitere 2 Punkte: 9,00 Prozent auf 271 271,77 € über 288 Monate ergeben 2 302,19 €. Zwölf Monate danach greift die Lebensgrenze — 5,00 plus 5 sind 10,00 Prozent, während 9,00 plus 2 elf ergäben — der Zins hält also bei 10,00 Prozent, und 267 924,14 € über 276 Monate ergeben 2 484,14 €. Das ist die Höchstrate, erreicht in Monat 85, sieben Jahre und einen Monat nach Abschluss.

Lies diese Zahl zweimal, denn an ihr sollte die Entscheidung hängen. 2 484,14 € liegen 54,3 Prozent über der Anfangsrate und 38,1 Prozent über der abgelehnten Festrate. Das ist keine Prognose und niemand sagt sie voraus; es ist schlicht die höchste Rate, die der zur Unterschrift vorgelegte Vertrag zulässt — und jeder Haushalt, der sie nicht überstehen könnte, geht ein Risiko ein, das er nicht bepreisen kann. Über die volle Laufzeit kostet dieser Pfad 833 242,67 € gegen 647 514,57 € fest — 185 728,10 € mehr.

Die halbjährliche Variante ist nicht sanfter, nur schneller. Mit Grenzen 2/1/5 bei halbjährlicher Anpassung erreicht der Zins 7,00 Prozent in Monat 61, 8,00 in Monat 67, 9,00 in Monat 73 und die Decke von 10,00 Prozent in Monat 79 — der Gipfel kommt ein halbes Jahr früher, die Höchstrate beträgt 2 489,22 € und die Gesamtsumme 836 843,09 €. Eine kleinere periodische Kappung bei häufigerem Rhythmus ist nicht der Schutz, nach dem sie aussieht; multipliziere die Kappung mit der Zahl der Anpassungen pro Jahr, bevor du sie dafür hältst.

Gegen das Festdarlehen: wo der Umschlagpunkt wirklich liegt

Der ehrliche Vergleich stellt nicht den schlimmsten dem besten Fall gegenüber; er umfasst die ganze Spanne. Bleibt der Zins die volle Laufzeit bei 5,00 Prozent, kostet das variable Darlehen 579 767,35 € — 67 747,22 € weniger als das feste. Pendelt er sich ab Jahr sechs bei 6,00 Prozent ein, kostet es 629 116,32 €, immer noch 18 398,25 € weniger, denn die fünf billigen Jahre sind eingesammelt und werden nie zurückgegeben. Pendelt er sich bei 7,00 Prozent ein, kostet es 680 751,63 €, also 33 237,06 € mehr. Zwischen 6,00 und 7,00 liegt somit ein Gleichstandszins, und die Auflösung ergibt 6,36 Prozent: Bleibt der Zins nach der Anpassung über die verbleibenden fünfundzwanzig Jahre darunter, gewinnt das variable Darlehen bei der insgesamt gezahlten Summe.

Übersetze das in den Referenzsatz, denn ihn würdest du tatsächlich beobachten. Bei einer Marge von 2,75 Prozent entspricht ein Gesamtzins von 6,36 Prozent einem Referenzsatz von 3,61 Prozent. Die Frage, die der Kreditnehmer wirklich beantwortet, lautet also nicht, ob die Zinsen steigen, sondern ob der Referenzsatz fünfundzwanzig Jahre lang im Mittel unter 3,61 Prozent bleibt. Das ist eine Frage über ein Vierteljahrhundert Geldpolitik, und wer behauptet, die Antwort zu kennen, verkauft etwas.

Verkürze den Horizont, und die Arithmetik wird deutlich freundlicher — das ist das legitime Argument für das Produkt. Verkaufst oder umschuldest du nach zehn Jahren, ist der Vergleich: gezahlte Raten plus zu diesem Datum abgelöste Restschuld. Das Festdarlehen kostet auf dieser Basis 466 895,36 €, und das variable zieht nur gleich, wenn der Zins nach der Anpassung 7,17 Prozent erreicht — deutlich über den 7,00 Prozent, die die Erstkappung bei der ersten Anpassung zulässt. Anders gesagt: Auf zehn Jahre kann dir die erste Anpassung allein den Handel nicht verderben; dafür braucht es eine zweite. Ist dein Horizont wirklich fünf bis zehn Jahre, ist ein variables Darlehen mit passender Festschreibung keine Wette, sondern eine vernünftige Zuordnung von Instrument und Haltedauer. Sind es dreißig Jahre, ist es eine Wette.

Die Falle: Dein Zins kann steigen, obwohl der Referenzsatz stillsteht

Vergleiche zwei Zahlen vor der Unterschrift: den heute angebotenen Zins und den voll indexierten Zins — aktueller Referenzsatz plus deine Marge. Ist der zweite höher als der erste, ist die Differenz ein befristeter Rabatt, und dein Zins steigt bei der ersten Anpassung, selbst wenn sich der Referenzsatz um keinen Basispunkt bewegt. In der durchgerechneten Struktur ergibt eine Marge von 2,75 Prozent auf einen Referenzsatz von 4,25 Prozent einen voll indexierten Zins von 7,00 Prozent gegenüber angebotenen 5,00 Prozent. Die erste Anpassung hebt die Rate also von 1 610,46 € auf 1 947,08 € in einer Welt, in der überhaupt nichts geschehen ist.

Deshalb ist die Lebensgrenze allein ein schwacher Trost, und die Erstkappung greift oft zuerst. Sie erklärt auch ein Muster, das nach Pech aussieht und keines ist: Wer mit einem Lockzins startet, erlebt, dass die erste Anpassung die größte bleibt, die er je sieht. Der Einstiegszins war nie ein Marktzins; er war ein Werbezins, und die Kappung begrenzte nur das Tempo, mit dem die Wahrheit eintraf. In den USA müssen Anbieter das Handbuch des Consumer Financial Protection Bureau zu variablen Darlehen aushändigen, das Referenzsatz, Marge und Kappungsgrenzen ausdrücklich darlegt — lies es und gleiche es mit den Zahlen deines eigenen Angebots ab.

Der dreißigjährige Festzins ist ein lokales Produkt, kein universelles

Amerikanische Ratgeber behandeln die Wahl gern als Duell zwischen dreißigjährigem Festzins und variablem Zins, weil in den USA beides nebeneinander existiert: ein für die gesamte Laufzeit fixierter Zins, bei den meisten konformen Darlehen frei vorzeitig rückzahlbar, dessen Preis Freddie Macs Erhebung wöchentlich verfolgt, ermöglicht durch eine Verbriefungsmaschinerie, die kaum ein anderes Land gebaut hat. International ist dieses Produkt die Ausnahme, nicht der Maßstab — und amerikanische Ratschläge in einen anderen Markt zu übersetzen führt dazu, dass Leser Instrumente vergleichen, die es bei ihnen nicht gibt.

Frankreich steht am anderen Pol. Der über die ganze Laufzeit feste Zins ist dort die Norm und keine Wahl, und die Mechanik ringsum ist wesensverschieden: eine Vorfälligkeitsentschädigung, deren Höchstbetrag im Code de la consommation festgelegt und nicht verhandelt wird, und verbindliche Vorgaben zu Schuldendienstquote und Höchstlaufzeit des Haut Conseil de stabilité financière, mehrfach geändert. Eine Kappungskultur gibt es nicht, weil es kaum variables Volumen zu kappen gibt. Umschuldung geschieht meist als neues Darlehen bei einer anderen Bank statt als Anpassung des bestehenden, mit eigenen Sicherheiten- und Bearbeitungskosten.

Deutschland läuft auf einem dritten Modell, das kein amerikanisches Gegenstück hat und aus sich heraus verstanden gehört. Der Zins ist für eine Sollzinsbindung festgeschrieben — üblich sind fünf, zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre — die kürzer ist als die Zeit bis zur vollständigen Tilgung, sodass eine Restschuld die Bindung überlebt und zu den dann geltenden Zinsen anschlussfinanziert werden muss. Das Risiko ist also weder jährlich noch abwesend; es konzentriert sich auf ein einziges, bekanntes Datum. Zwei Dinge dämpfen es: Das Bürgerliche Gesetzbuch gibt ein Kündigungsrecht zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit sechs Monaten Frist, und Forward-Darlehen erlauben, den Anschlusszins Jahre im Voraus gegen Aufschlag zu sichern. Beides ist keine Kappung; beides sind Optionen mit Preis.

Spanien, Portugal und Italien teilen eine Euribor-Tradition mit wichtigen nationalen Unterschieden. Die spanische Kreditvergabe war lange überwiegend variabel, an eine Euribor-Laufzeit gebunden und in vertraglichem Rhythmus angepasst; das Hypothekarkreditgesetz von 2019 formte die Ökonomie um, indem es Vorfälligkeitsentschädigungen deckelte und den Wechsel von variabel zu fest verbilligte — seither ist die Festzinsvergabe deutlich gewachsen. Portugal bleibt stark Euribor-indexiert, mit Mischprodukten, die einen Zins für eine erste Strecke festschreiben und danach schwanken, und mit Vorfälligkeitsgebühren, deren Höchstsätze per Gesetzesdekret festgelegt sind und zeitweiligen Maßnahmen unterlagen — lies den aktuellen Wert und keinen alten Artikel. Italien bietet sowohl einen an der Swapkurve bepreisten Festzins als auch einen Euribor-gebundenen variablen Zins sowie gedeckelte variable Produkte, und die kostenfreie Übertragung des Darlehens zu einer anderen Bank ist dort ein gesetzliches Recht, keine kaufmännische Gefälligkeit.

Die praktische Schlussfolgerung für Leser außerhalb der USA passt in einen Satz: Setze nicht voraus, dass dein variabler Zins gekappt ist. Die 2/2/5-Struktur ist eine amerikanische Markt- und Informationskonvention, kein Naturgesetz, und ein variabel verzinstes Darlehen im Euroraum ist häufig Referenzsatz plus Marge ganz ohne periodische oder lebenslange Decke, sofern du nicht ausdrücklich ein gedeckeltes Produkt gekauft hast. Suche in deinem Vertrag die Worte, die den Zins begrenzen. Findest du sie nicht, sind sie nicht da — und der schlimmste Fall ist nicht 2 484,14 €, sondern unbegrenzt.

Häufige Fragen

Was bedeuten die Zahlen in 2/2/5 wirklich?

Die erste ist die Erstkappung: die höchste Zinsbewegung bei der allerersten Anpassung. Die zweite ist die periodische Kappung, das Maximum bei jeder weiteren Anpassung. Die dritte ist die Lebensgrenze, der größte Abstand des Zinses über dem Startzins. Bei 5,00 Prozent Start mit 2/2/5 lautet die Leiter 7,00, dann 9,00, dann eine harte Decke bei 10,00 Prozent, weil 5,00 plus 5 greift, bevor 9,00 plus 2 zum Zug käme. Zwei Dinge in den eigenen Unterlagen prüfen: Die periodische Kappung ist oft kleiner als die erste, und bei zweimal jährlicher Anpassung gilt sie je Anpassung, nicht je Jahr.

Wie berechne ich die schlimmste nach meinem Vertrag zulässige Rate?

Wende die Kappungen der Reihe nach an und rechne den Plan bei jedem Schritt neu. Tilge zum Startzins bis zur ersten Anpassung und notiere die Restschuld. Addiere die Erstkappung zum Zins, unter Beachtung der Lebensdecke, und berechne eine neue Rate auf diese Restschuld über die verbleibenden Monate. Wiederhole mit der periodischen Kappung an jedem Anpassungstermin, bis die Lebensgrenze greift; dann steigt die Rate nicht mehr. Bei 300 000 € zu 5,00 Prozent mit 2/2/5 lautet die Folge 1 610,46 €, dann 1 947,08 €, dann 2 302,19 €, dann 2 484,14 € — erreicht in Monat 85 und danach unverändert. Ist dieser Höchstwert in einem schlechten Monat nicht zahlbar, ist das Darlehen nicht tragbar, was auch die Anfangsrate sagt.

Kann mein Zins steigen, obwohl sich der Referenzsatz nicht bewegt?

Ja, und es ist die häufigste unangenehme Überraschung des Produkts. Vergleiche deinen angebotenen Zins mit dem voll indexierten Zins — heutiger Referenzsatz plus vertragliche Marge. Ist der voll indexierte höher, ist dein Einstiegszins ein Rabatt, der bei der ersten Anpassung endet, und der Zins steigt auf das voll indexierte Niveau, allein begrenzt durch die Erstkappung. Im durchgerechneten Fall ergibt eine Marge von 2,75 Prozent auf einen Referenzsatz von 4,25 Prozent voll indexierte 7,00 Prozent gegenüber angebotenen 5,00 Prozent, die Rate steigt also von 1 610,46 € auf 1 947,08 €, ohne dass am Markt irgendetwas passiert wäre. Verlange beide Zahlen vor der Unterschrift.

Ab welchem Zins ist das variable Darlehen nicht mehr billiger als das feste?

Das hängt ganz davon ab, wie lange du das Darlehen hältst — deshalb genügt eine einzige Umschlagzahl nie. Über volle dreißig Jahre schlägt ein variables Darlehen zu 5,00 Prozent mit fünf festen Jahren ein Festdarlehen zu 6,00 Prozent, solange der Zins nach der Anpassung im Mittel unter 6,36 Prozent bleibt — bei 2,75 Prozent Marge also ein Referenzsatz unter 3,61 Prozent. Auf zehn Jahre, gerechnet als gezahlte Raten plus zu diesem Datum abgelöste Restschuld, kostet das Festdarlehen 466 895,36 €, und das variable zieht erst bei einem Zins von 7,17 Prozent gleich, den die Erstkappung allein nicht erreicht. Kurze Haltedauern verzeihen die erste Anpassung; dreißigjährige Horizonte verzeihen nichts.

Haben variable Darlehen in Europa dieselben Kappungsgrenzen?

Meist nicht, und das ist das Wichtigste, was man nicht über eine Grenze tragen sollte. Die Struktur aus drei Kappungen ist eine amerikanische Markt- und Informationskonvention; ein variabel verzinstes Darlehen im Euroraum ist häufig Referenzsatz plus Marge ganz ohne periodische und ohne lebenslange Decke, sofern nicht bewusst ein gedeckeltes Produkt gekauft wurde, wie es etwa italienische Anbieter als eigenes Instrument führen. Auch die Produkte selbst unterscheiden sich wesensmäßig: Frankreich ist überwiegend über die ganze Laufzeit fest, Deutschland bindet den Zins kürzer als die Tilgung dauert und lässt eine Restschuld zur Anschlussfinanzierung, und Spanien, Portugal und Italien arbeiten mit Euribor-Laufzeiten und sehr unterschiedlichen nationalen Regeln zu Zinswechsel und vorzeitiger Rückzahlung. Suche die Deckelklausel in deinem eigenen Vertrag; gibt es keine, gibt es keine Decke.

Ist ein variabler Zins je die sicherere Wahl?

Er kann der besser passende sein, was nicht dasselbe ist wie sicherer, aber oft gemeint wird. Weißt du mit vernünftiger Sicherheit, dass das Darlehen innerhalb der Festschreibung endet — Auslandsentsendung, geplanter Verkauf, Zwischenfinanzierung —, dann gibt dir eine Festschreibung, die deinen Horizont abdeckt, den niedrigeren Zins für die gesamte Zeit, in der du die Schuld wirklich trägst, und die Anpassung kommt nie. Das Instrument passt zur Haltedauer; das ist der triftige Grund, es zu wählen. Nie sicher ist, es zu wählen, weil die Anfangsrate die einzige ist, die du zahlen kannst — derselbe Fehler wie beim tilgungsfreien Darlehen aus demselben Grund, und er endet an derselben Klippe.