Gemeinsam kaufen ohne Ehe: worauf die Quoten in der Urkunde euch festlegen

Die Urkunde ist das Hauptbuch, die Kontoauszüge sind es nicht

Das häufigste Missverständnis unverheirateter Käufer ist, die Zahlungshistorie werde die Sache später schon klären. Sie klärt sie nicht, jedenfalls nicht ohne Streit. In allen drei Ländern verzeichnet das Register Prozentsätze, und von diesen geht ein Gericht aus, wenn die Beziehung endet. Das spanische Recht geht weiter und spricht die Vermutung aus: Artikel 393 Código Civil sagt, die Anteile gelten mangels Gegenbeweises als gleich. Das italienische Recht sagt dasselbe in Artikel 1101. Den Gegenbeweis Jahre später aus einer Mischung aus Überweisungen, Bargeld und unbelegter Eigenleistung zu führen, ist genau der Prozess, den niemand einplant.

Die Abhilfe ist unspektakulär und dauert beim Notar zehn Minuten: setzt die Quoten im Verhältnis dessen an, was jeder tatsächlich einbringt, samt Eigenkapital und geplanter Tilgungsaufteilung, und haltet in einer Nebenvereinbarung fest, wie die künftigen Beiträge laufen sollen. Eine Urkunde kann beliebige Prozentsätze tragen — sechzig-vierzig, siebzig-dreißig, 63,33 und 36,67 — und keine Regel bevorzugt runde Zahlen.

Jeder von euch kann den Verkauf erzwingen, und das ist Absicht

Ungeteilte Miteigentümerschaft ist nicht auf Dauer angelegt; jedes dieser Rechtssysteme behandelt sie als vorübergehenden, aufzulösenden Zustand. Der französische Artikel 815 beginnt damit, dass niemand gezwungen werden kann, in der indivision zu bleiben, und dass die Teilung stets herbeigeführt werden kann. Der spanische Artikel 400 und der italienische Artikel 1111 sagen dasselbe mit eigenen Worten. Das Recht ist einseitig: es braucht nicht die Zustimmung des anderen, nur das Gericht, wenn Einigung unmöglich ist — und dessen Mittel ist, wenn die Sache nicht teilbar ist, die Anordnung des Verkaufs.

Alle drei erlauben zudem, das für eine Weile abzubedingen. Frankreich kennt die convention d'indivision der Artikel 1873-1 ff., die befristet geschlossen und verlängert werden kann. Der spanische Artikel 400 erklärt eine Vereinbarung, die Sache für eine bestimmte Zeit ungeteilt zu lassen, ausdrücklich für gültig, verlängerbar durch neue Abrede. Der italienische Artikel 1111 tut dasselbe. Kauft einer die Wohnung, in der die Kinder des Paares aufwachsen sollen, ist diese Vereinbarung der Unterschied zwischen Stabilität und einer Verkaufsforderung im dritten Jahr — für einen Bruchteil der Prozesskosten.

Der Kredit ignoriert eure Quoten vollständig

Hier trennen sich die Arithmetik der Urkunde und die des Kredits. Mitdarlehensnehmer eines gemeinsamen Darlehens haften gesamtschuldnerisch: der Kreditgeber kann die gesamte Restschuld von jedem einzeln verlangen. Wer zu 30 % Eigentümer ist und das Darlehen unterschrieben hat, ist zu 100 % Schuldner. Verliert der andere seine Arbeit, geht ins Ausland oder zahlt schlicht nicht mehr, liest die Bank nicht die Urkunde; sie liest den Darlehensvertrag und schickt die Mahnung an den, der am leichtesten erreichbar ist.

Daraus folgt zweierlei. Gemeinsam zu kaufen macht jeden von euch für die Laufzeit des Darlehens zum Bürgen für das künftige Einkommen des anderen — eine größere Bindung, als die Quote nahelegt, und der Grund, warum Kreditgeber beide Einkommen und beide bestehenden Schulden prüfen. Und eine Trennung hebt es nicht auf: die Urkunde lässt sich übertragen, aus dem Darlehen entlässt nur die Bank, die den verbleibenden Kreditnehmer allein neu prüft und schlicht ablehnen kann. Frage vor der Unterschrift nach den Bedingungen einer Entlassung, nicht erst, wenn du sie brauchst.

Wenn die Quoten nicht zum Geld passen, ist die Differenz eine Schenkung

Nimm die Zahlen von oben. Eine Wohnung kostet 300 000 €. Einer bringt 90 000 € Ersparnisse ein, der andere 10 000, und ein gemeinsames Darlehen über 200 000 € wird hälftig getilgt. Über die Laufzeit bringt der Erste 190 000 € ein und der Zweite 110 000. Ehrlich formuliert müsste die Urkunde 63,33 % und 36,67 % ausweisen. Auf fünfzig-fünfzig geschrieben, hat der Erste 40 000 € an Wert auf den Zweiten übertragen — eine Übertragung ohne Gegenleistung, also die juristische Definition einer Schenkung.

Zwischen unverheirateten Partnern ohne verwandtschaftliche Bindung ist das die denkbar schlechteste Kategorie. Frankreich besteuert Schenkungen zwischen nicht verwandten Personen in der höchsten Tarifstufe, ganz ohne Freibetrag: der Papierkram des Paares, nicht seine Absicht, hat eine Steuerschuld geschaffen, die zwischen Elternteil und Kind nicht bestünde. Spanien und Italien haben je eigene Regeln für Übertragungen zwischen Fremden, und keine davon ist großzügig. Die Abhilfe kostet nichts: die echten Anteile von Anfang an in die Urkunde schreiben. Sie später zu ändern ist selbst eine Übertragung, mit eigener Steuer.

Was geschieht, wenn einer stirbt — und warum Zusammenleben kein Status ist

Ohne Testament ist der unverheiratete Partner in allen drei Ländern ein Fremder in der Erbfolge. Der Anteil des Verstorbenen geht nicht auf den Überlebenden über, sondern auf die gesetzlichen Erben — meist die Kinder oder Eltern und Geschwister. Der Überlebende wacht als Miteigentümer seiner Wohnung mit der Familie des verstorbenen Partners auf, und zwar genau unter dem oben beschriebenen Recht: jeder dieser neuen Miteigentümer kann den Verkauf verlangen.

Die Wege der eingetragenen Partnerschaft helfen weniger als angenommen und in einem Fall bei der Vermögensfrage gar nicht. Der französische PACS trägt seit der Reform vom 23. Juni 2006, in Kraft seit 1. Januar 2007, keine Voreinstellung auf indivision mehr: Voreinstellung ist die Gütertrennung nach Artikel 515-5 Code civil, und wer Erwerbungen zusammenlegen will, muss die indivision nach Artikel 515-5-1 wählen. Er bringt zwar die volle Erbschaftsteuerbefreiung, aber nur zusammen mit einem Testament, denn ein PACS-Partner ist weiterhin kein gesetzlicher Erbe. In Italien gibt das Gesetz 76/2016 den zivilen Verbindungen das eheliche Güterregime, den faktisch Zusammenlebenden aber nichts dergleichen — sie können einen Zusammenlebensvertrag mit Regimewahl schließen, und ohne ihn bleibt, was auf einem Namen steht, auf einem Namen. Spanien regelt unverheiratete Paare region für Region, weshalb die Antwort mit der autonomen Gemeinschaft wechselt.

Häufige Fragen

Können wir 50:50 eintragen und privat vereinbaren, dass einem mehr gehört?

Eine Nebenvereinbarung zwischen euch ist besser als nichts und lohnt sich, ändert aber nichts am Registerinhalt und bindet weder eine Bank noch das Finanzamt noch einen Dritterwerber. Widersprechen sich beide Dokumente, gilt für die Immobilie die Urkunde, und die Nebenvereinbarung ist ein persönlicher Anspruch, den man durchsetzen müsste. Ist ein echtes Ungleichgewicht gewollt, schreibt es in die Urkunde und nutzt die Nebenvereinbarung für das, was eine Urkunde nicht ausdrücken kann: wer was zahlt und was geschieht, wenn einer aussteigen will.

Wenn einer den ganzen Kredit zahlt, wachsen unsere Anteile unterschiedlich?

Nein. Die Quoten sind durch die Urkunde festgelegt und ändern sich nicht, weil einer mehr zahlt; was sich aufbaut, ist ein Anspruch des Mehrzahlers gegen den anderen, der später bewiesen und beziffert werden muss, oft samt Zinsdiskussion. Manche Paare protokollieren jede Zahlung; sauberer ist es, die Quoten von Anfang an auf die geplante Tilgungsaufteilung zu setzen oder für Abweichungen ein ausdrückliches Darlehen zwischen euch zu vereinbaren.

Wer entscheidet über Umbauten, wenn wir uneins sind?

Jedes System trennt die gewöhnliche Verwaltung von Handlungen, die die Sache verändern, und verlangt für die zweiten eine größere Mehrheit. Der spanische Código Civil legt die Verwaltung in Artikel 398 in die Hand einer Mehrheit der Anteile statt der Köpfe und verbietet Veränderungen ohne Zustimmung in Artikel 397; der italienische Codice civile verlangt für Verbesserungen in Artikel 1108 eine Mehrheit der Teilhaber, die mindestens zwei Drittel des Werts vertritt; das französische Recht setzt in Artikel 815-3 ebenfalls eine qualifizierte Mehrheit für Verwaltungshandlungen und behält die Verfügung über die Sache selbst der Einstimmigkeit vor. Praktisch bedeutet ein 50:50-Verhältnis, dass es überhaupt keine Mehrheit gibt — ein weiteres Argument für ungleiche Quoten oder eine Vereinbarung mit einer Entscheidungsregel.

Kann einer von uns nur seinen Anteil an einen Dritten verkaufen?

Grundsätzlich darf ein Miteigentümer über den eigenen Anteil verfügen — ein ziemlich beunruhigender Grundsatz, wenn die Sache eure Wohnung ist. Alle drei Systeme mildern ihn durch ein Vorkaufsrecht, das den übrigen Miteigentümern den Erwerb zu denselben Bedingungen anbietet — Spanien etwa gibt Miteigentümern in Artikel 1522 seines Código Civil ein gesetzliches Rückkaufsrecht bei Verkauf eines Anteils an einen Fremden. Ein Vorkaufsrecht hilft nur, wenn du das Geld kurzfristig aufbringst; behandle es also als Warnsystem, nicht als Schutz, und nimm in eure Vereinbarung eine Vorkaufsklausel mit realistischem Zeitplan auf.

Würde eine Immobiliengesellschaft das lösen?

Sie verschiebt das Problem, statt es zu beseitigen — aber sie verschiebt es dorthin, wo es bessere Werkzeuge gibt. Die Immobilie über eine Gesellschaft zu halten ersetzt die ungeteilte Miteigentümerschaft durch Gesellschaftsanteile, und die Satzung kann dann Entscheidungsregeln, Übertragungsbeschränkungen und Ausstiegsbedingungen setzen, die das Miteigentumsrecht nicht von sich aus bietet. Der Preis ist real: Gründung und laufende Kosten, jährliche Formalien und eine andere Besteuerung, die je nach Nutzung besser oder deutlich schlechter sein kann — möbliertes Vermieten etwa kann eine französische société civile immobilière automatisch in die Körperschaftsteuer bringen. Eine Struktur, die man sauber durchrechnen sollte, keine Voreinstellung.