Zweitwohnung verkaufen: nur eines dieser drei Länder belohnt das Halten

Das Wort „Haltefrist-Ermäßigung“ leistet weit mehr, als es sollte

Immobilienratschläge, die für einen Markt geschrieben wurden, werden in einen anderen exportiert, und das Vokabular überlebt die Reise auch dann, wenn die Regel es nicht tut. „Halte es lange genug, und die Steuer verschwindet“ stimmt in Frankreich und stimmt in Spanien nicht, und in Portugal stimmt es aus einem völlig anderen Grund, der eine völlig andere Zahl ergibt. Wer einen Verkauf in zwei dieser Länder mit einem einzigen Denkmodell plant, liegt in mindestens einem falsch.

Es lohnt sich, genau zu sein, wozu jeder Mechanismus da ist. Eine Haltefrist-Ermäßigung ist eine politische Entscheidung, langes Halten zu belohnen und die Besteuerung nominaler Gewinne abzumildern. Ein Inflationskoeffizient versucht, nur den realen Gewinn zu besteuern. Ein pauschaler Prozentabschlag ist ein grober Kompromiss, der beides nicht sauber leistet, aber billig zu verwalten ist. Frankreich wählte das Erste, Portugal das Zweite und Dritte zusammen, und Spanien entschied sich, den nominalen Gewinn voll zu besteuern — ausdrücklich 2014, als es die zuvor bestehende Indexierung abschaffte.

Frankreich: zwei Ermäßigungen mit unterschiedlicher Geschwindigkeit auf denselben Gewinn

Ein französischer Immobiliengewinn trägt 19 % Einkommensteuer und 17,2 % Sozialabgaben, und jede hat ihren eigenen Ermäßigungsplan. Beide beginnen erst nach dem fünften vollen Besitzjahr zu laufen, weshalb ein Verkauf im fünften Jahr genauso teuer ist wie im ersten. Ab dem sechsten Jahr läuft die Einkommensteuer-Ermäßigung mit 6 % des Gewinns pro Jahr: im einundzwanzigsten Jahr steht sie bei 96 %, und letzte 4 % im zweiundzwanzigsten bringen sie auf 100 %. Die Sozialabgaben-Ermäßigung läuft im selben Zeitraum mit 1,65 % pro Jahr, erreicht im einundzwanzigsten Jahr 26,4 %, dann 1,60 % im zweiundzwanzigsten und 9 % pro Jahr ab dem dreiundzwanzigsten — 100 % erst im dreißigsten.

Praktische Folge ist eine Klippe zwischen dem zweiundzwanzigsten und dem dreißigsten Jahr, die viele überrascht. Nach zweiundzwanzig Jahren verschwindet die Einkommensteuerhälfte und der Verkäufer spürt die Erleichterung; die Sozialabgabenhälfte steht noch zu 72 %, bei einem Gewinn von 150 000 € also 18 576 €. Die letzten acht Jahre räumen den Rest dann mit 9 % pro Jahr ab, vier- bis fünfmal schneller als zuvor. Ist ein Verkauf wirklich flexibel und die Immobilie zwischen zweiundzwanzig und dreißig Jahre im Bestand, lohnt es sich, die Rechenaufgabe des Wartens sauber zu machen.

Spanien: die Entlastung, an die man sich erinnert, gilt für Käufe seit 1994 nicht mehr

Spanien hatte tatsächlich einmal Minderungskoeffizienten, und ihre Erinnerung ist bemerkenswert zäh. Nach der Übergangsregel, die sie überlebt, gelten sie nur für vor dem 31. Dezember 1994 erworbene Vermögenswerte; nur für den bis zum 19. Januar 2006 als entstanden geltenden Gewinnteil; und nur solange die kumulierten Veräußerungswerte des Verkäufers, gezählt über alle Veräußerungen seit dem 1. Januar 2015, die die Entlastung genutzt haben, unter 400 000 € bleiben. Eine 2005, 2015 oder 2024 gekaufte Wohnung bekommt davon nichts.

Es bleibt eine schlichte Besteuerung des nominalen Gewinns auf der Sparskala: 19 % auf die ersten 6 000 €, 21 % bis 50 000 €, 23 % bis 200 000 €, 27 % bis 300 000 € und 30 % darüber, wobei die oberste Stufe durch die Ley 7/2024 ergänzt wurde. Bei einem Gewinn von 150 000 € sind das 33 380 €, effektiv 22,25 %. Vergleiche das mit den französischen 22 265 € nach zwanzig Besitzjahren, und die Reihenfolge kippt vollständig je nach Haltedauer — genau darum geht es.

Portugal: ein Inflationskoeffizient, dann verschwindet die Hälfte des Gewinns

Artikel 50 des portugiesischen Einkommensteuergesetzbuchs bestimmt, dass der Anschaffungswert durch jährlich per Ministerialverordnung genehmigte Koeffizienten korrigiert wird, sobald zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als 24 Monate liegen. Die Verordnung für Veräußerungen im Jahr 2025 wurde am 11. November 2025 veröffentlicht und setzt 2006 auf 1,34, 2011 auf 1,24, 2016 auf 1,19, 2021 auf 1,16 und 2024 auf 1,00. Die Verordnung für Veräußerungen 2026 folgt demselben Jahresrhythmus und war bei Abfassung noch nicht veröffentlicht: ein Verkäufer im Jahr 2026 kann die genaue Zahl also noch nicht berechnen — der Mechanismus steht fest, der Koeffizient nicht.

Der zweite Schritt ändert die Gestalt der Antwort. Artikel 43 desselben Gesetzbuchs bestimmt, dass der Saldo aus Gewinnen und Verlusten bei Immobilien „nur zu 50 % seines Werts berücksichtigt“ wird. Seit der Lei 24-D/2022 gilt diese Halbierung für Gebietsfremde gleichermaßen wie für Gebietsansässige, wobei der Saldo dann zu den allgemeinen progressiven Sätzen statt pauschal besteuert wird und das Welteinkommen eines Gebietsfremden bei der Ermittlung des Durchschnittssatzes berücksichtigt wird. In unserem Beispiel — 2006 für 200 000 € gekauft, 2025 für 350 000 € verkauft — werden aus dem nominalen Gewinn von 150 000 € nach dem Koeffizienten 82 000 € und nach der Halbierung 41 000 €, vor allen abzugsfähigen Anschaffungskosten und Verbesserungsarbeiten.

Die Befreiungen, die jede Ermäßigung schlagen

Bevor du eine Ermäßigung optimierst, prüfe, ob der Verkauf nicht ohnehin befreit ist. Alle drei Länder befreien oder entlasten den Verkauf der Hauptwohnung stark, mit Definitionen, die sich im Detail unterscheiden und bei der tatsächlichen Nutzung streng sind. Portugal geht weiter und befreit einen Hauptwohnungsgewinn, der innerhalb der gesetzlichen Frist in eine andere Hauptwohnung reinvestiert wird, mit einem eigenen Weg für Verkäufer ab 65 oder bereits im Ruhestand, die den Erlös in ein anerkanntes Altersvorsorgeprodukt legen. Spanien hat seine eigene Reinvestitionsbefreiung für die gewöhnliche Wohnung und eine altersbezogene Entlastung für ältere Verkäufer. Nichts davon gilt für eine Zweitwohnung — genau deshalb stellt sich die Ermäßigungsfrage überhaupt nur dort.

Das Zweite, das mehr wert ist als die Ermäßigung, ist die Anschaffungsbasis selbst. Alle drei Systeme erlauben, Kaufnebenkosten und bestimmte Verbesserungsarbeiten zum gezahlten Preis hinzuzurechnen, was den Gewinn an der Quelle senkt, statt später einen Prozentsatz abzuschneiden — und jeder zur Basis addierte Euro ist seinen vollen Grenzsteuersatz wert, während ein Ermäßigungsjahr nur ein paar Prozent bringt. Bewahre Urkunden, Belege der Übertragungssteuer und Handwerkerrechnungen auf. Die Regeln, was zählt und welcher Nachweis nötig ist, unterscheiden sich; die praktische Anweisung ist überall gleich: alles aufheben und vor der Arbeit fragen, was anerkannt wird, nicht nach dem Verkauf.

Häufige Fragen

Gilt die französische Ermäßigung auch für einen nicht ansässigen Verkäufer?

Die Haltefrist-Ermäßigungen werden unabhängig vom Wohnsitz des Verkäufers gleich berechnet, denn sie hängen an der Immobilie und an den Daten, nicht an der Person. Für Gebietsfremde ändert sich die Mechanik drumherum: die Abgabe kann beim Verkauf über einen steuerlichen Vertreter einbehalten werden, und ob Sozialabgaben zum vollen Satz oder zum ermäßigten Solidaritätssatz anfallen, hängt davon ab, welchem Sozialversicherungssystem der Verkäufer angehört. Frage nach der Vertreterpflicht, bevor die Urkunde entworfen wird, nicht danach.

Zählt ein angebrochenes Jahr bei der französischen Ermäßigung?

Nein. Die Ermäßigung wächst nach vollen Besitzjahren ab dem Erwerbsdatum, ein Verkauf elf Monate und drei Wochen nach einem Jahrestag trägt also dieselbe Ermäßigung wie einer am Tag danach. Wo der Verkauf frei terminierbar ist, ist die Prüfung des Erwerbsdatums in der Urkunde vor der Terminvereinbarung eine der billigsten Planungen überhaupt — ein paar Wochen können allein bei der Einkommensteuer 6 % des gesamten Gewinns wert sein.

Wenn Spanien keine Ermäßigung kennt, werde ich durch Inflation auf einen Verlust besteuert?

Real gesehen kann das passieren, und es ist die unmittelbare Folge einer bewussten politischen Entscheidung: Spanien hat die Indexierung der Anschaffungswerte für Veräußerungen ab dem 1. Januar 2015 abgeschafft und besteuert den nominalen Gewinn. Eine Immobilie, die über zwanzig Jahre nur mit den Preisen mitgehalten hat, erzeugt dennoch einen steuerpflichtigen Gewinn. Das ist das Wichtigste, was ein an das französische oder portugiesische System gewöhnter Eigentümer verinnerlichen muss, bevor er einen spanischen Verkauf durchrechnet, denn die von dort importierte Intuition unterschätzt die Rechnung.

Wo finde ich den portugiesischen Koeffizienten für mein Verkaufsjahr?

Im Diário da República. Gegen Jahresende wird jeweils eine Portaria veröffentlicht, die die Koeffizienten für in diesem Jahr veräußerte Vermögenswerte nach Erwerbsjahr angibt. Die für Veräußerungen 2025 ist die Portaria n.º 382/2025/1 vom 11. November 2025. Weil die Verordnung spät im abgedeckten Jahr erscheint, arbeitet ein Verkäufer im ersten Halbjahr mit einem noch nicht existierenden Koeffizienten — rechne näherungsweise mit dem Vorjahreswert und setze bei der Erklärung den veröffentlichten ein.

Kann ein Verlust bei einer Immobilie einen Gewinn bei einer anderen ausgleichen?

Die drei Systeme gehen hier deutlich auseinander, weshalb sich eine Prüfung vorher lohnt. Portugal ist konstruktionsbedingt am großzügigsten: Artikel 43 spricht vom Saldo aus im selben Jahr realisierten Gewinnen und Verlusten, die Verrechnung steckt also in der Definition. Spanien lässt Verluste innerhalb der Sparbasis nach eigenen Reihenfolge- und Vortragsregeln gegen Gewinne verrechnen. Frankreich ist bei Immobilien am restriktivsten: ein Veräußerungsverlust ist gegen den Gewinn einer anderen Immobilie in der Regel nicht abziehbar. Unterstelle nie eine Gesamtverrechnungsregel, die dein Wohnsitzland kennt und das Belegenheitsland nicht.