Quadratmeterpreise vergleichen, ohne zwei verschiedene Dinge zu vergleichen

Fläche ist eine Rechtsdefinition, keine Messung

Zwei Sachverständige mit demselben Laser melden für dieselbe Wohnung unterschiedliche Flächen, weil eine Regel und nicht das Maßband entscheidet, was zählt. In Frankreich schließt die Carre-Regel jeden Raum unter 1,80 m lichter Höhe aus, dazu Wände, Trennwände, Treppenhäuser und Öffnungen; ein ausgebauter Dachboden kann also völlig real, völlig nutzbar und völlig abwesend aus der zertifizierten Zahl sein. Andere Märkte ziehen die Grenze anderswo: Manche rechnen Balkone anteilig, manche schließen Untergeschosse unabhängig vom Ausbau aus der Wohnfläche aus, und die Bruttogeschossfläche enthält die Wandstärke, die die Wohnfläche ignoriert.

Ein Flächenpreis hat also nur zusammen mit dem Namen des verwendeten Standards Bedeutung. Ohne diesen Namen ist er eine ungeprüfte Zahl, und zwei davon zu vergleichen heißt, zwei Definitionen statt zweier Wohnungen zu vergleichen. Nennt ein Inserat ihn nicht, ist der ehrliche Weg, das Aufmaß anzufordern oder die Räume selbst zu messen und die Zahl neu zu bilden.

Der durchgerechnete Vergleich, in beide Richtungen

Das erste Inserat verlangt 429 000 € für 78 m², also 5 500 €/m². Das zweite 465 000 € für 92 m², also 5 054 €/m² — ein Abschlag von 8,1 Prozent, und in einer Filtertabelle gewinnt es. Dann das Detail: 15 dieser Quadratmeter sind Dachraum unter 1,80 m, den die Norm nicht zur Sondereigentumsfläche zählt. Zertifiziert misst die Wohnung 77 m², die Kennzahl steigt auf 6 039 €/m², und aus dem Abschlag wird ein Aufschlag von 9,8 Prozent.

Keine der beiden Zahlen lügt; sie beantworten verschiedene Fragen. Die größere Fläche sagt, was man begehen kann, die zertifizierte, was das Gesetz als gekauft ansieht. Beide gehören in die Entscheidung — doch nur eine darf im Vergleich stehen, und es muss auf beiden Seiten dieselbe sein.

Wofür die Kennzahl taugt und wo sie endet

Als Filter ist sie hervorragend: Sie sortiert dreißig Inserate auf fünf, die einen Samstag wert sind, und macht einen Ausreißer in einer Sekunde sichtbar. Als Bewertung versagt sie, weil sie jeden Quadratmeter als austauschbar behandelt, obwohl ein Erdgeschosszimmer zum Hof und ein Dachgeschosszimmer nach Süden es offensichtlich nicht sind. Kleine Wohnungen haben zudem einen strukturell höheren Quadratmeterpreis als große im selben Haus, weil Küche und Bad unabhängig von der Gesamtfläche etwa gleich viel kosten.

Eine Umrechnung lohnt sich, wenn du Inserate in beiden Systemen liest: Ein Quadratmeter sind 10,764 Quadratfuß, ein Quadratmeterpreis wird also durch Teilen durch 10,764 zum Preis je Quadratfuß und umgekehrt durch Multiplizieren. Die Einheit ändert sich, das Messproblem nicht — ein Flächenstandard eines Landes bleibt auch in der Einheit eines anderen der Standard des ersten Landes.

Häufige Fragen

Zählen Balkon oder Terrasse zur Fläche?

Nach den meisten Standards nicht in der zertifizierten Wohnfläche, weil sie kein geschlossener, beheizter Raum sind. Wert haben sie trotzdem, weshalb viele Märkte sie getrennt ausweisen oder anteilig gewichten. Halte sie aus dem Divisor heraus und bepreise sie als eigene Position, statt sie still einzurechnen und die Fläche aufzublähen.

Wie falsch darf eine angegebene Fläche sein, bevor es rechtlich zählt?

Ist in Frankreich die zertifizierte Sondereigentumsfläche einer Eigentumswohnung um mehr als 5 Prozent kleiner als in der Urkunde angegeben, kann der Käufer eine anteilige Preisminderung verlangen, befristet auf ein Jahr ab der Urkunde. Mit den Zahlen dieses Artikels ist eine solche Abweichung bei einem Kauf über 429 000 € mehrere tausend Euro wert — es lohnt sich, das Aufmaß statt des Inserats zu prüfen.

Warum weicht der Viertelsdurchschnitt immer von meinem Inserat ab?

Weil ein Durchschnitt Wohnungsgrößen, Etagen, Zustände und Verkaufsdaten vermischt, die dein konkretes Inserat nicht teilt. Durchschnitte taugen für die Richtung und zum Erkennen von Ausreißern, nicht zum Festlegen eines Gebots. Eine kurze Liste wirklich vergleichbarer Abschlüsse — gleiches Segment, gleiche Straße oder gleicher Block, letzte sechs Monate — schlägt jeden veröffentlichten Durchschnitt, wie groß die Stichprobe auch sei.