Ein Renovierungsbudget aufstellen, ohne eine einzige erfundene Zahl

Warum es keine Einzelzahl gibt und was stattdessen taugt

Zwei Renovierungen gleicher Fläche können sich um den Faktor zehn unterscheiden, denn das Wort umfasst alles von Farbe bis zum Versetzen einer tragenden Wand. Wer eine einzige Zahl für eine Renovierung nennt, kalkuliert entweder einen Umfang, den er für dich entschieden hat, oder die Zahl, die du hören wolltest. Das einzig verteidigbare Budget ist eine Liste von Entscheidungen, jede mit eigener Spanne, aufsummiert.

Der Quadratmeterpreis hilft erst, wenn die Eingriffstiefe feststeht. Auf Basis von 1 300 €/m² sind 90 m² gleich 117 000 € — doch diese Zahl beschreibt eine mittlere Komplettsanierung, keine Auffrischung zu 300 bis 700 € und keine Kernsanierung zu 2 000 bis 3 500 €. Nenne zuerst die Tiefe, dann die Fläche, dann die Spanne. Über ein Budget, das seinen Umfang benennt, lässt sich streiten; über eines, das nur eine Summe nennt, nicht.

Die Arbeitsleistung ist der größte und der schwankendste Posten

Bei den meisten Vorhaben ist die Arbeitsleistung etwa die Hälfte der Summe, bei Abbruch, Schlitzen oder Putzarbeiten mehr. Es ist zugleich der Posten, den man nicht wie Fliesen vergleichen kann: Ein Tagessatz spiegelt die örtliche Nachfrage, und in einem angespannten Markt sind die Guten ausgebucht und die Verfügbaren aus einem Grund verfügbar. Im Beispiel über 117 000 € ist die Hälfte 58 500 €, eine Satzschwankung von 20 Prozent verschiebt die Summe also allein um 11 700 € — rund 10 Prozent.

Deshalb weichen drei Angebote zum selben schriftlichen Umfang regelmäßig um ein Drittel oder mehr voneinander ab, und deshalb ist ein Angebot weit unter den anderen eine Information und kein Schnäppchen. Vergleiche Angebote nur, wenn sie dieselbe Leistungsliste in derselben Reihenfolge bepreisen; sonst vergleichst du Umfänge statt Preise, und das billigste ist meist jenes, das etwas ausgelassen hat.

Die Reserve ist eine Position, keine Optimismussteuer

Eine Begutachtung sieht Oberflächen. Sie sieht keinen verfaulten Balken unter dem Boden, kein gerissenes Abflussrohr unter der Bodenplatte, keine Elektrik nach altem Stand hinter intaktem Putz und keine Feuchte, die die Farbe des Vorbesitzers verdeckte. Das sind keine seltenen Ereignisse, sondern das normale Ergebnis, wenn man einen Altbau öffnet — deshalb ist 10 bis 20 Prozent die richtige Spanne: eher 10 bei einem jungen Gebäude mit engem Umfang, eher 20, sobald Vorkriegsbestand oder Statik im Spiel ist.

Schreibe sie als eigene Position ins Budget, halte sie als Bargeld statt als Spielraum auf einer Kreditlinie, und werte alles, was bis zum Schluss übrig bleibt, als echte Ersparnis. Die Alternative — die Zahl in Woche sechs zu entdecken, bei offenem Boden — ist der Moment, in dem eine Renovierung zur Kreditentscheidung unter Zeitdruck wird, der teuersten Art, irgendetwas zu finanzieren.

Häufige Fragen

Erhöht die Renovierung den Wert um ihre Kosten?

In der Regel nicht eins zu eins. Arbeiten, die einen Mangel beseitigen, den ein Käufer ohnehin abziehen würde — schadhaftes Dach, veraltete Elektrik, schlechter Energieausweis — holen meist den Großteil ihrer Kosten zurück. Arbeiten, die deinen Geschmack abbilden, selten, und jede Ausgabe, die die Wohnung deutlich über den Deckelpreis ihrer Straße hebt, holt am wenigsten zurück. Plane eine Renovierung zuerst als Konsum und erst danach als Anlage.

Ist alles auf einmal billiger als in Etappen?

Alles auf einmal ist je Leistungseinheit meist günstiger, weil Einrichten, Schützen und Räumen der Baustelle einmal statt viermal bezahlt wird und weil die Gewerke ineinandergreifen, statt fertige Oberflächen wieder zu öffnen. Etappen gewinnen nur, wenn sie einen Kredit ersparen — das ist ein Finanzierungs-, kein Bauargument, und der Vergleich sollte ausdrücklich so geführt werden.

Was sollten Planung und Genehmigungen kosten?

Rechne mit einem Honorar in der Größenordnung von 8 bis 15 Prozent der Bausumme für ein Projekt mit Planung und Bauleitung, dazu die vor Ort geltenden Genehmigungs- und Prüfgebühren. Im durchgerechneten Beispiel ist das ein echter Betrag, und es ist der Posten, der im ersten Budget am häufigsten fehlt — und im zweiten als Überraschung wieder auftaucht.