Umkehrhypothek: was du tatsächlich verkaufst

Ohne Rate haben die Zinsen keinen Ort

Ein gewöhnliches Darlehen berechnet monatlich Zinsen und erhält monatlich eine Rate, und die Rate ist größer als der Zins, also sinkt der Saldo. Eine Umkehrhypothek berechnet monatlich Zinsen und erhält nichts, also wird der Zins dem Saldo zugeschlagen und im Folgemonat selbst verzinst. Dieser eine strukturelle Unterschied ist der ganze Artikel. Er macht aus einer fallenden Reihe eine sich aufzinsende, und Aufzinsung nahe sieben Prozent ist kein sanfter Vorgang: unser Saldo verdoppelt sich alle 9,93 Jahre, ist also nach zehn Jahren rund das Doppelte des Anfangswerts, nach zwanzig das Vierfache und nach dreißig das Achtfache.

Die Wachstumsrate ist nicht nur der Zinssatz. Im amerikanischen Programm läuft auf den Saldo der Nominalzins plus die jährliche Versicherungsprämie auf, und beides zinst sich auf. Bei einem angenommenen Nominalzins von 6,5 Prozent und einer Prämie von 0,5 Prozent wächst der Saldo mit 7 Prozent nominal, monatlich verzinst also 7,23 Prozent im Jahr. Der Zins zählt hier enorm, weil keine Rate die Differenz auffängt: bei 5 Prozent läge der Saldo nach zwanzig Jahren bei 530 403 € statt 714 857 €, bei 8 Prozent bei 963 100 €. Frag stets nach der Gesamtauflaufrate statt nach dem Schaufelzins — und danach, was mit ihr geschieht, wenn das Darlehen variabel verzinst ist.

Der Schnittpunkt, ordentlich gezeichnet

Zeichne zwei Kurven in dieselben Achsen. Die Schuld beginnt bei 177 000 € und wächst deterministisch mit 7,23 Prozent. Das Haus beginnt bei 400 000 € und wächst mit dem, was der Markt tut. Wo sie sich kreuzen, wird das Eigenkapital des Haushalts im eigenen Haus null. In einem flachen Markt geschieht das nach 11,68 Jahren. Fallen die Preise um ein Prozent jährlich, nach 10,21 Jahren. Steigen sie um zwei Prozent jährlich, nach 16,31 Jahren, und selbst bei drei Prozent jährlich — einem Tempo, das wenige Märkte real über zwei Jahrzehnte halten — nach 20,26 Jahren. Es gibt praktisch keinen plausiblen Preispfad, auf dem die Kreuzung nicht innerhalb eines gewöhnlichen Ruhestands eintritt.

Die Kreuzung ist so schwer zu vermeiden, weil die beiden Kurven kein faires Rennen laufen. Die Schuld zinst sich mit 7,23 Prozent auf eine Zahl auf, die nur wächst. Das Haus steigt auf einer viel größeren Zahl, was dem Kreditnehmer anfangs Zeit verschafft, doch Wertsteigerung ist weder garantiert noch real üblicherweise so schnell. Vergleiche beide Raten: damit die Schuld den Wert nie einholt, müssten die Hauspreise um mehr als 7,23 Prozent jährlich steigen, solange der Kreditnehmer dort wohnt — und das von einem Startpunkt aus, an dem die Schuld bereits 44 Prozent des Werts ausmacht.

Es lohnt sich, klar zu benennen, was der Haushalt dafür bekommen hat. Der Kreditnehmer hat 160 000 € bar gezogen. Bis Jahr zwanzig belaufen sich aufgelaufene Zinsen und Prämien auf 537 857 €, und die Position des Nachlasses in einem flachen Markt ist null. Ob das ein schlechtes Ergebnis ist, hängt vollständig davon ab, was die 160 000 € bewirkt haben. Zwanzig Jahre im eigenen Zuhause, bezahlte Pflege oder nicht in einem schlechten Monat verkaufen zu müssen, sind echte Güter, die eine Tabelle nicht bepreist. Was die Tabelle leisten kann — und das ist hier ihre einzige Aufgabe — ist dafür zu sorgen, dass im zwölften Jahr niemand überrascht ist.

Ohne persönliche Haftung: was das sichert und was nicht

Der Kernschutz ist real und soll nicht kleingeredet werden. Im amerikanischen Programm schulden Kreditnehmer oder Nachlass nie mehr als den Darlehenssaldo oder den Wert der Immobilie, je nachdem, was geringer ist, und kein anderes Vermögen als das Haus haftet für die Differenz. Das französische Recht formuliert dasselbe Prinzip in einem Satz: die Schuld des Kreditnehmers oder seiner Rechtsnachfolger darf nie den zum Vertragsende bewerteten Wert der Immobilie übersteigen. In unserem Fall mit flachem Markt beträgt der Saldo nach zwanzig Jahren 714 857 € und die Immobilie 400 000 €; der Nachlass gibt die Immobilie heraus, und die Lücke von 314 857 € trägt die Versicherung oder der Kreditgeber, nicht die Familie.

Was er nicht leistet, ist irgendetwas zu bewahren. Der Haftungsausschluss deckelt den Verlust bei null; er setzt keinen Boden oberhalb von null. Auf drei unserer vier Preispfade erbt die Familie die Pflicht, ein Haus herauszugeben, und sonst nichts. Er garantiert auch nicht, dass der Kreditnehmer das Haus behält: er regelt, was am Ende geschuldet ist, nicht, ob das Ende früh kommt. Und er schützt nicht vor dem Risiko, dass der Kreditnehmer den Nutzen des Geldes überlebt — mit siebzig eine Summe zu ziehen und mit fünfundachtzig eine weitere zu brauchen, ist eine häufige und unglückliche Abfolge, weil die Beleihungskapazität bis dahin von der Aufzinsung aufgebraucht ist.

Die Pflichten, die es weiterhin früh beenden können

Es gibt keine Monatsrate, was nicht dasselbe ist wie keine Pflichten. Im amerikanischen Programm muss der Kreditnehmer die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzen, Grundsteuern und Gebäudeversicherung zahlen und das Objekt in angemessenem Zustand halten. Ein Verstoß gegen eine dieser Pflichten ist ein Kündigungsgrund, der das Darlehen fällig stellt, und die Objektlasten sind die häufigste Ursache. Die Antwort des Programms auf dieses Risiko ist eine Finanzprüfung vor Auszahlung, die verlangen kann, einen Teil des Betrags als Rücklage für Steuern und Versicherung zurückzustellen — Geld, das der Kreditnehmer dann für nichts anderes ausgeben kann.

Die Wohnsitzbedingung ist die, die Familien überrascht. Wer über eine definierte Dauer hinaus in eine Pflegeeinrichtung zieht, nutzt die Immobilie in der Regel nicht mehr als Hauptwohnsitz, und das Darlehen wird fällig — genau in dem Moment, in dem die Familie einen Immobilienverkauf am wenigsten stemmen kann. Damit verbunden ist die Stellung eines Ehe- oder Lebenspartners, der nicht Kreditnehmer ist: die Regeln, ob ein überlebender nicht darlehensnehmender Partner im Haus bleiben darf, haben sich im Lauf der Zeit geändert und sind sehr speziell. Das ist die wichtigste Frage, die vor jeder Unterschrift schriftlich beantwortet sein muss. Nimm dazu keine mündliche Zusicherung an.

Erben, und wohin die Gebühren gehen

Wird das Darlehen fällig, haben die Erben eine feste Auswahl: den Saldo zahlen und das Haus behalten, es verkaufen und den Überschuss über den Saldo behalten, oder es herausgeben. Im amerikanischen Programm können Erben, die das Haus behalten wollen, wenn der Saldo den Wert übersteigt, es für 95 Prozent des Verkehrswerts statt für den vollen Saldo erwerben — eine Regel, die erst nach dem Schnittpunkt greift. In unserem flachen Markt überschreitet der Saldo 95 Prozent des Werts im Jahr 10,95, kurz bevor er im Jahr 11,68 den Wert selbst überschreitet. Die Entscheidungsfristen sind kurz und laufen ab dem auslösenden Ereignis, nicht ab dem Moment, in dem die Familie die Unterlagen findet.

Die Gebührenstruktur gehört als Ganzes betrachtet, nicht Zeile für Zeile. In unserem Fall betragen die anfängliche Versicherungsprämie 8 000 €, die Bearbeitungsgebühr 6 000 € und die Abschlusskosten 3 000 €, zusammen 17 000 € — 4,25 Prozent des Hauswerts und 10,63 Prozent des tatsächlich erhaltenen Bargelds. Da alles finanziert wird, beginnt es zudem am ersten Tag mit 7,23 Prozent aufzuzinsen: allein diese 17 000 € werden bis Jahr zwanzig zu 68 659 € Saldo. Danach legt die Jahresprämie für die gesamte Laufzeit einen halben Punkt auf die Auflaufrate. Keine dieser Belastungen ist versteckt — sie werden offengelegt —, doch sie werden am Hauswert gemessen, wo sie bescheiden wirken, während ihr Gewicht auf dem Geld liegt, das du bekommst, wo sie es nicht sind.

Die Märkte haben nicht dasselbe Instrument

Die amerikanische Home Equity Conversion Mortgage ist ein bundesstaatlich versichertes Programm mit einer verpflichtenden unabhängigen Beratung vor der Antragstellung, einem Mindestalter von 62 Jahren, einer gesetzlichen Haftungsbeschränkung und den Versicherungsprämien, die sie finanzieren. Diese Kombination — öffentliche Versicherung plus Pflichtberatung — ist ungewöhnlich, und sie macht das Produkt dort zu einem Massen- statt zu einem Nischenprodukt.

Frankreich hat ein anderes Instrument mit derselben Ökonomie. Der prêt viager hypothécaire ist im Verbrauchergesetzbuch definiert als Darlehen an eine natürliche Person, besichert durch eine Hypothek auf eine Wohnimmobilie, dessen Kapital und jährlich kapitalisierte Zinsen erst beim Tod oder bei Verkauf oder Aufspaltung des Eigentums fällig werden. Die Haftungsobergrenze steht ausdrücklich im Gesetz. Es steht keine öffentliche Versicherung dahinter und keine Beratungspflicht amerikanischer Art daneben; der Markt ist klein geblieben. Spanien regelt die hipoteca inversa in einem Gesetz von 2007, das verlangt, dass der Kreditnehmer 65 Jahre oder älter ist oder sich in einer Pflege- oder anerkannten Behinderungssituation befindet, und — das ist das bemerkenswerte Merkmal — eine unabhängige Beratung vor Unterzeichnung zwingend vorschreibt. Der italienische prestito vitalizio ipotecario, Eigentümern über 60 vorbehalten, wurde durch ein Gesetz von 2015 und eine Durchführungsverordnung desselben Jahres neu gefasst, die Information und Abwicklungsverfahren regeln.

Deutschland und Portugal sind die beiden Märkte, in denen Leser am vorsichtigsten sein sollten, denn in beiden gibt es kein verbreitetes gesetzliches Produkt dieser Art, und was stattdessen angeboten wird, kann strukturell etwas anderes sein — ein Verkauf mit vorbehaltenem Wohnrecht, ein Teilverkauf, eine Leibrentenlösung. Das sind keine Umkehrhypotheken: sie übertragen Eigentum oder einen Teil davon, statt eine Schuld dagegen zu begründen, und die hier beschriebenen Schutzmechanismen gelten dort nicht. Wird dir in einem Markt ohne eigenen gesetzlichen Rahmen eine Verrentung angeboten, lautet die erste Frage nicht, was kostet das, sondern was genau gebe ich her — und die Antwort muss im Vertrag und bei einem Berater geprüft werden, den nicht der Anbieter bezahlt.

Häufige Fragen

Ist eine Kreditlinie sicherer als eine Einmalauszahlung?

Rechnerisch bedeutet späteres Ziehen weniger Aufzinsung, also ja, in diesem engen Sinn. Zwanzig Jahre lang 1 000 € im Monat zu ziehen statt 160 000 € vorab — insgesamt 240 000 € Bargeld — ergibt nach zwanzig Jahren einen Saldo von 589 585 € gegenüber 714 857 € bei der Einmalauszahlung, obwohl die Hälfte mehr an Bargeld fließt, weil die frühen Auszahlungen am längsten aufzinsen. Der Preis: eine Linie kann in den im Vertrag genannten Fällen gekürzt oder gesperrt werden, ein ausgezahlter Betrag nicht. Lies, was der Kreditgeber mit einer ungenutzten Linie tun darf, bevor du sie als verlässliche Reserve behandelst.

Kann der Kreditgeber das Haus zu Lebzeiten nehmen?

Nicht weil der Saldo gewachsen ist — Wachstum allein ist nie ein Kündigungsgrund — aber ja, wenn eine der fortlaufenden Pflichten verletzt wird. Grundsteuern oder Gebäudeversicherung nicht zu zahlen, das Objekt unter den geforderten Zustand fallen zu lassen oder es nicht mehr als Hauptwohnsitz zu nutzen, kann das Darlehen zu Lebzeiten fällig stellen. Deshalb widmet die Pflichtberatung im amerikanischen Programm den Objektlasten Zeit, und deshalb kann eine Rücklage verlangt werden. Ist das Geld so knapp, dass die Steuern gefährdet sind, beseitigt eine Umkehrhypothek dieses Risiko nicht; sie verwandelt es in das Risiko, das Haus zu verlieren.

Was passiert, wenn die Immobilienpreise stark fallen?

Für Kreditnehmer und Nachlass ändert sich finanziell nichts, und hier verdient der Haftungsdeckel seine Prämie wirklich: die Schuld ist auf den Wert begrenzt, wie tief er auch fällt, und der Verlust trifft Versicherer oder Kreditgeber. Auf unserem Pfad mit einem Prozent Preisrückgang jährlich beträgt der Saldo nach zwanzig Jahren 714 857 € gegen einen Wert von 327 163 €, und die Lücke von 387 694 € ist nicht das Problem der Familie. Was sich ändert, ist der Zeitplan: ein fallender Markt zieht den Schnittpunkt vor — 10,21 statt 11,68 Jahre — sodass jeder Plan, der auf einen Verkauf mit verbleibendem Eigenkapital baute, früher aufzugeben ist als gedacht.

Gibt es einen günstigeren Weg zu demselben Geld?

Oft ja, und die Alternativen gehören vor dem Produkt bepreist. Zu verkaufen und kleiner zu wohnen realisiert das gesamte Netto-Eigenkapital statt eines Bruchteils und startet gar keine Aufzinsung — zum Preis, das Zuhause zu verlassen. Ein gewöhnliches Darlehen oder eine grundpfandrechtlich gesicherte Linie ist je geliehener Einheit günstiger, verlangt aber Einkommen zur Bedienung und kann entzogen werden. Familienhilfe, ein kommunales Programm für ältere Eigentümer oder eine Stundung der Grundsteuer, wo es sie gibt, können den konkreten Bedarf für einen Bruchteil decken. Die entscheidende Frage lautet, wofür das Geld ist, denn einen vorübergehenden Bedarf mit einem dauerhaften Instrument zu beantworten, ist der häufigste Weg, auf dem das schiefgeht.

Warum ist Beratung in manchen Märkten Pflicht und in anderen nicht?

Weil das Produkt Menschen verkauft wird, deren Lage eine unbedrängte Entscheidung erschwert, und weil Gesetzgeber in manchen Märkten zu dem Schluss kamen, dass Aufklärung allein nicht reicht. Das amerikanische Programm verlangt vor dem Antrag ein Gespräch mit einer zugelassenen Beratungsstelle; das spanische Recht verlangt unabhängige Beratung vor Unterzeichnung einer hipoteca inversa. Wo es eine solche Pflicht nicht gibt — Frankreich und Italien haben gesetzliche Rahmen ohne Beratungspflicht amerikanischer Art — liegt die Last, eine wirklich unabhängige Zweitmeinung zu organisieren, bei Kreditnehmer und Familie. Organisiere sie trotzdem. Die Kosten einer Stunde bei einem Berater, der am Ergebnis nichts verdient, sind gegen die Zahlen dieses Artikels verschwindend.