Amortizar un préstamo anticipadamente: qué cambia de verdad

La rentabilidad de una amortización anticipada es exactamente el tipo del préstamo

Los intereses de un préstamo amortizable se calculan sobre el capital pendiente, periodo a periodo. Reduce ese capital hoy y cada carga de intereses de aquí al final se calcula sobre un número más pequeño. Ese es todo el mecanismo, y hace la aritmética inusualmente limpia: el dinero metido en el préstamo capitaliza al tipo del propio préstamo durante todo el tiempo que el préstamo habría durado. Toma un préstamo de 200 000 € al 5,00 % nominal a 25 años. La cuota mensual es de 1 169,18 € y, llevado a término, el prestatario paga 150 754 € de intereses además del principal. Paga 20 000 € extra junto a la primera cuota y el cuadro termina tras 247 cuotas en vez de 300, con 108 662 € de intereses — 42 092 € ahorrados.

La afirmación de que la rentabilidad es exactamente del 5 % no es una figura retórica, y se puede comprobar. Esos 20 000 € eliminaron las 53 últimas cuotas y redujeron la anterior a ellas. Descuenta a la fecha del pago, al tipo mensual del préstamo, cada cuota cancelada: el valor actual sale 20 000,00 € — al céntimo. Eso significa ganar el tipo del préstamo: cambiaste una suma hoy por un flujo de salidas evitadas cuyo valor actual a ese tipo vale exactamente esa suma. Y el tipo obtenido no solo es cierto, es neto de impuestos. No cobras ninguna renta gravable; renuncias a soportar un coste, y en la mayoría de las jurisdicciones los intereses de consumo e hipotecarios no son deducibles, de modo que nada tributa por ninguno de los dos lados. Es esa combinación — garantizado, sin riesgo, sin impuestos — la que convierte un préstamo al 5 % en una valla mucho más alta para una inversión de lo que un 5 % sugiere.

Amortizar o invertir: el umbral es el tipo del préstamo, neto de impuestos por ambos lados

Monta las dos vías para que sean de verdad comparables. La vía A mete 200 € extra al mes en el préstamo; este se extingue tras 226 cuotas, y desde ahí hasta el mes 300 los 1 369,18 € mensuales liberados van a una cartera. La vía B deja correr el préstamo hasta la cuota 300 y mete 200 € al mes en la cartera desde el principio. Ambas comprometen los mismos 200 € al mes, ambas quedan sin deuda en el mes 300, y la única pregunta es qué cartera es mayor entonces. Corre el cálculo: la rentabilidad neta de equilibrio vale exactamente un 5,000 % — el tipo del préstamo, con tres decimales. No es casualidad: ambas vías son los mismos flujos descontados a tipos distintos, y se igualan cuando los tipos se igualan.

La palabra que hace todo el trabajo en esa frase es neta. Las rentabilidades de una inversión suelen tributar y el interés de préstamo evitado no, así que la comparación solo es justa una vez elevado a bruto el lado de la inversión. Para batir un préstamo al 5 % hace falta un 5 % neto, lo que con un 30 % de impuesto sobre los rendimientos significa un 7,14 % bruto; al 28 %, un 6,94 %; a un tipo combinado del 26,375 %, un 6,79 %; a un tipo reducido del 12,5 % sobre deuda pública, un 5,71 %. Corre los números al 7 % bruto con un 30 % de impuesto — un 4,90 % neto — y la vía A termina en 118 721 € frente a los 117 340 € de la vía B: amortizar todavía gana, por 1 381 €, frente a una rentabilidad que casi todos llamarían buena. Mete ese mismo 7 % en un envoltorio realmente exento y el orden se da la vuelta con fuerza: 162 014 € frente a 127 057 €, una ventaja de 34 957 € para invertir. Con un 2,80 % neto — un 4 % bruto gravado al 30 — amortizar gana por 24 322 €. La decisión no es amortizar o invertir en abstracto; es tu tipo de préstamo contra tu rentabilidad realista neta de impuestos y comisiones, y el régimen fiscal del envoltorio suele decidirla.

Pronto vale mucho más que tarde, y esto es cuánto

Un préstamo amortizable está cargado de intereses al principio, porque el capital sobre el que se calculan es mayor al inicio. En nuestro préstamo, la primera cuota de 1 169,18 € se reparte en 833,33 € de intereses y 335,85 € de capital. El setenta por ciento de todos los intereses cae en las primeras 150 cuotas, y tras 180 de las 300 — a tres quintos del camino — el prestatario aún debe 110 232 €, más de la mitad de la suma inicial. Una amortización temprana cancela por tanto intereses sobre un capital grande y un plazo restante largo; el mismo dinero más tarde cancela intereses sobre un capital pequeño y un plazo corto.

Mete los mismos 20 000 € en cinco momentos distintos y el patrón es brutal. En la cuota 1 ahorran 42 092 € y eliminan 53 cuotas. Al inicio del año 6, 29 513 € y 42. Al inicio del año 11, 19 306 € y 33. Al inicio del año 16, 11 088 € y 26. Al inicio del año 21, 4 514 € y 20. El primero vale 3,8 veces la versión del año 16 y 9,3 veces la del año 21, con el mismo dinero. La misma lógica explica por qué el tipo importa mucho más que el importe: en el mismo préstamo, 20 000 € pagados con la primera cuota ahorran 11 912 € al 2 %, 42 092 € al 5 % y 116 305 € al 9 %. Si vas a amortizar, las dos decisiones que dominan todo lo demás son lo caro que es el préstamo y lo pronto que actúas.

Acorta el plazo, no la cuota — y comprueba qué hace tu banco

Este es el punto operativo más valioso del artículo, y es invisible en las cifras destacadas. Una amortización anticipada puede aplicarse de dos formas. Mantener la cuota y acortar el plazo, o mantener el plazo y recalcular una cuota menor. Ambas reducen el capital en el mismo importe el mismo día. No ahorran los mismos intereses. En nuestro préstamo, 20 000 € en la primera cuota aplicados al plazo ahorran 42 092 € y acaban el préstamo 53 cuotas antes. Los mismos 20 000 € aplicados a la cuota la bajan de 1 169,18 € a 1 052,26 €, dejan el plazo en 300 cuotas y ahorran 15 075 €. La vía plazo ahorra 2,79 veces más — una diferencia de 27 016 € en una decisión que la mayoría de los prestatarios ni sabe que está tomando.

La razón no es misteriosa. Acortar el plazo mantiene toda la cuota trabajando contra el capital cada mes: el capital baja más deprisa y devenga menos intereses. Reducir la cuota te devuelve casi todo el beneficio como caja mensual y deja correr el capital menor durante todo el plazo original. Ninguna de las dos está mal — si el objeto de la amortización era aliviar un compromiso mensual insostenible, la vía cuota es la correcta, y aquí vale 116,92 € al mes. Pero si el objeto era pagar menos intereses, las dos respuestas difieren por un factor cercano a tres. Los prestamistas no coinciden en el comportamiento por defecto: unos acortan el plazo salvo instrucción contraria, otros recalculan la cuota, otros preguntan, y otros aplican la vía cuota en silencio porque mantiene el préstamo en su balance. Manda la instrucción por escrito con el dinero y comprueba en el siguiente extracto que se acortó el plazo y no la cuota.

Comisiones de amortización anticipada y periodos a tipo fijo: aquí los países sí difieren

Todo lo anterior supone que el banco te deja amortizar sin coste. A menudo lo hace; a veces cobra; y las reglas las fija la ley nacional, no el banco solo. En la Unión Europea dos directivas ponen el marco. Para el crédito al consumo, la Directiva 2008/48/CE limita la compensación al 1 % del importe reembolsado anticipadamente, o al 0,5 % si queda menos de un año hasta el vencimiento pactado — sobre una amortización de 20 000 €, eso son 200 € o 100 €. Para las hipotecas, la Directiva 2014/17/UE consagra un derecho al reembolso anticipado y permite a los Estados miembros autorizar una compensación justa y objetivamente justificada, limitada a la pérdida directa del prestamista: de ahí que las normas hipotecarias nacionales varíen tanto.

Las versiones nacionales son animales realmente distintos. En Francia, la indemnización de una hipoteca no puede exceder el menor entre seis meses de intereses sobre el capital reembolsado al tipo medio del préstamo y el 3 % del capital pendiente antes del reembolso (código de consumo, R. 313-25) — sobre nuestros 20 000 €, el menor entre 500 € y 5 400 €, o sea 500 €, un 1,2 % de los 42 092 € ahorrados. En España, la Ley 5/2019 limita la compensación y solo la permite hasta la pérdida financiera real del prestamista, con un techo que depende de si el tipo es variable o fijo y de lo pronto que llegue el reembolso. En Portugal, el Decreto-Lei 74-A/2017 limita la comisión al 0,5 % del capital reembolsado en periodo de tipo variable y al 2 % en periodo de tipo fijo; una suspensión legal de la comisión a tipo variable estuvo vigente hasta finales de 2025 y hay que comprobar si sigue aplicándose. En Italia, el decreto Bersani de 2007 suprimió las penalizaciones por amortización anticipada en hipotecas suscritas por particulares desde febrero de 2007 para comprar o reformar una vivienda. En Alemania se debe en principio una indemnización dentro del periodo de tipo fijo, pero el § 489 BGB da al prestatario el derecho legal a resolver diez años después del desembolso completo, con seis meses de preaviso y sin indemnización, y la mayoría de los contratos concede además una amortización parcial anual gratuita. En Estados Unidos, la Regulation Z solo permite una penalización en un préstamo a tipo fijo cualificado y no higher-priced, únicamente en los primeros 36 meses, con un tope del 2 % del importe amortizado los dos primeros años y del 1 % el tercero.

Un punto estructural las atraviesa todas. Donde la compensación se ata a la pérdida del prestamista, es máxima precisamente cuando los tipos de mercado han caído por debajo de tu tipo contractual — el prestamista pierde la diferencia entre tu cupón fijo y lo que el dinero rinde ahora. Cuando los tipos de mercado han subido por encima del tuyo, su pérdida es pequeña o nula y la comisión se encoge en consecuencia. Así que el momento en que amortizar un préstamo a tipo fijo parece más listo suele ser el momento en que sale más caro, y el momento en que la penalización es trivial suele ser aquel en que un depósito paga más de lo que cuesta el préstamo. Pide la cifra actual por escrito al banco antes de mandar el dinero, y compárala con los intereses realmente ahorrados, no con el capital pendiente.

Los argumentos en contra de amortizar

El primero es la liquidez, y es el que de verdad hace daño. El dinero metido en un préstamo se fue: salvo que el producto tenga una facultad explícita de redisposición o una cuenta vinculada, no lo recuperas cuando la caldera se rompe o se acaba el empleo. Un prestatario que amortiza hasta quedarse sin nada y luego afronta una urgencia de 5 000 € acaba financiándola con una tarjeta al 20 %, tras haber ganado un 5 % cancelando deuda hipotecaria. Ese intercambio destruye valor aunque cada paso pareciera prudente. Construye primero el colchón de emergencia y amortiza solo con dinero que de verdad no necesitarías de vuelta.

El segundo es el resto de tu balance, y se decide por orden de tipos. Si una tarjeta cobra un 20 %, cancelarla renta un 20 % por exactamente la lógica de todo este artículo — cinco mil al 20 % liquidados a 200 € al mes tardan 33 meses y cuestan 1 522 € de intereses por el camino, y cada mes que esos 200 € van a un préstamo al 5 % es un mes en que la tarjeta sigue cobrando cuatro veces más. Cualquier aportación complementaria del empleador o del Estado a la jubilación bate normalmente todos los tipos de préstamo en el momento mismo de la aportación. Donde los intereses hipotecarios dan derecho a una deducción o crédito fiscal — algunos países lo conceden sobre la vivienda habitual, con condiciones — el tipo efectivo del préstamo es menor que el contractual, y la rentabilidad de la amortización baja con él, así que comprueba si es tu caso y a qué tipo antes de dar por buena la cifra destacada. Ordena cada uso del dinero por rentabilidad neta de impuestos y baja por la lista; amortizar un préstamo barato suele quedar bastante abajo.

Preguntas frecuentes

¿Qué rentabilidad obtengo amortizando préstamo anticipadamente?

Exactamente el tipo de interés del préstamo, garantizado y libre de impuestos. La amortización reduce el capital, y cada carga de intereses futura se calcula sobre ese capital menor: el dinero capitaliza al tipo del préstamo durante todo el tiempo que el préstamo habría durado. Es comprobable: en un préstamo de 200 000 € al 5,00 % a 25 años, 20 000 € pagados con la primera cuota cancelan las 53 últimas, y descontar esas cuotas canceladas al 5 % da exactamente 20 000 €. Además es libre de impuestos en la mayoría de los países, porque evitas un coste no deducible en vez de cobrar una renta gravable — por eso un 5 % aquí es una valla más alta que un 5 % de una inversión.

¿Es mejor amortizar la hipoteca o invertir el dinero?

Compara el tipo de tu préstamo con la rentabilidad de la inversión neta de impuestos y comisiones — el umbral es exactamente el tipo del préstamo. Metiendo 200 € al mes o bien en un préstamo de 200 000 € al 5 %, o bien en una cartera, ambas vías sin deuda en el mes 300, el cruce está en un 5,000 % neto. Con un 30 % de impuesto sobre los rendimientos, hace falta un 7,14 % bruto solo para empatar. En concreto: un 7 % bruto gravado al 30 deja la amortización por delante en 1 381 €; ese mismo 7 % en un envoltorio exento pone la inversión por delante en 34 957 €; un 4 % bruto gravado al 30 deja la amortización por delante en 24 322 €. Nada de esto es una recomendación: es un umbral que aplicas a tus propios números, y la liquidez y las deudas más caras van antes que ambas cosas.

¿La amortización debe reducir el plazo o la cuota?

El plazo, si el objetivo es pagar menos intereses — y la diferencia es grande. En un préstamo de 200 000 € al 5,00 % a 25 años, 20 000 € pagados con la primera cuota ahorran 42 092 € aplicados al plazo y solo 15 075 € aplicados a la cuota: 2,79 veces más, una brecha de 27 016 €. Acortar el plazo mantiene los 1 169,18 € enteros trabajando contra el capital cada mes; reducir la cuota devuelve casi todo el beneficio como caja y hace correr el capital menor durante todo el plazo original. Reducir la cuota solo es la elección correcta si el objetivo es aliviar un compromiso mensual. Los prestamistas difieren en su comportamiento por defecto: manda la instrucción por escrito y verifícala en el siguiente extracto.

¿Importa en qué momento del préstamo amortizo?

Enormemente, porque los intereses están cargados al principio. En un préstamo de 200 000 € al 5,00 % a 25 años, 20 000 € ahorran 42 092 € en la cuota 1, 29 513 € al inicio del año 6, 19 306 € en el año 11, 11 088 € en el año 16 y 4 514 € en el año 21. El primero vale 3,8 veces el del año 16 y 9,3 veces el del año 21, con el mismo dinero. La razón: la primera cuota son 833,33 € de intereses frente a 335,85 € de capital, el 70 % de todos los intereses cae en las primeras 150 cuotas, y tras 180 de las 300 aún quedan 110 232 € pendientes. Esperar a acumular una suma mayor suele costar más de lo que la suma extra aporta.

¿Me cobrará el banco por amortizar anticipadamente?

Depende del país, del producto y del contrato, y la variación es real. Las normas europeas de crédito al consumo limitan la compensación al 1 % del importe reembolsado anticipadamente, o al 0,5 % si queda menos de un año; la directiva hipotecaria en cambio da un derecho a reembolsar anticipadamente con una compensación limitada a la pérdida directa del prestamista, que luego detalla la ley nacional. Francia limita la indemnización al menor entre seis meses de intereses sobre el capital reembolsado y el 3 % del capital pendiente. España y Portugal fijan techos porcentuales distintos según el periodo sea a tipo variable o fijo. Italia suprimió las penalizaciones en préstamos de vivienda elegibles suscritos desde febrero de 2007. Alemania permite compensación dentro del periodo de tipo fijo pero abre una salida legal sin penalización diez años tras el desembolso completo. Las normas federales estadounidenses solo permiten penalización en algunos préstamos a tipo fijo, únicamente en los primeros 36 meses, con tope del 2 % y luego del 1. Pide la cifra por escrito a tu banco antes de enviar el dinero.

¿Cuándo amortizar es un error?

Cuando el dinero hace falta en otra parte o rendiría más en otra parte. La liquidez va primero: el efectivo metido en un préstamo suele ser irrecuperable, y el prestatario sin colchón que luego afronta una urgencia de 5 000 € la financia con una tarjeta al 20 % tras haber ganado un 5 % cancelando deuda hipotecaria. Las deudas más caras van después, por simple orden de tipos — 5 000 € en una tarjeta al 20 % liquidados a 200 € al mes tardan 33 meses y cuestan 1 522 € de intereses, y cada mes que esos 200 € van a un préstamo al 5 % es un mes en que la tarjeta cobra cuatro veces más. La aportación complementaria del empleador o del Estado a la jubilación suele superar cualquier tipo de préstamo. Y donde los intereses hipotecarios dan derecho a deducción o crédito, el tipo efectivo del préstamo es menor que el contractual, lo que rebaja la rentabilidad de amortizar — comprueba si tu país lo concede y con qué condiciones.