Comprar juntos sin casarse: a qué te compromete el reparto de la escritura

La escritura es el libro de cuentas; los extractos bancarios no

El malentendido más común entre compradores no casados es creer que el historial de pagos lo arreglará después. No lo arreglará, o no sin pelea. En los tres países el registro anota porcentajes, y de esos porcentajes parte un juez si la relación acaba. El derecho español va más allá y enuncia la presunción: el artículo 393 del Código Civil dice que las cuotas se presumen iguales salvo prueba en contrario. El derecho italiano dice lo mismo en el artículo 1101. Probar lo contrario, años después, con una mezcla de transferencias, efectivo y obra sin facturar, es justo el pleito que nadie presupuesta.

El remedio es poco vistoso y lleva diez minutos en la notaría: fija las cuotas en proporción a lo que cada uno aporta de verdad, entrada y reparto previsto de las cuotas del préstamo incluidos, y deja por escrito en un pacto anexo cómo se supone que funcionarán las aportaciones futuras. Una escritura puede llevar los porcentajes que las partes quieran —sesenta-cuarenta, setenta-treinta, 63,33 y 36,67— y ninguna regla prefiere las cifras redondas.

Cualquiera de los dos puede forzar la venta, y es deliberado

La copropiedad indivisa no está pensada para durar; cada uno de estos ordenamientos la trata como un estado temporal que hay que resolver. El artículo 815 francés abre diciendo que nadie puede ser obligado a permanecer en indivisión y que la partición siempre puede provocarse. El artículo 400 español y el 1111 italiano dicen lo mismo con sus palabras. El derecho es unilateral: no requiere el acuerdo del otro, solo al juez si el acuerdo es imposible, y el remedio del juez, cuando el bien no se divide, es ordenar la venta.

Los tres permiten además pactar lo contrario durante un tiempo. Francia tiene la convention d'indivision de los artículos 1873-1 y siguientes, que puede celebrarse por plazo determinado y renovarse. El artículo 400 español valida expresamente el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, prorrogable por nueva convención. El artículo 1111 italiano hace lo mismo. Si uno compra la casa donde crecerán los hijos de la pareja, ese pacto es la diferencia entre la estabilidad y una demanda de venta al tercer año, por una fracción del coste del pleito.

La hipoteca ignora por completo vuestros porcentajes

Aquí es donde la aritmética de la escritura y la del préstamo se separan. Los coprestatarios de una hipoteca conjunta responden solidariamente: el prestamista puede reclamar todo el saldo pendiente a cualquiera de los dos. Un propietario del 30 % que firmó el préstamo es deudor del 100 %. Si el otro pierde el empleo, se marcha al extranjero o simplemente deja de pagar, el banco no lee la escritura; lee el contrato de préstamo y manda la reclamación a quien resulte más fácil de localizar.

De ahí dos cosas. Comprar juntos convierte a cada uno en garante de los ingresos futuros del otro durante toda la vida del préstamo, un compromiso mayor de lo que sugiere la cuota, y por eso los prestamistas evalúan ambos ingresos y ambas deudas existentes. Y separarse no lo deshace: la escritura se puede transmitir, pero del préstamo solo libera el banco, que volverá a estudiar al prestatario que queda solo y puede sencillamente negarse. Pregunta cuáles serían las condiciones de una liberación antes de firmar, no cuando la necesites.

Cuando el reparto no cuadra con el dinero, la diferencia es una donación

Toma las cifras de arriba. Un piso cuesta 300.000 €. Uno aporta 90.000 € de ahorro, el otro 10.000, y un préstamo conjunto de 200.000 € se paga mitad y mitad. A lo largo de la operación el primero pone 190.000 € y el segundo 110.000. Escrita con honradez, la escritura debería decir 63,33 % y 36,67 %. Escrita al 50/50, el primero ha transferido 40.000 € de valor al segundo: una transferencia sin contraprestación, que es la definición jurídica de donación.

Entre parejas no casadas y sin parentesco esa es la peor categoría posible. Francia grava las donaciones entre personas sin parentesco en el tramo más alto de su escala, sin reducción alguna: es el papeleo de la pareja, no sus intenciones, lo que ha creado una deuda que no existiría entre un progenitor y un hijo. España e Italia tienen cada una sus reglas para transmisiones entre personas sin vínculo, y ninguna es generosa. El arreglo es gratis: poner las proporciones reales en la escritura desde el principio. Cambiarlas después es en sí una transmisión, con sus propios impuestos.

Qué pasa si uno muere, y por qué convivir no es un estatus

Sin testamento, la pareja no casada es una extraña a la sucesión en los tres países. La cuota del fallecido no pasa al superviviente; pasa a los herederos legales, normalmente sus hijos, o sus padres y hermanos. El superviviente amanece copropietario de su casa con la familia de su pareja fallecida, sujeto exactamente al derecho descrito antes: cualquiera de esos nuevos comuneros puede exigir la venta.

Las vías de pareja registrada ayudan menos de lo que se supone y, en un caso, nada en la cuestión patrimonial. El PACS francés no lleva indivisión por defecto desde la reforma de 23 de junio de 2006, en vigor el 1 de enero de 2007: el régimen por defecto es la separación de bienes del artículo 515-5 del Código Civil, y quien quiera poner en común lo adquirido debe optar por la indivisión del artículo 515-5-1. Sí aporta la exención total en sucesiones, pero solo acompañado de testamento, porque el pareja de PACS sigue sin ser heredero automático. En Italia, la Ley 76/2016 da a las uniones civiles el régimen patrimonial de los casados pero no da nada parecido a los convivientes de hecho: pueden firmar un contrato de convivencia eligiendo régimen, y a falta de él, lo que está a un nombre sigue a un nombre. España regula las parejas no casadas comunidad por comunidad, de modo que la respuesta cambia con la autonomía.

Preguntas frecuentes

¿Podemos ser propietarios al 50 % y pactar en privado que uno tiene más?

Un pacto entre vosotros vale la pena y es mucho mejor que nada, pero no cambia lo que dice el registro ni obliga a un banco, a Hacienda o a un tercero comprador. Si los dos documentos chocan, la escritura es lo que gobierna el inmueble y el pacto es un crédito personal que habría que ejecutar. Si la intención es un desequilibrio real, ponedlo en la escritura y reservad el pacto para lo que una escritura no puede expresar: quién paga qué y qué pasa si uno quiere salir.

Si uno paga toda la hipoteca, ¿acumulamos cuotas distintas con el tiempo?

No. Las cuotas las fija la escritura y no se mueven porque uno pague más; lo que se acumula es un crédito del que paga de más frente al otro, que habrá que probar y cuantificar después, a menudo con discusiones sobre intereses. Algunas parejas lo llevan anotando cada pago; la respuesta más limpia es ajustar las cuotas de la escritura al reparto previsto de las cuotas del préstamo desde el inicio, o formalizar un préstamo entre vosotros para todo lo que se aparte de ello.

¿Quién decide sobre las obras cuando no estamos de acuerdo?

Cada sistema separa la administración ordinaria de los actos que alteran el bien, y exige mayoría mayor para los segundos. El Código Civil español pone la administración en manos de la mayoría de intereses y no de cabezas en el artículo 398, y prohíbe alteraciones sin consentimiento en el 397; el Código Civil italiano exige para las mejoras una mayoría de partícipes que represente al menos dos tercios del valor en el artículo 1108; el derecho francés fija igualmente una mayoría cualificada para actos de administración en el artículo 815-3, reservando la disposición del bien a la unanimidad. En la práctica un reparto al 50 % significa que no existe mayoría alguna, lo que es otro argumento para cuotas desiguales o para un pacto que nombre una regla de decisión.

¿Puede uno vender solo su cuota a un extraño?

En principio un comunero puede disponer de su propia cuota, principio bastante inquietante cuando el bien es tu casa. Los tres sistemas lo suavizan con un mecanismo de adquisición preferente que ofrece a los demás comuneros comprar la cuota en las mismas condiciones: España, por ejemplo, da a los copropietarios un derecho de retracto sobre una cuota vendida a un extraño en el artículo 1522 de su Código Civil. El retracto solo ayuda si consigues el dinero en poco tiempo, así que trátalo como sistema de alarma y no como protección, e incluye en vuestro pacto una cláusula de primera opción con un calendario realista.

¿Lo resolvería una sociedad patrimonial?

Mueve el problema en vez de eliminarlo, pero lo mueve a un sitio con mejores herramientas. Tener el inmueble a través de una sociedad sustituye la copropiedad indivisa por participaciones, y los estatutos pueden entonces fijar reglas de decisión, restricciones a la transmisión y condiciones de salida que el derecho de la comunidad no ofrece por defecto. El precio es real: constitución y costes de funcionamiento, trámites anuales y una fiscalidad distinta que puede ser mejor o bastante peor según el uso del inmueble; alquilarlo amueblado, por ejemplo, puede llevar automáticamente a una sociedad civil inmobiliaria francesa al impuesto de sociedades. Es una estructura que hay que presupuestar en serio, no una opción por defecto.