¿Qué vivienda puedes permitirte de verdad?

Tres restricciones, y solo una es la del banco

Pregunta qué puedes permitirte y casi todas las respuestas son un ratio: un porcentaje de tus ingresos, aplicado a una cuota, revertido hasta un precio. Es una restricción de tres, y para muchísimos compradores no es la que decide nada. Las otras dos son el dinero que tienes y la cuota que estás dispuesto a vivir. Las tres producen un precio máximo. La que da el máximo más pequeño es la respuesta, y cuál sea varía de hogar en hogar sin ninguna relación con los ingresos.

Planteamos el caso una vez y lo reutilizamos. Ingresos del hogar de 90 000 € al año, o sea 7 500 € al mes brutos. Un préstamo a treinta años al 6,5 %. IBI del 1,2 % del precio de compra, seguro del hogar de 1 200 € al año, sin cuotas de comunidad. Gastos de compraventa del 3 % del precio, pagados del ahorro. Entrada mínima del 10 %. Todo el ahorro entra, así que el préstamo vale 1,03 veces el precio menos el ahorro — ese 3 % extra son los gastos que el ahorro también debe cubrir. Esa única ecuación es lo que hace comparables las tres restricciones: cada una limita el mismo precio desde un lado distinto.

Dos compradores, mismos ingresos, y la restricción cambia

El comprador A ha ahorrado 30 000 €. La restricción de entrada es aritmética y brutal: el ahorro debe cubrir el 10 % de entrada y el 3 % de gastos, así que el precio no puede superar 30 000 € divididos por 0,13, es decir 230 769 €. A ese precio la cuota total — capital, intereses, IBI y seguro — es de 1 644 €, un 21,9 % de los ingresos brutos. La prueba del 43 % del banco habría permitido 441 343 €. La de confort a 2 200 € al mes habría permitido 304 864 €. Al comprador A no lo limita la renta en absoluto. Lo limita tener 30 000 € y no 60 000 €, y ninguna búsqueda del mejor tipo cambia eso.

El comprador B ha ahorrado 90 000 € con los mismos ingresos, y todo se invierte. La entrada permite ahora 692 308 € — una cifra que nadie con esa renta debería mirar dos veces. La prueba del banco permite 491 839 €. Pero el comprador B ha decidido que 2 200 € al mes es lo máximo que entregará, y esa decisión limita el precio a 355 360 €. La restricción que aprieta es la que el comprador B eligió. No es una debilidad del método; es el método funcionando. Quien tiene ahorro se ha comprado la salida de las dos restricciones externas y ya solo negocia consigo mismo.

El comprador C completa el cuadro. Mismos ingresos de 90 000 €, mismo ahorro de 90 000 €, pero un préstamo de coche de 450 € y una tolerancia de 3 200 € al mes. La entrada permite 692 308 €, el confort permite 488 511 €, y la prueba del 43 % del banco — reducida por el coche a un margen de vivienda de 2 775 € — aprieta en 431 922 €. Tres compradores, tres restricciones vinculantes, una sola renta. Si una calculadora te da un número único sin decirte cuál de las tres lo produjo, ha ocultado el único dato que necesitabas.

Front-end y back-end son dos pruebas distintas

La convención estadounidense usa dos ratios que no miden lo mismo. El ratio front-end es solo vivienda — capital, intereses, impuestos, seguro y cuotas de comunidad — sobre ingresos brutos. El back-end añade toda otra obligación recurrente: préstamo de coche, préstamo estudiantil, pagos mínimos de tarjeta, pensiones. Las referencias publicadas por la FHA son 31 % front y 43 % back, superables con factores compensatorios documentados, y ambas no aprietan a la vez. En nuestro comprador con 90 000 € de renta y 90 000 € ahorrados, la convención front-end del 28 % permite 342 045 € mientras el back-end del 43 % permite 491 839 € — una brecha de 149 794 € según qué prueba te enseñaran.

La prueba back-end es donde la deuda existente hace su daño, y el daño es mayor de lo que parece porque el ratio es una resta sobre la cuota y la cuota es un multiplicador sobre el precio. En nuestro comprador, una cuota de coche de 450 € al mes reduce el margen de vivienda de 3 225 € a 2 775 € y el precio máximo de 491 839 € a 431 922 € — una pérdida de 59 918 € de capacidad. Por unidad son unos 133 € de precio por cada euro de cuota mensual, o 13 315 € por cada 100 € al mes. Es la cifra más útil de este artículo: antes de endeudarte por algo con cuota mensual en el año previo a pedir una hipoteca, multiplica esa cuota por 133 y pregúntate si la cosa vale tanta vivienda.

El ratio no es la misma regla en seis mercados

Francia es la más estricta y la más explícita. El Haut Conseil de stabilité financière fija una tasa de esfuerzo de como máximo el 35 % de los ingresos y — este es el punto que sorprende a quien traduce el ratio americano — el seguro del préstamo cuenta dentro de ese 35 %. El plazo se limita a 25 años, ampliable a 27 cuando una carencia va ligada a una compra sobre plano o a obras que representen al menos el 10 % de la operación. Las entidades pueden incumplir ambos criterios dentro de un margen de flexibilidad de hasta el 20 % de la nueva producción de cada trimestre natural, y ese margen está a su vez dirigido: la gran mayoría se reserva a compradores de vivienda habitual, con una parte definida para quienes compran por primera vez.

Estados Unidos ha ido en dirección contraria. El límite del 43 % de deuda sobre ingresos que definía el General Qualified Mortgage fue eliminado por la norma final del CFPB de 2020 y sustituido por umbrales basados en el precio, ligados a cuánto supera la TAE del préstamo al tipo medio ofrecido a los mejores perfiles, con cumplimiento obligatorio desde el 1 de octubre de 2022. Lo que queda en el 31 y el 43 % son las referencias de suscripción de la FHA, que son política del programa y abiertamente superables con factores compensatorios. Así que la cifra que todo el mundo cita como la regla americana ya no es la regla americana; es el punto de partida de un programa.

Alemania e Italia no tienen ningún ratio de ingresos vinculante. En Alemania, el Ausschuss für Finanzstabilität y el Bundesbank recogen ya datos operación a operación de la nueva producción: para el cuarto trimestre de 2025, un LTV medio del 83 %, un servicio de deuda sobre ingresos de algo menos del 38 % y una deuda de los hogares de 6,3 veces la renta anual — cifras publicadas como seguimiento, no como límites, con los instrumentos basados en la renta recomendados y no aprobados. En Italia, el Banco de Italia dispone de las herramientas macroprudenciales pero no ha activado medidas sobre el prestatario; el conocido 80 % procede de la deliberación del CICR que aplica el artículo 38 de la ley bancaria, que define el credito fondiario y puede elevarse al 100 % con garantías complementarias. Es una regla del préstamo frente al inmueble, no frente a la renta.

España y Portugal quedan entre los dos polos y difieren entre sí. España no tiene ratio legal: la Ley 5/2019 obliga al prestamista a evaluar y documentar la solvencia, la información del Banco de España para particulares apunta a una cuota del orden del 30 al 35 % de los ingresos netos, y el 80 % del valor de tasación es el techo práctico por cómo se financia el crédito hipotecario, no porque una norma prohíba más. Portugal es el único mercado aquí con una recomendación numérica explícita, y este año se ha endurecido: la Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026, aplicable a las evaluaciones de solvencia desde el 1 de agosto de 2026, limita el servicio de deuda al 45 % de los ingresos calculado tras un choque de tipos y sobre la renta esperada, permite un LTV de hasta el 90 % para vivienda habitual y 80 % en otro caso, y un plazo de hasta 40 años. Es una recomendación de cumplir o explicar, no una ley, que en la práctica los bancos siguen.

Lo que la regla francesa hace con nuestro comprador

Pasa al comprador B por la regla francesa en vez de la americana y dos cosas cambian a la vez: el techo sube al 35 % de los ingresos y el plazo baja de treinta a veinticinco años. Añade el seguro del préstamo a un supuesto 0,36 % anual del capital inicial — una hipótesis, ya que la prima depende de la edad, la salud y las coberturas — y todo ese 35 %, es decir 2 625 € al mes, debe contener la cuota y el seguro juntos. La respuesta es un precio máximo de 448 768 €, del cual el seguro son 112 € al mes. El plazo más corto cuesta capacidad, el techo más alto la devuelve con creces; el seguro alojado dentro del ratio vuelve a quitar una parte sin ruido.

La lección más amplia es que un ratio solo significa algo junto a tres definiciones: qué cuenta como ingreso, qué cuenta como carga y sobre cuántos años se calcula la cuota. Cambia una y el mismo porcentaje de portada produce otro precio. Renta bruta o neta; doce, trece o catorce pagas; seguro dentro o fuera; tipo estresado o tipo del contrato; renta esperada o renta actual. El 45 % portugués se calcula tras un choque de tipos, lo que lo hace más estricto que un 45 % calculado al tipo de hoy. El 35 % francés incluye el seguro, lo que lo hace más estricto que un 35 % que no lo incluya. Comparar las cifras sin las definiciones es como se concluye que los bancos de un país son generosos cuando en realidad miden otra cosa.

La restricción que te pones tú es la que aguanta

La restricción de entrada se mueve a la escala del ahorro, es decir en años. El ratio del banco se mueve a la escala de los tipos y las revisiones normativas, es decir en trimestres. La restricción de confort se mueve cuando cambias de opinión, es decir nunca, si la escribes antes de empezar a visitar. Esa asimetría explica por qué la tercera restricción merece más respeto del que suele recibir: es la única de las tres que enuncia la vida que quieres en lugar del dinero que existe.

De todo esto sale un orden práctico de operaciones. Primero el techo de entrada, porque es una división y lleva diez segundos. Después la cuota con la que estarías conforme en un mal año — no en uno bueno — convertida en precio. Y solo entonces pregunta al banco qué permite, y trata su respuesta como una cota superior que no tienes obligación de alcanzar. Si la cifra del banco es la menor de las tres, tienes un problema de deuda que resolver antes que un problema de vivienda, y el arreglo más rápido suele ser liquidar la obligación con la mayor cuota mensual, no con el mayor saldo. Esa distinción — cuota, no saldo — es todo el ratio back-end en una frase.

Preguntas frecuentes

¿La entrada es de verdad la restricción que aprieta para la mayoría de quienes compran por primera vez?

Muy a menudo sí, y la aritmética explica por qué. La restricción de entrada es una división: el ahorro entre la suma del porcentaje de entrada mínima y el de gastos. Como el divisor es pequeño — 0,13 en nuestro caso — el resultado es muy sensible al numerador. Duplicar el ahorro duplica exactamente el techo. Mientras tanto la restricción de renta apenas se mueve. El comprador A de este artículo podría subir sus ingresos a la mitad más y no cambiaría ni un euro su precio máximo, porque la renta nunca fue lo que le frenaba. Por eso los programas dirigidos a primeros compradores casi siempre atacan la entrada y no el ratio.

¿Debo liquidar el préstamo del coche antes de solicitar?

Depende de lo que cueste liquidarlo. En nuestro caso una cuota de 450 € cuesta 59 918 € de capacidad, así que si el saldo pendiente está muy por debajo, amortizarlo convierte efectivo en capacidad de endeudamiento a buen precio — pero solo si ese efectivo no formaba parte de la entrada, porque sacarlo del ahorro aprieta la restricción de entrada en unos 7,69 € de precio por cada euro retirado. La prueba correcta es recalcular ambas restricciones con el dinero movido y ver qué techo baja. Si la restricción de entrada ya apretaba, pagar otras deudas no te aporta absolutamente nada.

¿Por qué un plazo más largo no siempre ayuda?

Porque solo relaja las restricciones de cuota, y hay tres restricciones. Pasar de veinticinco a treinta años baja la cuota y por tanto sube el techo fijado por el ratio y por el confort — pero no hace absolutamente nada al techo de entrada, que es pura división. Para el comprador A, a quien le aprieta la entrada, alargar el plazo cambia el precio máximo en exactamente cero. Además está limitado por norma en algunos mercados: Francia limita el plazo a 25 años, Portugal a 40. Y en todas partes la cuota más baja se compra con más intereses totales, lo que nuestro artículo sobre amortizar anticipadamente desarrolla en detalle.

¿Pesan mucho los supuestos de IBI y seguro?

Más de lo que se cree, porque escalan con el precio y por tanto compiten con el préstamo por el mismo presupuesto mensual. Al 1,2 % del precio, el impuesto sobre una vivienda de 400 000 € son 400 € al mes antes de pagar un solo euro de intereses — en torno al 15 % de un margen de 2 625 €. Los tipos locales varían por un factor de varias veces entre municipios, y en algunos mercados la carga recurrente es mucho menor que los impuestos de transmisión de entrada. Pon tus propias cifras: una calculadora que aplique un tipo por defecto a un municipio que cobra la mitad o el doble se equivocará en decenas de miles en el techo.

¿Puede una entidad superar el límite publicado?

En todos los mercados descritos aquí, sí, pero por puertas distintas. En Francia el exceso es cuantitativo: las entidades tienen un margen de flexibilidad de hasta el 20 % de la producción trimestral, dirigido a viviendas habituales y a primeros compradores, de modo que un expediente por encima del 35 % es posible pero compite por un cupo escaso. En Portugal la recomendación es de cumplir o explicar e incluye su propia tolerancia. En Estados Unidos superar una referencia es un ejercicio de documentación mediante factores compensatorios. En Alemania, España e Italia no hay ratio vinculante que superar, solo la política interna del prestamista y el deber general de evaluar la solvencia. Estar dentro de un límite nunca ha significado poder permitírselo.