Reamortizar la hipoteca: la opción que nadie menciona

Qué le hace realmente una reamortización al cuadro

Tres cosas definen un préstamo con amortización: el saldo, el tipo y el número de cuotas que quedan. La cuota no es un cuarto dato de entrada; es el resultado, y nuestro artículo sobre la fórmula de la anualidad lo deriva. Una reamortización cambia exactamente uno de los tres — reduce el saldo — y luego recalcula el resultado. El tipo se queda donde estaba, lo que importa enormemente cuando el tipo que tienes es mejor que el que hay en el mercado. La fecha de vencimiento se queda donde estaba, y eso es lo que distingue la reamortización de cualquier refinanciación.

Como el tipo y el plazo restante no cambian, la aritmética tiene una propiedad elegante: la cuota baja en proporción exacta al capital amortizado. Nuestros 60 000 € son el 16,02 % del saldo de 374 443,91 €, y la cuota baja un 16,02 %, de 2 528,27 € a 2 123,15 €. El ahorro de intereses también es proporcional: 20 000 € habrían ahorrado 20 512,43 €, 60 000 € ahorran 61 537,29 € y 100 000 € ahorran 102 562,15 €, siempre algo más de 1,0256 veces la aportación. Si conoces ese multiplicador para tu propio préstamo, puedes valorar cualquier aportación de cabeza.

Por qué mantener la cuota ahorra casi el triple

Ambas opciones parten de los mismos 314 443,91 € al mismo 6,5 %. La diferencia está en qué haces con el margen que creó la aportación. Reamortizar gasta ese margen en una cuota menor: el préstamo sigue corriendo 300 meses, y cada uno de esos meses devenga intereses sobre un saldo que no baja más rápido que antes. Mantener la cuota gasta el margen en tiempo: los mismos 2 528,27 € cubren ahora más capital cada mes, el saldo cae más rápido, y el préstamo se cancela en 207,3 meses. Los intereses son un cargo por unidad de tiempo sobre un saldo, así que quitar 92,7 meses quita mucho más que bajar el cargo dejando el tiempo intacto.

El precio de la reamortización, dicho con honestidad, son 112 821,95 € — los intereses de más frente a mantener la cuota. Lo que ese dinero compra son 405,12 € al mes durante 300 meses, es decir 121 537,29 € de liquidez liberada antes en tus manos. Dicho así no es obviamente un mal intercambio; es un intercambio de liquidez, y si vale 112 821,95 € depende por completo de para qué sea esa liquidez. Si va a una cuenta de ahorro que renta menos del 6,5 %, el intercambio es malo. Si es la diferencia entre cumplir tus obligaciones y no cumplirlas, el intercambio es excelente y los intereses son el precio de no impagar.

Frente a una refinanciación, la respuesta depende del vencimiento

Refinanciar cambia dos cosas a la vez, y normalmente solo se discute una. Cambia el tipo — aquí del 6,5 al 6,0 %, una mejora real — y reinicia el número de cuotas, que es donde se esconde el daño. Refinancia los 314 443,91 € a veinticinco años nuevos, con el vencimiento intacto, y obtienes una cuota de 2 066,49 € y un ahorro de 78 535,87 €: mejor que la reamortización en ambos frentes. Refinancia lo mismo a treinta años nuevos y la cuota baja aún más, a 1 922,96 €, mientras el ahorro se desploma a 6 217,79 €. Mismo tipo, mismo capital, mismos gastos. Cinco años extra de intereses se comieron el 92 % del beneficio.

Así que el orden honesto no es único. Frente a las dos opciones que conservan el vencimiento — reamortización y refinanciación al mismo vencimiento — y frente a mantener la cuota, la reamortización ahorra lo menos. Frente a una refinanciación que reinicia a treinta años, ahorra diez veces más. La variable que decide es la que casi nunca está en la hoja comparativa: cuántos meses de intereses aceptas pagar. Siempre que te enseñen una cuota más baja, la primera pregunta es a cuánto plazo, y la segunda qué cuesta en total.

La comisión, y por qué los bancos lo ofrecen

Una reamortización cuesta una comisión de gestión — normalmente unos cientos, un orden de magnitud por debajo de los varios miles que cuesta una refinanciación en apertura y gastos de cierre. En nuestro caso, una comisión de 300 € es el 0,5 % de la aportación, frente al 2 % del nuevo saldo, o 6 288,88 €, supuestos para la refinanciación. No hay nueva solicitud, ni consulta de ficheros, ni tasación, ni nueva constitución de garantía, y esa es toda la razón de que la comisión sea pequeña: el préstamo no se sustituye, solo se recalcula. Las reglas de servicing de Fannie Mae describen exactamente esto — una reamortización del saldo pendiente al tipo vigente sobre el plazo restante, tras una amortización parcial sustancial, formalizada en un documento tipo.

Los bancos lo ofrecen porque casi no les cuesta nada y evita algo caro. Un prestatario cuya cuota se ha vuelto inasumible es un prestatario que puede subrogar el préstamo a otra entidad — llevándose el flujo de intereses — o, peor, retrasarse. La reamortización conserva el préstamo a su tipo y plazo originales retirando la presión, y el gestor mantiene un activo sano. Fíjate en que el incentivo juega a favor del banco cuando el tipo de mercado es superior al tuyo: prefiere con mucho reamortizar un préstamo al 6,5 % que perderlo ante un competidor al 6,0 %. No es razón para desconfiar de la oferta, pero sí para comprobar si refinanciar al mismo vencimiento te habría servido mejor.

Cuándo es la respuesta correcta

Dos situaciones hacen la reamortización claramente correcta, y comparten forma: una entrada de dinero que llega a la vez que un problema de caja. La primera es el clásico puente. Compraste antes de vender, así que cargas con dos pagos de vivienda; cuando se firma la venta de la anterior, llega una suma grande y la obligación que quieres reducir es la del préstamo nuevo. La reamortización convierte el importe directamente en una cuota menor sobre un préstamo ya concedido, en semanas y por unos cientos, sin un segundo estudio en un momento en que tu expediente — con dos hipotecas — se vería mal.

La segunda es un cambio de ingresos con el préstamo ya vigente: jubilación, paso a media jornada, un hogar que pasa de dos ingresos a uno. Aquí el problema es la cuota y volver a estudiar el expediente es justo lo que no sobrevivirías, porque el nuevo ingreso no soportaría el préstamo que ya tienes. La reamortización no pregunta nada sobre tus ingresos. Solo pide el dinero. Esa es la virtud, y por eso la opción merece estar en la conversación aunque su ahorro de intereses sea el menor.

No todos los préstamos lo permiten. Muchos programas con aval público lo excluyen, los préstamos a tipo variable a menudo también, y los gestores suelen imponer una aportación mínima y una reducción mínima de cuota antes de tramitarlo. En Europa continental el producto casi nunca existe con ese nombre, porque el equivalente está integrado en el derecho de amortización anticipada: haz una amortización parcial y el contrato normalmente te deja elegir entre reducir la cuota y acortar el plazo, que son exactamente nuestras dos primeras opciones. Lo que difiere no es el mecanismo sino el peaje — el derecho francés limita la indemnización por amortización anticipada a seis meses de intereses sobre lo amortizado o el 3 % del capital pendiente, el menor de los dos, y el derecho alemán prevé una compensación dentro de límites legales. Hazle tres preguntas a tu banco: ¿está permitida la reamortización?, ¿cuál es el mínimo?, y ¿qué me cuesta primero una amortización parcial?

Preguntas frecuentes

¿La reamortización cambia mi tipo de interés?

No, y ese es todo su sentido. El contrato no se sustituye, así que el tipo, el índice si lo tiene, la fecha de vencimiento y las demás condiciones siguen igual. Solo se mueven el capital y por tanto la cuota. Eso lo hace estrictamente mejor que refinanciar cuando tu tipo está por debajo del mercado — conservas un tipo que hoy no conseguirías — y estrictamente peor cuando el mercado ha bajado bastante por debajo de tu tipo, porque renuncias a capturar la mejora. El umbral no es un número fijo de puntos; calcula ambas y compara el total, no la cuota.

¿Puedo reamortizar más de una vez?

A veces, y lo decide el gestor. Donde se permite, cada reamortización lleva su propia comisión y su propia aportación mínima, así que una serie de operaciones pequeñas suele ser antieconómica — la comisión es fija mientras el beneficio escala con el importe. La alternativa que no cuesta nada es hacer aportaciones a capital según surjan sin pedir un recálculo: el plazo se acorta solo, capturas el mayor ahorro de intereses, y puedes pedir una única reamortización más adelante si cambian tus circunstancias. Esa secuencia te da lo mejor de ambas, al precio de no tener la cuota rebajada mientras tanto.

¿Es lo mismo una reamortización que una modificación del préstamo?

No, y la diferencia importa para cómo se trata. Una reamortización es un recálculo voluntario que pagas con tu propio dinero mientras el préstamo está al corriente; las condiciones distintas del capital no se tocan, y el gestor lo tramita como acto administrativo. Una modificación es un cambio del contrato en sí — tipo, plazo, a veces capital — concedida normalmente porque el prestatario está en dificultad o cerca de ella, y puede informarse de otro modo y acarrear consecuencias que la reamortización no tiene. Si un gestor califica tu petición de modificación, pregunta por qué y qué se va a comunicar.

¿Y si quiero la cuota más baja y además el ahorro de intereses?

Puedes tener ambas, en secuencia, y el truco es que la reamortización baja la cuota exigible sin impedirte pagar más. Reamortiza para bajar la obligación a 2 123,15 €, y luego aporta lo que puedas por encima los meses en que puedas. Los meses en que pagues los antiguos 2 528,27 € obtienes exactamente la misma reducción de capital que si no hubieras reamortizado; los meses en que no puedas, solo debes 2 123,15 €. El suelo más bajo es el seguro y el extra voluntario es el ahorro, y no se pierde nada salvo la comisión por tener ambas.

¿Debe ir la aportación a la hipoteca siquiera?

Esa es una decisión aparte y debe tomarse primero. Amortizar un préstamo te renta su tipo, sin riesgo y dejando la fiscalidad al margen — un 6,5 % aquí — pero convierte dinero líquido en patrimonio al que solo llegas vendiendo o volviendo a endeudarte bajo un techo de LTV, como expone nuestro artículo sobre el patrimonio de la vivienda. Antes de destinar 60 000 € a una hipoteca, comprueba que te queda efectivo suficiente para los imprevistos que si no se financiarían al tipo de una tarjeta, y liquida cualquier deuda más cara que la hipoteca. Solo lo que sobreviva a esas dos pruebas tiene sitio en esta comparación.