Hipoteca inversa: lo que estás vendiendo en realidad

Sin cuota, los intereses no tienen adónde ir

Una hipoteca ordinaria cobra intereses cada mes y recibe una cuota cada mes, y la cuota es mayor que los intereses, así que el saldo baja. Una hipoteca inversa cobra intereses cada mes y no recibe nada, así que los intereses se suman al saldo y devengan intereses al mes siguiente. Esa única diferencia estructural es todo el artículo. Convierte una serie decreciente en una serie que capitaliza, y capitalizar a cerca del siete por ciento no es un proceso suave: nuestra deuda se duplica cada 9,93 años, o sea unas dos veces la cifra inicial al año diez, cuatro veces al veinte y ocho veces al treinta.

La tasa de crecimiento no es solo el tipo de interés. En el programa estadounidense, la deuda acumula el tipo nominal más la prima anual del seguro, y ambos capitalizan. Con un 6,5 % de tipo nominal supuesto y un 0,5 % de prima, la deuda crece al 7 % nominal, es decir un 7,23 % anual con capitalización mensual. El tipo importa enormemente aquí porque no hay cuota que absorba la diferencia: al 5 %, la deuda a veinte años sería de 530 403 € en vez de 714 857 €, y al 8 % de 963 100 €. Pide siempre la tasa total de acumulación en vez del tipo de portada, y qué pasa con ella si el préstamo es a tipo variable.

El cruce, trazado correctamente

Pon dos curvas sobre los mismos ejes. La deuda parte de 177 000 € y crece al 7,23 %, de forma determinista. La vivienda parte de 400 000 € y crece según lo que haga el mercado. Donde se cruzan, el patrimonio del hogar en su propia casa se vuelve cero. En un mercado plano eso ocurre tras 11,68 años. Si los precios caen un uno por ciento anual, tras 10,21 años. Si suben un dos por ciento anual, tras 16,31 años, e incluso al tres por ciento anual — un ritmo que pocos mercados sostienen en términos reales durante dos décadas — tras 20,26 años. Prácticamente no existe trayectoria de precios plausible en la que el cruce no ocurra dentro de una jubilación corriente.

El cruce es tan difícil de evitar porque las dos curvas no compiten en igualdad. La deuda capitaliza al 7,23 % sobre un número que solo crece. La vivienda se revaloriza sobre un número mucho mayor, que es lo que da tiempo al prestatario al principio, pero la revalorización ni está garantizada ni suele ser tan rápida en términos reales. Compara ambos tipos: para que la deuda nunca alcanzara al valor, los precios tendrían que subir más del 7,23 % anual mientras el prestatario habite la vivienda, y desde un punto de partida en el que la deuda ya es el 44 % del valor.

Merece la pena decir con claridad qué recibió el hogar a cambio. El prestatario dispuso de 160 000 € en efectivo. Al año veinte, los intereses y primas acumulados suman 537 857 €, y la posición de la herencia en un mercado plano es cero. Si eso es un mal resultado depende por completo de qué hicieron esos 160 000 €. Veinte años quedándose en su propia casa, cuidados pagados, o no haber tenido que vender en un mal mes, son bienes reales que una hoja de cálculo no valora. Lo que la hoja sí puede hacer — y es su único trabajo aquí — es asegurarse de que nadie se sorprenda en el año doce.

Sin recurso: qué garantiza y qué no

La protección central es real y no debe minimizarse. En el programa estadounidense, el prestatario o su herencia nunca debe más que el saldo del préstamo o el valor del inmueble, el menor de los dos, y ningún activo distinto de la vivienda puede alcanzarse para cubrir el déficit. El derecho francés enuncia el mismo principio en una frase: la deuda del prestatario o de sus causahabientes no puede nunca exceder el valor del inmueble apreciado al vencimiento del contrato. En nuestro caso de mercado plano al año veinte, la deuda son 714 857 € y el inmueble vale 400 000 €; la herencia entrega el inmueble y la diferencia de 314 857 € la soporta el seguro o el prestamista, no la familia.

Lo que no hace es preservar nada. La ausencia de recurso topa la pérdida en cero; no pone ningún suelo por encima de cero. En tres de nuestras cuatro trayectorias, la familia hereda la obligación de entregar una casa y nada más. Tampoco garantiza que el prestatario conserve la vivienda: regula lo que se debe al final, no si el final llega pronto. Y no protege del riesgo de que el prestatario sobreviva a la utilidad del dinero — disponer de un capital a los setenta y necesitar otro a los ochenta y cinco es una secuencia frecuente y desdichada, porque para entonces la capacidad de endeudamiento la ha consumido la capitalización.

Las obligaciones que aún pueden terminarla antes

No hay cuota mensual, lo que no es lo mismo que no haber obligaciones. En el programa estadounidense, el prestatario debe mantener el inmueble como residencia principal, pagar los impuestos sobre la propiedad y el seguro, y conservar la vivienda en estado razonable. Incumplir cualquiera de esas obligaciones es un supuesto de vencimiento anticipado que hace exigible el préstamo, y las cargas del inmueble son la causa más frecuente. La respuesta del propio programa a ese riesgo es una evaluación financiera previa, que puede exigir reservar parte del importe para pagar impuestos y seguro — dinero que el prestatario ya no puede gastar en otra cosa.

La condición de residencia es la que pilla desprevenidas a las familias. Un prestatario que ingresa en un centro de cuidados más allá de un plazo definido generalmente ya no ocupa el inmueble como residencia principal, y el préstamo vence — justo en el momento en que la familia está menos capacitada para gestionar una venta. Relacionada con ella está la posición de un cónyuge o pareja que no es prestatario: las reglas sobre si un cónyuge supérstite no prestatario puede permanecer en la vivienda han cambiado con el tiempo y son muy específicas, y esta es la pregunta más importante que debes tener respondida por escrito antes de firmar nada. No aceptes una garantía verbal al respecto.

Los herederos, y adónde van las comisiones

Cuando el préstamo vence, los herederos tienen un conjunto definido de opciones: pagar el saldo y quedarse la casa, venderla y quedarse lo que exceda del saldo, o entregarla. En el programa estadounidense, los herederos que quieran conservar la vivienda cuando el saldo supere al valor pueden adquirirla por el 95 % del valor tasado en lugar de por el saldo íntegro — una previsión que solo actúa tras el cruce. En nuestro caso de mercado plano, el saldo supera el 95 % del valor al año 10,95, algo antes de superar el valor mismo al 11,68. Los plazos para decidir son cortos y corren desde el hecho desencadenante, no desde que la familia encuentra los papeles.

La estructura de comisiones merece verse en conjunto y no partida a partida. En nuestro caso, la prima de seguro inicial son 8 000 €, la comisión de apertura 6 000 € y los gastos de formalización 3 000 €, es decir 17 000 € — un 4,25 % del valor de la vivienda y un 10,63 % del efectivo que el prestatario recibió de verdad. Como todo ello se financia, empieza además a capitalizar al 7,23 % desde el primer día: esos 17 000 € se convierten por sí solos en 68 659 € de deuda al año veinte. Luego la prima anual añade medio punto a la tasa de acumulación durante toda la vida del préstamo. Ninguna de estas cargas está oculta — se informan — pero se expresan sobre el valor de la vivienda, donde parecen modestas, mientras su peso recae sobre el dinero que recibes, donde no lo son.

Los mercados no tienen el mismo instrumento

La Home Equity Conversion Mortgage estadounidense es un programa asegurado por el gobierno federal, con una sesión de asesoramiento independiente obligatoria antes de poder solicitarlo, una edad mínima de 62 años, una garantía legal de ausencia de recurso y las primas de seguro que la pagan. Esa combinación — seguro público más asesoramiento obligatorio — es inusual, y es lo que hace del producto algo corriente allí en vez de un producto de nicho.

Francia dispone de un instrumento distinto con la misma economía. El prêt viager hypothécaire se define en el código de consumo como un préstamo a una persona física, garantizado con hipoteca sobre un inmueble de uso residencial, cuyo principal e intereses capitalizados anualmente solo pueden exigirse al fallecimiento o en caso de venta o desmembración del bien. El tope sin recurso figura expresamente en el código. No hay detrás ningún esquema de seguro público ni obligación de asesoramiento del tipo estadounidense, y el mercado ha seguido siendo pequeño. España regula la hipoteca inversa mediante una ley de 2007 que exige que el prestatario tenga 65 años o más, o se encuentre en situación de dependencia o discapacidad reconocida, y — este es el rasgo destacable — hace obligatorio el asesoramiento independiente antes de firmar. El prestito vitalizio ipotecario italiano, reservado a propietarios mayores de 60 años, fue reformulado por una ley de 2015 y un decreto de desarrollo del mismo año que fijan la información y el procedimiento de liquidación.

Alemania y Portugal son los dos mercados en los que el lector debe ser más prudente, porque en ninguno existe un producto legal corriente de este tipo y lo que se ofrece en su lugar puede ser algo estructuralmente distinto — una venta con reserva de uso, una venta parcial, una fórmula de renta vitalicia. Eso no son hipotecas inversas: transfieren la propiedad, o parte de ella, en vez de crear una deuda contra ella, y las protecciones descritas en este artículo no se trasladan. Si te ofrecen movilizar el valor de tu vivienda en un mercado sin marco legal específico, la primera pregunta no es cuánto cuesta sino qué estoy cediendo exactamente, y la respuesta hay que comprobarla en el contrato y con un asesor que no cobre del vendedor.

Preguntas frecuentes

¿Es más prudente una línea de crédito que una disposición única?

Aritméticamente, disponer más tarde significa menos capitalización, así que sí, en ese sentido estricto. Disponer de 1 000 € al mes durante veinte años en vez de 160 000 € de golpe — 240 000 € de efectivo en total — produce una deuda de 589 585 € al año veinte frente a 714 857 € con la disposición única, pese a entregar la mitad más de efectivo, porque son las primeras disposiciones las que capitalizan más tiempo. A cambio, una línea puede reducirse o congelarse en los casos previstos en el contrato, y un capital ya cobrado no. Lee qué puede hacer la entidad con una línea no dispuesta antes de tratarla como una reserva con la que contar.

¿Puede el prestamista quedarse la vivienda en vida del prestatario?

No porque el saldo haya crecido — el crecimiento por sí solo nunca es un incumplimiento — pero sí, si se infringe alguna de las obligaciones continuadas. No pagar los impuestos del inmueble o el seguro, dejar que la vivienda caiga por debajo del estado exigido, o dejar de ocuparla como residencia principal pueden hacer exigible el préstamo estando el prestatario vivo. Por eso el asesoramiento obligatorio del programa estadounidense dedica tiempo a las cargas del inmueble y por eso puede exigirse una reserva. Si el dinero está tan justo que los impuestos peligran, una hipoteca inversa no elimina ese riesgo; lo convierte en riesgo de perder la casa.

¿Qué pasa si los precios de la vivienda caen mucho?

Para el prestatario y la herencia, nada cambia en lo financiero, y ahí es donde el tope sin recurso se gana de verdad su prima: la deuda queda limitada al valor por mucho que el valor caiga, y la pérdida recae en la aseguradora o el prestamista. En nuestra trayectoria de caída del uno por ciento anual, al año veinte la deuda es de 714 857 € frente a un valor de 327 163 €, y el déficit de 387 694 € no es problema de la familia. Lo que sí cambia es el calendario: un mercado a la baja adelanta el cruce — 10,21 años en vez de 11,68 — de modo que cualquier plan que contara con vender conservando patrimonio hay que abandonarlo antes de lo previsto.

¿Hay una forma más barata de conseguir ese mismo dinero?

A menudo la hay, y las alternativas deben valorarse antes que el producto. Vender y mudarse a algo más pequeño realiza todo el patrimonio neto en vez de una fracción y no inicia capitalización alguna, al precio de dejar la casa. Un préstamo convencional o una línea garantizada sobre el inmueble es más barato por unidad prestada pero exige ingresos para atenderlo y puede retirarse. La ayuda familiar, un programa local para propietarios mayores, o un mecanismo de aplazamiento del impuesto sobre la propiedad donde exista, pueden cubrir la necesidad concreta por una fracción del coste. La pregunta que importa es para qué es el dinero, porque atender una necesidad temporal con un instrumento permanente es la forma más común en que esto sale mal.

¿Por qué el asesoramiento es obligatorio en unos mercados y en otros no?

Porque el producto se vende a personas cuyas circunstancias dificultan una decisión sin prisas, y los legisladores de algunos mercados concluyeron que la información por sí sola no bastaba. El programa estadounidense exige una sesión con un asesor homologado antes de la solicitud; la ley española exige asesoramiento independiente antes de firmar una hipoteca inversa. Donde no existe ese requisito — Francia e Italia tienen marcos legales sin mandato de asesoramiento al estilo americano — la carga de conseguir una segunda opinión verdaderamente independiente recae en el prestatario y la familia. Consíguela igualmente. El coste de una hora con un asesor que no gana nada con el resultado es irrisorio frente a las cifras de este artículo.