Un préstamo de construcción no es una hipoteca

Es un compromiso de prestar, no una suma de dinero

El modelo mental que causa problemas es el de la hipoteca: llega una suma, es tuya, la pagas. Un préstamo de construcción es una línea. El prestamista acuerda un máximo, acuerda un calendario de etapas en las que se liberarán fondos, y luego no libera nada hasta que cada etapa se ha alcanzado y verificado — normalmente por un inspector que visita la obra y confirma que lo facturado se ha ejecutado de verdad. El dinero que no has dispuesto es dinero que no pagas, y por eso el calendario de etapas es el documento más importante del expediente después del propio presupuesto.

De esa estructura se siguen dos diferencias más. La primera: durante la obra normalmente solo pagas intereses — no hay principal que amortizar, porque el saldo aún crece. La segunda: el préstamo tiene una fecha de fin firme, típicamente de doce a dieciocho meses, y no es un vencimiento en el sentido hipotecario sino un plazo: llegado ese punto, la línea debe convertirse en financiación a largo plazo o devolverse. Un préstamo de construcción que llega a su fecha de fin con el edificio sin terminar es un problema serio, y es el escenario que cada cláusula del contrato está escrita para anticipar.

Intereses sobre lo dispuesto, y por qué sale más o menos la mitad

Desarrolla el calendario de la tabla mes a mes. En el mes uno el saldo es de 40 000 € y el interés 40 000 × 0,085 ÷ 12 = 283,33 €. El mes dos no dispone nada: saldo e interés se repiten. El tres dispone 70 000 €, llevando el saldo a 110 000 € y el interés mensual a 779,17 €. Y así sucesivamente: 1 204,17 € al mes desde el cinco, 1 770,83 € desde el siete, 2 266,67 € desde el nueve, 2 620,83 € en el once y 2 833,33 € en el último, cuando la totalidad de los 400 000 € está viva. Suma las doce cifras y los intereses durante la obra son 18 062,50 €.

Hay un atajo que explica el resultado y vale para cualquier calendario. Suma los doce saldos mensuales y divide por doce: el saldo medio a lo largo de la obra es de 212 500 €, el 53,13 % de la línea. Los intereses sobre un saldo medio durante un año son simplemente ese saldo por el tipo, y el 53,13 % de 34 000 € son 18 062,50 € — la misma respuesta. Toda la cuestión se reduce por tanto a un solo número: ¿qué fracción de la línea está viva en promedio? Dispón pronto y fuerte y esa fracción tiende a uno; dispón tarde y el coste se desploma. Un calendario que adelanta un gran pago de materiales no es gratis, y el efecto en intereses de retrasarlo tres meses se calcula antes de aceptarlo.

La conversión a financiación definitiva: una firma o dos

Cuando el edificio está terminado, la línea corta y cara debe convertirse en un préstamo largo ordinario, y hay dos formas de organizarlo. Una estructura de firma única monta ambos en una sola operación al inicio: firmas una vez, el préstamo se dispone durante la obra y se convierte automáticamente en amortizable al terminar. Una estructura de dos firmas los trata como dos operaciones distintas: primero se monta el préstamo de construcción y después una hipoteca aparte que lo cancela. El arbitraje es simple. Una firma cuesta un juego de gastos; dos firmas cuestan dos. En nuestro proyecto de 400 000 €, un segundo juego de gastos al 1,5 % son 6 000 € de pura duplicación.

El argumento contrario es el riesgo de tipo, y va en sentido inverso. Firmar una vez fija las condiciones del préstamo definitivo al inicio de una obra que durará un año o más, lo que te protege si los tipos suben y te encierra si bajan. Dos firmas dejan el tipo largo abierto hasta que el edificio exista, ventaja en mercado a la baja y exposición en mercado al alza — y, más grave, deja la propia refinanciación condicionada a tu situación en esa fecha posterior. Un cambio de empleo, una caída de ingresos o una tasación por debajo del presupuesto pueden impedir que se conceda el segundo préstamo, y la línea de construcción vence igualmente. La firma única cuesta menos y elimina ese riesgo; dos firmas cuestan más y conservan una opción. Con nuestras cifras, el préstamo definitivo al 6,5 % a treinta años paga 2 528,27 € al mes en ambos casos.

Contingencia y retención hacen trabajos distintos

En toda operación de construcción bien montada se reservan dos sumas, y se confunden constantemente. La provisión para imprevistos es tuya: una partida, comúnmente en torno al 10 % del coste de obra — 40 000 € en nuestro proyecto de 400 000 € — apartada para lo que nadie dibujó. Roca donde los planos suponían tierra, una acometida que hay que desviar, un material sustituido porque el previsto no está disponible. No es grasa en el presupuesto; es el presupuesto reconociendo que un edificio se descubre tanto como se diseña. Un proyecto financiado sin imprevistos es un proyecto cuya primera sorpresa se convierte en una crisis de financiación.

La retención es dinero del constructor y se le retiene a él, no a ti. Un porcentaje de cada pago certificado — comúnmente en torno al 10 %, o sea 7 000 € retenidos de un pago de etapa de 70 000 € — se conserva y se libera solo cuando la obra está terminada y los defectos subsanados. Su objeto es la palanca: garantiza que el contratista mantenga un saldo impagado que merezca la pena volver a buscar en el momento en que la obra restante es menuda, tediosa y poco rentable, que es justo el momento en que si no los constructores desaparecen hacia la siguiente obra. Las dos reservas protegen por tanto contra fallos opuestos. La contingencia te protege de que el edificio cueste más de lo previsto; la retención te protege de que el edificio no se termine.

Por qué el tipo es alto: un edificio sin terminar es mala garantía

Un préstamo se tarifica sobre lo que el prestamista puede recuperar si el prestatario deja de pagar, y ahí está toda la explicación del tipo de un préstamo de construcción. Una casa terminada tiene mercado. Una casa a medio construir casi no lo tiene: el conjunto de compradores se limita a quienes acepten retomar el diseño parcialmente ejecutado de otro, con una calidad de ejecución desconocida tras tabiques cerrados, un contratista impagado que puede haber inscrito una carga sobre el título, y unas licencias que pueden caducar. La recuperación en ese escenario es lenta, incierta y cara, así que el préstamo se tarifica por encima de una hipoteca sobre el mismo inmueble una vez terminado.

Todo lo demás que hace irritantes estos préstamos se sigue del mismo hecho. Las inspecciones existen porque el prestamista adelanta dinero contra una obra que de otro modo no puede verificar. La retención existe porque el último diez por ciento de una obra es la parte con más probabilidades de no hacerse nunca. El plazo corto existe porque el prestamista quiere que la fase arriesgada acabe pronto. El aval personal que los prestamistas exigen a menudo existe porque la garantía real no basta durante la obra. Nada de eso es arbitrario, y entender la razón hace mucho más fácil negociar lo que sí es negociable — el calendario de disposiciones, la cadencia de inspecciones y la definición de cada etapa — en vez de lo que no lo es.

En Francia el escalonamiento no se negocia, es reglamentario

Cuando un comprador francés adquiere una vivienda por construir, la operación suele ser una vente en l'état futur d'achèvement, y el calendario de pagos lo fija el reglamento y no el promotor. El artículo R261-14 del código de la construcción y la vivienda limita el importe acumulado exigible al 35 % del precio al terminar los cimientos, al 70 % cuando el edificio queda estanco y al 95 % al terminar la obra, con el saldo debido en la entrega — y ese último 5 % puede consignarse cuando el comprador discute la conformidad con el contrato. En un proyecto de 400 000 €, esos topes son 140 000 €, 280 000 €, 380 000 € y un saldo final de 20 000 €.

El contraste con la estructura estadounidense es instructivo, porque desplaza el riesgo en vez de suprimirlo. Bajo el escalonamiento reglamentario la exposición del comprador está acotada por la ley en cada momento de la obra: el promotor nunca puede tener más dinero tuyo del que los trabajos justifiquen, y la garantía de terminación que acompaña a la venta existe para acabar el edificio si el promotor falla. Bajo un préstamo de construcción el prestatario soporta directamente el riesgo de terminación y el prestamista lo gestiona mediante inspecciones y retención. Ninguno de los dos enfoques es gratis. El comprador en venta escalonada renuncia al control del diseño y del constructor; el prestatario con préstamo de construcción conserva ese control y asume el riesgo que lo acompaña.

Preguntas frecuentes

¿Se amortiza capital durante la obra?

Normalmente no. La estructura habitual es solo intereses durante la construcción, calculados cada mes sobre el saldo dispuesto hasta la fecha, con el principal devuelto íntegro al convertirse en el préstamo definitivo o en la venta. Eso tiene una implicación evidente de tesorería y otra menos evidente de presupuesto: el interés crece con cada disposición, de modo que el coste mensual de los últimos meses de obra vale varias veces el del inicio. En nuestro calendario, el interés del primer mes es de 283,33 € y el del último de 2 833,33 € — diez veces más. Un hogar que además paga alquiler o una hipoteca existente durante la obra debe prever la segunda cifra, no la primera.

¿Qué pasa si la obra se pasa de la fecha de fin?

Se convierte en una negociación de prórroga, y conviene leer sus términos antes de necesitarlos y no después. Una línea de construcción tiene un vencimiento firme y, si el edificio no está terminado y el préstamo definitivo no puede formalizarse, el prestamista tiene derecho a cobrar sobre un inmueble por definición invendible. En la práctica la mayoría de los prestamistas prorroga, y la mayoría de las cláusulas de prórroga llevan una comisión y a menudo un tipo mayor para el periodo ampliado. Lo que varía enormemente es si la prórroga es discrecional del prestamista o un derecho bajo condiciones enunciadas. Esa distinción vale más que una pequeña diferencia de tipo anunciado, porque una prórroga discrecional negociada desde una posición débil sale cara de un modo que ninguna tarifa muestra. Pregunta qué activa una prórroga, cuánto cuesta y quién decide, y haz que la respuesta conste en el contrato.

¿Puede contar como entrada un terreno que ya poseo?

A menudo sí, y es una de las características más útiles de este tipo de financiación. Cuando el prestatario ya posee la parcela libre de cargas, su valor de tasación se trata comúnmente como fondos propios en la operación, lo que puede reducir o eliminar la entrada en efectivo exigida. El importe reconocido es el valor estimado por el tasador del prestamista y no lo que pagaste, así que una parcela comprada barata hace años puede aportar bastante más que su precio de compra, y una comprada hace poco a buen precio puede aportar menos de lo que esperas. Cuando la parcela sigue hipotecada — bajo un préstamo de suelo, por ejemplo — la línea de construcción suele tener que cancelar ese préstamo en la primera disposición, lo que reduce el aporte reconocido y debe figurar en el plan de tesorería desde el principio.

¿Una firma única siempre sale más barata que dos?

Más barata en gastos, no necesariamente más barata en total, y en la distancia entre esas dos afirmaciones vive la decisión. Una firma única evita un segundo juego de costes — 6 000 € en nuestro proyecto al 1,5 % — y elimina el riesgo de que el préstamo definitivo no pueda concertarse llegado el momento, que es la más seria de las dos consideraciones. Lo que te cuesta es el tipo: estás fijando las condiciones de un préstamo a treinta años al inicio de una obra, y si los tipos largos bajan de forma apreciable en ese año tendrás un préstamo tarificado para un mundo que ya no existe, con la subrogación y sus propios costes como único remedio. Compara bien poniendo precio a la segunda firma frente a la diferencia de tipo que esperas, y sé honesto en que estás valorando una opción sobre tipos y no eligiendo entre dos montajes administrativos.

¿Por qué los prestamistas inspeccionan antes de cada disposición?

Porque lo único que respalda el dinero ya entregado es una obra que existe, y el prestamista no tiene otro modo de saberlo. Una factura prueba que un contratista pidió cobrar; no prueba que se hayan hormigonado los cimientos. La inspección convierte una pretensión en un hecho verificado antes de que se mueva más dinero, lo que protege al prestamista y, menos evidentemente, te protege a ti: un profesional independiente que confirme que cada etapa está realmente terminada antes de liberar el pago correspondiente es justo el control que un promotor particular querría y que rara vez encargaría por su cuenta. El consejo práctico no es soportar las inspecciones sino alinearlas con tus intereses: pide copia de cada informe y trata cualquier discrepancia entre lo certificado y lo que ves como algo que hay que plantear de inmediato, no al final.