Cuándo compensa de verdad renegociar o subrogar la hipoteca: Francia, Alemania, Italia

El ahorro es la diferencia por los intereses que aún no has pagado

Un préstamo amortizable carga los intereses al principio por construcción. La cuota es constante, pero su reparto se mueve: el primer año es casi todo interés, el último casi todo capital. No es una decisión de diseño de los bancos, es lo que ocurre al aplicar un tipo fijo a un capital que mengua. La consecuencia para la refinanciación es directa y contraintuitiva: lo que puedes ahorrar no es proporcional al plazo que queda, es proporcional a los intereses todavía enterrados en las cuotas futuras, y esa cantidad cae mucho más deprisa que el plazo.

La versión concreta, calculada sobre un solo préstamo. Un préstamo de 250 000 € a 20 años al 3,90% nominal tiene una cuota de 1 501,81 €. Baja el tipo 0,80 puntos en distintos momentos manteniendo el plazo restante, y el ahorro total es de 20 307 € si actúas a los dos años, 14 455 € a los cinco, 9 487 € a los ocho, 5 477 € a los once, 2 504 € a los catorce y 650 € a los diecisiete. Mismo prestatario, mismo préstamo, misma bajada; la única variable es cuándo. Quien cita un umbral fijo de diferencia de tipo como regla de oro cita un número que es correcto en un instante de la vida del préstamo y falso en todos los demás.

Francia: dos operaciones distintas con dos estructuras de coste distintas

Renegociar con tu banco y subrogar con otro se parecen y jurídicamente no son el mismo acto. En una renegociación el préstamo continúa bajo novación: no hay amortización anticipada, así que no puede cobrarse comisión por amortización anticipada, y el coste se limita a unos gastos de novación más, a veces, una garantía reescrita. En una subrogación el préstamo antiguo lo amortiza íntegramente el nuevo prestamista, lo que es una amortización anticipada, y el artículo L313-47 del código de consumo concede a la vez ese derecho en cualquier momento y una indemnización con tope por los intereses no percibidos.

El tope está en el artículo R313-25 y es doble: la indemnización no puede exceder el valor de seis meses de intereses sobre el capital amortizado al tipo medio del préstamo, ni superar el 3% del capital pendiente antes de la amortización. Ambos límites se aplican, así que el prestatario paga el menor, y cuál muerde depende del tipo. Al 3,90%, seis meses de intereses son el 1,95% del saldo, cómodamente bajo el tope del 3%; en el ejemplo anterior, 3 786,59 € frente a 5 825,52 € del 3%. A un tipo superior al 6%, el tope del 3% pasa a ser el que muerde. El artículo L313-48 suprime después toda indemnización cuando la amortización anticipada sigue a la venta del inmueble por cambio de lugar de trabajo, fallecimiento o cese forzoso de la actividad profesional del prestatario o su cónyuge, y el artículo L313-49 prohíbe cargarle nada más.

Alemania: un reloj más que un tope, y una penalización hipotecaria que no tiene tope

Las hipotecas alemanas a tipo fijo no son resolubles a voluntad, y esto es lo primero que hay que interiorizar: dentro del periodo de tipo fijo el prestatario no tiene derecho ordinario a amortizar anticipadamente, así que la pregunta «cuánto sería la penalización» a menudo no se plantea porque no hay salida que valorar. Lo que da en cambio el parágrafo 489 del código civil es un derecho incondicional que llega en una fecha. Para un préstamo a tipo deudor fijo, el prestatario puede resolver total o parcialmente a los diez años del desembolso íntegro, con preaviso de seis meses, y el parágrafo 489, apartado 4, dispone que ese derecho no puede excluirse ni dificultarse por contrato. Un tipo fijo a veinte años es, por tanto, en la práctica, un compromiso de diez años y medio, con el prestatario en posesión de una opción después.

Antes de esa fecha, salir requiere en general el acuerdo del prestamista o un interés legítimo como una venta, y conlleva una Vorfälligkeitsentschädigung. Aquí está el punto que la mayoría de los resúmenes yerra: los topes porcentuales del parágrafo 502, apartado 3 —el 1% del importe amortizado anticipadamente, o el 0,5% si queda menos de un año— están escritos para los créditos al consumo generales, no para los créditos inmobiliarios a consumidores. En una hipoteca el prestamista puede reclamar su perjuicio adecuado directamente ligado a la amortización anticipada, calculado sobre una base de reinversión, y sobre un saldo grande en un entorno de tipos a la baja esa cifra puede valer varias veces el 1%. El parágrafo 502, apartado 2, sí da al prestatario una defensa real: el derecho queda excluido cuando la información contractual sobre la duración, los derechos de resolución o el método de cálculo de la indemnización es insuficiente, motivo documentado que ha compensado a muchos prestatarios que leyeron su contrato con atención.

Italia: la subrogación es gratuita por ley, lo que cambia todo el cálculo

El artículo 120-quater del texto único bancario regula la subrogación en los contratos de financiación y está escrito para eliminar fricción en vez de tarificarla. Todo pacto, incluso posterior al contrato, que impida al deudor ejercer el derecho de subrogación o lo encarezca es nulo. El prestamista subrogado entra en las garantías existentes, personales y reales, de modo que la inscripción hipotecaria se conserva en lugar de cancelarse y recrearse. La operación debe completarse en treinta días hábiles desde que el cliente pide al prestamista entrante que obtenga del original el importe exacto de la deuda residual. Y el artículo 7 de la ley 40/2007 anula por separado las penalizaciones por amortización anticipada para personas físicas en préstamos contratados para comprar o reformar vivienda o locales destinados a su propia actividad económica o profesional, para contratos celebrados desde la entrada en vigor del decreto el 2 de febrero de 2007.

Cuando la operación es gratuita, el punto de equilibrio se desploma a cero y la única pregunta que queda es si el nuevo tipo es más bajo: cualquier diferencia, por pequeña que sea, compensa desde el primer mes. Es una decisión realmente distinta de la francesa o la alemana, y por eso el comportamiento de refinanciación en Italia responde a pequeños movimientos de tipos que no valdrían el papeleo en otros sitios. Los límites también conviene conocerlos: una subrogación transfiere la deuda residual, no te presta más, así que no es la vía para liberar valor ni consolidar otros créditos. Eso exige un préstamo nuevo, con sus costes, su tasación y su inscripción: otra operación con otra aritmética.

Tres números, en este orden

Empieza por el plazo restante, porque limita todo lo demás. Por debajo de unos siete años, incluso un punto entero de diferencia sobre un saldo medio rara vez cubre un paquete completo de refinanciación, y la respuesta honesta suele ser no hacer nada. Toma después la diferencia entre tu tipo y el que puedes obtener realmente hoy, cotizado al mismo plazo, no un tipo gancho para un nuevo prestatario de otro perfil. Consigue luego el coste total por escrito, entero: indemnización si la hay, gastos de estudio, garantía o inscripción hipotecaria, honorarios de intermediación y cualquier seguro que exija la nueva oferta. Divide ese total por el ahorro mensual y tienes el punto de equilibrio en meses. Compáralo con el tiempo que de verdad esperas conservar el préstamo, que para la mayoría es más corto que lo que dice el contrato.

Una trampa merece su propia frase: alargar el plazo. Una oferta nueva a un tipo más bajo durante un periodo más largo siempre mostrará una cuota menor, y a menudo costará más en total que el préstamo que dejas. Si la nueva propuesta alarga el cuadro, calcula el coste total restante de ambos lados en vez de comparar cuotas, porque la cuota es el número que controla el vendedor y el total es el número que pagas. Alargar es una elección legítima cuando la restricción es la tesorería, pero entonces dilo en voz alta y deja de llamarlo ahorro.

Preguntas frecuentes

¿Es un punto de diferencia la regla de oro correcta?

Es una regla de oro que ignora la única variable que importa. En el préstamo calculado arriba, una bajada de 0,80 puntos vale 20 307 € a los dos años y 650 € a los diecisiete: un factor de treinta con la misma diferencia. Una diferencia de 0,30 puntos tomada a los seis años vale 4 808 € en ese préstamo, lo que bate holgadamente a un punto entero tomado en los últimos años. Sustituye la regla por una división: coste total de la operación dividido por el ahorro mensual da el punto de equilibrio en meses, y ese es el número a comparar con cuánto tiempo conservarás el préstamo.

Francia: ¿sale más barato renegociar con mi banco que cambiarme?

Normalmente sí en coste, y normalmente peor en tipo, por lo que conviene poner ambas al lado. Una renegociación es una novación del contrato existente: no hay amortización anticipada, así que no hay indemnización, y los gastos suelen ser modestos, lo que en el ejemplo anterior da un punto de equilibrio de unos trece meses con 1 000 € de gastos. Una subrogación lleva la indemnización, con el tope del artículo R313-25, más gastos de estudio y de garantía, pero se negocia frente a la oferta de un competidor y no frente a la buena voluntad de tu banco para perder margen. La secuencia práctica es conseguir primero una oferta competidora en firme y presentarla después, porque una renegociación sin alternativa escrita es una petición, no una negociación.

Alemania: llevo ocho años de un tipo fijo a quince. ¿Puedo salir?

Todavía no por el derecho ordinario, pero pronto y en una fecha conocida. El parágrafo 489 del código civil te permite resolver a los diez años del desembolso íntegro del préstamo, con preaviso de seis meses, y ese derecho no puede excluirse por contrato: en tu caso, el preaviso puede darse durante el décimo año y el préstamo se extingue seis meses después. Antes de eso, salir requiere el acuerdo del prestamista o un interés legítimo como vender el inmueble, y conlleva una indemnización no sujeta al tope del 1% escrito para el crédito al consumo general. Si la fecha de los diez años está cerca y los tipos son atractivos ahora, el instrumento a mirar es un contrato a plazo que fija el tipo de hoy para un desembolso en esa fecha futura, con una prima por la espera.

Italia: ¿una subrogación no cuesta de verdad nada, incluido el notario?

Eso es exactamente lo que el artículo 120-quater del texto único bancario pretende lograr: todo pacto que impida el ejercicio del derecho de subrogación o lo encarezca para el deudor es nulo, sea cual sea su fecha. El prestamista entrante entra en las garantías personales y reales existentes, así que la hipoteca no se cancela y vuelve a inscribir, y los gastos de escritura no recaen en el prestatario. El plazo de conclusión es de treinta días hábiles desde que el cliente pide al prestamista entrante obtener del original el importe exacto de la deuda residual. Lo que no está cubierto es todo lo que exceda de sustituir la deuda residual —un importe mayor, otro inmueble, crédito adicional— porque entonces es un préstamo nuevo y no una subrogación, con los costes ordinarios de uno.

La nueva oferta baja mi cuota pero añade cuatro años. ¿Es un ahorro?

Es una mejora de tesorería y, en casi todos los casos, un coste total mayor. Los intereses corren sobre el capital pendiente mientras ese capital exista, así que cuatro años más suelen tragarse más que el beneficio de un tipo más bajo. Para verlo con claridad, calcula el total de todas las cuotas restantes en cada opción y compara esos dos números: es la comparación que la cuota está diseñada para ocultar. Alargar es defendible si la cuota aprieta de verdad al hogar, pero llámalo por su nombre, y si lo haces, comprueba si el nuevo contrato permite amortizaciones parciales sin gastos para poder acortarlo de nuevo cuando las circunstancias lo permitan.