Los puntos hipotecarios: cuándo comprar una rebaja del tipo sale realmente a cuenta

Un punto es el 1 % del préstamo, no del precio

El vocabulario hace tropezar antes que la aritmética. Un punto de descuento es el uno por ciento del capital prestado, pagado una sola vez, en la firma. En una casa de 375 000 € comprada con un 20 % de entrada, el préstamo es de 300 000 €, así que un punto son 3 000 € — no 3 750 €. Equivócate de base y todas las cifras siguientes fallan por el tamaño de tu entrada. Las entidades también cotizan fracciones: medio punto, un cuarto de punto, o una cifra rara como 0,875 puntos que sale de su motor de precios y no de un menú.

Un punto tampoco es una comisión de apertura, aunque ambas se coticen en la misma unidad. La comisión de apertura remunera a la entidad por montar el préstamo y no te compra nada; un punto de descuento compra un tipo contractual más bajo que acompaña al préstamo toda su vida. Ambos entran en la TAE, y por eso justamente la TAE de un préstamo con puntos queda más cerca de su tipo nominal de lo que uno esperaría, y por eso comparar dos ofertas solo por el tipo nominal es la forma de acabar pagando un tipo que no necesitabas.

El espejo también existe y conviene conocerlo: el crédito del prestamista, a veces llamado punto negativo. Aceptas un tipo más alto y la entidad asume parte de tus gastos de cierre. Es el mismo intercambio al revés — liquidez ahora a cambio de un tipo peor después — y es la elección correcta precisamente para el prestatario al que los puntos no le convienen: el que espera mudarse o subrogar pronto. La aritmética de equilibrio de abajo funciona igual, con los signos cambiados.

El punto de equilibrio que todos calculan y el que deberían

Tomemos el caso trabajado: 300 000 € a 30 años, 6,00 % sin puntos, 5,75 % con uno. La cuota sale de la fórmula de anualidad clásica, demostrada por completo en nuestro artículo sobre la fórmula de la cuota; aquí nos limitamos a usarla. Al 6,00 % da 1 798,65 €, al 5,75 % da 1 750,72 €. El ahorro es de 47,93 € al mes, el coste de 3 000 €, y la cuenta que todo el mundo escribe es 3 000 € ÷ 47,93 € = 62,6, redondeado a 63 meses — cinco años y tres meses.

Esa cifra es falsa, y lo es de forma instructiva. Suma un ahorro del mes 60 y un ahorro del mes 1 como si fueran intercambiables, cuando los 3 000 € se entregaron íntegros en el mes 0. El dinero tiene precio. Si el uso alternativo de esos 3 000 € rentaba un 4 %, la pregunta honesta es cuándo el valor actual del flujo de ahorros de 47,93 € alcanza 3 000 €. Descontando cada ahorro mensual al 4 % nominal — es decir, dividiendo el ahorro del mes k entre 1,003333 elevado a k — el acumulado cruza los 3 000 € en el mes 71. No 63: 71, cinco años y once meses. Ocho meses de diferencia, solo por un paso que el atajo se salta.

Hay una segunda corrección, y empuja en sentido contrario. Un tipo más bajo no solo encoge la cuota; cambia su reparto. Al 5,75 % una porción mayor de cada cuota va a capital, así que la deuda baja más rápido. A los 63 meses el préstamo sin puntos debe 920 € más que el préstamo con punto. Si vendes o subrogas, liquidas ese capital: esos 920 € son dinero real en esa fecha. Contando ambos efectos — ahorro de cuota y diferencia de capital, cada uno descontado al 4 % — el punto se ha pagado solo en el mes 54, cuatro años y seis meses.

Tres cifras, un solo préstamo: 63, 71 y 54 meses. No son tres estimaciones rivales de la misma magnitud. Responden a tres preguntas distintas — cuántas cuotas hacen falta para que el ahorro bruto iguale el desembolso, cuánto tarda el ahorro descontado en devolverlo, y cuánto tardo en ir ganando si vendo en esa fecha. La última es la que el comprador se hace de verdad, y por eso la cifra ingenua no es tanto imprecisa como ajena a la pregunta.

Tres cosas que reinician el reloj: vender, subrogar, amortizar anticipadamente

Los puntos se compran sobre un supuesto de futuro casi nunca dicho en voz alta: que el préstamo seguirá ahí dentro de cinco o seis años. Todo punto de equilibrio publicado es en realidad una apuesta sobre tu propia permanencia. Vende la casa en el mes 36 y el punto habrá devuelto 1 725 € de ahorro de cuota más 527 € de capital adicional — 2 252 € frente a 3 000 € gastados. Pierdes 748 €, y ningún ahorro futuro llegará jamás, porque el préstamo ya no existe.

Subrogar hace lo mismo más rápido. Los tipos bajan un punto, cambias de entidad en el mes 30, y el punto habrá devuelto 1 438 € en cuotas y 439 € en capital, 1 877 € en total — quedan 1 123 € sin recuperar. Lo cruel es la correlación: el entorno que hace atractiva la subrogación es el de tipos a la baja, y el prestatario más tentado de comprar una rebaja es el que firmó con tipos altos, es decir justamente el que más probablemente subrogará antes de tres años.

Amortizar anticipadamente es lo más sutil de los tres, y aquí la idea popular necesita corrección. Amortizar no aleja el punto de equilibrio — lo hemos calculado: con 200 € extra al mes por encima de la cuota exigida, el equilibrio en caso de venta pasa del mes 54 al 53, que es ruido. Lo que la amortización destruye es la cola. Sin aportaciones extra, un punto ahorra 17 256 € de intereses en los 30 años. Añade 200 € al mes a cada préstamo y el préstamo base termina en 279 meses con 256 341 € de intereses mientras el préstamo con punto termina en 280 meses con 244 892 € — el punto ya solo vale 11 449 €, un tercio menos. El tipo rebajado se aplica a menos meses, así que la larga cola de ahorros que justificaba la comisión sencillamente no llega a existir.

La rebaja por punto es una tarifa, no una ley natural

La regla del pulgar dice que un punto compra un cuarto de punto de tipo. Es una regla sobre la tarifa de una entidad en un momento dado, y cambia con el tipo de préstamo, el plazo, tu perfil, la relación préstamo-valor y el estado del mercado secundario esa semana. La tarifa de la tabla anterior es realista, y no es lineal: el primer punto compra 0,25, el segundo 0,20, el tercero 0,15. Los rendimientos decrecientes son la norma, porque la entidad te vende descuentos cada vez más profundos con cargo a un margen que se encoge.

La consecuencia es que el equilibrio se alarga cuanto más compras. En la tabla, medio punto y un punto equilibran ambos a 63 meses en bruto y 71 descontado, porque coste y beneficio escalan a la par. Dos puntos llevan esas cifras a 70 y 80; tres puntos a 79 y 92. Una rebaja profunda es por tanto una apuesta a una permanencia mucho mayor que una rebaja ligera — lo contrario de la intuición de que si un punto es bueno, tres son mejores. Pide siempre la tarifa completa, no la única línea que eligió el gestor, y calcula cada fila.

Donde los puntos no existen y qué los sustituye

Los puntos de descuento, como producto con nombre y línea propia, son una convención estadounidense y canadiense. Existen porque la hipoteca americana se vende a un mercado secundario que trata tipo y comisión como dos ruedas del mismo instrumento, y porque el préstamo fijo a treinta años es lo bastante largo para que el intercambio tenga sentido. En la mayor parte de Europa continental no encontrarás una línea llamada puntos en una oferta hipotecaria, y pedirla te ganará una mirada perpleja. Eso no significa que el intercambio no exista: está empaquetado de otro modo, y el envoltorio cambia la aritmética.

Alemania tiene el equivalente estructural más próximo en el Disagio, también llamado Damnum: el contrato se firma por un importe nominal, el banco desembolsa menos que eso — digamos el 95 % — y a cambio el tipo nominal es más bajo. La diferencia es un interés pagado por adelantado, exactamente como un punto, y se amortiza sobre el periodo de tipo fijo y no sobre todo el préstamo, lo que acorta el horizonte que el intercambio debe alcanzar. En Francia las palancas análogas son el tipo negociado, la comisión de apertura y sobre todo la prima del seguro de amortización, que desde la reforma Lemoine puede cambiarse de aseguradora en cualquier momento y suele rendir más que cualquier regateo de tipo. En España y Portugal el mecanismo estándar es la bonificación: el diferencial baja si domicilias la nómina y contratas el seguro de hogar y el de vida con el mismo banco, lo que es comprar una rebaja de tipo en especie, mes a mes, en vez de una vez en efectivo.

La segunda mitad de la divergencia importa más que la primera: cuánto cuesta salir. En Italia, la surroga creada por la ley Bersani de 2007 permite trasladar la hipoteca a otro banco sin coste, lo que hace estructuralmente poco atractivo cualquier pago inicial grande por un tipo más bajo — estás pagando por adelantado un tipo que puedes sustituir gratis. Francia limita la indemnización por amortización anticipada al menor de seis meses de intereses sobre el capital devuelto y el 3 % del capital pendiente. España también la limita desde la ley hipotecaria de 2019, con niveles que caen a cero pasados los primeros años. Alemania permite cancelar un préstamo a tipo fijo tras diez años con seis meses de preaviso y sin penalización, pero cobra una Vorfälligkeitsentschädigung antes de ese plazo. En Estados Unidos las penalizaciones sobre préstamos de vivienda habitual se han vuelto raras. Cada una de esas reglas cambia la probabilidad de que el préstamo llegue vivo al punto de equilibrio, y por tanto cambia si comprar puntos tiene sentido siquiera.

Una breve lista antes de pagar un punto

Primero, escribe tu horizonte antes de mirar el punto de equilibrio, no después. Si la respuesta honesta son menos de cinco años, la aritmética ya está decidida y ninguna tarifa la cambiará. Segundo, comprueba que ese dinero no tiene un empleo mejor: pagar un punto es una rentabilidad garantizada igual al tipo del préstamo, excelente si la alternativa es una cuenta de ahorro y pobre si la alternativa es liquidar una tarjeta de crédito o completar la entrada que te dejaría por debajo del umbral del seguro hipotecario. Tercero, pide la tarifa completa y calcula el equilibrio descontado de cada línea, porque se alarga según bajas. Cuarto, lee la cláusula de amortización anticipada, que es la que decide cuánto costará salir antes de que el punto se haya pagado.

Preguntas frecuentes

¿Los puntos hipotecarios desgravan?

En Estados Unidos, los puntos pagados en un préstamo para comprar o construir la vivienda principal suelen poder deducirse íntegros en el año de pago, si se cumple una lista de condiciones; los pagados en una refinanciación normalmente hay que repartirlos a lo largo de la vida del préstamo. La publicación 936 del IRS fija los criterios. Fuera de Estados Unidos la pregunta no suele plantearse igual, porque el producto no existe y porque los intereses de la vivienda en la que vives no son en general deducibles en Francia, Alemania, España, Portugal ni Italia — allí la deducibilidad se reserva sobre todo al inmueble arrendado, donde el coste de financiación es un gasto. No cuentes nunca una ventaja fiscal dentro del punto de equilibrio antes de confirmar que se aplica a tu caso.

¿Es mejor pagar un punto o meter ese dinero en la entrada?

Compara lo comparable: ambos son efectivo gastado en la firma para reducir un coste futuro. Un punto compra una rebaja de tipo sobre todo el capital; una entrada mayor reduce el capital y, si cruza un umbral de relación préstamo-valor, puede además bajar el tipo o eliminar por completo un seguro obligatorio. Ese efecto umbral suele ganar, porque es discontinuo — unos pocos miles que te lleven del 81 % al 79 % pueden valer varias veces lo que la misma cantidad compra como punto. Lejos de un umbral, ambos se parecen, y el desempate vuelve a ser la permanencia: una entrada mayor conserva su valor si vendes el año que viene, un punto no.

¿Qué tasa de descuento uso para el equilibrio descontado?

Usa la rentabilidad que el dinero habría obtenido realmente en otro sitio, neta de impuestos. Para la mayoría de compradores es el tipo de un depósito seguro o de deuda pública corta, y por eso el 4 % es un supuesto de trabajo razonable en un entorno de tipos normal. No uses el tipo de la hipoteca: eso supondría que el uso alternativo del dinero era amortizar precisamente este préstamo, que es otra comparación. La elección no es muy sensible de todos modos — en nuestro ejemplo el equilibrio está en 69 meses al 3 % de descuento, 71 al 4 %, 73 al 5 % y 76 al 6 %. Cualquiera de ellos está más cerca de la verdad que los 63 sin descontar.

¿Se negocian los puntos o son fijos?

La tarifa sale del motor de precios de la entidad y no suele negociarse línea a línea, pero la línea en la que te sitúas sí, y la elección de entidad también. Dos bancos que tarifiquen al mismo prestatario el mismo día ofrecerán cantidades de tipo por punto claramente distintas, porque se financian y se cubren de otro modo. El movimiento práctico es pedir a cada uno la tarifa completa — tipo a cero puntos, a medio, a uno, a dos — y comparar el equilibrio descontado al mismo horizonte en vez de comparar tipos de portada. Esa comparación además destapa la oferta que ha metido calladamente una comisión de apertura dentro de lo que llama punto.

¿Tienen sentido los puntos en un préstamo a tipo variable?

Mucho menos, y a menudo nada. En un préstamo a tipo variable o revisable, lo que compras normalmente es el tipo inicial o el diferencial, y el tipo inicial dura solo hasta la primera revisión. Si el periodo fijo son cinco años y el equilibrio descontado son 71 meses, el punto caduca antes de haberse pagado. Cuando la rebaja reduce el diferencial de forma permanente el intercambio puede seguir funcionando, pero hay que leer el contrato para saber cuál de los dos estás comprando — la oferta no señalará la distinción por su cuenta, y en ella está toda la decisión.