Comparar bien dos ofertas de hipoteca

Plantear el caso para que las dos ofertas sean realmente comparables

Dos ofertas solo son comparables si el importe y el plazo son idénticos, porque ambos mueven la cuota mucho más que cualquier diferencia de tipo plausible. Fijémoslos: 400 000 € a treinta años. La oferta A anuncia 6,25 % y 2 000 € de comisiones. La oferta B anuncia 5,875 % y 12 000 €, tomando el exceso la forma habitual de puntos de descuento más una comisión de apertura más gorda. La fórmula de la anualidad — desarrollada en el artículo sobre cómo se construye una cuota, y no repetida aquí — da 2 462,87 € para A y 2 366,15 € para B. B ahorra 96,72 € al mes y cuesta 10 000 € más el primer día.

Lo primero digno de nota es lo pequeña que es la diferencia de tipo frente a la de gastos. Tres octavos de punto compran 96,72 € al mes. Sobre un año entero son 1 160,64 €, mientras la brecha de gastos es de 10 000 € — casi nueve años de ahorro mensual. Buscar tipo y buscar comisiones no son la misma actividad, y un intermediario que ha bajado el tipo subiendo las comisiones no te ha hecho necesariamente un favor. Saber si lo ha hecho es una pregunta que no se responde sin decidir cuánto tiempo mantendrás el préstamo.

La medida correcta: coste total del crédito sobre un horizonte de tenencia declarado

Casi nadie mantiene treinta años una hipoteca a treinta años. Se vende, el trabajo cambia de ciudad, la familia cambia de tamaño y los tipos bajan lo bastante para justificar una subrogación. La comparación honesta no va sobre el plazo del préstamo sino sobre el periodo en que de verdad esperas conservarlo, y la medida tiene tres partes. Toma los gastos pagados al inicio. Suma todas las cuotas abonadas hasta el final del periodo. Suma el capital pendiente en ese momento, porque habrá que entregarlo al vender o refinanciar. Resta el importe prestado. Lo que queda es lo que el crédito costó en esa ventana.

Hazlo a cinco años. Oferta A: 2 000 € de gastos, sesenta cuotas de 2 462,87 € y un capital pendiente de 373 348,97 €, menos los 400 000 € prestados, son 123 121,09 €. Oferta B: 12 000 € de gastos, sesenta cuotas de 2 366,15 € y un capital pendiente de 371 637,76 €, menos 400 000 €, son 125 606,83 €. A es más barata por 2 485,73 €. Hazlo a veinte años y B es más barata por 18 225,42 €. Hazlo a término y B es más barata por 24 818,39 €. La comparación no cambió; solo cambió la ventana.

El cálculo de recuperación simple es falso, y siempre en el mismo sentido

Divide los gastos extra entre el ahorro mensual y obtienes 10 000 € entre 96,72 €, o sea 103,4 meses: ocho años y siete meses. Esa cifra circula en muchísimos consejos hipotecarios y es sistemáticamente demasiado larga. Solo cuenta la caja que sale e ignora lo que los dos préstamos hacen con el capital pendiente. Como B lleva un tipo más bajo, la parte de capital de cada cuota es mayor, así que la deuda se encoge más deprisa. Tras sesenta cuotas B debe 1 711,21 € menos que A, y esa brecha es dinero real que se entregará al banco si vendes.

Devuelve el capital pendiente a la comparación y el cruce pasa del mes 103 al 80 — seis años y ocho meses, veintitrés meses antes. Dicho de otro modo, la oferta de gastos altos empieza a ganar casi dos años antes de lo que dice la regla empírica. Importa porque la decisión suele caer justo en esa franja: quien espera mudarse en tres o cuatro años debe tomar la oferta de gastos bajos sin dudar, quien espera quedarse diez debe tomar la de tipo bajo, y son los compradores de la zona de seis a ocho años quienes necesitan que el cálculo se haga en vez de adivinarse.

Para qué existe el tipo publicado y el supuesto del que no puede librarse

Los reguladores vieron el problema mucho antes que tú, y por eso todo mercado hipotecario desarrollado obliga a publicar una cifra única de comparación junto al tipo nominal: annual percentage rate en Estados Unidos, taux annuel effectif global en Francia, effektiver Jahreszins en Alemania, tasa anual equivalente en España, taxa anual efetiva global en Portugal, tasso annuo effettivo globale en Italia. La construcción es la misma en todas partes. Toma todos los flujos que paga el prestatario, gastos iniciales incluidos, y busca el tipo que iguala su valor actual al importe entregado. Comprime tipo y comisiones en un solo número precisamente para que no puedan intercambiarse de forma invisible.

La limitación es estructural y ninguna regulación la borra: el tipo publicado se calcula suponiendo que el préstamo llega a su vencimiento. Responde a la última fila de la tabla anterior y a ninguna otra. En nuestras dos ofertas dirá que B es más barata, lo cual es cierto a partir del séptimo año y falso antes. No es un defecto de la información; es la información respondiendo a la pregunta para la que fue diseñada. Léela por lo que es — una clasificación con comisiones incluidas para un prestatario que nunca se muda — y aporta tú el horizonte de tenencia.

El mismo acrónimo no contiene los mismos costes a ambos lados del Atlántico

Aquí es donde la comparación transfronteriza se rompe en silencio. Según la directiva europea de crédito inmobiliario, el coste total del crédito incluye el de los servicios accesorios — el seguro sobre todo — cuando contratarlos es obligatorio para obtener el crédito en las condiciones anunciadas. En Francia eso mete dentro del tipo publicado dos partidas pesadas que un prestatario estadounidense no encontrará en el suyo: el seguro de vida e invalide del prestatario y el coste de la garantía, sea hipoteca o sociedad de caución. Los gastos de notaría de la compra quedan fuera, igual que las comisiones por amortización anticipada.

La normativa estadounidense va en sentido contrario en toda una clase de costes. En una operación garantizada con inmueble, los gastos de buena fe y de importe razonable quedan excluidos del coste del crédito, y por tanto del tipo publicado, en cinco categorías listadas: examen de título, resumen registral, seguro de título y medición; redacción de los documentos del préstamo; honorarios de notario e informe de solvencia; tasaciones e inspecciones previas al cierre; e importes ingresados en depósito. Son exactamente los gastos de terceros que un comprador encuentra en la firma estadounidense, lo que significa que la cifra americana ordena bien el precio del banco y nada los gastos de cierre.

Una consecuencia merece escribirse con todas las letras porque aplasta todo lo demás de este artículo. Allí donde el seguro del prestatario entra en el tipo publicado, su precio se convierte en variable de comparación — y grande. Sobre nuestro préstamo de 400 000 €, un seguro al 0,34 % del capital inicial al año cuesta 1 360 € anuales, o sea 40 800 € en treinta años. Al 0,10 % cuesta 12 000 €. La diferencia, 28 800 €, vale casi el triple de toda la brecha de comisiones entre las dos ofertas que llevamos comparando. En los mercados donde esa cobertura puede contratarse fuera del banco, esa única sustitución es la mayor palanca de que dispone un prestatario.

Una comparación que puedes hacer en veinte minutos

Escribe primero un horizonte de tenencia, antes de mirar ninguna de las dos ofertas, para que la cifra no se elija con tal de justificar una decisión ya tomada. De tres a cinco años para un primer piso que se te quedará pequeño, de siete a diez para una vivienda familiar, más solo si estás realmente seguro. Después toma de cada oferta cuatro entradas y ninguna más: el importe entregado, el plazo, el tipo periódico y todo gasto que debas pagar para obtener el préstamo. Los gastos que pagarías igualmente — una tasación que habrías encargado de todos modos, un impuesto de transmisión — pertenecen al coste de comprar la casa, no a la comparación de los dos préstamos.

Calcula después el total en tres partes para ambas ofertas en el horizonte elegido y, puesto que no cuesta nada, también en la mitad y el doble de ese horizonte. Si el orden es el mismo en los tres, la decisión es robusta y puedes parar. Si se invierte, has aprendido lo único que importa: la respuesta depende de un hecho de tu vida que ningún banco conoce, y debes elegir según cuán seguro estés de ese hecho y no según qué tipo es más pequeño.

Preguntas frecuentes

¿Por qué un tipo más bajo sería alguna vez el peor trato?

Porque el tipo se paga poco a poco y las comisiones de golpe. Una ventaja de tipo se acumula mes a mes durante la vida del préstamo; una desventaja de comisiones está completa el primer día. Mantén el préstamo el tiempo suficiente y la acumulación lenta supera al coste inmediato, que es justo lo que ocurre en el mes 80 de nuestro caso. Mantenlo menos y nunca alcanza. El error no está en preferir un tipo más bajo, sino en tratar los dos precios como si fueran la misma clase de cosa.

¿Es entonces inútil el tipo de comparación publicado?

No, y sería una mala lectura de este artículo concluir eso. Hace muy bien una cosa: impedir que un banco anuncie un tipo nominal bajo y recupere la diferencia en comisiones que no notarías. Úsalo como filtro de cribado — una oferta cuyo tipo publicado supere ampliamente al nominal lleva dentro gastos que conviene preguntar — y luego haz el cálculo de horizonte sobre las dos o tres ofertas que sobrevivan. Lo que no puede hacer es decirte cuál de dos ofertas honestamente cotizadas conviene a quien se mudará en cuatro años, porque nunca estuvo calculando eso.

¿Cómo elijo honestamente un horizonte de tenencia?

Elígelo antes de ver las ofertas, y sácalo de tu vida y no del préstamo. Las preguntas pertinentes son si la vivienda encaja con el hogar que esperas tener dentro de cinco años, si tu trabajo es trasladable, y si en el pasado te has mudado más o menos que cada siete años. Después, como te equivocarás, prueba el orden a la mitad y al doble de tu estimación. Si la ganadora es la misma en todo ese rango, la estimación no necesitaba ser exacta. Si no, prefiere la oferta que gana en la ventana corta, porque equivocarse cuesta menos en esa dirección: una mudanza imprevista con un préstamo de comisiones bajas cuesta poco, la misma con uno de comisiones altas cuesta las comisiones.

¿Cambia la respuesta la posibilidad de refinanciar?

Acorta el horizonte efectivo de tenencia, lo que empuja la comparación hacia la oferta de comisiones bajas. Una subrogación termina el préstamo tan rotundamente como una venta, y lo hace en un momento que no eliges: cuando los tipos bajan lo bastante. Así que quien pagó mucho por adelantado por un tipo bajo queda expuesto dos veces, primero a mudarse y luego a que el tipo comprado se vuelva vulgar. Es un argumento real para considerar la oferta de comisiones altas y tipo bajo como la menos flexible de las dos, y vale con especial fuerza donde las comisiones por amortización anticipada son pequeñas o nulas, porque allí la subrogación es fácil y por tanto probable.

Las dos listas de gastos no contienen las mismas partidas. ¿Cómo las alineo?

Clasifica cada línea en uno de dos cubos e ignora por completo los rótulos. Cubo uno: dinero que no pagarías si tomaras la otra oferta. Cubo dos: dinero que pagarías igualmente. Solo el cubo uno entra en la comparación. Un impuesto de transmisión, un certificado que exige el vendedor, el camión de mudanza, el precio del inmueble — todo eso es idéntico bajo ambas ofertas, y sumarlo a los dos totales no cambia nada salvo tu confianza en una cifra equivocada. Cuando un gasto es inevitable pero está tarificado de forma distinta, como una tasación que un banco hace internamente y otro subcontrata, la diferencia va al cubo uno y la parte común al cubo dos. Ordenadas así, las dos listas son comparables aunque ninguna línea comparta nombre.