Lo que gana de verdad una vivienda en alquiler

La cuenta que todo el mundo hace y por cuánto falla

El primer cálculo que hace un futuro casero es alquiler menos hipoteca. En nuestro caso — una vivienda de 300 000 €, un 25 % de entrada, un préstamo de 225 000 € al 6,5 % a 30 años, alquilada a 2 750 € al mes — eso da 33 000 € menos 17 065,84 €, es decir 15 934,16 € al año. Parece un sueldo. La respuesta verdadera, una vez contabilizada cada partida que el casero paga de verdad, es 1 392,56 €. La cuenta ingenua se equivoca en 14 541,60 €, un 44 % del alquiler bruto y más de diez veces la cifra real.

La brecha no es ruido aleatorio ni mala suerte. Tiene una estructura, y esa estructura es la misma en todas partes: un puñado de gastos ciertos pero irregulares, dos o tres ciertos y regulares, y uno — la reserva para grandes reformas — cierto a largo plazo e invisible en cualquier año aislado. Los caseros primerizos no los olvidan por descuido. Los olvidan porque, en los primeros doce meses, la mayoría realmente no aparece. La caldera no se rompe el primer año. El inquilino no se va el primer año. El tejado está bien el primer año. La cuenta solo cuadra a lo largo de la tenencia, y un primer ejercicio sin vacancia ni reparaciones no prueba que el modelo fuera falso — es el modelo, muestreado en su punto más halagador.

La cuenta de resultados, línea a línea

Empezamos arriba con 33 000 € de alquiler bruto, la única partida que no es un gasto. La vacancia se resta primero porque cambia la base de todo lo que se cobra como porcentaje de lo ingresado. Al 6 % — una hipótesis, y el tema del próximo artículo de esta serie — quita 1 980 € y deja 31 020 € realmente cobrados. La gestión, si usas agencia, se calcula normalmente sobre el alquiler cobrado y no sobre el contratado, que es la convención correcta: nadie debería cobrar un porcentaje de un dinero que nunca llegó. Al 8 % son 2 481,60 €.

El mantenimiento es la partida que se subestima con más aplomo. No son las grandes obras — esas vienen después — sino el coste corriente de un edificio habitado: un grifo, una cerradura, un desagüe atascado, la revisión de la caldera, una pintura entre inquilinos. Provisionado al 8 % del alquiler bruto son 2 640 € al año, o 220 € al mes. Muchos caseros te dirán que este año no gastaron nada. Muy pocos te dirán su media de diez años. Un buen contraste es referir la cifra al inmueble en lugar de al alquiler: en una vivienda corriente, una regla habitual toma el uno por ciento del valor al año, que sobre 300 000 € serían 3 000 € — el mismo orden de magnitud, alcanzado por el otro extremo.

El seguro y el IBI cierran el bloque de explotación. Son las dos partidas que nadie olvida, porque llega un recibo con fecha. Aquí son 1 200 € y 3 600 € — el impuesto calculado como 1,2 % del precio, hipótesis aproximadamente correcta en algunas zonas de Estados Unidos y aproximadamente falsa casi en todas partes, ya que la base puede ser un valor de mercado, un valor catastral o un valor de renta según el país. Lo que importa estructuralmente es que ambas son fijas a corto plazo: no bajan cuando el piso está vacío, y por eso un mes de vacancia cuesta más que un mes de alquiler.

La reserva para grandes reformas que nadie dota hasta que se cae el tejado

El mantenimiento hace funcionar un edificio. La inversión de capital sustituye las piezas que se desgastan en un calendario medido en décadas: el tejado, la caldera, las ventanas, la instalación eléctrica, la cocina, el baño. Ninguna es una reparación. Cada una es un desembolso único y grande, separado del anterior por quince o veinticinco años, y por eso exactamente un casero que lleva tres años no ha visto ninguno y uno que lleva treinta los ha visto todos.

La forma honesta de tratarlas es repartirlas. Toma los componentes, divide cada coste de sustitución por su vida útil y suma las porciones anuales. Un tejado de 9 000 € a 25 años son 360 € al año. Una caldera de 4 500 € a 15 años, 300 €. Una cocina de 9 000 € a 20 años, 450 €. Ventanas, baño, suelos e instalación eléctrica, con la misma aritmética, llevan el total holgadamente por encima de 2 000 €, y el 8 % del alquiler bruto usado en la tabla — 2 640 € — es una abreviatura de exactamente esa suma, no una cifra elegida por redonda. En un edificio antiguo se queda corta. En obra nueva con garantía va sobrada la primera década y luego se pone al día.

La reserva es además la partida que más cambia el aspecto de una compra. Dos pisos con el mismo alquiler y el mismo precio no son la misma inversión si uno tiene una caldera instalada el año pasado y el otro una de 2004. Un informe técnico de unos cientos de euros te da la edad de esos componentes, y esas edades son la base sobre la que hay que construir la reserva. Decidir no dotarla no elimina el coste; convierte un cargo anual previsible en una exigencia imprevisible de varios miles en un momento que no elegiste.

Resultado de explotación, servicio de la deuda y rentabilidad sobre el efectivo

Restando todo el bloque de explotación — 12 561,60 € — de los 31 020 € cobrados se obtiene un resultado neto de explotación de 18 458,40 €. Es el resultado propio del inmueble, independiente de cómo se financió, y es la única cifra de la cuenta en la que dos compradores distintos mirando el mismo edificio coincidirían. Dividida por el precio da la tasa de capitalización: 18 458,40 € ÷ 300 000 € = 6,15 %. Ese número, y no el alquiler, es lo que un tasador capitaliza y lo que un prestamista somete a estrés.

Después viene el servicio de la deuda, la única partida que pertenece al comprador y no al edificio. El préstamo de 225 000 € al 6,5 % a 30 años cuesta 1 422,15 € al mes, 17 065,84 € al año. Resultado de explotación menos servicio de la deuda: quedan 1 392,56 €, el flujo de caja. Sobre los 84 000 € realmente aportados (75 000 € de entrada más 9 000 € de gastos de compra) eso es una rentabilidad sobre el efectivo del 1,66 %. Es una cifra pequeña, y es a propósito: con una tasa de capitalización del 6,15 % y un tipo de préstamo del 6,5 %, la deuda se come casi todo el rendimiento, que es lo que significa que el apalancamiento sea neutro.

Antes de todo esto, la mayoría de los compradores filtra con el multiplicador de alquiler bruto — aquí 300 000 € ÷ 33 000 € = 9,09. Ese ratio se deriva como es debido en nuestro artículo sobre por qué el multiplicador de alquiler bruto no es una rentabilidad, y lo que dice es exactamente el propósito de este artículo visto desde el otro extremo: un multiplicador compara operaciones, no mide un rendimiento, porque se detiene en la primera línea de la cuenta que acabas de leer. Úsalo para decidir qué tres inmuebles analizar. Usa la cuenta para decidir cuál comprar.

Cuatro rendimientos, no uno — y el flujo de caja es el más pequeño

La mayoría de los análisis aplastan todo lo que produce un alquiler en una sola cifra y luego discuten cuál debería ser. Es más limpio mantenerlos separados, porque no tienen las mismas unidades, ni la misma certeza, ni el mismo tratamiento fiscal. El primero es el flujo de caja: 1 392,56 € el primer año, dinero gastable, un 1,66 % de los 84 000 € invertidos. El segundo es la amortización del principal: de los 17 065,84 € de servicio de la deuda, 14 550,95 € son intereses y 2 514,88 € reducen el saldo, es decir un 2,99 % del efectivo invertido. El tercero es la revalorización: al 3 % supuesto, 9 000 €, un 10,71 % del efectivo invertido, porque la subida se aplica sobre los 300 000 € completos mientras que tu dinero es solo una cuarta parte. El cuarto es la posición fiscal, tratada aparte más abajo.

Sumando los tres que son reales, el primer año produjo 12 907,45 €, un 15,37 % del dinero invertido. El flujo de caja es el 10,8 % de ese total, la amortización del principal el 19,5 % y la revalorización el 69,7 %. Es esta forma la que sorprende, y no conviene descartarla como un artefacto de las hipótesis: pon la revalorización a cero y el orden sigue colocando el flujo de caja por debajo de la amortización, porque al 6,5 % a treinta años la amortización del primer año es pequeña, pero el flujo de caja, tras una cuenta de gastos completa, lo es aún más.

Los cuatro tampoco son igual de fiables, y ordenarlos por tamaño invierte exactamente el orden del riesgo. El flujo de caja es el más pequeño y el más seguro — es dinero que llegó o no llegó. La amortización del principal es el segundo más pequeño y el más cierto de todos, porque está escrito en un contrato. La revalorización es con diferencia la mayor y enteramente hipotética: es una cifra que supusiste, puede ser negativa, y no puedes gastarla sin vender o refinanciar. Cualquier presentación que sume los tres y cite un porcentaje único está mezclando un extracto bancario con una previsión.

La amortización del principal es un ahorro forzoso, no una rentabilidad

Los 2 514,88 € de principal amortizados el primer año son reales. No son, sin embargo, una rentabilidad, y llamarlos así es la forma más común de inflar el rendimiento declarado de un alquiler. Una rentabilidad es dinero que genera el activo. La amortización del principal es dinero que moviste de tu cuenta corriente a tu propio balance, usando el alquiler del inquilino como mecanismo de transferencia. Si ingresaras esos mismos 2 514,88 € en una cuenta de ahorro no hablarías de una rentabilidad del 2,99 % sobre tu depósito; hablarías de haber ahorrado 2 514,88 €.

Lo que merece cuantificarlo aparte es que crece, y crece de un modo que ninguna otra línea de la cuenta conoce. Como cada euro de principal amortizado elimina sus propios intereses futuros, la parte amortizadora de una cuota constante aumenta geométricamente. En este préstamo: 2 514,88 € el primer año, 3 259,34 € el quinto, 4 507,07 € el décimo, 8 618,35 € el vigésimo y 16 479,86 € el trigésimo. En la última década del cuadro el inquilino amortiza capital a un ritmo que la cifra del primer año no deja adivinar, y ese es el mecanismo que convierte un alquiler casi sin caja en un activo libre de deuda — despacio, y solo si lo conservas.

La consecuencia práctica es que un alquiler es una mala fuente de ingresos y un mecanismo de acumulación decente, y las dos cosas las confunde a menudo la misma persona en la misma hoja de cálculo. Si necesitas el dinero ahora, tu cifra es el flujo de caja y vale un 1,66 %. Si estás construyendo patrimonio para gastarlo dentro de veinte años, tu cifra es principal más revalorización, y es mucho mayor. Lo que no puedes hacer es reclamar la segunda mientras vives de la primera.

El cuarto rendimiento es una posición fiscal, y suele estar tomado prestado del futuro

En España, los rendimientos del capital inmobiliario se integran en la base general del IRPF, con deducción de los gastos necesarios, los intereses y una amortización del 3 % anual sobre el mayor de coste de construcción o valor catastral de la construcción. Suponiendo que la construcción sea el 80 % de los 300 000 €, la amortización es de 240 000 € × 3 % = 7 200 €. Resultado de explotación 18 458,40 €, menos 14 550,95 € de intereses, menos 7 200 €, da −3 292,55 €: caja positiva y base imponible negativa el mismo año. Además, el arrendamiento de vivienda habitual da derecho a una reducción sobre el rendimiento neto positivo, cuyo porcentaje depende del caso.

La palabra importante es diferimiento. La amortización no abarata el edificio; adelanta una deducción y reduce en la misma cuantía el valor de adquisición fiscal. Al vender, esa base reducida produce una ganancia patrimonial mayor, y varios regímenes recuperan explícitamente las amortizaciones practicadas. Así que el cuarto rendimiento es caja real el año en que aparece y un pasivo que se acumula discretamente detrás. Contado como rendimiento sin contar la reversión, embellece el análisis exactamente tanto como ayuda a la caja.

Es además la línea de la cuenta que peor viaja. Todas las demás — vacancia, gestión, mantenimiento, reserva, seguro, impuesto, servicio de la deuda — significan lo mismo en todos los países, aunque las cifras difieran. La pata fiscal no: la deducción que existe en un mercado falta en el siguiente, y un impuesto sustitutivo plano sobre el alquiler bruto, allí donde existe, borra la cuestión de la deducción por completo. Cualquier modelo de alquiler que encuentres en internet lleva dentro el código fiscal de su autor, normalmente de forma invisible, y eso es lo primero que hay que quitar antes de reutilizarlo.

Preguntas frecuentes

¿Es mala una rentabilidad sobre el efectivo del 1,66 %?

Es baja, y se debe a un solo dato: un tipo de préstamo del 6,5 % frente a una tasa de capitalización del 6,15 %. Cuando la deuda cuesta más de lo que rinde el inmueble, el apalancamiento resta caja en lugar de sumarla, y cuanto más pidas prestado peor es la caja aunque el rendimiento total suba. El mismo edificio comprado al contado mostraría un 6,15 % sobre 309 000 €, sin servicio de la deuda ni amortización. Ninguna versión es correcta o incorrecta; son apuestas distintas, y la cifra de rentabilidad sobre el efectivo es la que te dice si puedes sostener la posición.

¿La reserva para grandes reformas se calcula sobre el alquiler o sobre el valor?

Ninguna de las dos, en rigor. Ambas son atajos del único método defendible: listar los componentes, valorar su sustitución, dividir cada uno por su vida útil restante y sumar. Los porcentajes sobre el alquiler fallan donde las rentas son muy altas respecto al coste de construcción — un piso pequeño en una ciudad cara tiene un tejado barato y un alquiler caro — y los porcentajes sobre el valor fallan donde el suelo es la mayor parte del precio, ya que el suelo no se sustituye. Usa el método por componentes para un inmueble que vayas a comprar de verdad, y un porcentaje solo para filtrar. Sea cual sea, guarda el dinero donde no te lo vayas a gastar.

Si gestiono yo mismo, ¿puedo eliminar la partida de gestión?

Puedes quitarla de la cuenta de caja, y deberías conservarla en el análisis. Los 2 481,60 € son lo que cuesta el trabajo; hacerlo tú mismo convierte un gasto en mano de obra no pagada, que es una decisión real con un precio real. Hay dos razones prácticas para mantener la línea visible. Primero, te dice cuánto ganas por hora por las visitas, el papeleo y las llamadas a las siete de la mañana, y algunos descubren que la respuesta no es atractiva. Segundo, si algún día quieres vender o dejarlo, el comprador o la agencia valorarán el inmueble con la gestión incluida — así que una rentabilidad que solo existe porque trabajas gratis no es una rentabilidad que se pueda vender con el activo.

¿Por qué la revalorización se cuenta sobre todo el inmueble y la caja sobre mi entrada?

Porque es ahí donde aterriza cada una. La subida de precios recae sobre el activo, y la parte del prestamista en el activo está fijada en términos nominales — al banco se le deben 225 000 € tanto si la casa vale 200 000 € como 400 000 € — de modo que todo el movimiento, al alza o a la baja, va al titular de los fondos propios. La caja, en cambio, es lo que queda una vez pagado el prestamista: ya está neta del préstamo y pertenece por entero al capital que aportaste. La asimetría es real, es la razón por la que el apalancamiento amplifica los rendimientos inmobiliarios y también la razón por la que amplifica las pérdidas. Nuestro artículo sobre la revalorización calcula el multiplicador en ambos sentidos.

¿Qué dato cambia más esta cuenta?

El tipo de interés, porque golpea la partida más grande. El servicio de la deuda son 17 065,84 €, un 52 % del alquiler bruto; un punto de variación sobre un préstamo de 225 000 € a 30 años cambia la cuota en unos 150 € al mes, es decir más que todo el flujo de caja anual. La vacancia va después: cada punto adicional quita 330 € de alquiler y unos 26 € de honorarios de gestión, de modo que una tasa del 10 % en lugar del 6 costaría unos 1 300 € y borraría la caja por sí sola. La revalorización mueve más el rendimiento total pero no mueve nada la cuenta de caja — que es la distinción por la que existe todo este artículo.