Amueblado o vacío en Francia: la diferencia real una vez pagado el impuesto

Dos alquileres, dos códigos fiscales, y decide el mobiliario

Nada cambia en el edificio cuando el arrendador mete una cama y una mesa, pero sí la categoría fiscal. El alquiler vacío entra en revenus fonciers, la cédula de rentas inmobiliarias. El amueblado entra en bénéfices industriels et commerciaux, la de beneficios empresariales, porque alquilar una vivienda amueblada se califica de actividad comercial. Todo lo demás se deriva de esa sola calificación: el tipo de deducción, la posibilidad de amortizar, el régimen de pérdidas, el impuesto local de actividades y hasta el formulario que se presenta.

Los regímenes simplificados hacen legible la diferencia sin contable. El micro-foncier aplica el 30 % y está abierto mientras las rentas brutas del hogar en todos los inmuebles vacíos no pasen de 15.000 € al año. El micro-BIC aplica el 50 % para un alquiler amueblado ordinario de larga duración y está abierto hasta 77.700 € sin impuestos, medidos sobre el conjunto de los alquileres amueblados del arrendador y no por piso. Ambos son opcionales en el sentido de que se puede optar por el régimen real, pero ninguno puede reclamarse por encima de su umbral.

La diferencia sobre 12.000 € de renta, paso a paso

Toma un arrendador en el tramo del 30 % que alquila un piso por 1.000 € al mes. Las cotizaciones del 17,2 % se suman en ambos casos, dando un tipo combinado del 47,2 % sobre lo gravable. En vacío, el micro-foncier deja 8.400 € gravables: 3.965 € se van en impuesto y quedan 8.035 €. Amueblado, el micro-BIC deja 6.000 € gravables: se van 2.832 € y quedan 9.168 €. La diferencia es de 1.133 € al año con la misma renta: un 14 % más de renta neta por el precio de una cama, una mesa y un contrato algo distinto.

El truco es que los dos regímenes no van sobre el mismo producto. Un contrato de vivienda habitual sin muebles dura tres años y se prorroga; uno amueblado dura un año, o nueve meses para un estudiante. El arrendador amueblado cambia por tanto eficiencia fiscal por rotación, periodos vacíos, desgaste del mobiliario y el trabajo administrativo de volver a alquilar. Que 1.133 € cubran eso depende por completo del mercado local: en una ciudad universitaria suele bastar; en un suburbio tranquilo, no.

El régimen real, la amortización y la puerta que se cerró el 15 de febrero de 2025

El atractivo real del alquiler amueblado nunca fue la deducción fija del 50 %; fue el régimen real, donde el arrendador deduce gastos efectivos y, caso único, amortiza el inmueble y el mobiliario. La amortización es un gasto contable —no sale efectivo—, de modo que durante años un arrendador amueblado podía mostrar un resultado imponible cero sobre un piso que generaba caja real, indefinidamente.

Ese montaje tenía una salida discreta: en la venta, la plusvalía se calculaba sobre el precio de adquisición original como si la amortización nunca se hubiera practicado, de modo que nunca se recuperaba. La ley de presupuestos de 2025 la cerró. Para ventas realizadas desde el 15 de febrero de 2025, las amortizaciones deducidas en régimen real se restan del precio de adquisición al calcular la plusvalía de particulares, con excepción de ciertas residencias gestionadas, como las de estudiantes y mayores. La propia documentación de la administración tributaria para arrendadores lo dice en esos términos.

Pongamos números. Un piso comprado por 250.000 €, amortizado en 100.000 € durante quince años de alquiler y vendido por 350.000 €: con el trato antiguo la ganancia es de 100.000 € y, con quince años de reducciones por antigüedad, la factura es de 21.962 €. Con el nuevo, el precio de adquisición se recalcula en 150.000 €, la ganancia pasa a 200.000 € y la factura a 43.924 €, antes del recargo adicional que la cifra mayor puede ahora activar. El ahorro anual de unos 1.100 € es real; también lo es que quince años de ahorro se puedan devolver el día de la firma.

Lo que cuesta ser una actividad comercial de alquiler

El alquiler amueblado es una actividad empresarial a ojos de la ley, con las obligaciones que eso implica. El arrendador debe darse de alta en la ventanilla única en los quince días siguientes al inicio del alquiler y obtener un número de identificación de empresa. Se debe el impuesto local de actividades, por un importe que depende del municipio. En régimen real, la contabilidad completa es obligatoria y los resultados se declaran en un modelo empresarial desde un espacio profesional, resida el arrendador en Francia o no.

Tres detalles pillan a bastante gente como para nombrarlos. Las pérdidas en amueblado no profesional solo se arrastran diez años contra rentas de la misma naturaleza, mientras que un arrendador profesional —ingresos superiores a 23.000 € con impuestos y superiores a las demás rentas de actividad del hogar— imputa sus pérdidas contra la renta global sin límite. Un inmueble en proindiviso queda excluido del micro-BIC y tributa en régimen real, salvo casos particulares. Y una sociedad civil inmobiliaria que alquile amueblado de forma habitual queda automáticamente sujeta al impuesto de sociedades, que casi nunca es lo que sus socios pretendían al constituirla.

El tercer régimen que nadie previó: el alquiler turístico

Para las rentas obtenidas en 2025 y declaradas en 2026, la deducción fija del amueblado turístico sin clasificar bajó del 50 % al 30 % y su techo de 77.700 € a 15.000 €. Los amueblados turísticos clasificados y las casas de huéspedes pasaron del 71 % y 188.700 € al 50 % y 77.700 €. El alquiler amueblado ordinario de larga duración quedó intacto en el 50 % y 77.700 €. No es un retoque: para un arrendador que factura 40.000 € en estancias cortas, la base imponible más que se dobló y el régimen real pasó a ser obligatorio.

Un punto de procedimiento importa tanto como los tipos. Superar un umbral del micro un solo año no acaba con el régimen simplificado; el paso al real solo es obligatorio tras dos años consecutivos por encima del límite. Y una casa rural solo obtiene las cifras del clasificado si ha obtenido efectivamente la clasificación turística oficial: una etiqueta de calidad emitida por una red no es lo mismo, y la administración lo dice explícitamente.

Preguntas frecuentes

¿Puedo pasar un piso de vacío a amueblado en mitad del contrato?

No de forma unilateral. Son dos tipos de contrato distintos, con preavisos y protecciones del inquilino diferentes, así que el cambio se hace al final de un arrendamiento y no durante, y exige un contrato nuevo y un inventario en regla del mobiliario aportado. Trata el cambio como un cambio de actividad y no de decoración: el alta, el impuesto de actividades y las obligaciones contables empiezan con él.

¿Pago dos veces las cotizaciones si ya cotizo en el extranjero?

Las rentas de alquiler francesas de un inmueble situado en Francia soportan cotizaciones sociales, sea cual sea la cédula. Si perteneces al régimen de seguridad social de otro país del Espacio Económico Europeo o de Suiza, la documentación de la administración para no residentes precisa que sigues siendo deudor de la contribución de solidaridad al 7,5 %, y no del 17,2 % completo que incluye las contribuciones sociales generales. Es una diferencia grande a largo plazo y depende de un certificado de afiliación que debes poder aportar.

¿La recuperación de amortizaciones se aplica a un piso que llevo años alquilando?

La regla va unida a la fecha de venta, no a la del inicio del alquiler. Las ventas hechas desde el 15 de febrero de 2025 quedan sujetas sea cual sea el historial de amortización que las preceda, y por eso los arrendadores veteranos fueron los más afectados. Hay excepciones para ciertas residencias gestionadas, así que la respuesta honesta para un piso concreto es confirmar la posición frente al tipo específico de residencia antes de firmar la venta, no después.

¿Sigue valiendo algo el déficit del alquiler vacío?

Sí, y es la única ventaja estructural que conserva el alquiler vacío. En régimen real, la parte de la pérdida que procede de gastos distintos de los intereses del préstamo se deduce de la renta global del arrendador, con un tope anual de 10.700 €, y el resto se arrastra contra rentas inmobiliarias futuras. Para un propietario que afronta una reforma pesada, ese alivio se imputa contra el sueldo el año en que se pagan las obras, lo que vale más que una amortización que solo puede cubrir alquiler.

¿Qué régimen es mejor si estoy en un tramo bajo de renta?

La diferencia se estrecha con tu tipo marginal, porque ambas deducciones valen el tipo que habrías pagado. Un arrendador con un marginal del 11 % más 17,2 % de cotizaciones afronta un 28,2 % combinado: sobre 12.000 € de renta, la misma diferencia de 2.400 € de base imponible vale unos 677 € al año en vez de 1.133 €. Eso puede no justificar el contrato más corto, el alta empresarial y el impuesto de actividades. Pasa tu propio tipo marginal por la aritmética antes de dar por hecho que la respuesta es amueblar.