Ce que rapporte vraiment un bien locatif

Le calcul que tout le monde fait, et de combien il se trompe

Le premier calcul que fait un futur bailleur, c'est loyer moins mensualité. Sur notre cas — un bien à 300 000 €, 25 % d'apport, un prêt de 225 000 € à 6,5 % sur 30 ans, loué 2 750 € par mois — cela donne 33 000 € moins 17 065,84 €, soit 15 934,16 € par an. On dirait un salaire. La vraie réponse, une fois comptabilisée chaque ligne que le bailleur paie réellement, est de 1 392,56 €. Le calcul naïf se trompe de 14 541,60 €, soit 44 % du loyer brut et plus de dix fois le chiffre réel.

L'écart n'est pas un bruit aléatoire et ce n'est pas de la malchance. Il a une structure, et cette structure est la même partout : quelques dépenses certaines mais irrégulières, deux ou trois certaines et régulières, et une — la provision pour gros travaux — certaine sur la durée et invisible sur une année isolée. Les bailleurs débutants ne les oublient pas par négligence. Ils les oublient parce que, sur les douze premiers mois, la plupart n'apparaissent réellement pas. La chaudière ne lâche pas la première année. Le locataire ne part pas la première année. La toiture va bien la première année. Le compte ne s'équilibre que sur la durée de détention, et un exercice inaugural sans vacance ni réparation ne prouve pas que le modèle était faux — c'est le modèle, échantillonné à son point le plus flatteur.

Le compte de résultat, ligne à ligne

On part du haut avec 33 000 € de loyer brut, la seule ligne qui ne soit pas une charge. La vacance se déduit en premier parce qu'elle modifie la base de tout ce qui se facture en pourcentage des encaissements. À 6 % — une hypothèse, et le sujet du prochain article de cette série — elle retire 1 980 € et laisse 31 020 € réellement encaissés. La gestion locative, si tu passes par une agence, se calcule d'ordinaire sur les loyers encaissés et non sur les loyers dus, ce qui est la bonne convention : personne ne doit être payé au pourcentage d'un argent qui n'est jamais arrivé. À 8 %, cela fait 2 481,60 €.

L'entretien courant est la ligne que l'on sous-estime avec le plus d'assurance. Ce ne sont pas les gros postes — ils viennent après — mais le coût de fonctionnement d'un logement habité : un robinet, une serrure, une évacuation bouchée, l'entretien de la chaudière, une remise en peinture entre deux locataires. Provisionné à 8 % du loyer brut, cela fait 2 640 € par an, soit 220 € par mois. Beaucoup de bailleurs te diront qu'ils n'ont rien dépensé cette année. Très peu te diront leur moyenne sur dix ans. Un bon contrôle croisé consiste à rapporter le chiffre au bâti plutôt qu'au loyer : sur un logement ordinaire, une règle courante retient un pour cent de la valeur par an, soit 3 000 € sur 300 000 € — le même ordre de grandeur, atteint par l'autre bout.

L'assurance et la taxe foncière ferment le bloc d'exploitation. Ce sont les deux lignes que personne n'oublie, parce qu'un avis arrive avec une date dessus. Ici, 1 200 € et 3 600 € — la taxe calculée à 1,2 % du prix, hypothèse à peu près juste dans certaines régions des États-Unis et à peu près fausse presque partout ailleurs, la base pouvant être une valeur vénale, une valeur cadastrale ou une valeur locative selon les pays. Ce qui compte structurellement, c'est que les deux sont fixes à court terme : elles ne baissent pas quand le logement est vide, et c'est pour cela qu'un mois de vacance coûte plus qu'un mois de loyer.

La provision pour gros travaux que personne ne passe avant que la toiture ne lâche

L'entretien fait tourner un immeuble. Les gros travaux remplacent les éléments qui s'usent sur un rythme en décennies : la toiture, la chaudière, les fenêtres, l'électricité, la cuisine, la salle de bains. Aucun n'est une réparation. Chacun est un décaissement unique et important, séparé du précédent par quinze ou vingt-cinq ans, et c'est exactement pour cela qu'un bailleur qui détient depuis trois ans n'en a jamais vu un et qu'un bailleur qui détient depuis trente les a tous vus.

La façon honnête de les traiter est de les étaler. Prends les composants, divise chaque coût de remplacement par sa durée de vie, et additionne les tranches annuelles. Une toiture à 9 000 € sur 25 ans, c'est 360 € par an. Une chaudière à 4 500 € sur 15 ans, 300 €. Une cuisine à 9 000 € sur 20 ans, 450 €. Fenêtres, salle de bains, sols et électricité, sur la même arithmétique, portent aisément le total au-delà de 2 000 €, et les 8 % du loyer brut retenus dans le tableau — 2 640 € — sont un raccourci pour exactement cette somme, pas un chiffre choisi parce qu'il est rond. Sur un immeuble ancien, il est bas. Sur du neuf sous garantie, il est élevé la première décennie, puis rattrape son retard.

La provision est aussi la ligne qui change le plus l'apparence d'un achat. Deux appartements au même loyer et au même prix ne sont pas le même investissement si l'un a une chaudière installée l'an dernier et l'autre une chaudière de 2004. Un diagnostic à quelques centaines d'euros te donne l'âge de ces composants, et ce sont ces âges qui doivent fonder la provision. Décider de ne pas provisionner ne supprime pas la dépense ; cela convertit une charge annuelle prévisible en une demande imprévisible de plusieurs milliers d'euros à un moment que tu n'as pas choisi.

Résultat d'exploitation, service de la dette et rendement sur fonds propres

En retranchant tout le bloc d'exploitation — 12 561,60 € — des 31 020 € encaissés, on obtient un résultat net d'exploitation de 18 458,40 €. C'est le résultat propre du bien, indépendant de son financement, et c'est le seul chiffre du compte sur lequel deux acheteurs différents regardant le même immeuble tomberaient d'accord. Rapporté au prix, il donne le taux de capitalisation : 18 458,40 € ÷ 300 000 € = 6,15 %. C'est ce nombre, et non le loyer, qu'un expert capitalise et qu'un prêteur met sous tension.

Vient ensuite le service de la dette, seule ligne qui appartient à l'acheteur et non au bâtiment. Le prêt de 225 000 € à 6,5 % sur 30 ans coûte 1 422,15 € par mois, 17 065,84 € par an. Résultat d'exploitation moins service de la dette : il reste 1 392,56 €, la trésorerie. Rapportée aux 84 000 € réellement engagés (75 000 € d'apport plus 9 000 € de frais d'acquisition), cela fait un rendement sur fonds propres de 1,66 %. C'est un petit chiffre, et c'est voulu : avec un taux de capitalisation de 6,15 % et un taux d'emprunt de 6,5 %, le prêt absorbe presque tout le rendement, ce qui est la définition d'un levier neutre.

Avant tout cela, la plupart des acheteurs filtrent avec le multiplicateur de loyer brut — ici 300 000 € ÷ 33 000 € = 9,09. Ce ratio est démontré comme il faut dans notre article expliquant pourquoi le multiplicateur de loyer brut n'est pas un rendement, et ce qu'il dit est exactement le propos du présent article vu de l'autre bout : un multiplicateur compare des affaires, il ne mesure pas un rendement, parce qu'il s'arrête à la première ligne du compte que tu viens de lire. Sers-toi-en pour choisir les trois biens à analyser. Sers-toi du compte pour choisir lequel acheter.

Quatre rendements, pas un — et la trésorerie est le plus petit

La plupart des analyses écrasent tout ce que produit un bien locatif en un seul chiffre, puis débattent de quel chiffre il devrait être. Il est plus propre de les tenir séparés, car ils n'ont ni les mêmes unités, ni la même certitude, ni le même traitement fiscal. Le premier est la trésorerie : 1 392,56 € la première année, de l'argent dépensable, 1,66 % des 84 000 € investis. Le deuxième est le remboursement du capital : sur les 17 065,84 € de service de la dette, 14 550,95 € sont des intérêts et 2 514,88 € réduisent le capital restant dû, soit 2,99 % des fonds engagés. Le troisième est l'appréciation : à 3 % supposés, 9 000 €, soit 10,71 % des fonds engagés, parce que la hausse porte sur la totalité des 300 000 € alors que ton argent n'en représente qu'un quart. Le quatrième est la position fiscale, traitée séparément plus bas.

En additionnant les trois qui sont réels, la première année a produit 12 907,45 €, soit 15,37 % des fonds engagés. La trésorerie en représente 10,8 %, le remboursement du capital 19,5 %, et l'appréciation 69,7 %. C'est cette forme qui surprend, et il ne faut pas la balayer comme un artefact des hypothèses : mets l'appréciation à zéro et le classement place toujours la trésorerie sous le remboursement du capital, car à 6,5 % sur trente ans l'amortissement de la première année est faible, mais la trésorerie, une fois toutes les charges passées, l'est encore plus.

Les quatre ne sont pas non plus également fiables, et les classer par taille inverse exactement l'ordre du risque. La trésorerie est la plus petite et la plus sûre — c'est de l'argent arrivé ou non. Le remboursement du capital est l'avant-dernier par la taille et le plus certain de tous, parce qu'il est inscrit dans un contrat. L'appréciation est de loin la plus grosse et entièrement hypothétique : c'est un chiffre que tu as supposé, il peut être négatif, et tu ne peux pas le dépenser sans vendre ou refinancer. Toute présentation qui additionne les trois et affiche un pourcentage unique mélange un relevé bancaire et une prévision.

Le remboursement du capital est une épargne forcée, pas un rendement

Les 2 514,88 € de capital remboursés la première année sont bien réels. Ce n'est pas pour autant un rendement, et l'appeler ainsi est la façon la plus courante de gonfler le rendement affiché d'un bien locatif. Un rendement, c'est de l'argent que l'actif produit. Le remboursement du capital, c'est de l'argent que tu as déplacé de ton compte courant vers ton propre bilan, en utilisant le loyer du locataire comme mécanisme de transfert. Si tu versais ces mêmes 2 514,88 € sur un livret, tu ne parlerais pas d'un rendement de 2,99 % sur ton dépôt ; tu parlerais d'avoir épargné 2 514,88 €.

Ce qui mérite de le quantifier à part, c'est qu'il croît, et qu'il croît d'une manière qu'aucune autre ligne du compte ne connaît. Comme chaque euro de capital remboursé supprime ses propres intérêts futurs, la part amortissante d'une mensualité constante augmente géométriquement. Sur ce prêt : 2 514,88 € la première année, 3 259,34 € la cinquième, 4 507,07 € la dixième, 8 618,35 € la vingtième et 16 479,86 € la trentième. Sur la dernière décennie du tableau, le locataire rembourse du capital à un rythme que le chiffre de la première année ne laisse pas deviner, et c'est ce mécanisme qui transforme un bien à trésorerie quasi nulle en un actif désendetté — lentement, et seulement si tu le gardes.

La conséquence pratique, c'est qu'un bien locatif est une mauvaise source de revenu et un mécanisme d'accumulation correct, et que les deux sont souvent confondus par la même personne sur le même tableur. Si tu as besoin de l'argent maintenant, ton chiffre est la trésorerie et il vaut 1,66 %. Si tu constitues un patrimoine à dépenser dans vingt ans, ton chiffre est capital plus appréciation, et il est bien plus élevé. Ce que tu ne peux pas faire, c'est revendiquer le second tout en vivant du premier.

Le quatrième rendement est une position fiscale, et il est le plus souvent emprunté à l'avenir

En France, le régime dépend du montage. En location meublée au réel, l'amortissement du bâti et des composants vient en déduction du résultat ; en location nue au réel, il n'existe pas, et seuls les charges, les intérêts et les travaux sont déductibles. Reprenons le cas au réel non meublé : 18 458,40 € de résultat d'exploitation moins 14 550,95 € d'intérêts laisse 3 907,45 € de résultat imposable, soumis au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. À une tranche marginale de 30 %, la ponction totale approche 47,2 %, soit environ 1 844,32 € — un quatrième « rendement » négatif, qui devient positif dès qu'un déficit foncier apparaît et vient s'imputer sur les revenus.

Le mot important, c'est report. Un amortissement ne rend pas le bâtiment moins cher ; il avance une déduction et réduit d'autant la valeur nette comptable. À la revente, cette base réduite produit une plus-value imposable plus élevée, et plusieurs régimes reprennent explicitement les amortissements pratiqués. Le quatrième rendement est donc de la trésorerie réelle l'année où il apparaît, doublée d'une dette qui s'accumule discrètement derrière. Compté comme un rendement sans compter la reprise, il embellit l'analyse exactement autant qu'il aide la trésorerie.

C'est aussi la ligne du compte qui voyage le plus mal. Toutes les autres — vacance, gestion, entretien, provision, assurance, taxe, service de la dette — ont le même sens dans tous les pays, même si les montants diffèrent. Le volet fiscal, non : la déduction qui existe sur un marché est absente sur le suivant, et un prélèvement forfaitaire sur le loyer brut, là où il existe, supprime purement et simplement la question de la déduction. Tout modèle locatif trouvé en ligne embarque le code fiscal de son auteur, en général de façon invisible, et c'est la première chose à retirer avant de le réutiliser.

Questions fréquentes

Un rendement sur fonds propres de 1,66 %, est-ce mauvais ?

Il est faible, et il découle d'une seule donnée : un taux d'emprunt de 6,5 % face à un taux de capitalisation de 6,15 %. Quand le prêt coûte plus que le bien ne rapporte, le levier soustrait à la trésorerie au lieu d'y ajouter, et plus tu empruntes, plus la trésorerie se dégrade — même si le rendement total, lui, monte. Le même immeuble acheté comptant afficherait 6,15 % sur 309 000 €, sans service de la dette ni remboursement de capital. Aucune des deux versions n'est juste ou fausse ; ce sont deux paris différents, et c'est le rendement sur fonds propres qui te dit si tu peux tenir la position.

La provision pour gros travaux doit-elle se calculer sur le loyer ou sur la valeur ?

Ni l'un ni l'autre, à la rigueur. Les deux sont des raccourcis de la seule méthode défendable : lister les composants, chiffrer leur remplacement, diviser chacun par sa durée de vie résiduelle et additionner. Les pourcentages de loyer se cassent là où les loyers sont très élevés par rapport au coût de construction — un petit appartement dans une ville chère a une toiture bon marché et un loyer cher — et les pourcentages de valeur se cassent là où le foncier fait l'essentiel du prix, puisque le terrain ne se remplace pas. Utilise la méthode par composants pour un bien que tu achètes vraiment, et un pourcentage seulement pour filtrer. Quoi qu'il en soit, garde l'argent là où tu ne le dépenseras pas.

Si je gère moi-même, puis-je supprimer la ligne gestion ?

Tu peux la retirer du compte de trésorerie, et tu devrais la conserver dans l'analyse. Les 2 481,60 € sont ce que coûte le travail ; le faire soi-même convertit une charge en travail non rémunéré, ce qui est une vraie décision avec un vrai prix. Deux raisons pratiques de garder la ligne visible. D'abord, elle te dit ce que tu gagnes de l'heure pour les visites, la paperasse et les appels à 7 heures du matin, et certains découvrent que la réponse n'est pas séduisante. Ensuite, si tu veux un jour vendre ou arrêter, l'acquéreur ou l'agence valorisera le bien avec la gestion dedans — un rendement qui n'existe que parce que tu travailles gratuitement n'est donc pas un rendement cessible avec l'actif.

Pourquoi l'appréciation se compte-t-elle sur tout le bien et la trésorerie sur mon apport ?

Parce que c'est là que chacune atterrit. La hausse des prix porte sur l'actif, et la part du prêteur dans l'actif est fixée en valeur nominale — la banque est due de 225 000 € que la maison vaille 200 000 € ou 400 000 € — de sorte que la totalité du mouvement, à la hausse comme à la baisse, revient au détenteur des fonds propres. La trésorerie, au contraire, est ce qui reste une fois le prêteur payé : elle est déjà nette du prêt et appartient entièrement au capital que tu as engagé. L'asymétrie est réelle, c'est la raison pour laquelle le levier amplifie les rendements immobiliers, et c'est aussi la raison pour laquelle il amplifie les pertes. Notre article sur l'appréciation calcule le multiplicateur dans les deux sens.

Quelle donnée change le plus ce compte ?

Le taux d'intérêt, parce qu'il frappe la plus grosse ligne. Le service de la dette pèse 17 065,84 €, soit 52 % du loyer brut ; un point de variation sur un prêt de 225 000 € sur 30 ans modifie la mensualité d'environ 150 €, c'est-à-dire plus que la totalité de la trésorerie annuelle. La vacance arrive ensuite : chaque point supplémentaire retire 330 € de loyer et environ 26 € d'honoraires de gestion, si bien qu'un taux de 10 % au lieu de 6 coûterait quelque 1 300 € et annulerait la trésorerie à lui seul. L'appréciation déplace le plus le rendement total, mais pas du tout le compte de trésorerie — c'est la distinction pour laquelle cet article existe.