Calculer le cash-flow d'un investissement locatif, et le rendement minimum pour l'équilibre

Les charges que l'on oublie

Trois provisions séparent un tableur optimiste d'un tableur réaliste, et aucune n'apparaît sur un relevé bancaire lors d'une bonne année. La vacance d'abord : un mois vide par an, c'est 8 % du loyer envolés, et un mois entre deux locataires est courant. Les travaux ensuite : une chaudière, une toiture ou une cuisine finissent toujours par arriver, et lisser ce coût sur chaque année est la seule façon de le voir venir.

La troisième, c'est la gestion, que tu payais une agence environ 7 % ou que tu la fasses toi-même. La faire soi-même ne la rend pas gratuite : cela transforme le coût en temps, et le chiffre que tu compares à un autre placement s'en trouve gonflé par du travail non rémunéré. Garde la ligne dans le calcul même quand l'argent reste dans ta poche.

Un cash-flow négatif n'est pas forcément une mauvaise affaire

Une part de chaque échéance rembourse le capital, et cette part n'est pas une dépense — elle transforme de la trésorerie en patrimoine détenu. Dans l'exemple, la première année d'un prêt de 25 ans à 3,5 % rembourse un peu moins de 4 000 € de capital : un cash-flow de −3 066 € accroît donc malgré tout le patrimoine net. Ce qu'il ne fait pas, c'est s'autofinancer : il faut pouvoir combler ce trou chaque mois, y compris les mois où la chaudière lâche aussi.

Lis donc les deux chiffres ensemble. Le cash-flow dit si l'investissement est tenable mois après mois ; le taux de capitalisation et la constitution du capital disent s'il vaut la peine d'être tenu. Une opération légèrement négative dans une ville chère à taux bas peut être parfaitement rationnelle, et une opération positive dans un marché sans locataires ne l'est pas.

Ce qui déplace le point d'équilibre

Le tableau montre que le taux d'intérêt fait l'essentiel du travail : le rendement brut exigé grimpe de 6,2 % à un taux de 2 % jusqu'à 8,1 % à 5 %, à durée et apport identiques. La durée pèse presque autant — raccourcir de 25 à 20 ans fait passer l'exigence de 7,1 à 8,0 %, puisque le même capital se rembourse plus vite.

Le levier le plus directement sous ton contrôle est l'apport. Chaque point de quotité de financement retiré ampute l'échéance annuelle : un apport plus élevé rend positif un cash-flow négatif sans rien changer au bien. C'est un vrai arbitrage, non un gain gratuit : l'argent mobilisé n'est pas investi ailleurs, et le rendement qu'il produit dans l'opération n'est que le taux du prêt que tu évites de payer.

Questions fréquentes

Faut-il inclure l'impôt dans le cash-flow ?

Calcule d'abord le chiffre avant impôt, car c'est celui que tu peux comparer d'un bien à l'autre et d'un pays à l'autre. Applique ensuite ta situation propre, puisque l'imposition des revenus locatifs dépend de ta tranche, de ton régime et de ce que tu peux déduire — y compris, dans beaucoup de pays, la part d'intérêts du prêt.

Le rendement brut est-il donc inutile ?

Pas inutile, seulement insuffisant. Le rendement brut est un filtre rapide pour trier des annonces, et le tableau ci-dessus l'utilise justement parce que c'est le chiffre que donne toute annonce. Il devient trompeur dès qu'on compare deux biens aux charges, à la fiscalité ou au risque de vacance différents, c'est-à-dire la plupart des paires.

Quelle réserve de trésorerie prévoir pour un locatif ?

De quoi couvrir plusieurs mois d'échéances et de charges sans aucun loyer, plus la plus grosse réparation que l'immeuble puisse plausiblement exiger. L'investissement locatif échoue bien plus souvent sur la trésorerie que sur le rendement : l'opération qui s'effondre est en général celle qui tenait sur le papier et n'avait rien mis de côté pour trois mois de vacance et une chaudière neuve la même année.