La vacance n'est pas un pourcentage que l'on perd, c'est un mois que l'on n'encaisse pas

Un taux est un résultat, pas une donnée d'entrée

Demande son taux de vacance à un bailleur et tu obtiens un pourcentage : cinq, huit, dix. Demande d'où il vient et la réponse est en général une règle empirique ou une étude de marché. Or personne ne vit un taux de vacance. Ce qui se passe réellement, c'est qu'un locataire donne congé, le logement se vide un samedi, on le nettoie et on le repeint en trois semaines, on le met en annonce, on le fait visiter, et quelqu'un emménage six semaines plus tard. Le taux, c'est ce qu'on obtient en divisant cet épisode par l'intervalle entre deux d'entre eux. C'est le résultat d'un processus physique, et le traiter comme une donnée d'entrée est ce qui le rend inutilisable pour décider.

La formule est aussi simple qu'elle en a l'air. Si V est la vacance en mois et T la durée du bail qui l'a précédée, le taux de vacance effectif sur le cycle vaut V ÷ (T + V). Le dénominateur, c'est le cycle entier et pas seulement la partie occupée — c'est l'erreur que commettent la plupart des tableurs : diviser par T seul surestime le taux, car ces mois vides sont à l'intérieur de la période, pas ajoutés à elle. Six semaines après un bail d'un an, cela fait 1,5 ÷ 13,5 = 11,11 %, et non 1,5 ÷ 12 = 12,5 %.

Écrit ainsi, le taux cesse d'être une statistique de marché et devient deux choses sur lesquelles tu peux agir : combien de temps les gens restent, et à quelle vitesse tu reloues. Tout ce qu'un bailleur peut réellement faire contre la vacance agit sur l'un de ces deux termes. Une étude de marché ne peut te dire ni l'un ni l'autre pour ton propre logement, et c'est pourquoi importer son pourcentage dans ton modèle importe avec lui le comportement locatif de quelqu'un d'autre.

La même vacance, trois durées d'occupation, trois taux différents

Fixe la vacance à six semaines — un chiffre banal pour un logement à repeindre confié à une agence — et ne fais varier que la durée de séjour des locataires. Après un bail de douze mois, le cycle fait 13,5 mois et le taux 11,11 %, soit 40,6 jours vides sur une année moyenne. Après vingt-quatre mois, le cycle fait 25,5 et le taux 5,88 %, 21,5 jours. Après trente-six mois, le cycle fait 37,5 et le taux 4,00 %, 14,6 jours. Après cinq ans, 2,44 %, moins de neuf jours par an.

La comparaison intéressante, c'est la paire qui aboutit au même chiffre par deux chemins opposés. Un bail de douze mois avec deux semaines de vacance donne exactement 4,00 %, et un bail de trente-six mois avec six semaines de vacance aussi. Taux identiques, opérations inverses : le premier bailleur fait tourner une machine à relouer bien huilée sur un bien à forte rotation ; le second laisse le logement vide six semaines sans s'en émouvoir, parce que cela arrive une fois tous les trois ans. Les deux déclareraient le même chiffre à leur banque, et ils ne font pas le même métier.

Il y a sous tout cela un plancher qu'aucune compétence ne supprime. Même une passation parfaite laisse des jours : les préavis coïncident rarement avec les dates d'entrée, il faut solder le dépôt de garantie, faire un état des lieux, et dans la plupart des droits le locataire sortant peut occuper jusqu'à une date qui n'a rien à voir avec le moment où le suivant veut arriver. Un bailleur qui annonce zéro vacance sur de nombreuses années est soit très chanceux, soit enchaîne des baux avec chevauchement de loyer, soit ne compte pas les jours correctement.

La vacance n'est qu'une partie du coût d'une rotation

Un taux de vacance ne compte que le loyer non encaissé, et s'arrête là, ce qui sous-estime lourdement l'épisode. Une rotation coûte aussi de l'argent qui sort. Sur un loyer de 1 500 €, six semaines vides représentent 2 250 € de loyer qui n'arrive jamais. Remets le logement en état — ménage, remise en peinture de l'entrée, remplacement de ce que le dépôt de garantie ne couvre pas — et compte 900 €. Paie à une agence un mois de loyer pour trouver et vérifier le locataire suivant, et voilà 1 500 € de plus. Total : 4 650 €, dont moins de la moitié est la vacance que tout le monde mesure.

Étale cela sur le cycle et la figure change. Sur le cycle de treize mois et demi, le loyer potentiel vaut 13,5 × 1 500 € = 20 250 € et la rotation en consomme 4 650 € : une perte effective de 22,96 %, plus du double du taux de vacance de 11,11 %. Sur le cycle de trente-sept mois et demi, le loyer potentiel vaut 56 250 € et les mêmes 4 650 € font 8,27 % — toujours le double du taux de 4,00 %, mais sur une base bien plus large. Annualisé, le bien à forte rotation perd 4 133,33 € par an et celui à faible rotation 1 488 €.

La question de qui paie les frais de mise en location n'a rien d'universel, et sur plusieurs marchés ce n'est pas du tout le bailleur. En Allemagne, le Bestellerprinzip introduit en 2015 pour les locations veut que celui qui a mandaté l'agent paie — en pratique le bailleur — et un locataire ne peut se voir facturer de commission pour une location commandée par le propriétaire. D'autres marchés admettent des honoraires partagés ou à la charge du locataire dans la limite de plafonds. Là où les frais retombent réellement sur le locataire, le coût de rotation du bailleur se réduit à la vacance plus la remise en état, mais le coût du déménagement pour le locataire augmente, ce qui pousse dans le même sens : des baux plus longs.

La hausse de loyer d'équilibre — le chiffre pour lequel cet article existe

Voici la décision qui arrive vraiment, une fois par an, dans une enveloppe. Ton locataire paie 1 500 €. Le marché dit 1 650 €. Augmentes-tu le loyer ? L'augmenter te rapporte la hausse tant que le locataire reste. Cela accroît aussi le risque qu'il parte, et s'il part tu paies la vacance et le coût de rotation. Le point d'équilibre est l'endroit où les deux s'annulent exactement.

Écrivons-le. Sur un horizon de H mois, une hausse de g sur un loyer R rapporte H·R·g. Si la hausse provoque un départ, le coût est la vacance au nouveau loyer, V·R·(1+g), plus le coût de trésorerie C de la rotation. En égalant et en résolvant : g = (V·R + C) ÷ (H·R − V·R). Avec R = 1 500 €, V = 1,5 mois et C = 2 400 €, le numérateur vaut 2 250 € + 2 400 € = 4 650 € et le dénominateur, sur un horizon de douze mois, 18 000 € − 2 250 € = 15 750 €. Donc g = 29,52 %, soit 442,86 € par mois sur 1 500 €. C'est la hausse qu'exige une vue à un an avant qu'une vacance de six semaines vaille le risque, et aucun marché ordinaire ne monte autant.

Allonge l'horizon et le seuil s'effondre, parce que le gain se répète et pas le coût. Sur vingt-quatre mois, le seuil est de 13,78 % ; sur trente-six, de 8,99 % (134,78 € par mois) ; sur soixante, de 5,30 % (79,49 €). Voilà pourquoi une même hausse peut être manifestement juste ou manifestement fausse selon rien d'autre que la durée de séjour attendue du nouveau locataire, et pourquoi la version honnête de la question n'est jamais « dois-je augmenter le loyer » mais « à quel point suis-je sûr que ce locataire reste de toute façon ». Si tu es certain qu'il renouvellera à 1 650 €, augmente : la vacance n'arrive pas et le seuil n'a aucune importance. Le calcul ne mord que lorsque c'est la hausse qui provoque le départ.

Deux raffinements comptent en pratique. D'abord, la formule ci-dessus suppose le départ certain en cas de hausse ; si tu estimes la probabilité à p, multiplie le côté coût par p et le seuil baisse d'autant — à p = 0,3 sur trois ans, il tombe à environ 2,62 %, ce qui explique que des hausses annuelles modérées passent le test et que les rattrapages massifs échouent. Ensuite, sur les marchés dotés d'une formule légale de révision ou d'un encadrement, l'ampleur de la hausse ne t'appartient pas, et le calcul devient un test sur l'opportunité d'appliquer ou non la hausse permise plutôt que sur son montant.

Un taux de portefeuille masque la distribution

Dix appartements, un vide toute l'année, neuf loués en continu. Le taux de vacance du portefeuille est de 12 mois sur 120, soit 10 %. Aucun de ces dix appartements n'a connu 10 % de vacance : neuf en ont connu zéro et un cent. Qui achète le neuvième sur la foi du chiffre de portefeuille achète un bien avec 90 % de chances qu'il ne se passe rien et 10 % de chances d'une catastrophe, valorisé comme s'il avait une petite fuite régulière.

Le même aplatissement frappe les statistiques urbaines. Un taux de vacance locative publié est une mesure de stock prise à un instant : logements offerts à la location rapportés au parc locatif, à une date d'enquête. Il répond à une question sur la détente du marché, pas sur la durée pendant laquelle ton logement précis restera vide. Deux quartiers au même taux peuvent différer totalement dans la répartition de cette vacance — quelques logements invendables d'un côté, une friction générale de deux semaines sur tout le parc de l'autre — et seul le second te dit quelque chose sur ton propre délai de relocation.

La saisonnalité est la dernière chose qu'une moyenne annuelle efface. Les mises en location se concentrent : les étudiants bougent à la fin de l'été, les familles autour de l'année scolaire, et dans la plupart des villes européennes les semaines autour des fêtes de fin d'année sont le pire moment pour publier une annonce. Un bail qui s'achève en novembre porte donc une vacance attendue plus longue que le même bail s'achevant en juin, uniquement à cause de sa date. C'est actionnable là où cela ne coûte rien : à la signature ou au renouvellement, choisis une date de fin en pleine saison locative, quitte à retenir une durée un peu bancale. Un premier bail de quinze mois s'achevant en juin peut coûter moins qu'un bail de douze mois s'achevant en mars.

Que faire du chiffre une fois obtenu

Mets le taux effectif, et non un taux de marché, dans le compte du bien. Dans l'article compagnon sur ce que rapporte vraiment un bien locatif, la vacance à 6 % retire 1 980 € de 33 000 € de loyer brut et réduit les honoraires de gestion avec elle. Substituer 11,11 % à 6 % sur ce même bien retire 3 666,30 € et ampute la trésorerie d'environ 1 550 € — davantage que la totalité de la trésorerie de la première année, 1 392,56 €. La vacance n'est pas un poste d'arrondi dans ce compte ; c'est l'une des deux ou trois données capables à elles seules de rendre la réponse négative.

Attaque ensuite les deux termes séparément, car ils ne répondent pas aux mêmes choses. La vacance se réduit par la logistique : lance l'annonce pendant le préavis plutôt qu'après la remise des clés, fais la remise en état dans la fenêtre de préavis quand le bail permet les visites, garde sous la main un peintre mobilisable vite, et fixe le loyer de relocation pour remplir, pas pour gagner. La durée d'occupation s'allonge par la fidélisation : répare vite, ne pousse pas les hausses jusqu'au dernier euro, et fais du renouvellement l'option facile. Le second levier est bien plus puissant que le premier, et c'est celui que la plupart des bailleurs ignorent parce qu'il n'a pas de facture attachée.

Questions fréquentes

Pourquoi diviser par la durée d'occupation plus la vacance et non par douze mois ?

Parce que la vacance se produit à l'intérieur du cycle, et non en plus de lui. Un bail de douze mois suivi de six semaines vides couvre 13,5 mois de calendrier, et pendant toute cette durée tu possèdes le logement et en paie les charges fixes. Diviser 1,5 par 12 répond à une autre question — quelle fraction de la période occupée représente la vacance — qui n'est pas un taux de vacance et est toujours plus élevée. Le dénominateur de douze mois se casse d'ailleurs complètement dès que le bail ne fait pas un an : sur un bail de trois ans, il redonnerait 12,5 %, ce qui est manifestement faux.

Un taux de vacance faible est-il toujours bon ?

Non, et le contre-exemple est banal — mais il ne survit pas à un décompte complet, et c'est la vraie leçon. Un logement qui n'est jamais vide est très souvent un logement loué sous le marché, et la décote se paie tous les mois, tandis que la vacance qu'elle évite survient une fois tous les quelques ans. Compare : un loyer de 1 500 € vide 4 % du temps encaisse 17 280 € par an, tandis qu'un loyer de 1 650 € avec un taux effectif de 11,11 % encaisse 17 600 € — sur le seul loyer encaissé, le loyer élevé gagne malgré un taux plus laid. Retranche maintenant le coût annualisé des rotations, 768 € contre 2 266,67 €, et l'ordre s'inverse : 16 512 € contre 15 333,33 €. La vacance est un coût à optimiser, pas un indicateur à minimiser, et la grandeur à maximiser est le loyer encaissé net du coût de rotation — précisément la grandeur qu'un taux de vacance seul ne peut pas montrer.

La hausse d'équilibre signifie-t-elle qu'il ne faut jamais augmenter le loyer ?

Elle signifie l'inverse de ce que l'on en retient d'ordinaire. Le seuil est élevé précisément parce qu'il suppose que c'est la hausse qui provoque le départ — c'est-à-dire que le locataire serait resté à l'ancien loyer et part au nouveau. La plupart des locataires déménagent pour des raisons qui n'ont rien à voir avec toi : un emploi, un conjoint, un enfant, un achat. Là où le départ allait de toute façon se produire, la hausse ne coûte rien et il faut la prendre. Le calcul teste une hypothèse précise, ce n'est pas un argument général contre le fait de demander davantage. Ce contre quoi il argumente, c'est le rattrapage massif après des années de loyer gelé, qui empile tout l'ajustement sur une seule décision de renouvellement et maximise le risque de déclencher la vacance.

Quel taux de vacance retenir pour un bien que je n'ai pas encore acheté ?

Construis-le, ne le cherche pas. Estime deux choses sur le bien envisagé : combien de temps un locataire est susceptible de rester dans ce type de logement, et combien de semaines il faut pour relouer dans cette rue précise. Une maison familiale avec jardin près de bonnes écoles produit des baux longs ; un studio en quartier étudiant produit des baux de douze mois presque par construction. Mets ensuite les deux dans V ÷ (T + V). Pour vérifier la robustesse, refaites l'opération avec une vacance doublée et regarde si l'affaire tient encore — un bien qui ne passe qu'avec deux semaines de vacance est un bien sans marge pour une seule mauvaise relocation.

Le dépôt de garantie couvre-t-il la remise en état ?

Seulement la part imputable à des dégradations, et presque jamais celle imputable à l'usure. Tous les droits concernés distinguent les dégradations causées par le locataire de la détérioration ordinaire liée à l'occupation, et une remise en peinture après trois ans d'occupation normale reste à la charge du bailleur dans pratiquement tous. C'est pourquoi la ligne de remise en état subsiste dans le modèle même quand le dépôt est intégralement restitué : c'est un coût de rotation, pas une créance sur le locataire. La budgéter comme récupérable est le plus court chemin vers une facture imprévue et un litige sur le dépôt.