Le PMI américain : ce qu'il coûte et comment s'en débarrasser

Elle assure le prêteur. Tout le reste en découle

Le Consumer Financial Protection Bureau le dit en une phrase : le PMI protège le prêteur, pas toi, si tu cesses de payer. Tu n'es assuré en aucun sens utile du terme. Tu es le payeur. L'assureur couvre le risque de perte du prêteur en cas de saisie, te prélève une prime tous les mois pour cela, et si le pire arrive il paie le prêteur et peut se retourner contre toi pour ce qu'il a versé. Une fois cela compris, le produit n'a plus rien de mystérieux.

Cela explique le déclencheur. Les prêteurs exigent le PMI au-dessus de 80 % de quotité parce que c'est à peu près là que le coussin d'apport cesse d'absorber une vente forcée : les frais de saisie et un prix bradé peuvent avaler 20 % d'une maison sans effort. Cela explique la tarification : la prime monte avec la quotité et avec la probabilité de défaut, d'où le fait que ton score de crédit la fait bouger autant que ton apport. Et cela explique le problème d'incitation que la loi a dû régler. Personne dans l'opération n'avait de raison de remarquer que l'assurance n'était plus nécessaire, puisque celui qui la payait n'était pas celui qui en bénéficiait.

Une conséquence de plus mérite d'être dite crûment, car les emprunteurs s'y trompent constamment : le PMI n'est ni une assurance décès, ni une garantie invalidité, ni une protection des mensualités. Si tu perds ton emploi, il ne fait rien pour toi. Si tu meurs, il ne fait rien pour tes proches. Des produits qui font cela existent et se vendent séparément. Celui-ci existe pour que le prêteur puisse dire oui à un petit apport, et le prix de ce oui figure sur ton relevé mensuel.

Ce qu'elle coûte : deux variables, une grille

Prends un prêt et garde-le constant : un achat de 400 000 dollars avec 5 % d'apport, soit un prêt de 380 000 dollars à 6,50 % nominal sur 30 ans. Le capital et les intérêts font 2 401,86 dollars par mois selon la formule d'annuité — la démonstration figure dans notre article sur la formule de mensualité et n'est ici qu'appliquée. Le PMI se pose par-dessus cette mensualité, et sa taille dépend de deux entrées : la tranche de quotité et la tranche de score de crédit. Le tableau ci-dessus croise les deux sur le même prêt.

L'écart est ce qu'il faut remarquer. À 95 % de quotité, le même prêt de 380 000 dollars coûte 107,67 dollars par mois à un emprunteur au-dessus de 760 et 490,83 dollars à un emprunteur entre 620 et 639 — un facteur 4,6, sur un paiement qui n'apporte rien à l'emprunteur dans les deux cas. Sur la durée où il court habituellement, cette différence se compte en dizaines de milliers de dollars. C'est aussi l'argument le plus fort de tout l'exercice pour passer trois mois à réparer son dossier de crédit avant de déposer, car un score gagné en trois mois de relevés propres se répercute sur toute la vie de l'assurance.

Deux montages coexistent avec la prime mensuelle standard et tous deux changent l'arithmétique de sortie : lis l'offre de prêt attentivement. La prime unique se paie à la signature, souvent financée dans le prêt, et supprime la ligne mensuelle — mais elle n'offre aucune logique de remboursement sur laquelle compter si tu vends ou refinances tôt. L'assurance payée par le prêteur n'est pas gratuite : le prêteur achète la police et l'intègre dans un taux nominal durablement plus élevé, ce qui veut dire qu'elle ne s'arrête jamais à 78 % ni ailleurs, puisqu'il n'y a rien à résilier sur ton relevé. Les deux peuvent être la bonne réponse ; aucun n'est l'astuce gratuite qu'on présente parfois.

Les deux sorties que la loi inscrit dans le prêt

Le Homeowners Protection Act de 1998 définit deux dates et en impose une troisième. La date de résiliation est celle où l'échéancier initial prévoit pour la première fois que le capital restant dû atteigne 80 % de la valeur d'origine — ou la date à laquelle il l'atteint effectivement, si tu y arrives plus tôt en payant davantage. Ce jour-là, tu peux demander la résiliation par écrit, et le gestionnaire doit l'accorder si ton historique de paiement est bon, si tu es à jour, si la valeur n'est pas descendue sous la valeur d'origine et s'il n'existe pas de sûreté de second rang. La date de cessation est celle où ce même échéancier initial prévoit que le capital atteigne 78 % de la valeur d'origine, et là le gestionnaire doit agir de lui-même : pas de demande, pas d'expertise, pas de discussion, à condition que tu sois à jour. Et quoi qu'il arrive, la loi interdit de porter l'assurance au-delà du premier jour du mois suivant la moitié de la durée d'amortissement pour un emprunteur à jour.

Applique ces définitions au prêt et les dates tombent. Sur l'échéancier initial d'un prêt de 380 000 dollars à 6,50 % sur 30 ans, face à une valeur d'origine de 400 000 dollars, le capital passe pour la première fois sous 320 000 dollars — 80 % — au mois 124, et sous 312 000 dollars — 78 % — au mois 135. Soit dix ans et quatre mois, puis onze ans et trois mois : onze mois d'écart, pas le gouffre pluriannuel que les deux chiffres laissent croire au premier regard. La raison est simple. Deux points de pourcentage d'une maison à 400 000 dollars valent 8 000 dollars, et à la dixième année ce prêt amortit environ 740 dollars de capital par mois : huit mille dollars prennent donc environ onze mois. L'écart s'élargit aux quotités plus basses, où l'amortissement est plus lent au regard de la distance : 14 mois à 90 %, 19 mois à 85 %.

La formule courante — le droit de demande et le droit automatique seraient distants de plusieurs années — est donc fausse quand on lit les deux sur le même échéancier. Ce qui est réellement distant de plusieurs années est autre chose, et c'est l'objet de la section suivante : le droit à 80 % s'exerce sur le capital réel, pas sur le capital prévu, et à des conditions qui peuvent faire compter des fonds propres que tu n'as pas versés. À 0,72 % illustratifs, les onze mois d'échéancier entre les deux dates coûtent 2 508 dollars. Les mois perdus faute de connaître le droit à 80 % peuvent en coûter huit fois plus.

Revalorisation, remboursements anticipés, et ce qu'achète vraiment une nouvelle expertise

L'horloge légale tourne sur la valeur d'origine, définie comme le plus faible du prix de vente au contrat et de la valeur d'expertise au moment de l'opération. Elle ne bouge pas quand ta maison bouge. C'est l'asymétrie décisive : tes fonds propres peuvent croître par revalorisation, mais la date de cessation automatique ne peut pas s'en apercevoir. Si cette maison se revalorise de 3 % par an, le capital passe sous 80 % de sa valeur courante au mois 49 — quatre ans et un mois — alors que la cessation prévue à 78 % attend toujours le mois 135. À 228 dollars par mois, cet écart fait 86 mois et environ 19 600 dollars. À 2 % par an, 72 mois et environ 16 400 dollars ; à 5 % par an, 101 mois et environ 23 000 dollars.

C'est ici que la précision compte, car ce point est mal rapporté partout. Le Homeowners Protection Act ne donne pas un droit de résilier sur la foi d'une expertise courante plus élevée. Son droit de résiliation est arrimé à la valeur d'origine, et l'expertise qu'il envisage sert à prouver que la valeur n'est pas tombée sous ce chiffre d'origine. Résilier grâce à une valeur en hausse est une voie distincte et discrétionnaire, offerte par l'investisseur qui détient le prêt : le Servicing Guide de Fannie Mae, par exemple, fixe ses propres délais d'ancienneté et ses propres seuils de quotité pour une résiliation à l'initiative de l'emprunteur fondée sur une expertise courante, et ces conditions sont plus dures qu'un simple 80 %. L'instruction honnête est donc : demande à ton gestionnaire ce que son investisseur autorise, attends-toi à payer l'expertise toi-même, et attends-toi à un seuil plus exigeant que le seuil légal.

Le remboursement anticipé fonctionne autrement, et plus sûrement, car la loi l'envisage explicitement. La date de résiliation est la plus proche entre la date prévue à 80 % et la date où le capital atteint réellement 80 % de la valeur d'origine. Ajoute 200 dollars par mois à ce prêt et le capital réel franchit 320 000 dollars au mois 87 au lieu du mois 124 — trente-sept mois plus tôt, soit environ 8 400 dollars de primes, en plus des intérêts que ces versements économisent par eux-mêmes. Attention au piège : la cessation automatique à 78 % est définie uniquement sur l'échéancier initial, indépendamment du capital réellement dû. Tes versements supplémentaires ne la déplacent pas. Ils ne déplacent que la date à laquelle tu as le droit de demander — et c'est bien pourquoi demander est tout l'art.

Les prêts auxquels rien de tout cela ne s'applique

Tout ce qui précède décrit des prêts conventionnels portant une assurance hypothécaire privée. Les prêts garantis par l'État ont leur propre assurance et leurs propres règles, et la différence n'est pas cosmétique. Un prêt FHA supporte une prime initiale financée dans le capital plus une prime annuelle, et le fait que cette prime annuelle s'arrête un jour dépend de la quotité à l'origine, non du capital restant aujourd'hui — à l'apport minimal, elle ne s'arrête pas du tout, ce qui est un animal économique tout autre qu'une police qui prend fin la onzième année. Notre article FHA déroule cette arithmétique et trouve le point d'équilibre face à un prêt conventionnel avec PMI.

Un prêt VA est à l'autre extrémité : aucune assurance hypothécaire, quelle que soit la quotité, remplacée par des frais de garantie uniques qui varient selon l'apport et selon que le droit a déjà été utilisé. C'est une structure réellement différente, pas une remise sur la même, et cela vaut la peine de faire l'arithmétique proprement plutôt qu'au jugé. Notre article VA le fait. Et aucun des trois n'a de rapport avec une ligne de crédit adossée à la valeur du logement, qui est une sûreté de second rang à taux variable dont la mensualité change de forme à mi-parcours — traitée à part.

Ce que l'Europe fait à la place, pays par pays

Il n'existe pas de PMI européen, et la raison mérite d'être dite : le risque que le PMI assure existe partout, mais chaque marché a choisi une personne différente pour le porter. En gros, il y a trois réponses. L'intégrer au taux d'intérêt. Le faire garantir par un organisme mutualiste ou public. Ou refuser purement et simplement la quotité de financement. Presque tous les marchés européens prennent l'une des trois, et aucune ne produit le montage américain où l'emprunteur achète une police qui paie le prêteur.

La France est le contraste le plus net, car elle possède deux choses qu'on confond souvent avec le PMI et dont aucune n'en est un. La garantie du prêteur est le plus souvent une caution — une garantie achetée à une société de cautionnement mutuel plutôt qu'une hypothèque inscrite sur le bien — pour laquelle l'emprunteur paie une commission et une contribution à un fonds mutuel, dont une part peut revenir à la fin d'un prêt sans incident. C'est bien la protection du prêteur, payée par l'emprunteur, ce qui est la fiche de poste du PMI ; mais c'est une caution, pas une police d'assurance, et elle se paie en une fois, non en prime mensuelle liée à un seuil de quotité qui expire. À part cela, l'assurance emprunteur que porte quasiment tout crédit immobilier français couvre le décès, l'invalidité et l'incapacité de l'emprunteur — elle indemnise donc des événements qui t'arrivent à toi, ce que le PMI ne fait précisément pas. La loi Lemoine de 2022 permet de la résilier et de la remplacer à tout moment sans frais, si bien qu'elle fonctionne comme un marché concurrentiel et non comme un meuble. Les normes d'octroi fixées par le Haut Conseil de stabilité financière font une bonne partie du reste du travail qu'accomplit aux États-Unis une prime de forte quotité.

L'Allemagne prend la première voie, et la prend à l'état pur. Il n'existe pas d'équivalent allemand courant du PMI aux quotités ordinaires ; ce qui existe, c'est le Beleihungsauslauf, le rapport entre le prêt et la valeur de gage prudemment retenue par la banque, et le taux monte par paliers à mesure qu'il monte. Le cadre réglementaire renforce l'habitude : sous le Pfandbriefgesetz, seule la part du prêt comprise dans 60 % de la Beleihungswert peut adosser une obligation sécurisée, ce qui pousse les banques à traiter la tranche au-delà comme un crédit réellement différent et plus cher. L'emprunteur allemand peu apporteur paie donc le risque dans le taux, pour toute la période à taux fixe, sans seuil à partir duquel quoi que ce soit disparaît — et la Restschuldversicherung parfois vendue avec un prêt est un produit facultatif couvrant les risques propres de l'emprunteur, non une police de perte pour le prêteur, et a fait l'objet d'une vigilance de protection des consommateurs plutôt que de droits de résiliation légaux.

L'Espagne, le Portugal et l'Italie ont pris la deuxième voie et, surtout, ont placé l'État plutôt que l'emprunteur devant la prime. La ligne de garanties ICO espagnole couvre jusqu'à 20 % du prêt — jusqu'à 25 % pour un logement bien classé énergétiquement — pour les acheteurs de moins de 35 ans et les familles avec enfants à charge, ce qui permet à la banque de prêter la totalité du prix au lieu des 80 % habituels, et elle est gratuite pour l'acheteur. La garantie personnelle publique portugaise, créée par le Decreto-Lei n.º 44/2024, couvre jusqu'à 15 % du capital initialement contracté pour les primo-accédants de 18 à 35 ans, pendant dix ans, avec un plafond de valeur de transaction ; ces mêmes emprunteurs relèvent de la recommandation macroprudentielle du Banco de Portugal, qui autorise un financement jusqu'à 90 % pour la résidence principale et 80 % sinon. Le Fondo di garanzia prima casa italien, géré par Consap pour le ministère de l'Économie et des Finances, garantit une part du capital — la couverture ordinaire est de la moitié, davantage pour les catégories prioritaires — dans la limite d'un montant de prêt plafonné. Regarde ces trois pays et le montage américain devient visiblement un choix, non une nécessité : même risque de crédit, même ligne des 80 %, et coût porté par les finances publiques plutôt que par une prime mensuelle que l'acheteur paie pendant des années. Savoir si c'est mieux dépend de qui doit payer selon toi ; ce qui ne fait pas de doute, c'est que c'est différent, et que les pourcentages exacts et les conditions d'éligibilité des trois dispositifs sont révisés assez souvent pour qu'il faille les vérifier à la source avant de s'y fier.

Deux marchés hors des six ont bien quelque chose de proche du PMI, et il vaut la peine de les connaître car ils montrent le mécanisme en habit européen ou quasi. Aux Pays-Bas, la Nationale Hypotheek Garantie est une garantie achetée par une prime unique sur le prêt, jusqu'à un prix d'achat plafonné ; le fonds de garantie se tient derrière le prêteur, et la récompense de l'emprunteur est un taux d'intérêt plus bas — le même troc que le PMI, mais structuré en coût unique avec un gain de taux plutôt qu'en prime mensuelle sans gain. Au Canada, l'assurance prêt hypothécaire est obligatoire au-dessus de 80 % de quotité, elle est souscrite auprès d'assureurs publics et privés, payée par l'emprunteur et généralement ajoutée au capital. Les deux sont reconnaissablement l'idée américaine. Ni l'un ni l'autre n'est une raison de supposer que ton marché en a un : l'hypothèse de travail la plus sûre partout en Europe continentale est qu'il n'en a pas, et que la question équivalente à poser à ta banque est ce que fait le taux quand la quotité franchit 80 %.

Questions fréquentes

Le PMI paie-t-il mon crédit si je perds mon emploi ?

Non. Il paie le prêteur après ton défaut, une fois la perte constatée, et l'assureur peut ensuite se retourner contre toi pour ce qu'il a versé. Rien là-dedans ne protège ton foyer. Des produits couvrant la perte d'emploi, l'invalidité ou le décès existent et s'achètent séparément — en France l'assurance emprunteur en fait une partie — mais le PMI n'en est pas un, et le prendre pour un filet de sécurité est le malentendu le plus coûteux qui lui soit attaché.

Mon gestionnaire a refusé de résilier à 80 %. En a-t-il le droit ?

Parfois, et il faut regarder les conditions. Le droit de résiliation légal est conditionnel : tu dois demander par écrit, être à jour, avoir un bon historique de paiement au sens de la loi, démontrer que la valeur n'est pas tombée sous la valeur d'origine, et certifier qu'aucune autre sûreté ne grève le bien. Un second prêt ou une ligne de crédit tirée sur la maison peut donc bloquer purement et simplement la résiliation. Si tu remplis toutes les conditions et qu'on te refuse quand même, le refus doit être écrit et motivé, et une réclamation auprès du Consumer Financial Protection Bureau est l'escalade normale.

Vaut-il la peine de refinancer juste pour supprimer le PMI ?

Seulement si le taux et les frais du nouveau prêt battent la prime que tu fuis, ce qui est une question d'arithmétique, pas de préférence. Sur le prêt ci-dessus, la prime fait 228 dollars par mois ; si le refinancement relève le taux nominal d'un demi-point sur un capital de 340 000 dollars, tu as payé environ 140 dollars par mois pour en économiser 228, plus plusieurs milliers de dollars de frais à récupérer. Quand les taux ont baissé depuis l'achat, le refinancement gagne généralement deux fois. Quand ils ont monté, demander la résiliation à 80 % — gratuite, et fondée sur le capital réel — est presque toujours le meilleur geste.

Puis-je déduire les primes de PMI de mes impôts ?

Ne le suppose pas. La déduction fédérale des primes d'assurance hypothécaire a été instaurée, laissée expirer et rétablie à plusieurs reprises, et elle a toujours été plafonnée selon le revenu. C'est exactement le type de chiffre que cet article refuse de donner comme courant : vérifie les instructions de l'Internal Revenue Service pour l'année d'imposition concernée, ou demande à un professionnel, avant d'y compter. Et note que même disponible, une déduction réduit le coût de la prime — elle ne rend jamais mauvaise l'idée de la résilier.

Existe-t-il un équivalent du PMI là où je vis en Europe ?

Presque certainement pas sous la forme américaine, et il faut vérifier plutôt que supposer. En France, la protection du prêteur est généralement une caution achetée à une société de cautionnement, payée une fois, et l'assurance emprunteur qui l'accompagne te couvre, toi, pas la banque. En Allemagne il n'y a pas de prime du tout — le risque se voit dans un taux plus élevé à mesure que monte le Beleihungsauslauf. L'Espagne, le Portugal et l'Italie exploitent des dispositifs de garantie publique pour les jeunes et les primo-accédants, qui permettent à la banque de dépasser sa quotité habituelle sans coût pour l'acheteur. La bonne question à poser à ta banque n'est pas si tu dois acheter une assurance, mais ce qu'il advient du taux, et du montant maximal empruntable, à mesure que ton apport diminue.

J'ai un prêt FHA. Quand mon assurance hypothécaire s'arrête-t-elle ?

Pas selon les règles décrites ici — le Homeowners Protection Act régit l'assurance hypothécaire privée des prêts conventionnels, pas la prime d'assurance d'un prêt FHA. La prime FHA court pendant une durée fixée à l'origine par la quotité de financement à ce moment-là, et à l'apport minimal elle court sur toute la durée du prêt. Rembourser du capital ne la raccourcit pas. Notre article FHA expose les deux primes, les règles de durée et la sortie par refinancement qui est la voie habituelle.