Les deux nombres qui fixent ta capacité d'emprunt

Le ratio donne une mensualité, pas un logement

Toute règle de capacité d'emprunt, dans tous les pays, commence pareil : une part du revenu, moins ce que tu dois déjà chaque mois. C'est toute la première étape, et elle produit une mensualité. Elle ignore les prix de l'immobilier, ignore le quartier que tu vises et ignore ce dont tu as besoin. C'est un test de solvabilité déguisé en budget d'achat, et s'il paraît arbitraire, c'est qu'il l'est : le pourcentage est un choix prudentiel ou commercial, pas un fait sur ta vie.

La version américaine applique la part au revenu brut, et c'est le détail le plus lourd de conséquences de tout l'exercice. Sur 7 500 dollars bruts par mois et 900 dollars de charges, un ratio arrière de 43 % laisse 2 325 dollars pour le logement — mais 2 325 sur un net qui vaut peut-être 5 600, cela fait 41,5 % de l'argent qui arrive vraiment. Les règles continentales appliquent la part au revenu net précisément pour éviter cet écart, ce qui explique qu'un 35 % français et un 43 % américain soient bien plus proches qu'il n'y paraît. Quand on te cite un ratio, la première question est : part de quel revenu ; la seconde : la taxe foncière et l'assurance sont-elles dedans.

Le taux transforme la mensualité en capital

La deuxième étape, c'est la formule d'annuité prise à l'envers. Une mensualité M sur n mois au taux mensuel r porte un capital de M × (1 − (1 + r)^−n) ÷ r. Cette fraction est un pur multiplicateur, et son ordre de grandeur mérite d'être retenu : à 3,2 % sur 25 ans elle vaut 206,3, donc chaque 100 € de mensualité achète 20 630 € de capital. À 2,8 % elle vaut 215,6, à 4,0 % elle tombe à 189,5. Tout l'effet du marché sur te tient dans l'écart entre ces trois nombres, et rien là-dedans ne concerne ton métier, ton épargne ou ton dossier.

Ce multiplicateur explique aussi pourquoi rallonger la durée ressemble à de l'argent gratuit sans en être. Passer de 15 à 25 ans à 3,2 % fait monter le multiplicateur de 142,8 à 206,3 — 42 % de capital en plus pour la même mensualité, soit 62 300 € ici. Mais les intérêts passent de 38 600 € à 95 600 €, c'est-à-dire 57 000 € de plus. Autrement dit : chaque euro de capital supplémentaire coûte 0,92 € d'intérêts supplémentaires. La bonne façon de poser le choix n'est donc pas « plus grand ou plus petit », mais un montant chiffré de capital contre un montant chiffré d'intérêts, et le calculateur imprime les deux si tu lui poses deux fois la même question.

Les crédits en cours sont ce qu'il y a de plus cher dans le dossier

Parce que le ratio retranche tes mensualités en cours avant toute autre chose, chaque engagement mensuel que tu portes est multiplié par le même facteur d'annuité en sortant. À 3,2 % sur 25 ans, ce facteur vaut 206,3 : les 250 € de charges de l'exemple ne te coûtent pas 250 €, ils te coûtent 51 580 € de capacité. Un crédit auto à 320 € en coûte 66 020. C'est le fait le plus actionnable de toute l'arithmétique du crédit immobilier, et c'est pourquoi solder un petit encours dans les mois qui précèdent une demande peut valoir plusieurs fois son montant nominal.

Il y a toutefois un piège en sens inverse. Vider son épargne pour solder un crédit améliore le résultat du ratio et diminue l'apport, or l'apport est une contrainte distincte que le ratio ne voit jamais. Si ton dossier manque de trésorerie plutôt que de revenu, solder un crédit l'aggrave. Le bon ordre est : déterminer laquelle des trois contraintes — le ratio, le multiplicateur porté par le taux, et l'apport exigé — est réellement mordante, et seulement ensuite décider de l'usage d'un millier d'euros disponible.

Assurance, taxe et charges : ce qui entre dans le ratio

Le ratio s'applique à une mensualité, mais laquelle ? En France, le taux d'effort du HCSF porte sur la charge d'emprunt assurance comprise, ce qui a un effet direct sur le capital : l'assurance emprunteur, prise ici à 0,34 % du capital initial par an, absorbe environ 60 € des 1 080 € disponibles, soit 5,6 % de la mensualité et donc 5,6 % du capital. Sur l'exemple, cela retire un peu plus de 12 000 € de capacité. C'est aussi pourquoi la délégation d'assurance, qui déplace ce taux de 0,34 % vers 0,10 % pour un emprunteur jeune et non-fumeur, ne fait pas seulement économiser des primes : elle augmente le capital finançable.

La leçon générale est qu'un chiffre de capacité n'est comparable à un autre que si les deux ont été bâtis sur la même définition de la mensualité. Deux banques qui t'annoncent des maxima très différents ne sont généralement pas en désaccord sur toi : elles sont en désaccord sur ce qui entre au numérateur. Demande à chacune, par écrit, ce qu'elle a inclus, et refaites le calcul toi-même avec la plus complète des deux définitions. La réponse qui survit à ce test est celle que ton budget rencontrera vraiment.

Pourquoi le même emprunteur obtient des réponses très différentes dans six pays

La France est la seule des six à avoir fait du ratio une règle de droit. Le Haut Conseil de stabilité financière a plafonné le taux d'effort à 35 % et la maturité à 25 ans, et rendu sa décision opposable aux prêteurs à compter du 1er janvier 2022 — avec une marge de flexibilité pouvant atteindre 20 % de la production trimestrielle pour que le discernement survive aux cas limites. L'Allemagne a l'architecture inverse : aucun ratio dans la loi, seulement une obligation d'évaluation de solvabilité au § 505a BGB, la discipline réelle venant de la quotité et de frais d'acquisition non finançables.

Les États-Unis sont le pays où l'idée reçue est la plus périmée. Pendant des années, le General Qualified Mortgage portait un plafond dur de 43 % de taux d'endettement ; la révision de 2020 l'a remplacé par un test de prix, si bien que ce que le règlement plafonne aujourd'hui est le TAEG rapporté au taux moyen des offres de premier rang — 2,25 points pour un prêt de premier rang important — et pas du tout ton ratio. Des limites d'endettement continuent de gouverner ton dossier, mais elles arrivent par les normes d'agences et d'investisseurs, donc elles peuvent différer d'une banque à l'autre et changer sans procédure réglementaire. Si l'on te dit que 43 % est la loi, on te cite une règle qui n'existe plus.

Que faire du chiffre une fois obtenu

Traite le chiffre de capacité comme un plafond issu de l'appétit au risque d'un autre, pas comme un objectif. Le ratio est calibré pour qu'un portefeuille d'emprunteurs ne défaille pas trop souvent ; il ne dit rien sur ta capacité à alimenter aussi une épargne retraite, remplacer une chaudière et traverser une année à un seul revenu. Refaites le calcul avec une mensualité qui te conviendrait encore si le revenu du foyer baissait d'un quart, et considère l'écart entre les deux réponses comme la taille du matelas que tu choisis de ne pas avoir.

Écris ensuite les trois contraintes, une ligne chacune, car une seule mord, et ce n'est généralement pas celle qui inquiète. Contrainte 1 : la mensualité que ton revenu supporte après crédits en cours. Contrainte 2 : le capital que cette mensualité porte au taux du jour sur la durée que tu accepteras vraiment. Contrainte 3 : la trésorerie à produire à la signature — apport, droits de mutation, frais de notaire et de garantie — qu'aucun ratio ne teste. Celle des trois qui donne le plus petit logement est ta réponse ; les deux autres sont du bruit.

Questions fréquentes

Le taux d'endettement se calcule-t-il sur le brut ou sur le net ?

Cela dépend du pays, et l'écart vaut à peu près tout l'impôt sur le revenu et les cotisations. La pratique américaine utilise le revenu brut, ce qui explique des ratios d'apparence élevée : 43 % sur le brut peut représenter plus de 55 % du net pour un haut revenu dans un État fortement imposé. Les pratiques française, espagnole, italienne et portugaise utilisent le net, et le taux d'effort français de 35 % est défini sur le revenu effectivement perçu. Les banques allemandes n'emploient pas de ratio du tout : elles bâtissent un budget de ménage à partir du net et de forfaits de vie courante. Un 35 et un 43 ne sont donc pas deux points d'une même échelle, et les comparer sans conversion est l'erreur la plus répandue du sujet.

Un apport plus important augmente-t-il ma capacité d'emprunt ?

Pas directement, et cela surprend. La capacité est fonction du revenu, des crédits en cours, du taux et de la durée ; l'apport n'y figure pas. Ce qu'un apport plus élevé achète, c'est un prix d'achat plus élevé pour le même prêt, une quotité plus faible susceptible de débloquer un meilleur taux, et sur certains marchés la disparition d'une prime d'assurance de prêt qui grevait la mensualité. Seuls les deux derniers effets reviennent dans la capacité, et par le taux et la mensualité. Si l'on te dit qu'épargner davantage te permettra d'emprunter davantage, demande lequel de ces trois canaux est visé.

Pourquoi ma capacité chute-t-elle autant quand les taux montent d'un point ?

Parce que le multiplicateur qui transforme une mensualité en capital est une fonction convexe du taux, et que l'effet se compose sur une longue durée. À 3,2 % sur 25 ans, chaque euro de mensualité porte 206,32 € de capital ; à 4,2 %, il n'en porte plus que 185,55 €. C'est une chute de 9,6 % de la capacité pour un point de taux : les mêmes 1 080 € disponibles portaient 210 500 €, ils n'en portent plus que 190 400. Plus la durée est longue, plus l'effet est brutal, car une part croissante de la mensualité est de l'intérêt, et c'est précisément ce que le taux facture. C'est aussi pourquoi la capacité se redresse plus vite que les prix quand les taux baissent, et pourquoi il vaut la peine de relancer le calcul la semaine où tu déposes vraiment le dossier.

Un prêteur peut-il me prêter au-delà du ratio ?

En France, oui, mais dans un contingent. Le Haut Conseil de stabilité financière autorise les prêteurs à déroger aux critères de 35 % et de 25 ans pour 20 % au plus de leur production trimestrielle, dont au moins 80 % doivent aller à l'acquisition de la résidence principale et au moins 30 % de la marge aux primo-accédants, le reste étant librement utilisable. C'est le mécanisme derrière une dérogation : elle est rationnée, elle est contrôlée, et ce sont les meilleurs dossiers qui l'obtiennent. Aux États-Unis, un prêteur peut dépasser le ratio qu'il veut pourvu que le prêt respecte la règle de capacité de remboursement, mais le prêt sort alors des normes qu'un acheteur du marché secondaire accepte — d'où une réponse qui prend souvent la forme d'un taux plus élevé plutôt que d'un refus.

Faut-il emprunter le maximum qu'on me propose ?

Le maximum est calibré sur la probabilité qu'un portefeuille d'emprunteurs défaille, pas sur celle que ton foyer traverse une mauvaise année. Trois questions tranchent, et aucune ne figure dans le ratio. La mensualité resterait-elle payable sur un seul revenu pendant douze mois ? Laisse-t-elle la place à l'entretien qu'un bien exige réellement, que l'on budgète couramment autour de 1 % de la valeur par an ? Et laisse-t-elle intacte une épargne retraite, car vingt-cinq ans sans épargner pèsent bien plus lourd que ne valent les mètres carrés en plus ? Si la réponse est non à l'une d'elles, la contrainte mordante n'a jamais été celle de la banque.