Les deux plafonds du crédit immobilier : le taux d'usure français et le taux d'effort portugais

Deux machines, et les pourcentages ne sont pas comparables

Il est tentant de lire « 35 % en France, 45 % au Portugal » comme la preuve que le Portugal prête plus largement. Cette lecture ne survit pas trente secondes au contact de l'un ou l'autre corpus de règles. Les deux ratios se calculent sur des numérateurs différents, des dénominateurs différents et des hypothèses différentes, et chaque pays adosse le sien à une seconde contrainte que l'autre n'a pas.

La France adosse son taux d'effort à un plafond légal ferme sur le coût total du crédit : un dossier français peut être refusé alors même que les revenus sont confortables, uniquement parce que l'arithmétique du taux annuel effectif global franchit un seuil publié. Le Portugal n'a pas de plafond d'usure de ce type mais soumet la mensualité à un choc de taux avant d'appliquer son ratio, et réduit le revenu retenu pour un emprunteur qui aura plus de soixante-dix ans à l'échéance. Autrement dit, la France contraint le prix et le Portugal contraint les hypothèses, et le même ménage peut passer dans un pays et échouer dans l'autre pour des raisons sans rapport avec ce qu'il gagne.

France : le taux d'usure plafonne tout, pas seulement l'intérêt

Le mécanisme est arithmétique et entièrement public. Chaque trimestre, la Banque de France mesure le taux effectif moyen réellement pratiqué par les établissements au trimestre précédent, catégorie par catégorie, et le multiplie par quatre tiers. C'est le plafond du trimestre suivant. Pour le trimestre ouvert le 1er juillet 2026, les moyennes constatées au deuxième trimestre 2026 étaient de 3,05 % pour les prêts à taux fixe de moins de dix ans, 3,43 % de dix à moins de vingt, 3,97 % à vingt ans et plus, 3,96 % à taux variable et 4,79 % pour les prêts relais ; multiplie chacune par quatre tiers et tu obtiens les seuils de 4,07 %, 4,57 %, 5,29 %, 5,28 % et 6,39 %.

Ces chiffres ont bougé. Au 1er avril 2026, le seuil des prêts à taux fixe de vingt ans et plus s'établissait à 5,19 % pour une moyenne de 3,89 % ; trois mois plus tard il était à 5,29 % pour 3,97 %. C'est le dispositif qui fonctionne comme prévu — le plafond suit le marché avec un trimestre de retard — mais ce retard est aussi sa faiblesse. Quand les taux montent vite, le plafond calculé sur les moyennes du trimestre écoulé est trop bas pour les offres du trimestre en cours, et les emprunteurs dont le coût est le plus élevé sont les premiers évincés.

La raison pour laquelle il mord inégalement tient à la définition du taux. L'article R. 314-4 du code de la consommation intègre au taux annuel effectif global, lorsqu'ils sont nécessaires pour obtenir le crédit ou l'obtenir aux conditions annoncées, les frais de dossier, la rémunération de tout intermédiaire, le coût des assurances et garanties obligatoires, les frais de tenue de compte et de moyens de paiement, et le coût de l'évaluation du bien immobilier. L'assurance emprunteur est tarifée sur l'âge et l'état de santé. Un emprunteur sexagénaire, ou avec des antécédents médicaux, peut se voir proposer exactement le même taux d'intérêt que tout le monde et casser malgré tout le plafond par la seule assurance — d'où la réponse pratique : mettre l'assurance en concurrence plutôt que le taux.

France : la règle des 35 %, et la flexibilité qui la rend praticable

La seconde contrainte française vient du Haut Conseil de stabilité financière, dont la décision du 29 septembre 2021 s'impose aux prêteurs et fixe deux limites : le taux d'effort de l'emprunteur ne doit pas excéder 35 % des revenus, et la maturité du crédit ne doit pas dépasser 25 ans, avec une tolérance de deux années supplémentaires de différé d'amortissement lorsque l'entrée en jouissance est décalée par rapport au prêt — le cas de l'achat sur plan. La prime d'assurance compte dans les 35 %, pour la même raison qu'elle compte dans le calcul de l'usure.

Une règle sans exception exclurait tout emprunteur atypique ; la décision s'accompagne donc d'une marge : jusqu'à 20 % de la production trimestrielle de chaque prêteur peut sortir des critères. La décision du 29 juin 2023, en vigueur au 1er juillet 2023, a fixé l'usage de cette marge — au moins 70 % réservés aux acquéreurs de résidence principale et au moins 30 % aux primo-accédants, ce qui laisse la tranche restante réellement libre. Une décision supplémentaire du 18 décembre 2023, applicable au 1er janvier 2024, a affiné le dispositif, notamment en sortant du calcul du taux d'effort les prêts relais dont le rapport prêt/valeur est inférieur ou égal à 80 %.

Portugal : le plafond a bougé le 1er août 2026, et il a baissé

La Banque du Portugal a remplacé sa recommandation de 2018 par la Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026, applicable aux contrats dont l'évaluation de solvabilité intervient à partir du 1er août 2026 ; le texte de 2018 régit tout ce qui est évalué jusqu'au 31 juillet 2026. Le changement principal est à l'article 6 : il est recommandé aux établissements de ne pas accorder de crédit conduisant à un ratio de service de la dette rapporté au revenu supérieur à 45 %, contre 50 % auparavant. Le préambule en donne la raison en termes clairs — accélération des prix du logement, accélération du crédit aux ménages, hausse du montant moyen par contrat, forte concurrence et davantage de jeunes primo-accédants à revenus plus faibles.

La bande d'exception s'est resserrée en même temps. Le nouveau texte autorise au plus 10 % du montant total des crédits accordés sur chaque semestre à dépasser la limite de 45 %, contre 15 % auparavant, l'établissement devant justifier quels éléments supplémentaires il a pris en compte. Les autres limites sont inchangées sur le fond : le rapport prêt/valeur ne doit pas excéder 90 % pour l'acquisition, la construction ou les travaux d'une résidence propre et permanente et 80 % pour toute autre finalité, et la maturité ne doit pas dépasser 40 ans pour les emprunteurs de 35 ans ou moins et 35 ans pour les plus de 35 ans, en retenant l'âge du plus âgé s'il y en a plusieurs. La recommandation sur la maturité moyenne a été supprimée, le rapport prêt/valeur de 100 % pour les biens détenus par les établissements eux-mêmes a été abrogé, et le crédit-bail immobilier est sorti du champ.

Deux détails de calcul comptent davantage que le titre. Le numérateur n'est pas la mensualité qu'on t'a annoncée : l'article 4 impose de considérer la mensualité du nouveau crédit comme constante et reflétant une hausse du taux d'intérêt, dans les termes fixés par l'Instrução n.º 23/2023 du 9 octobre, et de l'ajouter aux mensualités de tous les autres crédits déjà détenus dont le plan de remboursement est défini. Et lorsque l'âge de l'emprunteur au terme prévu du contrat dépasse soixante-dix ans, le revenu retenu au dénominateur doit être réduit d'au moins 20 %, pondéré par le rapport entre le nombre d'années du contrat passées au-delà de soixante-dix ans et la maturité totale — sauf si l'emprunteur est déjà retraité au moment de l'analyse. Un prêt sur quarante ans souscrit à trente-cinq ans est donc évalué sur un revenu sensiblement inférieur à celui perçu aujourd'hui.

Ce qui fait vraiment refuser un dossier

En France, trois choses par ordre de fréquence : un taux annuel effectif global qui casse le seuil d'usure du trimestre à cause de l'assurance, un taux d'effort supérieur à 35 % une fois tous les engagements de crédit existants intégrés, et une maturité qu'on ne peut pas étirer parce que 25 ans est une limite ferme et non une orientation. Allonger la durée est le remède classique au deuxième problème et aggrave le premier, un prêt plus long relevant d'une catégorie d'usure plus élevée.

Au Portugal, la contrainte mordante est plus souvent le choc de taux que le ratio affiché. Une mensualité qui tient confortablement dans 45 % au taux proposé peut échouer une fois appliqué le choc exigé par l'instruction de supervision, et un emprunteur qui aura plus de soixante-dix ans à l'échéance perd une partie du revenu que le calcul a le droit de retenir. Ajoute les limites de rapport prêt/valeur et le tableau est net : l'apport et l'âge à la signature pèsent plus, au Portugal, que le salaire.

Une différence de structure mérite de conclure. Les critères français s'imposent aux prêteurs au titre de la supervision et le taux d'usure est une interdiction du code de la consommation ; les limites portugaises sont une recommandation appliquée selon le principe « se conformer ou expliquer », que la banque centrale suit via le reporting des établissements. Cela ne rend pas les limites portugaises molles — le reporting est fin et la bande d'exception étroite — mais cela signifie qu'un dossier individuel a au Portugal un chemin, celui de l'exception justifiée, qu'il n'a pas en France une fois un seuil d'usure publié franchi.

Questions fréquentes

Le taux d'usure s'applique-t-il au taux d'intérêt ou au coût total ?

Au coût total, exprimé en taux annuel effectif global. Le code de la consommation énumère ce qui doit y figurer : frais de dossier, frais d'intermédiaires, coût des assurances et garanties obligatoires, frais de tenue de compte et évaluation du bien, à l'exclusion des droits d'enregistrement liés au transfert de propriété. C'est pourquoi un refus pour dépassement d'usure ne se règle presque jamais en demandant un taux d'intérêt plus bas, et très souvent en changeant de contrat d'assurance.

Une banque portugaise peut-elle encore prêter au-delà de 45 % après août 2026 ?

Oui, dans une bande étroite. La recommandation autorise jusqu'à 10 % du montant total des crédits accordés par un établissement sur chaque semestre à dépasser le ratio de 45 %, en exigeant que l'établissement justifie quels éléments supplémentaires d'atténuation du risque il a retenus. C'est une vraie voie pour un dossier atypique, mais c'est une ressource rare allouée par le prêteur, non un droit revendicable — et la bande est passée de 15 % à 10 % avec le nouveau texte.

Quels crédits sortent totalement du champ de la recommandation portugaise ?

L'article 1 les énumère : les découverts ; les crédits destinés à prévenir ou régulariser un défaut, y compris le refinancement, la consolidation et la modification de conditions existantes ; les crédits d'un montant inférieur ou égal à dix fois la rémunération mensuelle minimale garantie ; les contrats relevant des deux lois de 2014 sur les impayés hypothécaires ; les facilités de découvert et autres crédits sans plan de remboursement défini, cartes et lignes de crédit comprises ; et, nouveauté du texte de 2026, le crédit-bail immobilier. Le crédit-bail mobilier reste dans le champ.

Combien de capacité d'emprunt la réforme portugaise retire-t-elle réellement ?

Sur un revenu net de 2 500 € par mois, le service de la dette autorisé passe de 1 250 € à 1 125 €, soit 125 € d'écart. À 3,5 % sur 35 ans, une mensualité de 1 250 € supporte environ 302 000 € de capital et 1 125 € environ 272 000 €, la réforme retirant donc à peu près 30 000 € d'emprunt. C'est une illustration, pas une offre : le chiffre réel dépend du taux proposé, du choc qui lui est appliqué et de tous les autres crédits déjà comptés au numérateur.

Ces règles s'appliquent-elles à un acquéreur résidant hors du pays ?

Elles s'attachent au prêteur et non à la résidence de l'emprunteur : une banque établie en France applique les critères français et les seuils d'usure à tous ses dossiers, et un établissement ayant son siège ou une succursale au Portugal applique la recommandation portugaise. Ce qui change pour un non-résident, ce sont les preuves : les revenus perçus à l'étranger doivent être documentés à la satisfaction du prêteur, un décalage de devise entre revenu et mensualité est traité comme un facteur de risque, et le résultat pratique est souvent un rapport prêt/valeur inférieur à celui qu'obtiendrait un résident aux mêmes chiffres.