Les points de prêt immobilier : quand racheter son taux est vraiment rentable

Un point vaut 1 % du prêt, pas du prix

Le vocabulaire fait trébucher avant l'arithmétique. Un point de rachat de taux vaut un pour cent du capital emprunté, payé une fois, à la signature. Sur une maison à 375 000 € achetée avec 20 % d'apport, le prêt est de 300 000 €, donc un point vaut 3 000 € — pas 3 750 €. Trompe-toi de base et tous les chiffres suivants sont faux à hauteur de ton apport. Les prêteurs affichent aussi des fractions : un demi-point, un quart de point, ou un chiffre bancal comme 0,875 point qui sort de leur moteur de tarification et non d'un menu.

Un point n'est pas non plus des frais de dossier, même quand les deux s'affichent dans la même unité. Les frais de dossier rémunèrent le prêteur pour le montage et ne t'achètent rien ; un point achète un taux contractuel plus bas qui suit le prêt toute sa vie. Les deux entrent dans le TAEG, ce qui explique justement que le TAEG d'un prêt avec points soit plus proche de son taux nominal qu'on ne l'imagine, et pourquoi comparer deux offres sur le seul taux nominal est la meilleure façon de payer un taux dont tu n'avais pas besoin.

Le miroir existe aussi et mérite d'être connu : le crédit prêteur, parfois appelé point négatif. Tu acceptes un taux plus élevé et le prêteur prend en charge une partie de tes frais. C'est le même échange à l'envers — de la trésorerie tout de suite contre un taux moins bon ensuite — et c'est le bon choix exactement pour l'emprunteur à qui les points ne conviennent pas : celui qui pense déménager ou renégocier bientôt. L'arithmétique de seuil ci-dessous fonctionne à l'identique, signes inversés.

Le seuil que tout le monde calcule, et celui qu'il faudrait calculer

Prenons le cas travaillé : 300 000 € sur 30 ans, 6,00 % sans point, 5,75 % avec un point. La mensualité sort de la formule d'annuité classique, démontrée intégralement dans notre article sur la formule de la mensualité ; nous nous contentons ici de l'utiliser. À 6,00 % elle donne 1 798,65 €, à 5,75 % elle donne 1 750,72 €. Le gain est de 47,93 € par mois, le coût de 3 000 €, et l'opération que tout le monde écrit est 3 000 € ÷ 47,93 € = 62,6, arrondi à 63 mois — cinq ans et trois mois.

Ce chiffre est faux, et il l'est de façon instructive. Il additionne un gain du 60e mois et un gain du 1er mois comme s'ils étaient interchangeables, alors que les 3 000 € ont été versés en totalité au mois 0. L'argent a un prix. Si l'usage alternatif de ces 3 000 € rapportait 4 %, la vraie question est de savoir quand la valeur actuelle du flux de gains de 47,93 € atteint 3 000 €. En actualisant chaque gain mensuel à 4 % nominal — c'est-à-dire en divisant le gain du mois k par 1,003333 puissance k — le cumul franchit 3 000 € au 71e mois. Pas 63 : 71, cinq ans et onze mois. Huit mois d'écart, uniquement à cause d'une étape que le raccourci saute.

Il existe une seconde correction, et elle joue dans l'autre sens. Un taux plus bas ne réduit pas seulement la mensualité ; il change sa répartition. À 5,75 %, une part plus grande de chaque échéance va au capital, si bien que la dette baisse plus vite. Au bout de 63 mois, le prêt sans point doit 920 € de plus que le prêt avec point. Si tu vends ou renégocies, tu soldes ce capital : ces 920 € sont donc de l'argent réel, à cette date. En comptant les deux effets — gains de mensualité et écart de capital, chacun actualisé à 4 % — le point est remboursé dès le 54e mois, quatre ans et six mois.

Trois chiffres, un seul prêt : 63, 71 et 54 mois. Ce ne sont pas trois estimations concurrentes de la même grandeur. Ils répondent à trois questions différentes — combien d'échéances faut-il pour que le gain brut atteigne la mise, combien de temps avant que le gain actualisé rembourse la dépense, et combien de temps avant d'être gagnant si je revends à cette date. La dernière est celle que l'acheteur se pose réellement, et c'est pourquoi le chiffre naïf est moins imprécis que hors sujet.

Trois choses qui remettent le compteur à zéro : vendre, renégocier, rembourser par anticipation

Les points s'achètent sur une hypothèse d'avenir presque jamais formulée : que le prêt existera encore dans cinq ou six ans. Tout seuil affiché est en réalité un pari sur ta propre durée de détention. Vends la maison au 36e mois et le point aura rendu 1 725 € de gains de mensualité plus 527 € de capital supplémentaire — 2 252 € contre 3 000 € dépensés. Tu perds 748 €, et aucun gain futur n'arrivera jamais, puisque le prêt n'existe plus.

Renégocier produit le même effet, plus vite. Les taux baissent d'un point, tu changes de prêteur au 30e mois, et le point aura rendu 1 438 € de mensualités et 439 € de capital, 1 877 € au total — 1 123 € restent irrécupérables. Le plus cruel est la corrélation : l'environnement qui rend le rachat attractif est celui où les taux baissent, et l'emprunteur le plus tenté d'acheter un taux plus bas est celui qui a emprunté quand les taux étaient hauts, c'est-à-dire précisément celui qui a le plus de chances de renégocier sous trois ans.

Le remboursement anticipé est le plus subtil des trois, et l'idée reçue mérite ici d'être corrigée. Rembourser plus vite ne recule pas le seuil de rentabilité — nous l'avons calculé : avec 200 € de plus chaque mois au-dessus de l'échéance exigée, le seuil en cas de revente passe du 54e au 53e mois, ce qui est du bruit. Ce que le remboursement anticipé détruit, c'est la queue de distribution. Sans versements supplémentaires, un point économise 17 256 € d'intérêts sur les 30 ans. Ajoute 200 € par mois à chaque prêt et le prêt de base se termine en 279 mois avec 256 341 € d'intérêts tandis que le prêt avec point se termine en 280 mois avec 244 892 € — le point ne vaut plus que 11 449 €, un tiers de moins. Le taux réduit s'applique à moins de mois, donc la longue traîne d'économies qui justifiait les frais n'a tout simplement jamais lieu.

La baisse de taux par point est un tarif, pas une loi de la nature

La règle du pouce dit qu'un point achète un quart de point de taux. C'est une règle qui décrit la grille d'un prêteur à un instant donné, et elle change avec le type de prêt, la durée, ton profil, la quotité de financement et l'état du marché secondaire cette semaine-là. La grille du tableau ci-dessus est réaliste, et elle n'est pas linéaire : le premier point achète 0,25, le deuxième 0,20, le troisième 0,15. Les rendements décroissants sont la norme, parce que le prêteur te vend des remises de plus en plus profondes sur une marge qui se réduit.

Conséquence : le seuil s'allonge à mesure que tu achètes. Dans le tableau, un demi-point et un point atteignent tous deux le seuil à 63 mois en naïf et 71 en actualisé, car coût et gain croissent ensemble. Deux points portent ces chiffres à 70 et 80 ; trois points à 79 et 92. Un rachat profond est donc un pari sur une détention bien plus longue qu'un rachat léger — l'inverse de l'intuition selon laquelle si un point est bon, trois valent mieux. Demande toujours la grille entière, pas la seule ligne choisie par le conseiller, et calcule chaque ligne.

Là où les points n'existent pas, et ce qui les remplace

Les points de rachat de taux, en tant que produit nommé et détaillé, sont une convention américaine et canadienne. Ils existent parce que le crédit immobilier américain est cédé à un marché secondaire qui traite taux et frais comme deux molettes du même instrument, et parce que le prêt à taux fixe sur trente ans est assez long pour que l'échange ait un sens. Dans la plus grande partie de l'Europe continentale, tu ne trouveras pas de ligne « points » sur une offre de prêt, et en demander une te vaudra un regard perplexe. Cela ne veut pas dire que l'échange est indisponible : il est emballé autrement, et l'emballage change l'arithmétique.

L'Allemagne possède l'équivalent structurel le plus proche avec le Disagio, aussi appelé Damnum : le contrat porte sur un montant nominal, la banque verse moins que ce montant — disons 95 % — et le taux nominal est plus bas en contrepartie. La différence est un intérêt payé d'avance, exactement comme un point, et elle s'amortit sur la période de taux fixe et non sur la totalité du prêt, ce qui raccourcit l'horizon que l'échange doit atteindre. En France, les leviers analogues sont le taux négocié lui-même, les frais de dossier et surtout la prime d'assurance emprunteur, qui depuis la réforme Lemoine peut être changée d'assureur à tout moment et rapporte souvent plus que toute négociation de taux. En Espagne et au Portugal, le mécanisme standard est la remise liée : le spread baisse si tu domicilies tes revenus et souscris l'assurance habitation et l'assurance décès à la même banque, ce qui revient à racheter son taux en nature, mois après mois, plutôt qu'une fois en espèces.

La seconde moitié de la divergence compte plus que la première : le coût de sortie. En Italie, la surroga créée par la loi Bersani de 2007 permet de transférer son prêt à une autre banque sans frais, ce qui rend structurellement peu attractif tout paiement initial important pour un taux plus bas — tu paies d'avance pour un taux que tu peux remplacer gratuitement. La France plafonne l'indemnité de remboursement anticipé au plus faible de six mois d'intérêts sur le capital remboursé et de 3 % du capital restant dû. L'Espagne la plafonne aussi depuis la loi hypothécaire de 2019, à des niveaux qui tombent à zéro après les premières années. L'Allemagne permet de résilier un prêt à taux fixe après dix ans avec six mois de préavis et sans pénalité, mais facture une Vorfälligkeitsentschädigung avant ce terme. Aux États-Unis, les pénalités sur les prêts à l'habitation principale sont devenues rares. Chacune de ces règles modifie la probabilité que le prêt survive jusqu'au seuil de rentabilité, et donc la question même de savoir s'il faut acheter des points.

Une courte liste avant de payer un point

D'abord, écris ton horizon avant de regarder le seuil, pas après. Si la réponse honnête est moins de cinq ans, l'arithmétique est déjà tranchée et aucune grille de taux n'y changera rien. Ensuite, vérifie que cet argent n'a pas un meilleur emploi : payer un point est un rendement garanti égal au taux du prêt, ce qui est excellent si l'alternative est un livret et médiocre si l'alternative est de solder une carte de crédit ou de compléter l'apport qui te ferait passer sous le seuil de garantie. Troisièmement, demande la grille complète et calcule le seuil actualisé de chaque ligne, car il s'allonge en descendant. Enfin, lis la clause de remboursement anticipé : c'est elle qui décide du coût de sortie avant que le point ne soit remboursé.

Questions fréquentes

Les points de rachat de taux sont-ils déductibles des impôts ?

Aux États-Unis, les points payés sur un prêt destiné à acheter ou construire une résidence principale peuvent souvent être déduits intégralement l'année de leur paiement, sous réserve d'une liste de conditions ; ceux payés lors d'un rachat doivent normalement être étalés sur la durée du prêt. La publication 936 de l'IRS en fixe les critères. Hors des États-Unis, la question ne se pose généralement pas sous la même forme, parce que le produit n'existe pas et parce que les intérêts d'un logement que l'on occupe ne sont en principe pas déductibles en France, en Allemagne, en Espagne, au Portugal ni en Italie — la déductibilité y est surtout réservée à l'immobilier locatif, où le coût du financement est une charge. Ne compte jamais un avantage fiscal dans le seuil de rentabilité avant d'avoir vérifié qu'il s'applique à ton cas.

Vaut-il mieux payer un point ou mettre la même somme dans l'apport ?

Compare ce qui est comparable : les deux sont de la trésorerie dépensée à la signature pour réduire un coût futur. Un point achète une baisse de taux sur tout le capital ; un apport supplémentaire réduit le capital lui-même et, s'il franchit un seuil de quotité de financement, peut aussi faire baisser le taux ou supprimer une garantie coûteuse. Cet effet de seuil l'emporte généralement, parce qu'il est discontinu — quelques milliers d'euros qui te font passer de 81 % à 79 % de quotité peuvent valoir plusieurs fois ce que la même somme achète en point. Loin d'un seuil, les deux se valent, et le départage se fait encore sur la durée : un apport supplémentaire garde sa valeur si tu revends l'an prochain, un point non.

Quel taux d'actualisation utiliser pour le seuil actualisé ?

Utilise le rendement que l'argent aurait réellement produit ailleurs, net d'impôt. Pour la plupart des acheteurs, c'est le taux d'un placement sûr ou d'une dette d'État courte, raison pour laquelle 4 % est une hypothèse de travail raisonnable dans un environnement de taux normal. N'utilise pas le taux du prêt lui-même : ce serait supposer que l'usage alternatif de l'argent était de rembourser ce prêt précisément, ce qui est une autre comparaison. Le choix n'est de toute façon pas très sensible — sur notre exemple, le seuil est de 69 mois à 3 % d'actualisation, 71 à 4 %, 73 à 5 % et 76 à 6 %. N'importe lequel est plus proche de la vérité que les 63 mois non actualisés.

Les points se négocient-ils, ou sont-ils fixes ?

La grille sort du moteur de tarification du prêteur et ne se négocie généralement pas ligne par ligne, mais la ligne sur laquelle tu te places, elle, se négocie très bien, et le choix du prêteur aussi. Deux banques tarifant le même emprunteur le même jour offriront des quantités de taux par point nettement différentes, parce qu'elles se refinancent et se couvrent différemment. Le bon réflexe est de demander à chacune la grille complète — taux à zéro point, à un demi, à un, à deux — et de comparer le seuil actualisé au même horizon plutôt que les taux affichés. Cette comparaison révèle aussi l'offre qui a discrètement glissé des frais de dossier dans ce qu'elle appelle un point.

Les points ont-ils un sens sur un prêt à taux variable ?

Beaucoup moins, et souvent pas du tout. Sur un prêt à taux variable ou révisable, ce que tu rachètes est généralement le taux initial ou la marge, et le taux initial ne dure que jusqu'à la première révision. Si la période fixe est de cinq ans et le seuil actualisé de 71 mois, le point expire avant d'être remboursé. Lorsque le rachat réduit durablement la marge, l'échange peut encore tenir, mais il faut lire le contrat pour savoir lequel des deux tu achètes — l'offre ne signalera pas la distinction d'elle-même, et c'est pourtant toute la décision.