Come calcolare il cash flow di un affitto e il rendimento minimo per il pareggio

Le spese che si dimenticano

Tre accantonamenti separano un foglio di calcolo ottimista da uno realistico, e nessuno compare su un estratto conto in un anno buono. Lo sfitto è il primo: un mese vuoto all'anno è l'8 per cento del canone perduto, e un mese tra un inquilino e l'altro è comune. I lavori sono il secondo: una caldaia, un tetto o una cucina prima o poi arrivano, e spalmare quel costo su ogni anno è l'unico modo di vederlo venire.

Il terzo è la gestione, che tu paghi un'agenzia intorno al 7 per cento o la faccia da solo. Farla da soli non la rende gratuita: trasforma il costo in tempo, e il numero che confronti con un altro investimento risulta gonfiato da lavoro non retribuito. Tieni la voce nel calcolo anche quando il denaro resta in tasca tua.

Un cash flow negativo non è automaticamente un cattivo affare

Una parte di ogni rata rimborsa il capitale, e quella parte non è una spesa: trasforma liquidità in patrimonio tuo. Nell'esempio, il primo anno di un mutuo venticinquennale al 3,5 per cento rimborsa poco meno di 4 000 € di capitale, quindi un cash flow di −3 066 € aumenta comunque il patrimonio netto. Quello che non fa è finanziarsi da solo: devi poter coprire quel buco ogni mese, compresi i mesi in cui si rompe anche la caldaia.

Leggi quindi i due numeri insieme. Il cash flow dice se l'investimento è sostenibile mese per mese; il tasso di capitalizzazione e la costruzione di patrimonio dicono se vale la pena sostenerlo. Un'operazione leggermente negativa in una città cara con tassi bassi può essere del tutto razionale, e una positiva in un mercato senza inquilini non lo è.

Che cosa sposta il punto di pareggio

La tabella mostra che il tasso d'interesse fa quasi tutto il lavoro: il rendimento lordo richiesto sale dal 6,2 per cento con un tasso del 2 all'8,1 con il 5, a parità di durata e di anticipo. La durata pesa quasi altrettanto — accorciare da 25 a 20 anni alza il requisito dal 7,1 all'8,0 per cento, perché lo stesso capitale si rimborsa più in fretta.

La leva che controlli più direttamente è l'anticipo. Ogni punto di finanziamento in meno taglia una fetta della rata annua, quindi un anticipo maggiore rende positivo un cash flow negativo senza cambiare nulla dell'immobile. È un vero compromesso, non un guadagno gratuito: il denaro impiegato non è investito altrove, e il rendimento che produce nell'operazione è solo il tasso del mutuo che eviti di pagare.

Domande frequenti

Le imposte vanno incluse nel cash flow?

Calcola prima il dato al lordo delle imposte, perché è quello confrontabile tra immobili e paesi. Applica poi la tua situazione, dato che la tassazione dei redditi da locazione dipende dallo scaglione, dal regime e da ciò che puoi dedurre — inclusa, in molti paesi, la quota interessi del mutuo.

Il rendimento lordo è allora inutile?

Non inutile, solo insufficiente. Il rendimento lordo è un filtro rapido per scremare gli annunci, e la tabella sopra lo usa proprio perché è il numero che ogni annuncio fornisce. Diventa fuorviante non appena confronti due immobili con spese, fiscalità o rischio di sfitto diversi, cioè la maggior parte delle coppie.

Quale riserva di liquidità serve a un immobile in affitto?

Abbastanza da coprire diversi mesi di rate e spese senza alcun canone, più la riparazione singola più grande che l'edificio possa plausibilmente richiedere. L'investimento in affitto fallisce molto più per liquidità che per rendimento: l'operazione che crolla è di solito quella che tornava sulla carta e non aveva accantonato nulla per tre mesi di sfitto e una caldaia nuova nello stesso anno.