Come fare il budget di una ristrutturazione senza un solo numero inventato

Perché non esiste una cifra unica, e che cosa dare al suo posto

Due ristrutturazioni della stessa superficie possono differire di un fattore dieci, perché la parola copre tutto, dalla pittura allo spostamento di un muro portante. Chi propone un numero solo per una ristrutturazione sta quotando o un perimetro che ha deciso al posto tuo, o la cifra che volevi sentire. L'unico budget difendibile è un elenco di decisioni, ciascuna con la sua fascia, sommate.

Il prezzo al metro quadro aiuta solo una volta fissata la profondità dell'intervento. Sulla base di 1 300 €/m², 90 m² fanno 117 000 € — ma quella cifra descrive una ristrutturazione completa di fascia media, non un rinfresco a 300-700 € né una ristrutturazione pesante a 2 000-3 500 €. Dichiara prima la profondità, poi la superficie, poi la fascia. Un budget che nomina il proprio perimetro si può discutere; uno che dà solo un totale, no.

La manodopera è la voce dominante e quella volatile

Nella maggior parte dei cantieri la manodopera è circa metà del totale, e di più quando c'è demolizione, tracce o intonaco. È anche la voce che non si mette in concorrenza come si confrontano le piastrelle: una diaria riflette la domanda locale, e in un mercato teso i bravi sono impegnati e i disponibili lo sono per un motivo. Nell'esempio da 117 000 €, la metà è 58 500 €, quindi una variazione del 20 per cento sulle tariffe sposta da sola il totale di 11 700 € — circa il 10 per cento.

Per questo tre preventivi sullo stesso perimetro scritto differiscono comunemente di un terzo o più, e per questo un preventivo molto sotto gli altri è un'informazione e non un affare. Confronta i preventivi solo quando quotano lo stesso elenco di lavorazioni nello stesso ordine esecutivo; altrimenti confronti perimetri e non prezzi, e il più economico è di norma quello che ha lasciato fuori qualcosa.

L'accantonamento è una voce, non una tassa sull'ottimismo

Un sopralluogo guarda le superfici. Non vede un travetto marcio sotto un pavimento, uno scarico crepato sotto una soletta, un impianto anteriore alla norma attuale dietro un intonaco sano, né l'umidità che la pittura del vecchio proprietario nascondeva. Non sono eventi rari: sono il normale esito dell'aprire un edificio vecchio, ed è per questo che la fascia giusta è il 10-20 per cento — più vicino al 10 su un edificio recente con perimetro stretto, più vicino al 20 appena si tocca l'anteguerra o la struttura.

Scrivilo nel budget come voce a sé, tienilo in contanti e non come margine su una linea di credito, e considera ciò che ne resta alla fine un risparmio vero. L'alternativa — scoprire il numero alla sesta settimana, a pavimento aperto — è il momento in cui una ristrutturazione diventa una decisione di indebitamento presa sotto pressione di tempo, il modo più caro di finanziare qualunque cosa.

Domande frequenti

La ristrutturazione aggiungerà il suo costo al valore?

Di norma non uno a uno. I lavori che eliminano un difetto che un acquirente scalerebbe comunque — copertura a fine vita, impianto elettrico obsoleto, classe energetica scadente — recuperano gran parte del costo. Quelli che riflettono il tuo gusto, raramente, e ogni spesa che porta la casa ben sopra il prezzo massimo della sua via recupera meno di tutte. Considera una ristrutturazione prima come consumo e poi come investimento.

Conviene fare tutto insieme o per fasi?

Tutto insieme costa di norma meno per unità di lavoro, perché allestire, proteggere e sgomberare il cantiere si paga una volta invece di quattro, e perché le imprese si susseguono invece di riaprire finiture già fatte. Le fasi vincono solo quando evitano di indebitarsi, che è un argomento finanziario e non di cantiere — e il confronto va fatto esplicitamente su quel terreno.

Quanto devono costare progetto e permessi?

Metti in conto un onorario dell'ordine dell'8-15 per cento dell'importo dei lavori per un progetto che richiede elaborati e direzione lavori, più oneri e diritti di istruttoria applicabili dove ti trovi. Nell'esempio calcolato è una somma vera, ed è la voce più spesso assente da un primo budget — e ritrovata come sorpresa nel secondo.