Vendere una seconda casa: solo uno di questi tre Paesi premia il tempo

L'espressione «abbattimento per durata» lavora molto più di quanto dovrebbe

I consigli immobiliari scritti per un mercato vengono esportati in un altro e il vocabolario sopravvive al viaggio anche quando la regola non sopravvive. «Tienilo abbastanza a lungo e l'imposta sparisce» è vero in Francia e falso in Spagna, e in Portogallo è vero per una ragione completamente diversa che produce un numero completamente diverso. Chi pianifica una vendita in due di questi Paesi con un solo modello mentale sbaglierà in almeno uno.

Vale la pena essere precisi su cosa serve ciascun meccanismo. Un abbattimento per durata è una scelta politica per premiare il possesso lungo e attutire la tassazione di plusvalenze nominali. Un coefficiente di inflazione cerca di tassare solo la plusvalenza reale. Un'esclusione percentuale fissa è un compromesso rozzo che non fa bene né l'una né l'altra cosa ma costa poco da gestire. La Francia ha scelto il primo, il Portogallo il secondo e il terzo insieme, e la Spagna ha scelto di tassare integralmente la plusvalenza nominale — decisione presa esplicitamente nel 2014 abrogando l'indicizzazione che aveva prima.

Francia: due abbattimenti che corrono a velocità diverse sulla stessa plusvalenza

Una plusvalenza immobiliare francese sopporta il 19 % di imposta sul reddito e il 17,2 % di contributi sociali, e ciascuno ha il proprio calendario di abbattimento. Entrambi cominciano a contare dopo il quinto anno pieno di possesso, ed è per questo che vendere al quinto anno costa esattamente quanto vendere al primo. Dal sesto anno l'abbattimento dell'imposta avanza del 6 % della plusvalenza l'anno: al ventunesimo anno è al 96 %, e un ultimo 4 % al ventiduesimo lo porta al 100 %. L'abbattimento dei contributi avanza dell'1,65 % l'anno nello stesso tratto, arrivando al 26,4 % al ventunesimo anno, poi 1,60 % al ventiduesimo e 9 % l'anno dal ventitreesimo, toccando il 100 % solo al trentesimo.

La conseguenza pratica è una scogliera tra il ventiduesimo e il trentesimo anno che coglie molti di sorpresa. A ventidue anni la metà relativa all'imposta sul reddito sparisce e il venditore sente il sollievo; la metà contributiva resta intatta al 72 %, che su una plusvalenza di 150 000 € fa 18 576 €. Quegli ultimi otto anni cancellano poi il resto al 9 % l'anno, quattro o cinque volte più in fretta del tratto precedente. Se la vendita è davvero flessibile e l'immobile è tra i ventidue e i trent'anni di possesso, l'aritmetica dell'attesa merita di essere fatta per bene.

Spagna: l'agevolazione che tutti ricordano ha smesso di applicarsi agli acquisti nel 1994

La Spagna ha effettivamente avuto coefficienti riduttori, e il loro ricordo è notevolmente resistente. Secondo la regola transitoria che li sopravvive, si applicano solo a beni acquistati prima del 31 dicembre 1994; solo alla parte di guadagno considerata maturata fino al 19 gennaio 2006; e solo finché il valore di cessione cumulato del venditore, contato su tutte le cessioni dal 1° gennaio 2015 che hanno usato l'agevolazione, resta sotto 400 000 €. Un appartamento comprato nel 2005, o 2015, o 2024 non ne ottiene nulla.

Resta una tassazione lineare della plusvalenza nominale sulla scala del risparmio: 19 % sui primi 6 000 €, 21 % fino a 50 000 €, 23 % fino a 200 000 €, 27 % fino a 300 000 € e 30 % oltre, con lo scaglione superiore aggiunto dalla Ley 7/2024. Su una plusvalenza di 150 000 € fanno 33 380 €, il 22,25 % effettivo. Confrontalo con i 22 265 € francesi dopo vent'anni di possesso e la classifica si ribalta a seconda di quanto a lungo si è tenuto l'immobile — che è esattamente il punto.

Portogallo: un coefficiente di inflazione, poi metà della plusvalenza sparisce

L'articolo 50 del codice portoghese dell'imposta sul reddito prevede che il valore di acquisto sia corretto da coefficienti approvati ogni anno con decreto ministeriale, ogniqualvolta siano trascorsi più di 24 mesi tra acquisto e cessione. Il decreto per le cessioni del 2025 è stato pubblicato l'11 novembre 2025 e pone il 2006 a 1,34, il 2011 a 1,24, il 2016 a 1,19, il 2021 a 1,16 e il 2024 a 1,00. Il decreto per le cessioni del 2026 segue lo stesso ritmo annuale e non era pubblicato al momento della stesura: un venditore del 2026 non può quindi ancora calcolare la cifra esatta — il meccanismo è certo, il coefficiente no.

Il secondo passaggio cambia la forma stessa della risposta. L'articolo 43 dello stesso codice prevede che il saldo di plus e minusvalenze immobiliari sia «considerato solo al 50 % del suo valore». Dalla Lei 24-D/2022 quel dimezzamento si applica ai non residenti alla pari dei residenti, con il saldo poi tassato alle aliquote progressive generali anziché a un'aliquota fissa, e con il reddito mondiale del non residente considerato per determinare l'aliquota media. Nel nostro esempio — comprato a 200 000 € nel 2006, venduto a 350 000 € nel 2025 — la plusvalenza nominale di 150 000 € diventa 82 000 € dopo il coefficiente e 41 000 € dopo il dimezzamento, prima di qualsiasi onere di acquisto e opera deducibile.

Le esenzioni che battono qualunque abbattimento

Prima di ottimizzare un abbattimento, verifica se la vendita non sia direttamente esente. Tutti e tre i Paesi esentano o alleggeriscono molto la vendita dell'abitazione principale, con definizioni che differiscono nel dettaglio e sono severe sull'occupazione effettiva. Il Portogallo va oltre ed esenta la plusvalenza da abitazione principale reinvestita in un'altra abitazione principale entro il termine di legge, con una via separata per i venditori dai 65 anni in su o già pensionati che collochino il ricavato in un prodotto previdenziale ammesso. La Spagna ha la propria esenzione per reinvestimento nella vivienda habitual e un'agevolazione legata all'età per venditori anziani. Nulla di ciò si applica a una seconda casa, ed è proprio per questo che la questione dell'abbattimento nasce solo lì.

La seconda cosa che vale più dell'abbattimento è la base di acquisto stessa. Tutti e tre i sistemi permettono di aggiungere le spese di acquisto e certe opere di valorizzazione al prezzo pagato, il che riduce la plusvalenza alla fonte invece di limarne una percentuale dopo — e ogni euro aggiunto alla base vale la sua aliquota marginale piena, mentre un anno di abbattimento vale pochi punti. Conserva gli atti, le ricevute dell'imposta di trasferimento e le fatture delle imprese. Le regole su cosa conta e quali prove servono differiscono, quindi l'istruzione pratica è ovunque la stessa: conservare tutto e chiedere cosa è ammesso prima dei lavori e non dopo la vendita.

Domande frequenti

L'abbattimento francese si applica a un venditore non residente?

Gli abbattimenti per durata si calcolano allo stesso modo ovunque risieda il venditore, perché si legano all'immobile e alle date, non alla persona. Ciò che cambia per un non residente è il meccanismo intorno: il prelievo può essere riscosso al momento della vendita tramite un rappresentante fiscale, e se i contributi si applichino ad aliquota piena o all'aliquota ridotta di solidarietà dipende dal regime previdenziale cui il venditore appartiene. Chiedi dell'obbligo di rappresentante prima che l'atto sia redatto, non dopo.

Un anno incompleto conta nell'abbattimento francese?

No. L'abbattimento matura per anni interi di possesso contati dalla data di acquisto, quindi una vendita undici mesi e tre settimane dopo un anniversario porta lo stesso abbattimento di una il giorno dopo. Quando la vendita è discrezionale, verificare la data di acquisto nell'atto prima di concordare la data del rogito è tra le pianificazioni più economiche che esistano: qualche settimana può valere il 6 % dell'intera plusvalenza solo in imposta sul reddito.

Se la Spagna non ha abbattimenti, l'inflazione mi fa tassare su una perdita?

In termini reali può succedere, ed è la conseguenza diretta di una scelta politica deliberata: la Spagna ha eliminato la rivalutazione dei valori di acquisto per le cessioni dal 1° gennaio 2015 e tassa la plusvalenza nominale. Un immobile che ha solo seguito i prezzi per vent'anni produce comunque una plusvalenza imponibile. È la cosa più importante da interiorizzare per un proprietario abituato al sistema francese o portoghese prima di modellare una vendita spagnola, perché l'intuizione importata da uno dei due sottostimerà il conto.

Dove trovo il coefficiente portoghese per l'anno in cui vendo?

Nel Diário da República. Verso la fine di ogni anno viene pubblicata una portaria con i coefficienti applicabili ai beni ceduti durante quell'anno, indicizzati per anno di acquisto. Quella che copre le cessioni del 2025 è la Portaria n.º 382/2025/1, dell'11 novembre 2025. Poiché il decreto esce tardi nell'anno che copre, chi roga nel primo semestre lavora con un coefficiente che ancora non esiste: usa quello dell'anno precedente come approssimazione e chiudi con quello pubblicato al momento della dichiarazione.

Una minusvalenza su un immobile può compensare una plusvalenza su un altro?

I tre sistemi divergono nettamente qui, ed è per questo che conviene verificare prima e non dopo. Il Portogallo è il più generoso per costruzione: l'articolo 43 parla del saldo tra plusvalenze e minusvalenze realizzate nello stesso anno, quindi la compensazione è nella definizione. La Spagna consente di imputare le perdite ai guadagni dentro la base del risparmio con proprie regole di ordine e riporto. La Francia è la più restrittiva sugli immobili: una minusvalenza da cessione in genere non è imputabile a una plusvalenza su un altro bene. Non dare mai per scontata una regola di compensazione complessiva che il tuo Paese di residenza ha e quello dell'immobile no.