Il capitale nella casa non è un numero solo

Due stime travestite da un solo fatto

Il capitale netto è una sottrazione, e i due termini sottratti sono di natura completamente diversa. Il debito residuo è un fatto: esiste al centesimo, su un estratto conto, e cambia secondo un piano fissato il giorno della firma. Il valore è un'opinione, prodotta da un modello che non è mai entrato in casa tua o da un professionista che vi ha passato quaranta minuti. Mettere un fatto e un'opinione ai due lati di un segno meno produce qualcosa con la precisione dell'opinione e l'apparenza del fatto, ed è tutto qui il problema di questo numero.

C'è un secondo problema, più grande. Anche se il valore fosse esatto, la cifra ottenuta è un lordo — la posizione prima che qualcuno venga pagato — e ogni uso che potresti farne ha il proprio insieme di deduzioni. Vendere costa una provvigione e una serie di oneri di transazione. Indebitarsi costa un tetto di LTV, una commissione di istruttoria e spesso una perizia. Rifinanziare può costare una penale di estinzione anticipata sul mutuo che lasci. Quindi la domanda utile non è mai quanto capitale ho, ma quanto ne sopravvive all'uso preciso che voglio farne, e la risposta è diversa per ciascuno.

Capitale lordo: il numero che citano tutti

Sul nostro immobile il capitale lordo è 420 000 € meno 280 832,93 €, cioè 139 167,07 €. Vale la pena guardare da dove viene, perché le componenti sono disuguali in un modo che sorprende. Il proprietario ha messo 75 000 € cinque anni fa. Il mutuo ha rimborsato 19 167,07 € di capitale in quel periodo. Il mercato ha aggiunto 45 000 €. Dei 139 167 € di oggi, il 54 per cento è l'anticipo iniziale, il 32 per cento la crescita dei prezzi e solo il 14 per cento l'ammortamento. Cinque anni di rate fanno molto meno per il tuo capitale di cinque anni di un mercato che non hai scelto.

L'altra caratteristica del capitale lordo è che è una grandezza a leva, ed è la leva a renderlo volatile. L'immobile vale 420 000 € e la tua quota 139 167 €, un rapporto di 3,02 a uno. Ogni punto percentuale di variazione del valore sposta quindi il tuo capitale di 3,02 punti. Un errore di stima plausibile del cinque per cento — ben dentro la precisione di qualunque modello automatico — sposta il capitale lordo di 21 000 €, il 15,09 per cento del totale. Non è un crollo di mercato. È una stima sostituita da un'altra altrettanto difendibile.

Capitale netto: quanto costa realizzarlo

Niente converte il capitale in denaro se non una vendita, e la vendita ha un listino. Sul nostro immobile da 420 000 €, la provvigione dell'agenzia al 5 per cento è di 21 000 € e gli altri costi di vendita all'1,5 per cento — atti, cancellazione dell'ipoteca, quanto di imposte resta a carico del venditore — sono 6 300 €. Il capitale netto è di 111 867,07 €. La deduzione di 27 300 € è il 6,5 per cento dell'immobile ma il 19,62 per cento dell'apporto del proprietario: è lo stesso moltiplicatore di leva che lavora nella direzione sgradita, perché i costi calcolati sull'intero attivo sono sopportati dalla frazione che possiedi.

La voce della provvigione è quella che varia di più fra i mercati, e il nostro articolo su che cosa compra davvero la provvigione di un'agenzia espone le sei strutture per intero invece di ripeterle qui. La versione breve, applicata a questo immobile da 420 000 €: un venditore che paga il 5 per cento imposte incluse perde 21 000 €; un venditore spagnolo al 4 per cento più IVA perde 20 328 €; uno portoghese al 5 per cento più IVA perde 25 830 €; un venditore tedesco che paga metà di un totale del 6 per cento imposte incluse perde 14 994 € e uno italiano nella stessa ripartizione 15 372 €. È la stessa casa e lo stesso lavoro, e la forbice va dal 10,77 al 18,56 per cento del capitale lordo. In qualunque mercato, la deduzione è una percentuale a due cifre del tuo apporto, e non è opzionale nel senso di evitabile — solo negoziabile.

Capitale finanziabile: il tetto è della banca

La maggior parte di chi controlla il proprio capitale non vuole vendere: vuole indebitarsi su di esso. È una terza grandezza ed è la più piccola delle tre, perché una banca non presta affatto contro il capitale netto — presta contro l'immobile, fino a una quota massima del valore, e il tuo mutuo in essere occupa già parte di quel plafond. Con un LTV massimo dell'80 per cento, il debito totale ammesso su una casa da 420 000 € è di 336 000 €. Sottrai i 280 832,93 € già dovuti e restano 55 167,07 €. Cioè il 39,64 per cento del capitale lordo: più del 60 per cento del capitale che ti dicono di avere semplicemente non è finanziabile.

La quota massima non è una costante universale e cambia parecchio la risposta. Porta il tetto all'85 per cento e il capitale finanziabile sale a 76 167,07 € — un aumento del 38 per cento di ciò che puoi prelevare, per cinque punti di regola. In Italia la soglia dell'80 per cento definisce il credito fondiario e può salire al 100 per cento con garanzie integrative. In Germania la Beleihungsgrenze del 60 per cento della legge sui Pfandbriefe non è affatto un limite di erogazione, ma la quota del valore ipotecario ammissibile in un portafoglio di copertura, ed è per questo che gli erogatori tedeschi la superano prezzando diversamente l'eccedenza. Qualunque sia la convenzione del tuo mercato, chiedi alla banca la percentuale esatta e il valore esatto a cui la applicherà, perché entrambi li sceglie lei.

Da dove viene davvero il capitale

Tre motori alimentano il capitale e girano a velocità molto diverse. L'ammortamento è quello affidabile: sul nostro mutuo, il primo anno rimborsa 3 353,18 € di capitale, il sesto 4 636,83 €, l'undicesimo 6 411,89 € e l'ultimo 21 973,15 €. Accelera perché gli interessi gravano su un saldo che si riduce, quindi la stessa rata compra ogni mese più capitale. È l'unico dei tre di cui puoi essere certo, e nei primi anni è il più piccolo.

La rivalutazione è il motore grande e quello che non controlli. Nel sesto anno, a un ipotizzato 2,5 per cento, il mercato aggiunge 10 500 € mentre il mutuo ne rimborsa 4 636,83 € — quindi il 69 per cento della crescita di capitale dell'anno viene da un numero su cui non hai influenza e che puoi incassare solo vendendo. Il nostro articolo sul perché la rivalutazione non è il tuo rendimento esamina che cosa ne resta dopo inflazione, costi di detenzione e attrito da transazione; qui il punto è soltanto che domina l'aritmetica pur essendo la meno affidabile delle tre.

La ristrutturazione è il terzo motore ed è quello che di norma gira al contrario. Spendi 20 000 € per una cucina e la domanda è quanto ne restituisce il mercato alla rivendita. Con un recupero del 60 per cento l'immobile guadagna 12 000 € e il tuo capitale scende di 8 000 €, perché hai speso denaro che già possedevi per comprare un valore ricevuto solo in parte. Al 75 per cento perdi 5 000 €. Al 90 per cento — un intervento piccolo, estetico, ad alto rendimento — perdi 800 €. Pochissimi interventi recuperano più di quanto costano, e quelli che ci si avvicinano sono di solito i più economici: pittura, un ingresso curato, una caldaia che funziona. Un grande intervento strutturale può recuperarne la metà. È un'ottima ragione per farlo se vuoi vivere nel risultato, e una pessima ragione per farlo come strategia patrimoniale.

Perché una valutazione automatica è un intervallo

Un modello di valutazione automatica legge le transazioni recenti vicino al tuo indirizzo, corregge per superficie, età, stato e gli attributi che la sua fonte registra, e restituisce una stima puntuale. Quel punto è il riassunto di una distribuzione, e i fornitori seri pubblicano la distribuzione accanto — di norma come banda di confidenza o deviazione standard di previsione. Leggi la banda, non il punto. Sul nostro immobile una banda del cinque per cento va da 399 000 € a 441 000 €, il che sposta il capitale lordo da 118 167 € a 160 167 € e quello finanziabile da 38 367 € a 71 967 €. La cifra finanziabile quasi raddoppia dentro una banda che quasi tutti chiamerebbero accordo.

Due ulteriori avvertenze. Primo, il modello vale quanto i suoi comparabili: un immobile atipico, un mercato sottile o un periodo con poche transazioni allargano l'incertezza reale senza necessariamente allargare la banda pubblicata. Secondo, la banca non userà il tuo modello. Commissionerà una propria perizia, e quando le due divergono è il numero della banca a fissare il tuo credito. Tratta qualunque cifra di capitale letta su uno schermo come ipotesi di partenza, e il giorno in cui entra il perito della banca come il giorno in cui il numero diventa reale.

Domande frequenti

Quale delle tre cifre metto nel mio patrimonio netto?

Il capitale netto, se il prospetto vuole descrivere denaro che potresti davvero avere. Il lordo sopravvaluta la tua posizione del costo di ogni vendita non ancora fatta — il 19,62 per cento con i nostri numeri — e il finanziabile la sottovaluta, perché misura ciò che una banca anticipa e non ciò che possiedi. Un compromesso comune è iscrivere l'immobile al valore lordo e riportare i costi di vendita come passività potenziale in nota, il che mantiene onesto il bilancio senza fingere di vendere domani.

La penale di estinzione anticipata rientra nel capitale netto?

Sì, ogni volta che l'operazione che stai modellando la fa scattare — e su un mutuo a tasso fisso estinto a metà strada accade molto spesso. In diversi mercati queste penali sono limitate o disciplinate dalla legge e calcolate su basi molto diverse: una percentuale del capitale, un numero di mensilità di interessi, oppure un importo che rifletta la perdita effettiva della banca. Sul nostro debito di 280 832,93 € può facilmente arrivare a quattro cifre, quindi chiedi alla banca l'importo esatto alla data prevista di rogito invece di accettare una regola empirica. Se il mutuo è a tasso variabile, verifica lo stesso; alcuni prevedono una penale entro un periodo iniziale.

Il capitale finanziabile può essere negativo con un lordo consistente?

Facilmente, ed è una sorpresa frequente e sgradevole. Il capitale finanziabile è il LTV massimo applicato al valore, meno ciò che già devi — quindi diventa negativo appena il tuo mutuo in essere supera il tetto che la banca applicherebbe oggi. Sul nostro immobile ciò accade per qualunque valutazione sotto 351 041,16 €, perché l'80 per cento di quella cifra è esattamente il debito residuo di 280 832,93 €. A un valore di 340 000 €, il proprietario ha ancora 59 167 € di capitale lordo e non può ottenere assolutamente nulla. Un mercato in calo toglie capacità di credito molto prima di togliere capitale.

Versare di più sul mutuo costruisce capitale più in fretta che risparmiare?

Costruisce capitale esattamente uno a uno — ogni unità di capitale in più alza il capitale di un'unità — ma converte risparmio liquido in un attivo illiquido, e l'illiquidità è tutto il tema di questo articolo. Il denaro versato sul mutuo si recupera solo vendendo o indebitandosi di nuovo, e indebitarsi di nuovo è limitato dalla regola del LTV. Il rendimento dell'anticipo è il tasso del mutuo, spesso interessante, e il nostro articolo sull'estinzione anticipata esamina entrambi i lati dello scambio. La questione del capitale è distinta: anticipare sposta denaro da un posto che raggiungi a un posto che raggiungi solo alle condizioni di qualcun altro.

Ogni quanto vale la pena ricontrollare il valore?

Di rado, a meno che una decisione non dipenda da quello. Il debito residuo è noto e si muove in modo prevedibile, quindi fra una decisione e l'altra l'unica cosa che cambia è una stima il cui rumore supera la maggior parte delle variazioni annue di prezzo — 3,02 punti di capitale per ogni punto di valore, con la nostra leva. Controllare ogni mese misura soprattutto le revisioni del modello stesso. I momenti che giustificano una nuova occhiata sono quelli con un'operazione attaccata: una richiesta di credito, l'ipotesi di una vendita, il raggiungimento della soglia di LTV che elimina l'assicurazione del mutuo, o un vero spostamento locale visibile nei dati delle transazioni e non nei titoli dei giornali.