I mutui VA: la commissione di garanzia e ciò che non stai pagando

Tre caratteristiche, e i soldi stanno in quella di mezzo

Nemmeno il Department of Veterans Affairs presta denaro. Garantisce una porzione di un prestito erogato da un normale istituto, ed è quella garanzia a rendere possibile tutto il resto dell'impianto. Ne discendono tre cose, e di solito vengono elencate nell'ordine di importanza sbagliato. Non è richiesto anticipo. Non c'è assicurazione ipotecaria, a nessun rapporto prestito-valore, mai. E c'è una commissione di garanzia una tantum che il mutuatario paga al suo posto.

La caratteristica dell'anticipo zero prende i titoli ed è la meno interessante delle tre, perché un anticipo non è un costo: è denaro tuo che passa da un bene a un altro. Il vero regalo economico è l'assenza di assicurazione ipotecaria, ed è facile da perdere perché è un'assenza. Su un convenzionale comparabile al 95 per cento di rapporto, il PMI corre per anni e costa, nell'esempio lavorato altrove in questa serie, fra 107,67 e 490,83 dollari al mese secondo la fascia di punteggio, senza comprare nulla al mutuatario. Su un FHA con l'anticipo minimo, il premio annuo non si cancella mai. Il mutuatario VA non paga nessuno dei due, a nessun rapporto, per tutta la vita del mutuo.

Resta la commissione di garanzia. È davvero il prezzo dell'operazione e, a differenza di un premio assicurativo, non si accumula col tempo: addebitata una volta, dimensionata come percentuale del prestito, e finita lì. Quella differenza strutturale — un onere fisso contro uno ricorrente — è il perno di tutto il confronto di questo articolo, ed è il motivo per cui la risposta dipende così fortemente da quanto tieni il mutuo e da quanto sarebbe stata cara l'assicurazione che eviti.

La griglia, e chi non la paga

La tabella qui sopra riproduce la griglia pubblicata dal Department of Veterans Affairs. Tre tratti meritano attenzione. Primo, la commissione cala nettamente con l'anticipo, dal 2,15 per cento sotto il 5 per cento all'1,25 per cento dal 10 in su — vale la pena notarlo, perché significa che un anticipo su un mutuo VA non è inutile: è un buono sconto sulla commissione oltre che un mutuo più piccolo. Secondo, l'uso successivo è penalizzato pesantemente in basso: 3,30 per cento invece di 2,15 senza anticipo, cioè 13 200 dollari invece di 8 600 su un prestito da 400 000. Ma sopra il 5 per cento di anticipo, primo e successivo uso sono prezzati identicamente, quindi un anticipo modesto cancella del tutto la penalità del secondo uso. Terzo, il rifinanziamento semplificato di riduzione del tasso si paga allo 0,50 per cento a prescindere dall'uso, ed è per questo la manovra economica dell'intero programma.

Per una larga parte degli aventi diritto le esenzioni contano più della griglia, e conviene leggerle alla lettera sulla pagina del VA e non in un riassunto. Il dipartimento elenca, fra chi non deve la commissione: i veterani che ricevono un indennizzo VA per invalidità legata al servizio; chi ne avrebbe diritto ma percepisce invece pensione o paga in servizio attivo; i coniugi superstiti che ricevono la Dependency and Indemnity Compensation; i mutuatari con una valutazione proposta o un memorandum prima del rogito; e i militari in servizio attivo che abbiano ricevuto la Purple Heart entro la data del rogito. Per un mutuatario di una di quelle categorie tutto il confronto cambia forma, perché l'unico costo distintivo del mutuo VA sparisce e resta un mutuo senza anticipo, senza assicurazione e senza commissione.

Una nota aritmetica prima di proseguire. La commissione si calcola sull'importo del prestito, non sul prezzo d'acquisto, quindi un anticipo la riduce due volte — una abbassando la fascia di aliquota, una abbassando la base. Sulla casa da 400 000 dollari, un primo uso senza anticipo dà il 2,15 per cento di 400 000, cioè 8 600 dollari. Con il 10 per cento di anticipo diventa l'1,25 per cento di 360 000, cioè 4 500. L'aliquota è scesa del 42 per cento e la commissione del 48.

Finanziare la commissione, e quanto costa

Il dipartimento consente di far rientrare la commissione di garanzia — e, in un mutuo di acquisto, solo quella — nell'importo del prestito. Quasi tutti lo fanno, e l'effetto è lo stesso del premio iniziale FHA: un onere che pagheresti una volta diventa un onere su cui paghi interessi per trent'anni. Nel caso da 400 000 dollari senza anticipo e primo uso, il mutuo viene scritto per 408 600 dollari invece di 400 000, e capitale e interessi al 6,50 per cento su 30 anni fanno 2 582,63 invece di 2 528,27. La commissione costa quindi 54,36 dollari al mese.

Sull'intera durata sono 19 570 dollari pagati per un onere di 8 600, di cui 10 970 di interessi. Accanto ai numeri FHA del nostro articolo compagno — 15 371 dollari pagati per un premio iniziale di 6 755 — lo schema è identico e la lezione la stessa: se hai il contante e non un uso migliore, pagare la commissione al rogito anziché finanziarla vale più di quanto sembri. Il risparmio non è la commissione, sono gli interessi sulla commissione, e a questi tassi superano la commissione stessa.

Finanziare la commissione ha un'altra conseguenza che si dimentica: mette il mutuo sopra il prezzo d'acquisto già dal primo giorno. In questo esempio il mutuatario deve 408 600 dollari su una casa da 400 000, un rapporto del 102,15 per cento. Non c'è conseguenza assicurativa, perché non c'è assicurazione, e la garanzia VA non è toccata. Ma significa che vendere nei primi due o tre anni, al netto dei costi di transazione, può lasciarti scoperto — ed è un rischio reale per una famiglia che può essere trasferita. Se un trasloco è probabile, quel fatto pesa più del confronto mensile.

Contro il convenzionale e contro l'FHA, su una sola casa

Confronta tre modi di comprare la stessa casa da 400 000 dollari allo stesso tasso nominale del 6,50 per cento su 30 anni. VA: senza anticipo, primo uso, commissione finanziata, mutuo da 408 600 dollari, rata 2 582,63, nessuna assicurazione. Convenzionale: 5 per cento di anticipo, mutuo da 380 000, rata 2 401,86, più PMI fino alla cessazione automatica al mese 135. FHA: 3,5 per cento di anticipo, mutuo da 392 755 dopo il premio iniziale finanziato, rata 2 482,48, più un premio annuo che non si cancella mai. Per confrontare in modo equo, conta l'anticipo come denaro speso, perché il mutuatario VA se lo tiene.

A un tasso di PMI illustrativo dello 0,72 per cento annuo, i totali cumulati anticipo incluso sono: a cinque anni, 154 958 dollari per il VA contro 177 792 del convenzionale e 173 429 dell'FHA; a sette anni, 216 941 contro 240 908 e 236 988; a dieci anni, 309 916 contro 335 583 e 332 045. Il mutuo VA vince comodamente su ogni orizzonte che a una famiglia interessi davvero. Solo sui trent'anni interi il convenzionale passa avanti, con 915 449 contro 929 747 — e lo fa solo perché il mutuatario VA non ha mai versato i 20 000 dollari di anticipo, sicché accreditare a quel denaro un rendimento positivo qualsiasi ribalta di nuovo la classifica.

Il modo più netto di dire il baratto è convertire la commissione in mesi dell'assicurazione che sostituisce. Su un convenzionale da 380 000 dollari, una commissione di 8 600 equivale a 23,6 mesi di PMI all'1,15 per cento annuo, 37,7 mesi allo 0,72 e 79,9 mesi allo 0,34. Chi ha credito debole recupera quindi la commissione in meno di due anni e da lì è avanti; chi ha credito eccellente ci mette quasi sette anni, vicino al periodo mediano di detenzione, e lì la cosa è davvero in bilico. Contro l'FHA il confronto quasi non richiede aritmetica: la commissione equivale a circa 48 mesi di premio annuo FHA, e quel premio, con l'anticipo minimo, non si ferma al mese 48, né al 135, né mai.

Il diritto, i limiti di prestito e la regola di occupazione

Il diritto è l'ammontare di garanzia che il dipartimento metterà dietro al tuo mutuo, ed è il meccanismo che un tempo imponeva un tetto. È cambiato con il Blue Water Navy Vietnam Veterans Act del 2019, in vigore dal 1º gennaio 2020: per un mutuatario con diritto pieno, il VA non applica più un limite di prestito, così un acquisto senza anticipo è possibile a qualsiasi prezzo che un finanziatore accetti davvero di istruire. I limiti sopravvivono solo per i mutuatari con diritto parziale — tipicamente chi porta ancora un mutuo VA su un altro immobile, o il cui mutuo è finito in un modo che non ha ripristinato il diritto — e seguono i limiti dei prestiti conformi, che si muovono ogni anno. Il diritto pieno può essere ripristinato, di solito vendendo e rimborsando il mutuo precedente, ed è per questo che la commissione di secondo uso e la questione del diritto sono materie distinte.

L'occupazione è il vincolo che rende un mutuo VA inutilizzabile per ciò che molti immaginano. Il programma finanzia un'abitazione che il mutuatario abiterà come residenza principale, e il mutuatario certifica l'intenzione di occuparla; i regolamenti del dipartimento e il suo manuale per i finanziatori richiedono l'occupazione entro un tempo ragionevole dal rogito, e lo standard operativo che i finanziatori applicano è in genere di 60 giorni, con eccezioni documentate per dispiegamento, costruzione e occupazione da parte del coniuge. Non è un mutuo per immobili da reddito né per case vacanza. Comprare un bifamiliare o un piccolo stabile e abitare una unità è consentito in linea di principio e ha condizioni proprie — leggi il manuale, non un forum.

Un'altra caratteristica dell'istruttoria merita una menzione, perché è insolita e gioca a favore del mutuatario: il VA richiede un test di reddito residuo accanto ai consueti rapporti, confrontando ciò che resta dopo la casa e gli altri impegni con un minimo pubblicato per dimensione familiare e regione. Descriviamo quel test nel nostro articolo sulla regola del 30 per cento dell'affitto, dove è l'alternativa onesta alla percentuale fissa. Qui significa che una pratica VA può essere approvata con un rapporto rata-reddito che altrove non passerebbe, purché resti davvero di che vivere — e, a volte, respinta nonostante un rapporto comodo quando non resta.

Nessun anticipo non è nessun contante — e non esiste un mutuo VA europeo

Le spese di chiusura non spariscono perché è sparito l'anticipo. Perizia, indagini sul titolo, registrazione, imposte e assicurazioni prepagate e gli oneri del finanziatore restano tutti dovuti, e il dipartimento è esplicito nel dire che, in un mutuo di acquisto, la commissione di garanzia è l'unica cosa finanziabile. Il VA limita ciò che un finanziatore può addebitare a un veterano e proibisce del tutto certe voci, e le concessioni del venditore sono permesse entro limiti, quindi il fabbisogno di contante è spesso minore che in un acquisto convenzionale — ma non è zero, e chi arriva al rogito avendo messo a bilancio solo un anticipo di cui non ha bisogno resterà comunque corto.

Per chi legge fuori dagli Stati Uniti, questo è l'articolo della serie che meno si trapianta, e conviene dirlo apertamente invece di fabbricare un'equivalenza. Non esiste in Europa continentale un prodotto di mutuo definito dal servizio militare come lo è un prestito VA. Il sostegno a militari in servizio e veterani in Francia, Spagna, Germania, Portogallo e Italia passa soprattutto per indennità di alloggio, alloggi di servizio, priorità nell'edilizia sociale e regimi previdenziali, più che per un mutuo garantito senza anticipo — e i dettagli differiscono abbastanza per paese e per forza armata da doverli verificare presso il ministero o l'ente per gli ex combattenti competente, anziché dedurli da uno schema americano.

I cugini strutturali più vicini in Europa non puntano ai veterani ma ai giovani. La linea di garanzie ICO spagnola copre fino al 20 per cento di un mutuo di prima casa, e fino al 25 per cento per un'abitazione ben classificata, per acquirenti under 35 e famiglie con minori a carico; la garanzia personale pubblica portoghese del Decreto-Lei n.º 44/2024 copre fino al 15 per cento del capitale inizialmente contratto per i primi acquirenti fra i 18 e i 35 anni, entro un valore di transazione con tetto; il Fondo di garanzia prima casa italiano garantisce una quota del capitale entro un mutuo con tetto. Ognuno fa lo stesso lavoro strutturale di una garanzia VA — sta dietro al finanziatore perché il requisito di anticipo possa scendere — e ognuno è in genere gratuito per l'acquirente idoneo, senza alcun equivalente della commissione di garanzia. Requisiti e percentuali cambiano; leggili alla fonte nell'anno in cui compri.

Domande frequenti

Conviene versare un anticipo su un mutuo VA anche se non è richiesto?

Compra tre cose insieme, il che è insolito. Abbassa l'aliquota della commissione dal 2,15 all'1,50 per cento con il 5 per cento di anticipo e all'1,25 con il 10, riduce la base su cui si applica e riduce il mutuo. Nel nostro esempio da 400 000 dollari, senza anticipo e al primo uso la commissione è 8 600 dollari; con il 10 per cento di anticipo, 4 500. Elimina inoltre la posizione scomoda di dovere più del prezzo della casa già dal primo giorno. Se questo batta lasciare il denaro investito è una tua scelta, ma lo sconto sulla commissione è un rendimento garantito e immediato sull'anticipo che poche alternative eguagliano.

Posso usare un mutuo VA più di una volta?

Sì. Il diritto non si consuma in via definitiva; viene ripristinato quando un precedente mutuo VA è rimborsato, tipicamente alla vendita. Ciò che cambia è la commissione: un uso successivo con meno del 5 per cento di anticipo si paga al 3,30 per cento invece che al 2,15, cioè 13 200 dollari invece di 8 600 su un prestito da 400 000. Sopra il 5 per cento di anticipo quella penalità sparisce del tutto, dato che primo e secondo uso sono prezzati identicamente all'1,50 e all'1,25 per cento. È anche possibile avere due mutui VA insieme usando il diritto parziale residuo, ed è lì che i limiti per contea mordono ancora — un caso da lavorare con un finanziatore, non con una tabella.

Posso affittare una casa comprata con un mutuo VA?

Non come progetto. Il mutuo richiede che tu certifichi che occuperai l'immobile come residenza principale, e il dipartimento si aspetta l'occupazione entro un tempo ragionevole dal rogito — i finanziatori lavorano in genere su 60 giorni, con eccezioni documentate per dispiegamento, costruzione e occupazione da parte del coniuge. Che cosa accada anni dopo, dopo un reale cambio di circostanze come un trasferimento, è un'altra questione e si tratta caso per caso. Comprare un piccolo stabile e abitare una unità affittando le altre è consentito in linea di principio, con condizioni proprie. Tutto questo va confermato con il VA Lenders Handbook vigente e con il tuo finanziatore prima di firmare qualsiasi cosa.

Se sono esente dalla commissione, il mutuo VA è semplicemente l'opzione migliore?

Sul costo, è molto difficile da battere. Con la commissione esentata ottieni zero anticipo, zero assicurazione ipotecaria e nessun onere distintivo — nel nostro esempio, 2 528,27 dollari di capitale e interessi su un mutuo da 400 000 senza anticipo e senza aggiunte. Restano il tasso nominale e le spese di chiusura, che differiscono fra istituti e vanno comunque confrontati. Le vere ragioni per guardare altrove non sono finanziarie: l'obbligo di occupazione, i requisiti di perizia e di stato dell'immobile, e i venditori che in mercati tesi preferiscono un altro tipo di finanziamento. Quello va pesato; l'aritmetica, in questo caso, quasi no.

Come si confronta un mutuo VA con l'FHA su un periodo di detenzione realistico?

Vince, e non di poco. Sulla stessa casa da 400 000 dollari allo stesso 6,50 per cento, contando l'anticipo come denaro speso, il mutuatario VA ha pagato 216 941 dollari a sette anni contro 236 988 di quello FHA — un divario di 20 047 dollari che viene quasi tutto da un premio annuo che il secondo non può cancellare e il primo non ha mai avuto. La commissione di garanzia vale solo circa 48 mesi di quel premio FHA, e il premio continua a correre molto dopo che la commissione è rientrata. Dove il confronto è davvero in bilico è contro un convenzionale per un mutuatario con credito eccellente, il cui PMI è economico e cancellabile.