I mutui FHA e l'assicurazione che non se ne va

Due premi, e solo uno è evidente

La Federal Housing Administration non presta. Assicura, e il finanziatore presta perché è assicurato. Per questo un mutuo FHA può accettare un anticipo del 3,5 per cento e una storia creditizia che un istruttore convenzionale rifiuterebbe: il rischio non viene ignorato, viene trasferito a un fondo assicurativo federale, e quel fondo lo fa pagare. A rendere confuso il prodotto è che lo fa pagare in due punti distinti, e i mutuatari di solito ne notano uno solo.

Il primo è il premio iniziale di assicurazione ipotecaria, fissato a 175 punti base — l'1,75 per cento — del capitale base dalla Mortgagee Letter 2023-05 dello HUD, con un breve elenco di eccezioni per certi programmi di rifinanziamento e di terre in trust. È dovuto al rogito e, in pratica, quasi nessuno lo paga al rogito: viene aggiunto al mutuo. Il secondo è il premio annuo, espresso in punti base del debito residuo e riscosso in dodici rate mensili accanto a capitale e interessi. È l'annuo a portare la regola di durata, e quella regola decide se un mutuo FHA sia un ponte o un ergastolo.

Una cosa da fissare prima dell'aritmetica: niente di tutto questo è PMI, e l'Homeowners Protection Act non lo tocca. La richiesta all'80 per cento e la cessazione automatica al 78 per cento che governano un mutuo convenzionale — esposte nel nostro articolo sul PMI — qui semplicemente non esistono. Rimborsare più in fretta non accorcia il premio FHA nemmeno di un mese. L'unica leva è il rapporto prestito-valore il giorno in cui il mutuo è stato concesso e, dopo, il rifinanziamento.

Finanziare il premio iniziale: quanto costa un'assicurazione presa a prestito

Prendi l'esempio di lavoro e tienilo per il resto dell'articolo: un acquisto da 400 000 dollari, l'anticipo minimo FHA del 3,5 per cento, quindi 14 000 dollari in contanti e un capitale base di 386 000 dollari — un rapporto del 96,50 per cento. Il premio iniziale è l'1,75 per cento di quel capitale base: 6 755 dollari. Finanzialo e il contratto viene scritto per 392 755 dollari. Al 6,50 per cento nominale su 30 anni la formula della rendita, derivata per intero nel nostro articolo sulla formula della rata, dà 2 482,48 dollari al mese contro 2 439,78 per i 386 000 non maggiorati. Il premio costa dunque 42,70 dollari al mese.

Moltiplica per la durata e il numero smette di essere piccolo. Su 360 mesi paghi 15 371 dollari per un onere di 6 755. La differenza, 8 616 dollari, è puro interesse su un premio assicurativo: hai preso a prestito il denaro per comprare la polizza, al tasso del mutuo, per trent'anni. Nominalmente è un sovrapprezzo del 128 per cento sul premio. È la riga più affidabilmente trascurata di tutto il confronto FHA, perché non compare mai come assicurazione su nessun estratto: si nasconde dentro capitale e interessi, dove nessuno la etichetta.

C'è una mitigazione parziale che conviene conoscere più che usare. La FHA applica una tabella di rimborso del premio iniziale a chi rifinanzia verso un altro mutuo assicurato FHA entro una finestra definita dopo il rogito, in scala decrescente. Non si applica quando rifinanzi verso un convenzionale, che è l'uscita che la maggior parte finisce per prendere, e sia la tabella sia la finestra sono esattamente il tipo di dettaglio di programma che viene rivisto — consulta l'Handbook 4000.1 vigente e non un riassunto. Pianifica come se il premio iniziale fosse perduto, e considera ogni rimborso un extra.

Il premio annuo e la regola che decide se finisce

Il premio annuo si esprime in punti base e dipende da tre cose: il capitale base rispetto a una soglia, il rapporto prestito-valore all'origine e la durata. La tabella qui sopra riproduce la griglia per durate superiori a 15 anni come stabilita dalla Mortgagee Letter 2023-05. Nel nostro esempio — capitale base 386 000 dollari, comodamente sotto la soglia, rapporto 96,50 per cento, durata 30 anni — l'aliquota è di 55 punti base, lo 0,55 per cento annuo. Applicata al debito e divisa per dodici, fa 180,01 dollari al primo mese, in calo lento man mano che il debito scende. Sui 30 anni somma 42 387 dollari.

La regola di durata è la parte peggio riportata, quindi conviene enunciarla con esattezza. Viene dalla Mortgagee Letter 2013-04, valida per pratiche aperte dal 3 giugno 2013, e congela la risposta all'origine: quando l'obbligazione principale originaria, escluso il premio iniziale finanziato, corrisponde a un rapporto del 90 per cento o meno, il premio annuo si riscuote per i primi 11 anni della durata o fino alla sua fine, quel che viene prima; sopra il 90 per cento, si riscuote per tutta la durata. Nota due cose in quella frase. Il confronto esclude il premio iniziale finanziato: il 96,50 per cento del nostro esempio si calcola su 386 000 dollari contro 400 000, non su 392 755. E il test si applica una volta sola, all'origine, a un numero che non cambia mai più.

La conseguenza pratica è un dirupo, e sta al 10 per cento di anticipo. Metti 14 000 dollari su questa casa e il premio annuo corre 360 mesi, per un totale di 42 387 dollari. Mettine invece 40 000 — capitale base 360 000, rapporto esattamente del 90,00 per cento — e l'aliquota scende a 50 punti base e la durata a 11 anni, 132 mesi: 152,63 dollari al primo mese e 18 617 in totale. Sono 23 770 dollari di differenza sulla sola assicurazione, comprati con 26 000 dollari di anticipo in più, prima ancora di contare gli interessi risparmiati su un mutuo più piccolo. Se sei vicino al 10 per cento, trovare il resto è una delle decisioni a più alto rendimento dell'intera operazione.

Contro un mutuo convenzionale: il pareggio è un tasso, non una data

Fai correre i due prodotti fianco a fianco a condizioni identiche: stessa casa da 400 000 dollari, stesso anticipo di 14 000, stesso tasso nominale del 6,50 per cento, stessi 30 anni. Il mutuo FHA è 392 755 dollari con 55 punti base di premio annuo per l'intera durata. Il convenzionale è 386 000 dollari al 96,50 per cento di rapporto con un PMI che, secondo l'Homeowners Protection Act, può essere cancellato su richiesta al mese 131 e cessa automaticamente al mese 142. Tutto il confronto dipende allora da un numero che nessuno mette nei titoli: il tasso di PMI che l'assicuratore del finanziatore convenzionale applicherebbe, funzione della tua storia creditizia.

Risolvi e la risposta è netta. Sui 30 anni i due mutui costano lo stesso quando il tasso di PMI vale l'1,264 per cento annuo; sotto vince il convenzionale, sopra vince l'FHA. Su una detenzione di sette anni — più vicina a quanto la gente tiene davvero un mutuo — il tasso di pareggio è lo 0,668 per cento. Metti le aliquote illustrative del nostro articolo sul PMI contro quelle soglie e il quadro si ribalta a seconda di chi sei. Chi sta da 760 in su, pagando forse lo 0,41 per cento, è avanti col convenzionale dal primo mese e di circa 39 030 dollari sulla durata. Chi sta fra 660 e 679, pagando forse l'1,15 per cento, è avanti con l'FHA per 293 mesi e perde sul totale completo solo circa 5 229 dollari. Chi si vede quotare un PMI sopra l'1,264 per cento non perde mai.

Vale la pena dirlo contro lo slogan abituale, secondo cui l'FHA vince sull'accesso e perde sul costo. Sull'accesso vince, certo. Sul costo la risposta è condizionata, e la condizione punta al contrario dello slogan: l'FHA tende a perdere sul costo proprio per i mutuatari con credito solido, che sono quelli che meno ne hanno bisogno, e a vincere sul costo per quelli con credito fragile, che sono quelli per cui il programma esiste. Non è un incidente: è ciò che fa una tariffa assicurativa mutualizzata e piatta quando compete con una privata prezzata al rischio. L'istruzione corretta non è quindi preferire uno dei due prodotti, ma ottenere una quotazione reale di PMI e una reale di FHA e confrontarle, perché il segno della risposta si ribalta dentro l'intervallo ordinario dei punteggi.

L'uscita: rifinanziare, con i conti fatti

Poiché il premio FHA non si può cancellare dall'interno del mutuo, l'uscita consueta è uscire dal mutuo. Rifinanzia verso un convenzionale appena hai il 20 per cento di capitale su una perizia corrente, e il premio cessa perché cessa l'assicurazione FHA. Fai i conti sul nostro esempio. Dopo sette anni il debito FHA è sceso a 355 114 dollari; con una rivalutazione del 3 per cento annuo la casa vale circa 491 950, cioè un rapporto del 72,2 per cento — comodamente dentro l'80 per cento che a un finanziatore convenzionale serve per scrivere il mutuo senza PMI.

Il risparmio è esattamente il premio, e su questo conviene essere precisi. Se rifinanzi il debito residuo sui 23 anni che restano allo stesso 6,50 per cento, capitale e interessi non cambiano affatto: è lo stesso piano. Ciò che sparisce sono i 162,76 dollari di premio mensile che pagavi al mese 85, e i 27 927 dollari di premi previsti fra il mese 85 e la fine. Di contro, metti le spese del rifinanziamento stesso, che correntemente arrivano a diverse migliaia di dollari e sono la ragione per cui questa mossa ha una soglia invece di essere automatica. Dividi le spese per il premio mensile corrente e hai il tempo di rientro; se è sotto i due anni e conti di restare, il rifinanziamento è ovvio.

Due trappole vanno nominate. La prima è azzerare la durata. Rifinanziare 355 114 dollari su 30 anni nuovi abbassa la rata a 2 244,56 dollari, il che sembra un secondo risparmio e non lo è: hai aggiunto sette anni di interessi per sfuggire a un premio. Se il flusso di cassa non è il problema, rifinanzia sulla durata residua. La seconda è il tasso. Questo modello ha tenuto il tasso costante per isolare l'assicurazione; nella realtà il rifinanziamento avviene al tasso di quell'anno, e un punto in più può inghiottire tutto il risparmio di premio. Entrambe si verificano con un piano di ammortamento e una quotazione reale, non a occhio — e se il tasso si è mosso contro di te, restare nel mutuo FHA e pagare il premio può essere davvero la scelta più economica.

Perché l'Europa continentale non ha nulla di simile a un mutuo FHA

L'FHA risolve un problema che ogni mercato immobiliare ha: come prestare a una famiglia con poco anticipo senza rifiutarla né metterle un prezzo insostenibile. Ciò che è distintivo è la soluzione — un fondo assicurativo federale finanziato dai premi dei mutuatari che serve, così il programma si autofinanzia e il costo è visibile su un estratto mensile. I sistemi europei hanno in larga maggioranza scelto di risolvere lo stesso problema con una garanzia anziché con un premio assicurativo, e di mettere il costo sul bilancio pubblico anziché sull'acquirente.

La linea di garanzie ICO spagnola e la garanzia personale pubblica portoghese del Decreto-Lei n.º 44/2024 coprono entrambe una fetta del mutuo perché la banca possa superare il proprio limite consueto, ed entrambe sono gratuite per l'acquirente idoneo; il Fondo di garanzia prima casa italiano, gestito da Consap, fa lo stesso su una quota del capitale entro un mutuo con tetto. Accanto a queste, il disegno dell'FHA si legge come una scelta politica precisa: paga il mutuatario. La Francia si allontana ancora di più dal modello, perché differisce la struttura stessa del prestito — la protezione del finanziatore è una caution o un'ipoteca, il mutuatario porta un'assurance emprunteur sulla propria vita e salute, e i limiti di erogazione li fissa centralmente l'Haut Conseil de stabilité financière anziché un menù di prodotti assicurati. La Germania non ha alcun programma di prestito assicurato di questo tipo; il ruolo dello Stato passa per il credito agevolato della KfW e per la politica fiscale e dei contributi, mentre il rischio di un anticipo sottile viene prezzato nel tasso.

La lezione pratica per chi legge fuori dagli Stati Uniti è una domanda, non un'equivalenza. Non chiedere alla tua banca qual è il suo prodotto FHA; chiedi che cosa alza il tuo rapporto prestito-valore massimo e quanto costa, e poi chiedi se ti si applica uno schema di garanzia pubblica. Le risposte variano per paese, per età, per il fatto che sia una prima casa e per reddito, e — come per ogni cifra di questa serie — le percentuali e i requisiti vengono rivisti abbastanza spesso da doverli leggere alla fonte nell'anno in cui compri.

Domande frequenti

Posso togliermi l'assicurazione FHA rimborsando più in fretta?

No, ed è la differenza che sorprende di più. La durata è stata fissata all'origine dal rapporto prestito-valore di quel momento: sotto il 10 per cento di anticipo il premio annuo si riscuote per tutta la durata, qualunque cosa faccia il debito. Il capitale extra continua a risparmiare interessi e continua ad avvicinare il giorno in cui avrai abbastanza capitale per rifinanziare — ma non accorcia il premio nemmeno di un mese. Su un mutuo convenzionale con PMI vale il contrario, ed è esattamente il confronto che fa il nostro articolo sul PMI.

Conviene versare il 10 per cento su un mutuo FHA invece del 3,5?

Se riesci a raggiungere esattamente il 90,00 per cento di rapporto, l'aritmetica è categorica. Nel nostro esempio da 400 000 dollari, passare da 14 000 a 40 000 di anticipo abbassa il premio annuo da 55 a 50 punti base e la sua durata dall'intero termine a 11 anni, portando il totale assicurativo da 42 387 a 18 617 dollari — 23 770 risparmiati sulla sola assicurazione, più gli interessi di un mutuo più piccolo. Ma nota che al 10 per cento di anticipo sei vicino al terreno in cui un convenzionale con PMI cancellabile può batterli entrambi: chiedi tutte e tre le quotazioni prima di decidere.

Un mutuo FHA è sempre più conveniente con credito debole?

Di solito, ma non automaticamente, e la ragione è che l'FHA applica un premio piatto mentre gli assicuratori privati prezzano al rischio. Sotto un tasso di PMI di circa l'1,26 per cento annuo il convenzionale vince sui 30 anni nel nostro esempio, e sotto circa lo 0,67 per cento vince sui sette. Il credito debole tende a spingere la quotazione PMI sopra quelle linee, ed è per questo che l'FHA lì vince tanto spesso. Ma il tasso nominale può muoversi per conto suo, le spese differiscono, e alcuni finanziatori prezzano in modo aggressivo i programmi convenzionali a basso anticipo. Due quotazioni reali, un piano di ammortamento, e la domanda si risponde da sola.

Il limite di prestito FHA mette un tetto a ciò che posso comprare?

Mette un tetto a ciò che l'FHA assicura, il che in pratica limita il mutuo e non l'acquisto. I limiti sono fissati per contea, rivisti ogni anno, e variano enormemente fra una contea economica e una cara: l'unica risposta affidabile è la tabella vigente sul sito dello HUD per la contea in cui compri. Nota anche che la soglia del capitale base che decide in quale fascia di premio annuo ricadi è stata allineata dalla Mortgagee Letter 2023-05 al limite nazionale dei prestiti conformi, a sua volta rivisto ogni anno — un altro numero da leggere alla fonte e non in un riassunto.

Esiste un mutuo in stile FHA in Francia, Spagna, Germania, Portogallo o Italia?

Non nella stessa forma. Spagna, Portogallo e Italia gestiscono schemi di garanzia pubblica — la linea di garanzie ICO, la garantia pública creata dal Decreto-Lei n.º 44/2024 e il Fondo di garanzia prima casa — che permettono a una banca di prestare oltre il proprio limite abituale, ma garantiscono il finanziatore anziché vendere una polizza al mutuatario, e sono in genere gratuiti per l'acquirente idoneo. La Francia usa una caution o un'ipoteca per la garanzia del finanziatore e un'assurance emprunteur per i rischi propri del mutuatario, dentro limiti di erogazione fissati centralmente. La Germania non ha alcun programma di prestito assicurato di quel tipo e prezza l'anticipo sottile nel tasso, con lo Stato che agisce tramite il credito agevolato della KfW. In tutti e cinque i casi, verifica le regole vigenti presso l'autorità nazionale prima di fare affidamento su tutto questo.